سیاستگذاران باید مدنظر داشته باشند که در کنار سایر عوامل، فعالیت‌های بازار مسکن نیز یکی از عوامل تعیین کننده بهره وری در اقتصاد است.
دغدغه اقتصاد‌های پیشرفته و نوظهور درباره «رشد کند بهره‌وری نیروی‌کار» به ویژه از زمان همه‌گیری کرونا به بعد، باعث شده است معادلات تاثیرگذار روی نرخ بهره‌وری مورد توجه دولت‌ها قرار بگیرد. یک مطالعه تجربی به پشتوانه مطالعات نظری، از رابطه معنادار بین افزایش قیمت واقعی مسکن و کاهش نرخ رشد بهره‌وری نیروی‌کار حکایت می‌کند.
به گزارش تجارت فردا، براساس مقاله‌ای که توسط دو اقتصاددان ایرانی در این رابطه تهیه شده و جزئیات کامل آن در «تجارت‌فردا» به چاپ رسیده، در کشور‌هایی که سطح قیمت مسکن بالا است، به‌طور معمول رشد بهره‌وری نیروی‌کار پایین‌تر است. اهمیت رشد بهره‌وری نیروی‌کار از بابت اثرگذاری مثبت آن بر عملکرد کلی اقتصاد (رشد اقتصادی) و کیفیت‌زندگی مطرح است.
افزایش قیمت واقعی مسکن –جهش قیمت ملک- از ۴مسیر بر رشد بهره‌وری نیروی‌کار اثر منفی می‌گذارد؛ از جمله اینکه خانوارها تحت تاثیر افزایش هزینه‌های تامین مسکن (خرید و اجاره)، هزینه‌های آموزش و تحصیل را تقلیل می‌دهند. همچنین این افزایش قیمت باعث حرکت سرمایه‌ها به بخش املاک می‌شود؛ جایی که به‌طور معمول بهره‌وری در آن پایین است.
کشور‌هایی با «سطح بالای تورم مزمن مسکن» مثل ایران، معمولا در مواجهه سیاستگذاران اقتصادی شان با این معضل بزرگ، در مسیری قرار می‌گیرند که «تورم ملکی فقط از بابت اثر مخرب روی زندگی خانوارها» مورد توجه دولت‌ها برای مهار قرار می‌گیرد؛ غافل از اینکه، در دنیا و به‌خصوص کشور‌های با اقتصاد پیشرفته که این معضل در آن‌ها شدت بسیار کمتری هم دارد «نگاه دولت به تورم مسکن، دقیق‌تر و عمیق‌تر است» به‌طوری که دغدغه اصلی، اثر منفی «افزایش قیمت واقعی مسکن» بر روی «رشد اقتصادی» و «کیفیت زندگی شهروندان» است.
مطالعات تازه دو اقتصاددان به نام‌های «حسن قلی پور از دانشگاه فنی سوین بورن استرالیا» و «محمدرضا فرزانگان از دانشگاه فیلیپس ماربرگ آلمان» درباره «اثر منفی افزایش قیمت واقعی مسکن بر روی رشد بهره وری نیروی کار» نشان می‌دهد، بین این دو رابطه معنادار وجود دارد.
پیش‌تر، مطالعات نظری در جهان پیرامون معادله «تغییرات قیمت مسکن و بهره وری در اقتصاد» صورت گرفته بود که اثرگذاری پارامتر اول روی پارامتر دوم را از چهار کانال شرح می‌دهد.
اما برای اولین بار انجام مطالعه تجربی روی ۲۴ کشور عضو «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» مشخص می‌کند، آنچه تاکنون درباره این معادله تحلیل و بررسی شده است، واقعیت دارد.
افزایش قیمت واقعی مسکن –رشد اسمی فراتر از تورم عمومی- در یک کشور، می‌تواند به چهار شکل بر «رشد اقتصادی» اثر بگذارد. در شکل اول، «با ارزشمند شدن وثایق ملکی به‌واسطه افزایش قیمت مسکن»، امکان ترهین ملک برای دریافت تسهیلات جهت توسعه کسب‌و‌کار فراهم‌تر می‌شود که این، جنبه مثبت دارد، چون باعث افزایش تولید ناخالص داخلی و تقویت «رشد» می‌شود.
