سرقفلی، تا متری 400 میلیون تومان

هر مترش به ۴۰۰‌میلیون‌تومان هم می‌رسد. خریدار صاحب ملک نیست اما ارزشش از ملک هم بیشتر است. در شهر پر است از آگهی‌های ریز و درشت فروش و اجاره سرقفلی‌ و صدها آگهی «این ملک با سرقفلی به فروش می‌رسد» را بر در و دیوار ساختمان‌ها و مغازه‌ها می‌توان دید. خریدوفروش سرقفلی‌ها مانند خانه و ملک نیست و تا کسی بازاری یا آشنا به فوت و فن بازار نباشد، از این آگهی‌ها و معاملات سرقفلی‌ها و قاعده و قانونش سر در نمی‌آورد.

سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد و جزو اموال منقول است. تعریف ساده و شسته‌ورفته سرقفلی، مجوز کار در یک مکان تجاری است که متقاضی می‌تواند سرقفلی یک مکان تجاری را از مالک آن بخرد یا اجاره کند و فرقی نمی‌کند که در آن مکان تجاری یا‌‌ همان مغازه، سرقفلی طلا و جواهر داشته باشد یا سرقفلی پوشاک. سرقفلی یعنی اینکه مالک مغازه بدون واگذاری ملک و زمین خود، حق کسب‌وکار در ملک را به مدت نامحدود با اجاره ماهانه با شرایط خاص، به فردی واگذار می‌کند و بر اساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب‌وکار در آنجا را دارد.

اتحادیه هر صنفی، از طلا و جواهر تا مشاور املاکی‌ها و پوشاک و دفا‌تر خدمات مسافرتی، مجوز کسب‌وکار در یک ملک تجاری یا‌‌ همان سرقفلی را برای متقاضیان پس از احراز شرایط موردنظر صادر می‌کند و متقاضیان برای گرفتن سرقفلی، باید به اتحادیه صنف خودشان مراجعه کنند. البته مشاغلی چون سوپرمارکت‌ها و مطب پزشکان سرقفلی ندارند و در معاملات هم با عنوان سرقفلی معامله نمی‌شوند.

داستان سرقفلی به سال‌های بسیار دور برمی‌گردد؛ در قدیم، وقتی شخصی ملکی را از مالک آن برای کار اجاره می‌کرد، مبلغی را جدای از اجاره به مالک بابت بازکردن قفل می‌پرداخت که از آن زمان تاکنون، عنوان سرقفلی را به این معاملات اختصاص داده‌اند.

در قانون روابط موجر و مستاجر، به سرقفلی و معاملات آن اشاره شده است. البته در قانون روابط
موجر و مستاجر از سال ۱۳۲۲ تا سال ۱۳۵۶، نامی از سرقفلی به معنای خودش برده نشده است اما در جدید‌ترین و به‌روز‌ترین قانون روابط موجر و مستاجر که مربوط به سال ۱۳۷۶ است، فصل دوم این قانون به موضوع سرقفلی پرداخته است.

یکی از مشاوران املاک محله یوسف‌آباد تهران می‌گوید: «سرقفلی را هم می‌توان خرید و هم می‌توان اجاره کرد که هرکدام قرارداد جدا از هم دارد.» او می‌گوید که خریدار سرقفلی صاحب ملک نیست اما ارزش سرقفلی بیشتر از ملک است و می‌افزاید: «خریدار سرقفلی مغازه، در حقیقت اجازه کسب‌وکار در آن فضا را خریده است که ارزش بیشتری از خود زمین دارد و هر متر سرقفلی، گران‌تر از هر متر ملک است.»

در حالی که در بازار امروز، مظنه سرقفلی‌ها قاعده و قانونی ندارد و موقعیت تجاری قیمت را مشخص می‌کند، گویا در گذشته، بازاری‌های قدیم، فرمولی برای محاسبه اجاره و فروش سرقفلی داشتند. مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک می‌گوید: «۵۰،۶۰سال پیش، برای تعیین قیمت سرقفلی‌ها یک فرمولی وجود داشت. ۱۲ در ۲۰ در ۱۲ فرمول رایج در تعیین قیمت سرقفلی‌ها بود که ۱۲‌‌ همان عدد پی فرمول بود که به تعداد ماه‌های یک‌سال است.»

خسروی ادامه می‌دهد: «پس از انقلاب، قرار بر این بود که هر سه‌سال یک‌بار با توافق طرفین چیزی حدود هفت‌تا۱۰‌درصد بر قیمت سرقفلی‌ها اضافه شود، اگر هم که مالک بر سر قیمت توافق نداشت اما از مهلت مستاجر باقی مانده بود، مستاجر مبلغ را در آن دفتر اسناد رسمی که قرارداد منعقد شده بود، به صندوق دولت واریز می‌کرد که این مبلغ در صندوق به امانات گذاشته می‌شد تا در پایان تاریخ قرارداد، مالک بتواند این مبلغ را دریافت کند و از طرفی هم، مستاجر تمام حقوق مالک را در موعد مقرر پرداخت می‌کرد.»

