خرده‌جنایت‌های مالک و مستاجری

فرارو- پیدا کردن خانه مناسب و جور کردن پول اجاره یک طرف؛ نوشتن قرارداد و ریزه‌کاری‌های مربوط به‌آن یک طرف دیگر. نرخ اتحادیه کاملا مشخص است و در بیشتر اوقات، مستاجر و مالک بدون چانه زدن با مشاور املاک سر کمیسیون به توافق می‌رسند، اما در بعضی اوقات همین کمیسیون به یک معضل بزرگ تبدیل می‌شود. بعضی مواقع هم مالک و مستاجر سر چیز‌های دیگری اختلاف پیدا می‌کنند. یکی از دلایل این اتفاق می‌تواند خراب‌شدن یکی از امکانات ملک باشد. چیزی مثل خراب شدن کولر در تابستان و خاموش شدن سیستم گرمایش در زمستان. چنین اتفاقاتی می‌تواند یک داستان بی‌انتها درست کند؛ مالک هزینه تعمیر یا تعویض آن را به دوش مستاجر می‌اندازد و در مقابل، مستاجر می‌گوید خانه خودت است. دیر و زود شدن اجاره اختلافی معمولی است. سر سال می‌شود و مالک جواب موبایلش را نمی‌دهد؛ مستاجر برای پیداکردن خانه جدید پولش را می‌خواهد. خانه خسارت دیده و مالک می‌خواهد هزینه تعمیرات را از مستاجر بگیرد. مستاجر می‌خواهد تمدید کند، اما مالک قیمت رهن و اجاره را نجومی بالا برده، اما حاضر به تحویل پول رهن مستاجر هم نیست. این‌ها گوشه‌ای از مشکلاتی است که همیشه بین مستاجر و صاحبخانه رخ می‌دهد. در گزارش پیش رو، سوالات مردم از اتحادیه صنف مشاوران املاک به همراه پاسخ اتحادیه به سوالات را آورده‌ایم. سوالاتی کاملا مرسوم و جواب‌هایی که امیدواریم به کارتان بیاید.

تخلیه زودتر از موعد مستاجر و سو استفاده صاحبخانه
مدت اجاره‌نامه من سه‌ماه دیگر تمام می‌شود و بنا به دلایلی سه ماه زودتر مجبور به تخلیه هستم. این موضوع را دو ماه قبل به صاحبخانه خبر دادم تا برای خانه‌اش مستاجر پیدا کند. اما متاسفانه حالا که مستاجر جدید پیدا شده، صاحبخانه می‌گوید باید حق کمیسیون بنگاه برای یافتن مستاجر جدید را من بدهم. فکر می‌کنم پرداخت کمیسیون پیدا کردن مستاجر جدید به عهده صاحبخانه است. این طور نیست؟ اگر من باید پرداخت کنم، این مبلغ چه مقدار خواهد بود؟

پاسخ: ابتدا باید دید در متن قرارداد شما و مالک چه تعهداتی برای یکدیگر قائل شده‌اید. اگر شرایطی برای فسخ قبل از انقضاء اجاره‌نامه تعیین شده باشد باید طبق همان شرایط عمل کرد. در غیراین‌صورت از قانون مالک و مستاجر استفاده کرده و به شورای حل اختلاف محل ملک شکایت کنید.

مستاجر خواهان فسخ قرارداد پیش از اسباب‌کشی است
برای اجاره خانه‌ای مبلغ ۶۰ میلیون تومان ودیعه پرداختم. گویا می‌شود تا قبل از ۴۸ ساعت قرارداد را فسخ کرد. برای همین، قبل از ۴۸ ساعت منصرف شدم و خواستم قرارداد فسخ شود، اما صاحبخانه از دادن پول خودداری می‌کند و می‌گوید تا زمانی که ملک اجاره نرود پول من را پرداخت نخواهد کرد. لطفا بگویید چه کار کنم؟

پاسخ: فسخ قرارداد باید با رضایت مالک انجام شود. اگر او رضایت کتبی خود را برای فسخ قرارداد اعلام نکند، امکان فسخ وجود نخواهد داشت، اما درصورت توافق دو طرف، طبق مفاد توافق، قرارداد فسخ خواهد شد.