اما در شکل دیگر، این تورم ملکی، «سرمایه‌ها را به سمت بازار ملک» که بهره وری آن پایین است هدایت می‌کند. در شکل سوم، رشد هزینه مسکن خانوارها احتمال «خروج نیروی کار از شغل فعلی اش» و «اختلال در روابط نیروی کار و کارفرما» را افزایش می‌دهد که همین، بر روی «بهره وری نیروی کار» و در نتیجه «تولید ناخالص داخلی» اثر منفی دارد.
در شکل چهارم نیز، «رشد هزینه تامین مسکن» باعث «افت هزینه‌های آموزش و تحصیل» خانوارها خواهد شد؛ فاکتوری که بر بهره وری اثر مخرب می‌گذارد.
اکنون با انجام مطالعه تجربی بر روی کشور‌هایی که بالای نیمی از تولید ناخالص داخلی جهان توسط آن‌ها انجام می‌شود، مشخص شده است «یک انحراف معیار افزایش در شاخص قیمت واقعی مسکن به کاهش ۰.۶ واحد درصدی نرخ رشد بهره وری نیروی کار» منجر می‌شود. رشد بهره وری نیروی کار دهه هاست در کشور‌ها کند شده و این موضوع از دوره همه‌گیری کرونا به بعد به عنوان دغدغه اقتصاد‌های پیشرفته، وخیم‌تر نیز شده است.
مجله «تجارت فردا» در شماره جدید خود با بررسی این مهم، نتایج بررسی‌ها و مطالعات تجربی دو اقتصاددان درباره «معادله اثرگذاری تورم مسکن بر رشد بهره وری در اقتصاد» را به صورت کامل منتشر کرده است که بخش‌های کلیدی آن را در این گزارش می‌خوانید:
رشد بهره وری نیروی کار، حیاتی است. اهمیت موضوع به این خاطر است که هم برای عملکرد کلی اقتصاد و هم استاندارد و کیفیت زندگی تعیین کننده است. با این حال، در بسیاری از اقتصاد‌های پیشرفته و همچنین نوظهور برای دهه هاست که نرخ بهره وری به کندی رشد می‌کند. در این راستا عمده برنامه‌های پیشرفت و توسعه اقتصادی جهانی حول رفع و رسیدگی به این نگرانی بنا نهاده شده اند. در سال‌های اخیر برخی مطالعات نظری و مفهومی به این موضوع پرداخته اند که عوامل بازار مسکن نظیر افزایش قیمت مسکن، می‌تواند آثار منفی روی رشد بهره وری نیروی کار داشته باشد.
موضوع بحث هم این است که افزایش قیمت مسکن و رشد سرمایه‌گذاری مسکن حداقل از سه مجرا روی بهره وری نیروی کار و به دنبال آن رشد اقتصادی اثر منفی می‌گذارد: تحولات بازار مسکن موجب دور کردن دو قشر متوسط و ضعیف از مراکز اقتصادی مهمی که از آنجا درآمد کسب می‌کنند می‌شود؛ هزینه‌فرصت برخاسته از سرمایه‌گذاری استقراضی در بازار مسکن.
به عبارتی دیگر از آنجا که بهره وری بخش مسکن و مستغلات پایین‌تر از میانگین بخش‌های اقتصادی است، آنگاه افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش ممکن است به کاهش بهره وری منجر شود؛ و همچنین با توجه به اینکه معمولا بخش عمده درآمد افراد صرف هزینه مسکن می‌شود (به خصوص برای مستاجران)، بنابراین منابع در دسترس برای سایر اقلام مصرفی خانوار با محدودیت مواجه شده و در نتیجه تقاضای کل در اقتصاد کاهش می‌یابد.
با این حال جای خالی یک مطالعه تجربی سطح خرد پیرامون رابطه میان قیمت مسکن و رشد بهره وری نیروی کار برای کشور‌های مختلف حس می‌شود. در این‌باره دو اقتصاددان به نام‌های حسن قلی پور از دانشگاه فنی سوین بورن استرالیا و محمدرضا فرزانگان از دانشگاه فیلیپس ماربرگ آلمان در یک مطالعه تجربی سعی دارند این شکاف را پر کنند. آن‌ها روی مجموعه اطلاعات مربوط به ۲۴ اقتصاد عضو «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» برای بازه زمانی سال‌های ۱۹۷۲ تا ۲۰۱۹ کار کردند و به طور خلاصه یافته‌های مقاله حاکی از آن است که در کشور‌هایی که قیمت مسکن بالاست، به طور معمول رشد بهره وری نیروی کار پایین‌تر است.
