مسکن ویژه برای میلیونرهای ویژه!
اواخر سال گذشته قرار بر این شد كه دولت با رویکرد نوینی اقدام به ساخت «واحدهای مسکونی ویژه» در داخل شهر تهران کند تا آن دسته از متقاضیان پایتخت نشینی که از تمکن مالی نسبتا خوبي برخوردارند و حاضر نیستند در شهرهای جدید حاشیه تهران زندگی کنند، با پرداخت قیمت بالاتري نسبت به بهای مسکن مهر از تسهیلات دولت بهرهمند و صاحب خانهای مناسب شوند.
اواخر سال گذشته قرار بر این شد كه دولت با رویکرد نوینی اقدام به ساخت «واحدهای مسکونی ویژه» در داخل شهر تهران کند تا آن دسته از متقاضیان پایتخت نشینی که از تمکن مالی نسبتا خوبي برخوردارند و حاضر نیستند در شهرهای جدید حاشیه تهران زندگی کنند، با پرداخت قیمت بالاتري نسبت به بهای مسکن مهر از تسهیلات دولت بهرهمند و صاحب خانهای مناسب شوند.
هفته نامه پنجره نوشت: دولت در چند سال اخیر با اجرای طرح مسکن مهر اقدامات قابل توجهی را در زمینه خانهدار کردن مردم به خصوص قشر ضعیف و کم دردآمد جامعه انجام داده است، اما از آنجایی که حرکت دولت در مسیر ساختوساز انبوه واحدهای ساختمانی برای نزدیک شدن عرضه به تقاضا در این بخش مهم، بیشتر تأمینکننده نیاز مسکن دهکهای پایین درآمدی جامعه است.
ورود دولت به ساخت مسکن ویژه توسط انبوه سازان و پرداخت وام قرض الحسنه به متقاضیان آن در سه نقطه شهر تهران، حکیمیه، چیتگر و تهرانسر، خیلیها را برآن داشت که برای خرید خانه عجله نکنند و یا نسبت به ثبت نام مسکن مهر در شهرهای جدید پردیس، هشتگرد و پرند کم اقدامی نکنند، اما با اعلام جزییات نام نویسی و مبلغ هزینه کرد «مسکن ویژه» برای متقاضیان این نوع مسکن خاص، امید خیلیها ناامید شد.
چراکه برخورداری از چنین مسکنی با توجه به قیمت فوق العاده بالاي آن فقط نیاز میلیونرها را برآورده میکرد، البته دولت ساخت مسکن ویژه را یک کار بسیار انقلابی میداند و معتقد است حتی برای برخی از افرادی که نمیتوانند بین تهران و شهرکهای اطراف در رفت و آمد باشند، چارهای اندیشیده است و تا آنجایی که زمین دولتی در تهران هست، مسکن با شرایط ویژه میسازد.
اگر متقاضیان زیاد بودند؟
وزارت مسکن پیشبینی اینجا را هم کرده است. طبق شرایطی که اعلام شده وزارتخانه به متقاضیان امتیاز می‌دهد و با توجه به اولویت، مسکن ویژه به آنها تعلق خواهد گرفت.
امتیازدهی هم جالب است. امتیازهای متاهل بودن: متاهل و سرپرست خانوار بودن: 10 امتیاز، هر فرزند تحت تکفل: 3 امتیاز؛ امتیاز سابقه سکونت بیش از 5 سال در تهران: هر سال مازاد بر 5 سال و بهصورت مستمر 1 امتیاز تا سقف 10 امتیاز؛ همسر محترمه شهید، فرزندان محترم شهدا، جانبازان معزز بالای 25 درصد، آزادگان محترم، رزمندگان بازاء هر 6 ماه حضور در جبهه: تا سقف 3 امتیاز؛ نخبگان علمی: 3 امتیاز؛ مدال آوران ورزشی در سطح آسیايی، جهانی و المپیک: 3 امتیاز.
این امتیازها جمع شده و اولویت بندی صورت میگیرد.
