تابستان امسال کم معامله‌ترین تابستان در 10سال گذشته بوده است. رکودی که
از ابتدای سال در بازار مسکن حادث شد، به گفته حسام عقبایی، رییس اتحادیه
املاک تهران، حداقل یک‌سال‌ونیم ادامه خواهد داشت. هرچند در 10روز ابتدای
مهرماه حجم مراجعات به آژانس‌های املاک به‌یکباره افزایش قابل‌ملاحظه‌ای
یافت و بر این اساس، کارشناسان پیش‌بینی کردند در آبان و آذر، درصد
معاملات خرید هم با رشد مواجه شود اما به‌نتیجه‌رسیدن مذاکرات ژنو و تثبیت و
حتی کاهش قیمت ارز و سکه، خریداران را به کاهش بیشتر قیمت‌ها در بازار
مسکن امیدوار کرد و این موضوع سبب شد از انجام معاملات صرف‌نظر کنند.
به
اعتقاد عقبایی، از ورود انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران به بازار مسکن تا
رونق‌گرفتن معاملات، 12 تا 18ماه زمان لازم است. رییس اتحادیه املاک تهران
معتقد است اگرچه افزایش سقف تسهیلات، مسکن بازار را به تحرک بیشتر وا خواهد
داشت اما نهایتا منجر به رشد قیمت‌ها شده و سال آینده با ثبات قیمت مواجه
خواهیم بود. مشروح این گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید:
از اواخر سال 91 با بالارفتن بی‌محابای قیمت‌ها، کم‌کم خرید و
فروش‌ها در بخش مسکن از حرکت بازایستاد. عوامل شکل‌گیری این رکود چه بود؟
همان‌طور که اشاره کردید از اواخر سال 91 به‌ویژه در سه‌ماهه پایانی سال،
شاهد رشد نامتعارف قیمت مسکن بودیم. اوج این افزایش قیمت نیز در بهمن ماه
شکل گرفت. این روند یعنی ادامه خرید و فروش‌ها در شرایط جهشی قیمت‌ها تا
اواسط اسفند ادامه داشت اما از این زمان به بعد با افت معاملات شاهد
فراهم‌شدن زمینه رکود در بازار مسکن شدیم. در ماه پایانی سال و فروردین
سال‌جاری، کارشناسان افت معاملات را به ایام تعطیل نوروز و رسم دیرینه
عدم‌جابه‌جایی مردم مرتبط دانستند اما پس از آن با ادامه رکود حاکم بر
بازار این دلیل رد شد. از ابتدای سال 92 در اردیبهشت ماه، اوج معاملات مسکن
سال 92 را شاهد هستیم. پس از این ماه، رفته‌رفته خرید و فروش‌ها مسکوت
ماند و درصد معاملات به شدت کاهش یافت.
پیش‌بینی‌ها این بود که پس از انتخابات ریاست‌جمهوری، بازار مسکن هم رونق گیرد و از انجماد فعلی خارج شود. چرا این اتفاق نیفتاد؟
انتظار این بود که سرمایه‌گذاران پس از انتخابات ریاست‌جمهوری در بخش
ساخت‌وساز، کار خود را آغاز کنند اما برعکس تمام تابستان‌های گذشته که
همیشه با رشد معاملات روبه‌رو بودیم امسال کمترین میزان خرید و فروش در 10
تابستان گذشته را داشتیم. انتظار انبوه‌سازان برای کاهش قیمت مصالح و امید
خریداران به کاهش بیشتر قیمت‌ها، این رکود را ادامه‌دار کرد. هر زمان
جهش‌های نامتعارف قیمتی رخ می‌دهد، بازار مسکن در ماه‌های بعدی با رکود
مواجه می‌شود. رکود فعلی هم ناشی از رشد کاذب قیمت‌ها و گسیل سرمایه‌ها به
بخش مسکن در سال 91 است. البته پیش‌بینی‌ها این بود که پس از یک دوره
شش‌ماهه رکود در سال 92 در نیمه دوم سال شاهد رونق‌گرفتن معاملات باشیم اما
برعکس انتظارها، نه‌تنها رونقی حاصل نشد بلکه قیمت‌ها در نیمه دوم سال،
نسبت به اواخر سال 91 با 25درصد کاهش هم روبه‌رو شد.