قلی‌خسروی با بیان اینکه دیگر زمان افزایش مبلغ هر سه‌سال یک‌بار گذشت و تمام شد، می‌گوید: «در حال حاضر، قیمت‌ها در ثانیه بالا و پایین می‌شوند و همه نگاه‌ها به قیمت دلار است و دیگر قاعده و قانون افزایش قیمت سرقفلی هر سه‌سال یک‌بار تمام شد.»

بر اساس به‌روز‌ترین قانون روابط موجر و مستاجر، هم امکان خرید سرقفلی هم اجاره آن وجود دارد. به گفته یکی از مشاوران املاک، «وقتی کسی سرقفلی را بدون مالکیت می‌خرد، علاوه بر اینکه قیمت کل را می‌پردازد، ماهانه مبلغی بین ۲۰ تا ۳۰‌هزارتومان را هم به مالک پرداخت می‌کند که البته تمام اینها توافقی بین مالک و مستاجر است و می‌تواند قیمت بالا و پایین یا اصلا حذف شود اما در اجاره سرقفلی، محدوده زمانی مشخص می‌شود که اجاره ماهانه آن هم بر اساس موقعیت مغازه نرخ‌گذاری می‌شود.»

در قانون روابط موجر و مستاجر تنظیم‌شده در سال ۷۶، آمده است که مستاجر می‌تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به‌عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد‌، اجاره حق انتقال به غیراز او سلب شده باشد. چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر ‌حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

قلی‌خسروی، رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک، درباره حقوق مستاجر و موجر در معاملات سرقفلی می‌گوید: «قانون سرقفلی تنها در سه یا چهار کشور وجود دارد و در اغلب کشورها تعریف نشده است. بنابراین قانون جهانی برای آن وجود ندارد که به آن استناد کنیم اما بر اساس قوانین کشورمان، در شرایطی که مالک سرقفلی مغازه خود را به فروش رسانده و واگذار کرده و قصد تخریب ساختمان را دارد، طبق قانون باید رضایت مستاجر خود را جلب کند.»

 او ادامه می‌دهد: «البته مالک می‌تواند با قیمت توافقی سرقفلی را از مستاجر پس بگیرد یا سرقفلی مغازه دیگری را با‌‌ همان شرایط تجاری برایش فراهم کند یا اینکه بدون آنکه به مغازه آسیبی برسد و دستی در ترکیب مغازه برده باشد، ملک و ساختمان خود را بازسازی و نوسازی کند که این روز‌ها در چهره شهر این موارد بسیار دیده می‌شود. در شرایطی هم که مالک قصد فروش تمام ملک را دارد، هیچ تغییری در سرقفلی واگذارشده به وجود نمی‌آید و به قوت خودش اما با مالک جدید باقی می‌ماند.»

رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک می‌گوید: «اگر به هردلیلی اختلاف بین مستاجر و مالک بر سر قیمت یا واگذاری در معاملات سرقفلی حل نشد، برای رفع اختلاف و ایجاد توافق بین طرفین کارشناسانی از سوی دادگستری تعیین و برای بررسی به محل اعزام می‌شوند که هر کدام از طرفین تا دوبار حق اعتراض به نظر کار‌شناس را دارند اما نظر کار‌شناس سوم قطعی است و مالک و مستاجر حق اعتراض به نظر کار‌شناس سوم را ندارند.»

سرقفلی گران‌تر از خود ملک است و البته باارزش‌تر. قیمت سرقفلی‌ها به موقعیت تجاری مغازه بستگی دارد و هر جا که موقعیت تجاری بهتری داشته باشد، قیمت سرقفلی‌اش گران‌تر هم می‌شود. البته موقعیت شهری مغازه هم در نرخ‌گذاری سرقفلی تاثیر بسزایی دارد. قلی‌خسروی با اشاره به گران‌ترین سرقفلی‌های تهران، می‌گوید: «از آنجایی که موقعیت مغازه و سرقفلی آن مهم‌ترین سرمایه متقاضی سرقفلی و مالک آن است، این روز‌ها قیمت‌ها افزایش چندبرابر داشته‌اند و قطعا قیمت سرقفلی مغازه‌ای در شریعتی یا ولیعصر، با سرقفلی مغازه‌ای در شوش فرق دارد اما راسته‌های بازار، گران‌ترین سرقفلی‌ها را دارند و بسته به اینکه در چهار سوق بزرگ باشند یا کوچک، از متری ۱۵۰میلیون شروع می‌شوند و به متری ۳0۰، ۴۰۰‌میلیون هم می‌رسند.»

قانون دیگری که‌ گاه با سرقفلی در قرارداد‌ها اشتباه گرفته می‌شود، حق کسب و پیشه و تجارت است. حق کسب و تجارت حقی است که به‌طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید. در نتیجه، بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن، حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند که کاملا متفاوت از سرقفلی است. تا پیش از قانون روابط بین موجر و مستاجر سال ۷۶، سرقفلی به معنای حق کسب و پیشه و تجارت بود که در قانون جدید، بین این دو عنوان تفکیکی قایل شدند و هر کدام به‌صورت جداگانه تعریف شدند.