بازگشت رونق به ساخت‌و‌ساز

در تازه‌ترين گزارش دفتر صدور پروانه‌هاي ساختماني شهرداري تهران از وضعيت احداث مسكن در پايتخت، «زمان روشن‌شدن موتور ساخت‌وساز» مشخص شده است.

سال گذشته در مجموع 89 هزار و 280 واحد مسكوني در تهران ساخته شد كه اين ميزان در مقايسه با سال 87 با كاهش 43 درصدي روبه‌رو بوده است. اما معدل 12 ماهه ساخت‌وسازهاي شهر تهران طي سال 88 در مقايسه با نمره 6 ماه اول-رشد منفي 70 درصدي- بهبود قابل توجهي را نشان مي‌دهد كه اين اتفاق ناشي از تحرك ناگهاني سازنده‌ها در آخرين ماه پارسال بوده است. به اين ترتيب ركود ساختماني درست در اسفند 88 شروع به عقب‌نشيني كرد كه در اين ماه احداث واحدهاي مسكوني در مقايسه با مدت مشابه سال قبل 24 درصد رشد داشته است.

رصد ماهانه دفتر صدور پروانه‌هاي ساختماني شهرداري تهران همچنين نشان مي‌دهد كه رشد مثبت سرمايه‌گذاري‌ها در حوزه ساخت‌وساز در سال جاري نيز تداوم داشته است.
اين در حالي است كه اخيرا اكثريت سازنده‌هاي مسكوني براي بالا بردن بازدهي سرمايه‌گذاري در واحد زمين از يك سو و پايين‌آوردن ريسك خريد واحدها از سوي ديگر، متراژ زيربناي ساختمان‌ها را كاهش داده‌اند تا به اين ترتيب تعداد واحدهاي كوچك در يك پروژه افزايش پيدا كند.

در تهران طي سال گذشته، متراژ زيربناي ساختمان‌هاي مسكوني 31 درصد كاهش پيدا كرده است.جزئيات آمار پروانه‌هاي ساختماني سال 88 در شهر تهران نشان مي‌دهد در اين مدت 12 هزار و 367 پروانه صادر شده است كه بر طبق آن، كلنگ ساخت 89 هزار و 280 واحد مسكوني به زمين زده شده است. مجموع متراژ زيربناي واحدها 17 ميليون و 298 هزار و 139 متر مربع بوده است.

در سال 87 نيز تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده معادل 23 هزار فقره بوده كه اين ميزان پروانه براي احداث 157 هزار و 561 واحد مسكوني صادر شده است. متراژ زيربناي مجموع واحدها 25 ميليون و 92 هزار و 744 متر مربع گزارش شده است.

مقايسه كارنامه ساخت‌وساز‌هاي سال 87 و 88 در تهران نشان مي‌دهد كه ميزان صدور پروانه 46 درصد، تعداد واحدهاي احداثي 43 درصد و مساحت بناها نيز 31 درصد كاهش داشته است.

اوضاع در لحظه احياي موتور ساخت‌وساز
همان‌طور كه گزارش دفتر صدور پروانه‌هاي ساختماني شهرداري تهران نشان مي‌دهد، ركود ساخت‌و‌ساز بعد از بيش‌از يك‌سال، در اسفندماه سال گذشته به پايان قطعي رسيد. در اين ماه 1951 فقره پروانه ساختماني صادر شد كه در مقايسه با تعداد پروانه‌هايي كه اسفندماه 87 صادر شده بود، رشد 24 درصدي را تجربه كرد. در اسفندماه دو سال پيش، 1578 فقره پروانه ساخت مسكوني در تهران صادر شده بود.

رشد 24 درصدي ساخت‌وساز در آخرين ماه سال گذشته بعد از رشد‌هاي منفي بالاي 30 درصدي در 11 ماه اول سال، نشان‌دهنده احياي موتور ساختماني در پايتخت است. اين موتور در سال جاري نيز همچنان به رشد قدرت خود ادامه مي‌دهد، طوري‌كه در فروردين امسال، صدور پروانه ساخت با رشد 70 درصدي نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن روبه‌رو شد.

شانس خانه‌دار شدن زياد مي‌شود
داوود غفاري، مديركل دفتر تعيين ضوابط و قوانين پروانه‌هاي ساختماني در شهرداري تهران در گفت‌وگو با دنياي‌اقتصاد، تصريح كرد: محرك‌هاي بسياري وجود دارد كه مانع از پيش‌بيني درست و دقيق ميزان ساخت‌وساز در سال 89 مي‌شود، اما با توجه به جهش پروانه‌ها در ماه پاياني سال گذشته، مي‌توان به رونق در ماه‌هاي آتي اميدوار بود.

