راز گرانی مسکن لو رفت

بازار مسکن در سال‌های اخیر همواره یکی از چالش‌های اصلی اقتصاد ایران بوده است؛ بازاری که نوسانات آن نه‌تنها بر قدرت خرید خانوارها اثر می‌گذارد، بلکه به‌طور مستقیم بر شاخص‌های کلان اقتصادی نیز سایه می‌اندازد. در شرایطی که رشد اجاره‌بها و قیمت مسکن همواره از دغدغه‌های جدی جامعه به شمار می‌رود، تحلیل‌های کارشناسی می‌تواند ابعاد واقعی این تحولات را روشن‌تر سازد.

به گزارش جهان صنعت، خبرها و گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که بازار مسکن با افزایش ۲۰ درصدی اجاره‌بها مواجه شده است؛ افزایشی که اگرچه کارشناسان آن را تا ۴۰ درصد پیش‌بینی کرده بودند، اما تحت‌تأثیر جنگ و شرایط حاکم بر کشور، در سطحی پایین‌تر تحقق یافته است. در این میان، برخی افزایش قیمت مصالح ساختمانی را یکی از دلایل اصلی گرانی اجاره و مسکن می‌دانند؛ موضوعی که هرچند کارشناسان تأثیر آن را به‌طور کامل رد نمی‌کنند، اما معتقدند سهم آن در مقایسه با سایر عوامل چندان تعیین‌کننده نیست.

بر همین اساس، گفت‌وگویی با فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن، انجام دادیم تا ابعاد دقیق‌تری از واقعیت‌های این بازار مورد بررسی قرار گیرد.

رشد اجاره‌بها کمتر از پیش‌بینی‌ها، دولت به خود نگیرد!

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، در تحلیل خود از وضعیت اجاره‌بها و قیمت ساخت‌وساز تأکید می‌کند که افزایش اجاره در سال جاری واقعیت دارد، اما شدت آن بسیار کمتر از انتظارات تورمی سال‌های گذشته بوده است. او توضیح می‌دهد: با توجه به شرایط اقتصادی و روندهای تورمی، انتظار می‌رفت نرخ اجاره تا ۴۰ درصد رشد کند، اما در عمل این افزایش در حدود ۲۰ درصد متوقف شد.

همین موضوع نشان می‌دهد که بخشی از انتظارات فروکش کرده است. به گفته ایلاتی، کاهش این فشار صرفاً نتیجه عملکرد دولت نبوده، بلکه مجموعه عواملی همچون رکود بازار مسکن، شرایط ناشی از جنگ اخیر، خروج اتباع خارجی و کاهش تقاضای موثر در بازار، باعث شده‌اند رشد اجاره‌بها کمتر از پیش‌بینی‌ها باشد.

مصالح ساختمانی، بازیگر فرعی افزایش قیمت مسکن هستند

ایلاتی در ادامه به موضوع تأثیر مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن می‌پردازد. او تأکید می‌کند برخلاف ادعاهایی که در برخی خبرها مطرح می‌شود، افزایش قیمت مصالحی مانند سیمان اثر قابل‌توجهی بر قیمت نهایی مسکن ندارد. به گفته او، در پروژه‌های شخصی‌سازی، هزینه‌های ساخت بین ۱۰ تا ۳۰ درصد قیمت نهایی مسکن را تشکیل می‌دهد و در پروژه‌های دولتی نیز به‌دلیل حذف هزینه زمین، وزن هزینه‌های ساخت بیشتر است.

با این حال، در هر دو حالت، زمین همچنان عامل اصلی تعیین‌کننده قیمت است. او در مورد سیمان به‌طور خاص توضیح می‌دهد: سیمان در مقایسه با سایر کالاها کمتر افزایش قیمت داشته است، زیرا دولت کنترل بیشتری بر بازار آن اعمال کرده است. سهم سیمان در هزینه‌های ساخت تنها حدود ۵ تا ۷ درصد است.

حتی اگر قیمت سیمان دو برابر شود، کل هزینه ساخت تنها حدود ۱۰ درصد افزایش خواهد یافت. این افزایش، در نهایت، به رشد حدود ۱/۵ درصدی قیمت مسکن منجر می‌شود؛ رقمی که در برابر جهش‌های چند ده درصدی بازار مسکن ناچیز است. به همین دلیل، ایلاتی معتقد است طرح این موضوع که افزایش قیمت سیمان یا فولاد عامل گرانی مسکن است، بیشتر بهانه‌ای برای توجیه رشد قیمت‌هاست تا یک واقعیت اقتصادی.

او برای روشن‌تر شدن موضوع نیز، مثالی می‌زند: اگر هزینه ساخت در یک منطقه متری ۱۵ میلیون تومان باشد و میانگین قیمت مسکن در همان منطقه ۱۵۰ میلیون تومان باشد، سهم هزینه ساخت تنها ۱۰ درصد است. در مناطق بالاتر، اگر هزینه ساخت به متری ۳۰ میلیون هم برسد، باز هم نسبت آن به قیمت ۲۵۰ یا ۳۰۰ میلیون تومانی مسکن حدود ۱۰ درصد باقی می‌ماند.

در مناطق متوسط نیز اگر هزینه ساخت متری ۱۵ تا ۱۶ میلیون تومان باشد و قیمت میانگین مسکن متری ۱۲۰ میلیون تومان محاسبه شود، سهم هزینه ساخت باز هم حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد خواهد بود.

از نظر ایلاتی، راهکار اصلی برای مهار قیمت مسکن نه در کنترل مصالح ساختمانی، بلکه در سیاست‌های عرضه زمین است. او معتقد است که سیاست‌گذاری مؤثر در حوزه زمین می‌تواند تأثیر واقعی بر قیمت مسکن بگذارد و به ثبات نسبی بازار کمک کند.