می‌توانید علت مشخصی را برای ادامه افت قیمت‌ها بیان کنید؟
پروسه خرید مسکن بین یک تا سه ماه زمان می‌برد؛ یعنی از زمانی که خریدار،
اولین مراجعه خود را برای طرح تقاضایش به بنگاه‌های معاملاتی انجام می‌دهد
تا زمان عقد قرارداد خرید، معمولا یک تا سه ماه زمان صرف می‌شود. در 10روز
ابتدای مهر، حجم مراجعات به آژانس‌های املاک به‌یکباره افزایش
قابل‌ملاحظه‌ای یافت. بنابراین تحلیلگران معتقد بودند در آبان و آذر، درصد
معاملات خرید هم با رشد مواجه خواهد بود اما به‌نتیجه‌رسیدن مذاکرات ژنو و
تثبیت و حتی کاهش قیمت ارز و سکه، خریداران را به کاهش بیشتر قیمت‌ها در
بازار مسکن امیدوار کرد و این موضوع سبب شد از انجام معاملات در زمان حاضر
صرف‌نظر کنند. در این شرایط، در ماه‌های اخیر شاهد عرضه بیش از تقاضا بودیم
و برهم‌خوردن تعادل بازار تا حدی پیش رفت که فروشندگانی که به نقدینگی
فوری نیاز داشتند برای فروش املاک خود حاضر به درنظرگرفتن تسهیلاتی برای
خریداران شدند.
برای ماه‌های پایانی سال چه شرایطی را پیش‌بینی می‌کنید؟
با توجه به ادامه مذاکرات ژنو پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال شاهد افزایش
قیمت نباشیم و تقریبا ثبات نسبی دو ماه پایانی سال بر بازار حاکم باشد.
مذاکرات ژنو برخی از تحریم‌ها را احتمالا لغو می‌کند و ممکن است
با ورود دلارهای نفتی به کشور و تامین نقدینگی بخش‌های مختلف تقاضا برای
مسکن افزایش یافته و به تبع آن قیمت‌ها نیز بالاتر رود. چرا مذاکرات را
عامل کاهنده قیمت می‌دانید؟
به هر حال سرمایه‌گذاران هنوز به سمت بازار مسکن نرفته‌اند. در شرایط
سیاسی فعلی، انگیزه آنها از معاملات مسکن برآورده نمی‌شود. سرمایه‌گذاران
خواهان کسب بالاترین سود در کوتاه‌ترین زمان هستند که این شرایط فعلا در
بازار مسکن وجود ندارد. در حال حاضر عموم مراجعه‌کنندگان به بنگاه‌های
معاملاتی، افراد مصرف‌کننده هستند که تاثیر زیادی بر بازار نخواهند داشت.
با این تعریف در آینده نزدیک نباید شاهد رونق در بازار مسکن باشیم.
سیر انجام معاملات پس از افزایش نامتعارف قیمت‌ها در 20سال گذشته نشان
می‌دهد پس از هر جهش قیمتی معمولا یک تا یک‌ونیم‌سال، خروج از رکود زمان
برده است. ورود سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان به بخش ساخت‌وساز و
بهره‌برداری از پروژه‌های در حال ساخت، بین 12 تا 18ماه زمان نیاز دارد.
بنابراین در شرایط حاضر هم اگر سازندگان یا حتی دولت بخواهد به این بخش
ورود پیدا کند تا زمان بهره‌برداری و رسیدن به‌رونق دست‌کم یک سال تا رونق
وقت لازم است و در کوتاه‌مدت نمی‌توان امیدی به بهبود اوضاع داشت.
با توجه به آنکه انبوه‌سازان در نیمه دوم سال وارد بازار شده‌اند می‌توان برای سال 93 انتظار تغییر وضعیت را داشت؟
در سه ماه ابتدای سال آینده احتمالا وضعیت، مشابه شرایط امسال خواهد بود
یعنی روند فعلی تداوم می‌یابد. تعطیلات نوروز و پس از آن امتحانات مدارس و
دانشگاه‌ها، به خودی خود بر حجم معاملات موثر است و نمی‌توان امید به رونق
داشت. اما با توجه به مشوق‌هایی که دولت برای خرید مسکن در نظر گرفته و
افزایش وام‌های مسکن را تا 35میلیون‌تومان ابلاغ کرده است به نظر می‌رسد
سال آینده، خرید و فروش ملک رونق بیشتری نسبت به سال‌جاری داشته باشد اما
این به منزله افزایش‌یافتن قیمت‌ها نخواهد بود.
چرا قایل به افزایش قیمت نیستید؟ به هر حال هر افزایش تقاضایی بر قیمت‌ها تاثیر می‌گذارد.
درست است که در سال 92 افزایش سقف تسهیلات مسکن ابلاغ شد اما سیر افزایش
قیمت مسکن شاخص‌هایی دارد که در شرایط حاضر این شاخص‌ها در بازار مشاهده
نمی‌شود ازاین‌رو اعتقادی به افزایش قیمت ندارم.
