فروش متری مسکن از سرمایه‌گذاری تا تهدید؛ آیا نظارت کافی وجود دارد؟

کارشناسان حوزه حقوقی و اقتصادی هشدار می‌دهند که خرید متری مسکن بدون پشتوانه حقوقی، نه‌تنها مشکل تأمین مسکن را حل نمی‌کند، بلکه ممکن است به بروز کلاهبرداری‌های جدید و سردرگمی‌های حقوقی منجر شود. 

به گزارش مهر، در شرایطی که قیمت مسکن طی سال‌های اخیر رشد بی‌سابقه‌ای داشته و توان خرید خانوارها، به‌ویژه در دهک‌های پایین درآمدی، کاهش یافته، در این شرایط برخی از افراد و شرکت‌ها با فروختن متری املاک به مردم، از این تقاضا بهره‌برداری می‌کنند. این روش می‌تواند برای افرادی که توان خرید یک واحد کامل را ندارند جذاب باشد، اما در عین حال خطراتی برای سرمایه‌گذاران خرد دارد. 

روشی که به‌زعم برخی می‌تواند راه‌حلی برای خانه‌دار شدن تدریجی باشد، اما نبود سازوکار قانونی شفاف و فقدان نظارت دقیق، این شیوه را به گزینه‌ای پر ریسک برای مردم تبدیل می‌کند. همچنین بر اساس آخرین اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه بخش مسکن در خرداد ماه امسال ۳۹ درصد برآور شده و تورم نقطه به نقطه مسکن در خردادماه نیز ۳۶.۸ درصد و تورم ماهانه ۲.۲ درصد بوده است. 

از سوی دیگر، اگرچه بانک مرکزی از اواسط تابستان سال گذشته گزارشی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران منتشر نکرده است، اما بر اساس گفته داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اتحادیه املاک نرخ خرید و اجاره‌بها در بازار ملک طبق شواهد میدانی افزایش یافته و بازار همچنان در رکود تورمی قرار دارد. در چنین شرایطی، برخی مستأجران و متقاضیان مسکن که امکان خرید یک واحد کامل را ندارند، به روش‌هایی چون خرید متری به‌عنوان گزینه جایگزین نگاه می‌کنند. 

با این حال، کارشناسان حوزه حقوقی و اقتصادی هشدار می‌دهند که خرید متری مسکن بدون پشتوانه حقوقی، نه‌تنها مشکل تأمین مسکن را حل نمی‌کند، بلکه ممکن است به بروز کلاهبرداری‌های جدید و سردرگمی‌های حقوقی منجر شود.

ایده فروش متری مسکن نخستین‌بار در سال ۱۳۹۹ توسط سازمان بورس مطرح شد، هدف این طرح، جذب سرمایه‌های خرد مردمی و نیز فراهم‌سازی شرایطی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد عنوان شد. اما این طرح با وجود جذابیت ظاهری، به دلایل مختلفی، تاکنون در حد چند تجربه محدود باقی مانده است. 

گفتنی است، حتی اگر این پیش‌فروش‌ها طبق قوانین انجام شود، نظارت بر آن‌ها کم است. به همین دلیل، خطرات زیادی برای سرمایه‌های خرد وجود دارد، خصوصاً اگر این قراردادها درست ثبت نشوند یا از نظر قانونی مشکلی داشته باشند، همچنین بسیاری از پلتفرم‌های آنلاین و مشاوران املاک بدون مجوز لازم این پیش‌فروش‌ها را انجام می‌دهند، که این باعث می‌شود نظارت بر صحت قراردادها به شدت کاهش یابد و مردم در معرض ریسک قرار بگیرند. 

فروش متری مسکن ابزاری برای سرمایه‌گذاری

در همین راستا، فرشید ایلاتی کارشناس بازار مسکن با اشاره به سابقه اجرای طرح فروش متری مسکن، گفت: این مدل از حدود ۶ سال پیش به‌صورت استارت‌آپ در کشور مطرح شده و هم‌اکنون چند شرکت به‌صورت محدود در این حوزه فعالیت دارند، اما نخستین بار این ایده به‌طور جدی از سوی سازمان بورس و به‌عنوان ابزار جدیدی برای سرمایه‌گذاری ملکی پیشنهاد شد. 

وی افزود: هدف اصلی از این طرح، ایجاد گزینه‌ای جدید برای سرمایه‌گذاران در بازار مسکن بود، همان‌طور که امکان سرمایه‌گذاری در طلا به‌صورت گرمی یا میلی‌گرمی فراهم شده، فروش متری مسکن نیز در بورس با همین منطق پیشنهاد شد تا امکان سرمایه‌گذاری خرد در بازار ملک مهیا شود. حتی یک ابزار مشخص به نام اوراق سلف موازی خرید مسکن نیز تعریف شد، اما به دلیل وجود چالش‌های فقهی و حقوقی، این ابزار هنوز به مرحله اجرا و ابلاغ نهایی نرسیده است. 

ایلاتی ادامه داد: باید دقت داشت که این طرح از ابتدا با رویکرد کمک به خانه‌دار شدن مستأجران تعریف نشده بود. بلکه هدف آن، امکان‌پذیر ساختن ورود سرمایه‌های خرد به پروژه‌های ساختمانی بود و نباید به‌عنوان راهکار قابل اتکا برای خانه‌دار شدن اقشار فاقد مسکن تلقی شود. 