بابت کد رهگیری هیچ مبلغی به کمیسیون بنگاه اضافه نمی‌شود
منزلی را در منطقه ۲۲ تهران به مدت شش ماهه اجاره کرده و با توجه به تنظیم اجاره‌نامه مربوطه مابین موجر و مستاجر در بنگاه مجاز، حالا از مشاور املاک می‌خواهیم به ما کد رهگیری اجاره‌نامه را بدهد. من و صاحبخانه بابت صدور کد رهگیری، چقدر باید به مشاور املاک پول بدهیم؟

پاسخ: مستاجر و موجر نباید مبلغی بابت دریافت کد رهگیری به مشاور املاک بپردازند. چون مشاور املاک همان زمان که قرارداد را تنظیم کرده، باید در سامانه ثبت و کد رهگیری را دریافت می‌کرد. این هزینه مربوط به دفتر املاک است و به ازای هر مبایعه‌نامه مبلغ چهار هزار تومان و به ازای هر اجاره مبلغ هزار تومان بابت تامین امنیت اطلاعات از دفاتر املاک گرفته می‌شود.

مستاجر و موجر در غیاب بنگاه روی خانه توافق کرده‌اند
من و صاحبخانه با همدیگر قوم و خویش هستیم. برای همین نه من برای پیدا کردن خانه به بنگاه مراجعه کردم و نه صاحبخانه برای یافتن مستاجر از بنگاه کمک گرفت. ولی قاعدتا بر اساس قانون، برای نوشتن قولنامه اجاره به بنگاه املاک مراجعه کردیم؛ بنابراین بنگاه برای ما هیچ کاری جز نوشتن قرارداد نکرد و فقط قرار شد برای قرارداد ما کد رهگیری بگیرد و به ما اعلام کند. ما به مشاور املاک چقدر باید کمیسیون بدهیم؟

پاسخ: کلیه مشاوران املاک باید بدانند اگر دو طرف معامله، خود یکدیگر را پیدا و مراجعه کنند دفاتر املاک باید یک تعهد از دو طرف مبنی بر اینکه چنانچه دفاتر املاکی مدعی شد که برای مستاجر و موجر آن خانه را او با یکدیگر آشنا کرده، خود دو طرف باید رضایت شاکی یعنی مشاور املاک را کسب کنند. اما اگر هیچ مشاور املاکی در این باره مدعی نبود، طرفین قرارداد باید بر سر پرداخت حق‌التحریر به مشاور املاکی که قرارداد را می‌نویسد توافق کنند.

یکی از امکانات آپارتمان به مستاجر تحویل داده نشد
من یک دستگاه آپارتمان اجاره داده‌ام که در اجاره‌نامه قید شده این آپارتمان تلفن دارد. من خط تلفن را خریدم، اما مخابرات هنوز خط تلفن را وصل نکرده است. برای عادلانه و منصفانه‌شدن قرارداد، چه مقدار از مبلغ اجاره را باید کم کنم؟ در حال حاضر دو ماه از اجاره گذشته و احتمالاً خط تلفن تا چند ماه دیگر وصل نخواهد شد.

پاسخ: این مشکل ساده با توافق دو طرف قابل حل است. این روز‌ها مبلغ یک خط تلفن ثابت چندان زیاد نیست، ولی اگر قرار به اجرای عدالت باشد باید به اندازه مبلغ یک خط تلفن در آن منطقه از مبلغ اجاره کم شود. چنانچه به توافقی نرسیدید و از آنجایی که شورای حل اختلاف به مشکلات موجر و مستاجر رسیدگی می‌کند، می‌توانید به شورای حل اختلاف محل مراجعه کنید.

کمیسیون را به کدام یک از مشاوران املاک بدهم؟
من قرارداد خرید ملکی را در یک بنگاه مشاوره املاک، امضا کردم و صاحب آن خانه شدم، اما چون پولم کم بود، آن خانه را در یک بنگاه املاک دیگر اجاره دادم. مشاور اول می‌گوید باید کمیسیون اجاره را که بر عهده من است به او بدهم و مشاور دوم می‌گوید چنین چیزی نیست و کمیسیون را کامل به او بدهم. لطفا بگویید حق با کدام یک است؟

پاسخ: کمیسیون بین مشاور املاکی که ملک را نشان داده و مشاور املاکی که قرارداد را تنظیم کرده، تقسیم می‌شود. اما اگر دو مشاور املاک، توافق نکنند باید به کمیسیون حل اختلاف اتحادیه منطقه مراجعه شود.