وي همچنين با اشاره به آمار متراژ بنا در سال 88 و مقايسه آن با سال قبل از آن گفت: با توجه به ثبت رقم 25 ميليون متر مربع جواز زيربناي صادر شده در سال 87 و كاهش اين رقم در سال 88 تا مرز 17 ميليون متر مربع، ساختمان‌هاي جديد به لحاظ مساحت كوچكتر شده‌اند و اين يعني خرد شدن سازه به واحدهاي بيشتر كه به نظر مي‌رسد سازنده‌ها بيشتر براي پايين آوردن ريسك خريد و فروش و مشاركت در بازار راكد مسكن دست به چنين اقدامي زده باشند.

ادامه ساخت واحدهاي كوچك‌تر و به اصطلاح خردكردن واحدها اگرچه بر بافت‌شهري تاثير خواهد گذاشت، اما شانس خانه‌دار شدن را براي تعداد بيشتري از متقاضيان مسكن در تهران فراهم كرده است كه اين مي‌تواند يكي از زمينه‌هاي رونق بازار ظرف 2 سال آينده - كه كار ساخت‌وساز واحدهاي جديد به اتمام مي‌رسد- باشد.


کوتوله‌ترین مناطق
با استناد به آمار ارائه شده توسط دفتر تعیین ضوابط و قوانین صدور پروانه‌هاي ساختمانی، در فرآیند تخریب و نوسازی واحد‌هاي مسکونی، در سال 87 منطقه 14 تهران با 1394 جواز کمتر از 5 طبقه با متراژ 332 میلیون و 147 هزار و 77 مترمربع بیشترین فراوانی آمار را در ساخت خانه‌هاي کوچکتر از 5 طبقه به خود اختصاص داده كه این رکورد در سال 88 مربوط به منطقه 18 با 569 پروانه ساخت در متراژ 138 میلیون و 62 هزارو 45 مترمربع است و در این میان این نکته قابل توجه است که مناطق جنوبی تهران همچنان جزو مناطق کم تراکم و به اصطلاح کوتوله پایتخت محسوب شده و هیچ تغییری ظرف 2 سال گذشته در تراکم این مناطق مشاهده نشده است.

در مقابل این آمار، منطقه 2 با 446 فقره مجوز ساخت برای ساختمان‌هاي بزرگتر و مساوی 5 طبقه (در سال87) و منطقه 5 با 399 فقره پروانه ساخت برای ساختمان‌هاي بالای 5 طبقه (در سال88) مناطقی هستند که مي‌توان از آنها به عنوان محدوده‌هاي مورد علاقه بلند مرتبه‌سازان در تهران یاد کرد که ریسک خرید و فروش در این مناطق کمتر بوده و سازندگان از بازار این مناطق در آینده نزدیک مطمئن هستند و میزان استقبال از ساختمان‌هاي ساخته شده در آنها بیشتر از سایر مناطق خواهد بود، ضمن اینکه این مناطق به اصطلاح بیشتر برای رونق بازار در سال‌هاي آینده به تکاپو افتاده است، ولی در مناطق جنوبی ساختمان‌ها یا حکم نوسازی داشته یا برای استفاده بلندمدت ساخته می‌شوند.

نيمي از ساختمان‌هاي تهران 5 طبقه و بيشتر
بيش از نيمي از ساختمان‌هاي مسكوني در تهران در ارتفاع 5 طبقه و بيشتر احداث مي‌شود.

آمار بانك مركزي از توزيع تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادره توسط شهرداري‌هاي مناطق شهري كشور نشان مي‌دهد كه در سال گذشته 54 درصد از ساختمان‌ها در تهران در ارتفاع بيش از 5 طبقه احداث شده است. همچنين 36 درصد ساختمان‌ها نيز در ارتفاع 4 طبقه، 7 درصد در ارتفاع سه طبقه و مابقي به‌صورت يك و دو طبقه بنا شده است.

براساس اين گزارش در شهرهاي بزرگ نيز طبقه‌بندي ساختمان‌هاي مسكوني براساس تعداد طبقات به‌ صورتي است كه سهم سازه‌هاي بيش‌از 4 طبقه از بقيه بيشتر است كه اين رقم 26 درصد اعلام شده است.

در كليه مناطق شهري 19 درصد از ساختمان‌هاي مسكوني احداث شده در سال 88 در ارتفاع يك طبقه، 28 درصد در ارتفاع دو طبقه، 20 درصد در ارتفاع سه طبقه، 13 درصد در ارتفاع چهار طبقه و 18 درصد نيز در ارتفاع پنج طبقه و بيشتر بوده است.