دولت در نظر دارد سقف تسهیلات را از 35میلیون‌تومان هم بالاتر
ببرد در کنار آن، تسهیلات ویژه‌تری برای مسکن جوانان پیش‌بینی کرده ضمن
آنکه تخصیص اعتبارات برای مسکن مهر هم می‌تواند در بازار، کفه تقاضا را
سنگین‌تر از عرضه کند. اینها دلایل کافی برای افزایش قیمت نیست؟
تسهیلاتی که بانک‌ها برای مسکن پرداخت می‌کنند در شهرهای بزرگ سهم زیادی
در خرید ندارد. سهم وام 20میلیون‌تومانی فعلی در خرید یک واحد صدمتری در
تهران فقط پنج‌درصد است. بر این اساس معتقدم افزایش 10 ، 15میلیون‌تومانی
این وام‌ها تاثیر بسزایی حداقل در شهرهای بزرگ نخواهد داشت. زمانی تسهیلات
می‌تواند بر رشد تورم بخش اثر داشته باشد که 70 تا 90درصد هزینه خرید ملک
را پوشش دهد. مسکن مهر نیز با توجه به اینکه در حاشیه شهرها قرار دارد و
تعداد محدودی نسبت به کل تقاضا را پاسخگو خواهد بود اثری در قیمت مسکن داخل
شهر ندارد.
در دو دهه گذشته، چنددوره رونق و رکود داشته‌ایم؟
از 20 سال گذشته تا به حال شاخص‌های تغییر قیمت مسکن بسیار فزاینده بوده
است. در تهران قیمت‌ها تا 9هزار‌درصد افزایش داشته است و کمترین افزایش
قیمت‌ها شش‌هزار‌درصد در طول دودهه گذشته بوده است.
در این مدت بیشترین افزایش قیمت مربوط به سال 86 است که با جهش غیرمتعارف
قیمت مسکن مواجه شدیم، به حدی که شتاب رشد قیمت مسکن از نرخ تورم هم پیشی
گرفت. اما به غیراز این سال، در سال 76 و 77 هم رشد قیمت در این بخش داشتیم
که تا سال 80 به طول انجامید.
تفاوت این دوره رونق و رکود، با دوره‌های قبل چیست؟
در این دوره مناقشات سیاسی از قبیل تحریم نیز بر بخش مسکن تاثیر گذاشت.
سیاست‌های متغیر ارزی، تلاطمات بسیار در بازار پولی و مالی و تصمیمات
یک‌شبه و غیرکارشناسی دولت، شاخص‌ترین تفاوت‌های فرآیند شکل‌گیری این دوره
از رکود است.
در سال‌جاری باوجود آنکه قیمت خرید مسکن با کاهش مواجه بود اما
نرخ اجاره‌بها 22درصد افزایش یافت. چرا اجاره‌بها از فرمول بازار تبعیت
نمی‌کند؟
درست است که نرخ اجاره‌بها افزایش یافته اما درصد رشد آن در سال 92 نسبت
به سال 91 شتاب کندتری داشته و می‌بینید که باوجود آنکه تورم به 40درصد
رسید اما اجاره‌بها تنها 22درصد افزایش یافت. باید این را در نظر بگیرید
که از دهه 60 به بعد همواره حجم اجاره‌نشینی‌ها افزایش یافته و هر زمان
تقاضا نسبت به عرضه پیشی بگیرد قیمت‌ها هم به تبع آن، افزایش خواهد یافت.
در بازار مسکن استیجاری هم به‌دلیل بالابودن متقاضیان، قیمت‌ها هم با رشد
همراه است.
برای ساماندهی بازار مسکن استیجاری با توجه به گسترده‌بودن و شمولیت بالا که غالبا اقشار ضعیف را هم دربر می‌گیرد چه می‌توان کرد؟
راهی جز تولید مسکن‌های استیجاری از طریق مشارکت انبوه‌سازان دولتی و
خصوصی وجود ندارد. باید با ایجاد فضای رقابتی، قیمت‌ها را کنترل کرد. با
طرح‌های پلیسی و تعزیراتی نمی‌توان انتظار مقابله با گرانی را داشت. دولت
باید با تشویق سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان از طریق اعطای تسهیلات، زمین و
حمایت‌های دیگر، تولید مسکن‌های استیجاری را افزایش دهد.
یکی از تخلفاتی که در بنگاه‌های معاملات ملکی به وفور دیده
می‌شود تعیین خودسرانه حق کمیسیون‌هاست. گاهی این آژانس‌ها یک‌درصد از قیمت
معامله را از طرفین دریافت می‌کنند.
کمیسیون‌ها تعرفه مشخص دارد و معاملات تا سقف 30میلیون‌تومان0/5 درصد،
30 تا 50میلیون‌تومان 0/75 درصد، از 50 تا 100میلیون‌تومان 0/5 درصد و
از 100میلیون‌تومان به بالا 0/25درصد کمیسیون باید دریافت شود. هرگونه
تخطی از این تعرفه بر اساس مواد 27 و 28 قانون نظام صنفی با جرایمی همراه
خواهد بود و بر اساس حجم تحلف تا پلمب واحد صنفی هم می‌توان پیش رفت.