برای قرارداد اجاره دو ساله چقدر کمیسیون بدهم؟
لطفا میزان کمیسیون قانونی در قرارداد‌های اجاره دو یا سه ساله را اعلام کنید. علاوه بر این، کمیسیون بنگاه، شهر به شهر فرق می‌کند؟

پاسخ: هر شهرستان کمیسیون مربوط به خود را دارد و با شهرستان دیگر متفاوت است. لازم به توضیح است اگر قرارداد اجاره دو یا سه ساله تنظیم شود همان کمیسیون قرارداد اجاره یک ساله دریافت خواهد شد.

این مستاجر بیچاره را دریابید
مستاجر یک واحد مسکونی هستم شروع قرارداد، ۲۰ آذر سال گذشته بوده، ولی در تاریخ ۱۵ دی‌ماه به طور کامل تحویل گرفتم. با توجه به اتمام قرارداد، بار‌ها با مالک تماس گرفتم تا در صورت توافق، تمدید کنیم و یا در صورت مایل نبودن، قرارداد را فسخ کنیم. با وجود اینکه بار‌ها تماس گرفتم، اما مالک هیچ پاسخی به تماس‌های من نداد. اما سرانجام او در تاریخ یک بهمن مراجعه کرد و شرایط تمدید را اضافه کردن ۲۰ درصد به مبلغ رهن اعلام کرد. همان لحظه من گفتم با این شرایط تمایلی به ماندن در آن خانه ندارم و قرارداد را فسخ کنیم. از آن تاریخ به مدت ۲۰ روز، با وجود اینکه بار‌ها با هم تماس داشته‌ایم، اما موجر تا آن روز برای فسخ قرارداد مراجعه نکرد. در این شرایط من باید چه می‌کردم؟ آیا با توجه به اینکه مالک برای فسخ قرارداد مراجعه نکرده و از تاریخ پایان قرارداد، دو ماه گذشته، من حق تمدید یکطرفه قرارداد را دارم؟ در صورت شکایت، چقدر طول می‌کشد تا به پولم برسم؟ در صورتی که شکایت نکنم، آیا مالک در هر زمانی می‌تواند ادعای تخلیه کند؟ چون به نظر می‌رسد او قصد دارد قضیه را تا اردیبهشت یا خرداد سال آینده کش دهد و در آن زمان که فصل نقل و اننتقالات و اوج بازار اجاره است برای اتمام قرارداد اقدام کند. آیا مالک می‌تواند این کار را انجام دهد؟

پاسخ: با توجه به اینکه موعد قرارداد اجاره شما به اتمام رسیده، می‌توانید به شورای حل اختلاف محل مراجعه و از موجر شکایت کنید. این کار را باید هر چه سریعتر انجام دهید. تا زمانی که تکلیف قرارداد اجاره مشخص نشده، ملک را تخلیه نکنید. زیرا چنانچه ملک را تخلیه کنید با توجه به اینکه در ملک ساکن نیستید و همچنین توافقی نیز صورت نگرفته، مالک می‌تواند از شما شکایت کرده و اجاره‌بها دریافت کند.

پکیج آپارتمان خراب شده؛ پولش را چه کسی بدهد؟
پکیج آپارتمانی که اجاره کرده و در آن زندگی می‌کنیم، کلا خراب شده است. هر چقدر به مالک می‌گوییم که برای تعمیر آن اقدام کند، پاسخ می‌شنویم که هزینه تعمیر پکیج بر عهده خودتان است. با توجه به اینکه گرمایش ساختمان و آب گرم برای استحمام توسط پکیج تامین می‌شود، آیا ما مستاجران آن خانه، می‌توانیم قرارداد را فسخ کنیم؟

پاسخ: قانون تملک آپارتمان می‌گوید تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر و تعمیرات کلی بر عهده مالک است. ولی اگر مالکی، ملک را با گرمایش و سرمایشی که تعهد کرده، به‌صورت ناقص یا خراب تحویل دهد می‌تواند دلیلی برای فسخ قرارداد باشد.