متقاضیان باید چه شرایطی داشته باشند؟
کسانی که مسکن ویژه میخواهند باید شرایط ویژهای داشته باشند. متقاضیان باید دارای چهار شرط باشند: متاهل بودن، سکونت حداقل پنج سال در تهران، نگرفتن هیچگونه تسهیلات مسکن از دولت و اینکه از تاریخ اول فروردین 84 هیچ معامله مسکنی نداشته باشند.
البته واجدان شرایط مسکن ویژه برای دریافت واحدهای مسکن ویژه تهران اولویتبندی می‌شوند، با این حال متقاضیان باید ابتدا با گشایش حساب در یکی از شعب بانک مسکن 20 میلیون تومان واریز کنند. با این شرایط میتوانید ثبت نام کنید.
شاید تا اینجای کار هیچ مشکلی نباشد خیلی از تهرانیهای متاهل که از سال 1384 مستاجر بودهاند و20 میلیون تومان هم داشته باشند اما اشکال کار بعد از این مرحله است که به تفصیل درباره آن توضیح میدهیم.
متقاضیان باید مدارک زیر را برای بررسی احراز شرایط بهصورت الکترونیکی (اسکن شده) از طریق اینترنت ارائه نمایند. اصل مدارک پس از امتیازبندی در مراحل تشکیل پرونده دریافت خواهد شد.
1- مدارک لازم برای اینکه ثابت کنید فاقد خانه هستید، تعهد و اقرار رسمی مبنی بر واجد شریط بودن خود و افراد تحت تکفل. لازم به ذکر است این امر از طریق بانکهای اطلاعاتی مرجع مانند بانک زمین و مسکن، بانک استعلام سوابق، بانک اطلاعات دریافتکنندگان تسهیلات خرید مسکن از بانک مسکن از تاریخ 1/1/1384، بانک اطلاعات ثبت نام مسکن مهر، بانک اطلاعات فروش اقساطی تسهیلات مسکن و سایر بانکهای اطلاعاتی کنترل خواهد شد.
2 - مدارک لازم برای اینکه متاهل یا سرپرست خانوار هستید: شناسنامه معتبر و کارت ملی متقاضی و افراد تحت تکفل و سایر مدارک معتبر قانونی در خصوص سرپرست خانوار بودن متقاضی.
3 - مدارک لازم برای اینکه ثابت کنید حداقل 5 سال در تهران هستید:
اگر متقاضی کارمند دولت و محل کار وی از 5 سال پیش شهر تهران باشد، حکم کارگزینی و گواهی معتبر از اداره متبوع.
اگر متقاضی از 5 سال پیش شاغل در بخش غیر دولتی در شهر تهران است، گواهی و دفترچه بیمه تأمین اجتماعی معتبر بههمراه گواهی محل کار. در صورتیکه متقاضی جز دو حالت فوق نباشد باید گواهی تحصیلی معتبر خود و یا افراد تحت تکفل خود را که نشان دهنده تحصیل از 5 سال پیش تاکنون در یکی از مراکز آموزشی معتبر دولتی در شهر تهران باشد ارائه نماید.
سایر حالتهای ممکن: هرگونه مدرک معتبر دیگری که بتواند این شرط را احراز نماید.
4 - مدارک لازم برای اینکه ثابت کنید از تسهیلات مسکن استفاده نکردید:
این امر از طریق بانکهای اطلاعاتی مرجع مانند بانک زمین و مسکن، بانک استعلام سوابق، بانک اطلاعات دریافتکنندگان تسهیلات خرید مسکن از بانک مسکن از تاریخ 1/1/1384، بانک اطلاعات ثبت نام مسکن مهر، بانک اطلاعات فروش اقساط تسهیلات مسکن کنترل خواهد شد.
برای «خانه ویژه دار شدن» چقدر پول لازم است؟
مشکل کار همین جاست. برای اینکه بتوانید در تهران خانه ویژه بخرید هم باید پول داشته باشید. چقدر؟ حداقل 100 میلیون تومان باید بتوانید در یک سال تهیه کنید.