وی تصریح کرد: هرچند ممکن است برخی از افراد فاقد مسکن یا مستاجرانی که امکان خرید کامل یک واحد را ندارند، از این شیوه به‌عنوان بخشی از سبد پس‌انداز استفاده کنند، اما به‌دلیل پیچیدگی‌های حقوقی، نبود چارچوب نظارتی دقیق، و همچنین بلوغ‌نیافتگی شرکت‌های فعال در این حوزه، نمی‌توان این روش را در شرایط فعلی توصیه کرد. 

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ساختار فروش متری در بازار آزاد با چالش‌های متعدد حقوقی مواجه است، اظهار کرد: موضوع اصلی آن است که در این نوع فروش، چند نفر به‌طور مشترک مالک یک واحد می‌شوند، بدون آن‌که هیچ‌کدام امکان سکونت در آن را داشته باشند. در نتیجه، فروش متری بیشتر یک ابزار سرمایه‌گذاری است تا راه‌حلی برای سکونت. 

ایلاتی تأکید کرد: آنچه در کشورهای دیگر به‌عنوان مدل مطلوب مطرح است، نه فروش متری مسکن بلکه راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) است. در این مدل، کل یک واحد مسکونی توسط صندوق خریداری می‌شود و متقاضی به‌اندازه سهم خود، مثلاً یک دانگ، در ملک مالکیت پیدا می‌کند. پنج دانگ باقیمانده نیز از طریق اجاره به شرط تملیک به همان فرد واگذار می‌شود. 

وی افزود: در این مدل، فرد مستأجر در واقع در خانه‌ای ساکن می‌شود که بخشی از آن را از ابتدا خریداری کرده و مابقی را در قالب اقساط اجاره‌ای بازپرداخت می‌کند تا در پایان دوره، مالک کامل واحد شود. با وجود آن‌که نرخ سود این صندوق‌ها معمولاً بالاست، اما برای مستأجران می‌تواند مقرون‌به‌صرفه‌تر از پرداخت سالانه اجاره‌بها و ودیعه باشد. 

ایلاتی در پایان خاطرنشان کرد: در حال حاضر، یک یا دو صندوق از این دست در کشور شکل گرفته، اما هنوز ساختار اجرایی آن‌ها کامل نیست. توسعه این مدل‌ها می‌تواند بسیار کارآمدتر از فروش متری باشد و نقش مؤثرتری در حل بحران دسترسی به مسکن ایفا کند. 

آیا نظارت کافی وجود دارد؟ 

فروش متری مسکن، در صورتی که با نظارت دقیق و شفافیت باشد، می‌تواند فرصتی مناسب برای جذب سرمایه‌های خرد و حفظ ارزش پول در شرایط اقتصادی ناپایدار باشد. با توجه به تأثیرات مثبت این طرح در توسعه پروژه‌های مسکونی و امکان مشارکت اقشار مختلف جامعه در بازار مسکن، ضرورت توجه به نظارت‌های قانونی و اجرایی بیشتر از همیشه احساس می‌شود. 

با توجه به حساسیت‌های موجود در بازار مسکن و احتمال بروز نوسانات قیمتی، نظارت دقیق و شفافیت در اجرای این طرح‌ها از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. کارشناسان بر این باورند که در صورت وجود نظارت دقیق، این نوع سرمایه‌گذاری می‌تواند به‌عنوان یک راهکار مؤثر برای حفظ ارزش پول و مقابله با تورم عمل کند. 

برای جلوگیری از مشکلاتی نظیر افزایش غیرواقعی قیمت‌ها یا بروز فساد در این پروژه‌ها، کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که نظارت‌های مستقلی از سوی نهادهای دولتی و سازمان‌ها بر این طرح‌ها اعمال شود. علاوه بر این، اطلاع‌رسانی شفاف به سرمایه‌گذاران و ارائه گزارش‌های دقیق از روند پیشرفت پروژه‌ها می‌تواند اعتماد عمومی را افزایش دهد و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری کند. 

فروش متری مسکن از نظر فقهی بلامانع است

براساس این گزارش، در ادامه بررسی ابعاد حقوقی و شرعی فروش متری مسکن در بورس، «غلامرضا مصباحی‌مقدم» رئیس کمیته فقهی سازمان بورس روز چهارشنبه، ۲۵ تیر ۱۴۰۴ در نشست خبری با اشاره به سابقه بررسی این موضوع در کمیته فقهی گفت: بحث امکان خرید و فروش متری مسکن در بورس از جمله مباحث قدیمی ما بوده است. 

وی افزود: این پیشنهاد ابتدا از سوی سازمان بورس و بورس کالا مطرح شد و پس از طرح در جلسات رسمی، مورد بررسی فقهی قرار گرفت. در نهایت، کمیته فقهی سازمان بورس موافقت کرد و از این جهت، خرید و فروش مسکن به‌صورت متری فاقد منع فقهی است، اگر نیاز به بازنگری و تکمیل هم باشد آمادگی داریم.