این یافته بیانگر آن است که سیاستگذاران باید مدنظر داشته باشند که در کنار سایر عوامل، فعالیت‌های بازار مسکن نیز یکی از عوامل تعیین کننده بهره وری در اقتصاد است.
تمرکز مقاله روی نرخ رشد بهره وری نیروی کار است، به این خاطر که این معیار یکی از اصلی‌ترین مولفه‌های عملکرد اقتصادی و تعیین کننده استاندارد‌های زندگی جامعه است. پل کروگمن، اقتصاددان برجسته آمریکایی و برنده نوبل اقتصاد ۲۰۰۸، در این‌باره می‌گوید: «توانایی یک کشور در بهبود استاندارد‌های زندگی خود طی زمان تقریبا تماما به توانایی او در افزایش تولید سرانه هر کارگر در بلندمدت بستگی دارد.» البته برای دهه هاست که نرخ رشد بهره وری در اقتصاد‌های پیشرفته و نوظهور در سطح پایین قرار دارد.
نمونه مورد بررسی مقاله شامل ۲۴ کشور عضو «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» (OECD) است. بازه زمانی هم مربوط به سال‌های ۱۹۷۲ تا ۲۰۰۹ است. سعی شده نمونه مورد بررسی شامل اقتصاد‌هایی باشد که اطلاعات مربوط به مولفه‌های بازار مسکن (نظیر قیمت مسکن) و رشد بهره وری نیروی کار آن‌ها در دسترس است.
نمونه شامل این اقتصادهاست: استرالیا، اتریش، بلژیک، کانادا، دانمارک، فنلاند، فرانسه، آلمان، بریتانیا، یونان، ایرلند، اسرائیل، ایتالیا، ژاپن، لوکزامبورگ، هلند، نیوزیلند، نروژ، پرتغال، کره‌جنوبی، اسپانیا، سوئد، سوئیس و آمریکا. علاوه بر عامل دسترسی به اطلاعات، این کشور‌های عضو «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» نقشی برجسته در تولیدات جهانی دارند، تا جایی که بر اساس آمار‌های بانک جهانی حدود ۵۵درصد از تولید ناخالص داخلی جهان در سال ۲۰۲۱ به وسیله این کشور‌ها انجام گرفت.
از لحاظ موقعیت جغرافیایی، نمونه مورد بررسی، کشور‌هایی از مناطق مختلف جهان را دربر دارد (آسیا، اروپا، آمریکای شمالی و خاورمیانه). ویژگی دیگر نمونه این است که سطح رقابت پذیری بازار نیروی کار کشور‌های آن گوناگون است. به عنوان مثال، «مجمع جهانی اقتصاد» در سال ۲۰۱۹ کشور‌های سوئیس، دانمارک، آمریکا و نیوزیلند را در میان پنج کشوری که رقابتی‌ترین بازار نیروی کار را دارند قرار داد. از طرفی از میان ۱۴۱ کشور این رتبه بندی، کره‌جنوبی، ایتالیا و یونان به ترتیب در رده‌های ۵۱، ۹۰ و ۱۱۱ قرار دارند.
در این مطالعه متغیر وابسته، رشد بهره وری نیروی کار است. در این باره از معیار نرخ رشد سالانه بهره وری نیروی کار که به وسیله «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» محاسبه می‌شود استفاده می‌شود. این سازمان دو معیار برای بهره وری در سطح کلان اقتصاد دارد: الف- تولید ناخالص داخلی به قیمت بازار به ازای هر ساعت کار انجام گرفته؛ و ب- تولید ناخالص داخلی به ازای هر فرد شاغل. سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه، خود در تجزیه و تحلیل هایش از معیار نخست (تولید ناخالص داخلی به ازای هر ساعت کار انجام گرفته به وسیله نیروی کار) استفاده می‌کند. مهم‌ترین متغیر مورد علاقه مقاله، قیمت واقعی مسکن است. در این‌باره از شاخص قیمت‌های واقعی مسکن «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» به عنوان معیاری از قیمت مسکن استفاده می‌شود.
برآورد‌های مقاله حاکی از آن است که قیمت واقعی مسکن اثرگذاری منفی معناداری روی رشد بهره وری نیروی کار دارد، یافته‌ای که مدل‌های مختلف آن را نتیجه داده اند. مدل‌های مختلف، عوامل مختلفی را که ممکن است روی بهره وری نیروی کار اثرگذار باشند کنترل می‌کنند. در مدل کلی، که تمام متغیر‌های کنترلی دخیل شده اند، مقدار ضریب قیمت واقعی مسکن منفی ۰.۰۱۸ به دست آمده است، ضریبی که منفی و از لحاظ آماری معنادار است.