طبق این طرح بعد از اینکه 20 میلیون تومان برای ثبت نام دادید باید 3 ماه بعد 20 میلیون تومان بدهید. یعنی اگر اول مهر شرایط شما تأیید شود باید 20 میلیون بدهید و اول دی هم 20 میلیون بعدی را تقدیم کنید. اول فروردین، اول تیر و اول مهر سال دیگر هم باید هر کدام 20 میلیون دیگر پرداخت کنید.
اگر فکر میکنید که با این پرداختها دیگر خانه دار شدید شدیدا در اشتباهید چراکه باید حداقل 2 میلیون تومان درآمد داشته باَشید تا در مدت 10 سال بتوانید ماهیانه 1 میلیون تومان بپردازید! یعنی تا اینجای کار شما 220 میلیون تومان باید پرداخت کنید و مسئولان وزارت مسکن هم تبصرهای گذاشتند که اگر خانه خیلی گران شد باز هم از متقاضیان پول بگیرند!
طبق اعلام وزارت مسکن کل بهای تمام شده ساخت اعیان و هزینههای مربوطه و 30 درصد از بهای کارشناسی روز قدرالسهم عرصه بهصورت نقدی و در 5 مرحله به شرح زیر پرداخت میگردد:
پرداخت اول: 200 میلیون ریال به هنگام افتتاح حساب در بانک مسکن
پرداخت دوم: 200 میلیون ریال حدود 3 ماه پس از پرداخت اول به شرح مراحل مندرج در این بخش
پرداخت سوم: 200 میلیون ریال حدود 3 ماه پس از پرداخت دوم به شرح مراحل مندرج در این بخش
پرداخت چهارم: 200 میلیون ریال حدود 3 ماه پس از پرداخت سوم به شرح مراحل مندرج در این بخش
پرداخت پنجم: الباقی سهم نقدی قبل از تحویل واحد
سهم اقساطی: 70 درصد بهای کارشناسی قدرالسهم عرصه بهصورت اقساط ماهیانه طولانی مدت (حداکثر 10 ساله) پرداخت خواهد شد. بهنحوی که اقساط ماهیانه سال اول حداکثر 10 میلیون ریال باشد.
مرحله اول: متقاضیانی که تشکیل پرونده داده و اصل مدارک آنها به تأیید میرسد مهلت 10 روزه برای واریز 200 میلیون ریال آورده نوبت دوم خواهند داشت. فاصله زمانی از پایان مهلت ثبت نام حدود 3 ماه خواهد بود.
مرحله دوم: متقاضیان پس از واریز مرحله دوم سهم آورده به مدت حداکثر 3 ماه فرصت خواهند داشت تا نسبت به واریز 200 میلیون ریال مرحله سوم اقدام نمایند.
مرحله سوم: پس از واریز مرحله سوم آورده انعقاد قرارداد پیش فروش اعیان واحدها بین متقاضی و فروشنده صورت خواهد گرفت. در این مرحله واحد متقاضی مشخص میگردد.
مرحله چهارم: پس از واریز پرداخت چهارم به شرح فوق، انعقاد قرارداد واگذاری زمین با شرائط نقد و اقساط انجام می‌شود و فرایند دریافت اقساط 10 ساله حدود 10 میلیون ریال در ماه آغاز میگردد.
مرحله پنجم: پس از اتمام پروژه و در صورت تکمیل پرداخت سهم نقدی از سوی متقاضی و انعقاد قرارداد واگذاری زمین، واحد قابل تحویل به متقاضی خواهد بود.
مرحله ششم: در صورت تسویه کامل بهای زمین انتقال سند عرصه و اعیان بنام متقاضی در دستور کار قرار میگیرد. اسناد عرصه و اعیان تا تسویه کامل در اختیار سازمان خواهد بود.