تفسیر ضریب این گونه است که یک انحراف معیار افزایش در شاخص قیمت واقعی مسکن یک کشور، به کاهش ۰.۶ نقطه درصدی در رشد بهره وری نیروی کار در کشور‌های مورد بررسی منجر می‌شود. این مقدار معادل ۲۶درصد یک انحراف معیار نرخ رشد بهره وری نیروی کار است. این یافته تجربی در راستای گفتمان‌های نظری مربوطه است، جایی که گفته می‌شود افزایش قیمت مسکن بهره وری نیروی کار را در عمده اقتصاد‌های پیشرفته به چالش می‌کشد.
در زمینه متغیر‌های کنترلی، همه آن‌ها جهت اثرگذاری مورد انتظار را دارند و ضریب آن‌ها از لحاظ آماری نیز معنادار شده است. بر این اساس یافته‌ها نشان می‌دهد سطح بالاتر جهانی شدن، تحصیلات، سرمایه‌گذاری، دموکراسی، حقوق مالکیت و جمعیت در سن کار با بهره وری نیروی کار رابطه مثبت معنادار دارند. همان‌طور که اشاره شد، تجزیه و تحلیل‌های نمونه کلی از رابطه منفی و معنادار قیمت مسکن و بهره وری نیروی کار خبر می‌دهد.
با این حال به منظور بررسی بیشتر می‌توان نمونه کشور‌ها را بر اساس پیچیدگی اقتصادی به دو دسته تقسیم کرد. دسته اول ۹ کشوری هستند که بالاترین پیچیدگی و پیشرفتگی اقتصادی را دارند، شامل ژاپن، آلمان، سوئیس، سوئد، اتریش، فنلاند، انگلیس، آمریکا و کره‌جنوبی. دسته دوم که باقی کشور‌ها هستند، پیچیدگی اقتصادی کمتری دارند: فرانسه، ایرلند، ایتالیا، بلژیک، دانمارک، هلند، اسپانیا، کانادا، نروژ، پرتغال، نیوزیلند، یونان و استرالیا. مبنای این دسته بندی، میانگین نمره «شاخص پیچیدگی اقتصادی» (ECI) است که از سوی دانشگاه هاروارد برای سال‌های ۱۹۹۵ تا ۲۰۲۱ محاسبه شده است.
فرض این است که اثرگذاری قیمت مسکن روی رشد بهره وری نیروی کار در اقتصاد‌های پیچیده کمتر از اقتصاد‌های کمتر پیچیده است. عمده این فرض به خاطر این است که بازتخصیص سرمایه از سایر بخش‌ها به بخش مسکن در دوره‌های رونق بازار مسکن کمتر در اقتصاد‌های پیچیده و پیشرفته اتفاق می‌افتد.
برآورد‌های تجربی این بخش بیانگر آن است که قیمت مسکن اثرگذاری منفی و معنادار روی رشد بهره وری نیروی کار اقتصاد‌هایی که سطح پایین تری از پیچیدگی اقتصادی دارند (نظیر استرالیا یا یونان) دارد. در مقابل، گرچه علامت ضریب قیمت مسکن برای اقتصاد‌های پیچیده همچنان منفی است، اما از لحاظ آماری معنادار نیست. یافته‌های این بخش حاکی از آن است که اثرگذاری قیمت مسکن روی رشد بهره وری به درجه پیچیدگی اقتصادی کشور‌ها بستگی دارد.
از دهه ۱۹۹۰ به بعد، رشد بهره وری نیروی کار در اقتصاد‌های پیشرفته به طور قابل‌توجهی کاهش یافته است. با فراگیری طاعون کرونا، این وضعیت حتی وخیم‌تر نیز شد. علل مختلفی در رابطه با این کاهش بهره وری نقل شده است، نظیر کاهش جمعیت نیروی کار، کندی سرعت رو آوردن به روش‌های پیشرفته و متنوع تولید، اصطکاک در بازتوزیع درون و میان بخش‌های اقتصادی، کندی رو آوردن به فناوری اطلاعات و ارتباطات و... از زمان بحران مالی ۲۰۰۸، اما انگشت اتهام به سوی کم بودن عمق نظام مالی گرفته شده است.