مسکن ویژه کجای پایتخت است؟
در خرید مسکن ویژه، متقاضیان یکی از مناطق سه گانه را بنا بهنظر خود البته پس از پرداخت سومین مرحله 20 میلیون تومانی، انتخاب ميکنند. از مناطقی که مسکن ویژه تهران در آن ساخته می‌شود، در حال حاضر در منطقه تهرانسر کار ساخت این نوع مسکن آغاز شده و 50 درصد پیسازی آن پیشرفت داشته است و در حال نصب اسکلت هستند.
واحدهای مسکن ویژه در این منطقه 110 متری در نظر گرفته شده است این در حالی است که در منطقه 22 تهران نیز شهرک آتیشهر برای مسکن ویژه تهران در نظر گرفته شده، بدین منظور مشاور طرح مشخص شده و کار آغاز شده است.
واحدهای آتی شهر نیز قرار است 75 متر تا 120 متر باشند. همچنین «حکیمیه» نیز بهعنوان منطقه دیگری است که قرار است مسکن ویژه در آن ساخته شود.
مسکن ویژه چه موقع افتتاح می‌شود؟
در مرحله اول قطعاً 4500 واحد مسکونی در منطقه تهرانسر، 5 طبقه و با پارکینگ مسقف با اصول معماری و شهرسازی ساخته خواهد شد. قیمت ساخت مسکن ویژه نقدا از متقاضی دریافت خواهد شد و طی قراردادی که با پیمانکاران بسته شده است این واحدهای مسکونی تا پایان دولت دهم به بهرهبرداری خواهد رسید.
البته باید گفت قیمت زمین به قیمت کارشناسی روز خواهد بود و ممکن است درصدی از قیمت ساخت دریافت و درصدی دیگر در 10یا 13 سال تقسیط شود. پول زمین یا به صورت کامل اقساط و یا درصدی نقد و درصدی اقساط اخذ خواهد شد و مطمئنا اقساط هم بالاتر از یک میلیون تومان نخواهد بود.
کارشناسان چه میگویند؟
به عقیده کارشناسان حوزه مسکن، آنچه در کشورها، در خصوص طرحهای مرتبط با مسکن اجرا می‌شود در راستای پیگیری یک هدف کلی یعنی تأمین نیازها است آنگونه که نیازمندان این مهم با قیمت فوق العاده بالای مسکن در تنگناي مالی و معیشتی قرارنگیرند.
در حقیقت طرح مسکن مهر که در کشور ما اجرا شده است هیچوقت نمیتواند سه دهک جامعه را پوشش دهد؛ دولت باید توان اقتصادی دهکهای متوسط جامعه را افزایش دهد و تولید بهگونهای باشد که قیمت مسکن بیش از تورم سالانه نباشد.
علاوه بر این مسکن ویژه در راستای طرحهایی که در سایر دولتها برای خانه دار کردن متقاضیان این بخش اجرا می‌شوند، در کشور ما نیز در دستور کار قرار گرفته است؛ با این تفاوت که دولت ما دو شرط برای انبوه سازان در نظر گرفته است. شرط اول اینکه قیمت تمام شده واحدهای مسکن که در قالب طرح مسکن ویژه ساخته می‌شوند باید 40 درصد کمتر از قیمت مسکن در منطقه باشد و دوم اینکه برای انبوهساز، حداقل سود تعیین شده است.
حال این سؤال مطرح می‌شود که بعد از اتمام دولت فعلی، آیا دولت جدید با تفکر جدید این طرح را ادامه می‌دهد؟ و این سؤال نیز وجود دارد که چرا دولت سود این بخش را بهجای انبوهساز بین مردم تقسیم میکند؟ اگر دولت سرمایههای مسکن ویژه را در اختیار خود سازنده بگذارد میتواند در جهت افزایش توان سرمایه گذاران در کشور موفق باشد.
البته باید گفت، مسکن ویژه به لحاظ میزان نیازی که در بخش مسکن در کشور داریم بسیار ناچیز است، و دولت میبایست حدود 30 هزار واحدی که قرار است در قالب طرح مسکن ویژه ایجاد کند را در اختیار انبوه سازان لایق قرار دهد.
