نبض بازار> بررسی رکود مسکن

در حالي كه قيمت مصالح ساختماني در تابستان امسال نسبت به تابستان سال پيش تقريبا نصف شده است، اما به‌رغم انتظار فعالان ساخت و ساز براي رونق ساخت‌و‌ساز در اين فصل تحت تاثير همين عامل، به نظر مي‌رسد كه امكان رونق فعلا منتفي شده است.

به اعتقاد صاحبنظران اقتصادي، انتظار رونق ساخت و ساز تحت تاثير مصالح ارزان از همان ابتدا خطا بود، چرا كه رونق توليد تابعي از رونق بازار محصول است و ارزان شدن مصالح، اگر چه قيمت تمام شده را كاهش مي‌دهد اما در شرايط ركود، لزوما به مفهوم سودآور شدن ساخت و ساز نيست كه تحت تاثير آن، تحريكي در اين عرصه ايجاد شود.صاحبنظران اعتقاد دارند كه منتفي شدن وام خريد مسكن باعث شده است كه خريداران مجبور شوند با جمع‌آوري پس‌اندازگذشته به اين بازار بيايند كه عملا غيرممكن است و در همه جاي جهان، مسكن با پس‌انداز آينده (وام) تهيه مي‌شود. كارشناسان معتقدند چنانچه دولت همچنان بر ممنوعيت وام خريد اصرار دارد، بايد جايگزيني براي آن تعريف كند.

ساخت‌وساز با مصالح ارزان تحريك مي‌شود؟
در هفته‌هاي اخير قيمت 10 قلم كالاي پرمصرف ساختماني در مقايسه با تابستان پارسال، نزديك به 50‌درصد كاهش يافته است. عوامل توليد و ‌فروش اين محصولات قيمت‌ها را عمدا و براي تحريك سازنده‌ها به خريد مصالح، پايين آورده‌اند، اما آيا اين اقدام مصالح‌فروشان باعث خواهد شد ساخت‌وساز رونق بگيرد؟

فعالان بازار مصالح ساختماني به تابستان اميد داشتند تا بلكه در اين فصل، ساخت مسكن رونق بگيرد و آنها بتوانند محصولاتي كه ماه‌ها ‌فروش نرفته را روانه بازار كنند، اما اين اتفاق نيفتاد و اكنون تداوم بي‌ميلي به ساخت‌و‌ساز، بازار مصالح ساختماني را با معضل‌فروش و تامين سرمايه در گردش روبه‌رو كرده است.
رييس اتحاديه مصالح‌فروشان در اين‌باره به دنياي اقتصاد گفت: فقط ساخت‌وساز در مسكن مهر مي‌تواند رونق را به بازار مصالح ساختماني برگرداند. در غير اين صورت ركود مسكن حداقل تا پايان تابستان ادامه خواهد داشت.

در هفته‌هاي اخير قيمت سيمان 53‌درصد، گچ 33‌درصد و شن و ماسه حدود 2 تا 3‌درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل ارزان شده است. اين تغييرات قيمتي براي انواع آهن و ميلگرد تا 50‌درصد رسيده است، البته قيمت آهن‌آلات در هفته‌هاي اخير تحت تاثير قيمت‌هاي جهاني، اندكي افزايش يافته است و به گران‌ترين محصول بازار مصالح‌فروشان در مقايسه با ساير مصالح پرمصرف تبديل شده است.

شبيه چنين اوضاعي در بازار مصالح پايين‌دستي نيز حاكم است. هم‌اكنون توليد سراميك 30‌درصد كاهش يافته است، همچنين در بازار محصولات بهداشتي ساختمان عرضه انبوه كالا، ‌فروش را با مشكل مواجه كرده است.

از ابتداي امسال تاكنون بسياري از كارخانه‌هاي توليد مصالح بيش از 50‌درصد از ظرفيت توليدشان را كاهش داده‌اند تا از تعطيلي احتمالي در امان بمانند.
توليدكنندگان مصالح ساختماني براي فرار از تبعات ركود مسكن پيشنهاد تشكيل سازماني با كارآيي «اوپك» را داده‌اند تا اين سازمان در زمان افت ساخت‌وساز به توليدكنندگان اجازه كاهش توليد براي حفظ قيمت در وضعيت دلخواه را بدهد.

گزارش دنياي اقتصاد از بازار مصالح ساختماني حاكي است، آن دسته از انبوه‌سازاني كه هنوز رمق ساخت‌وساز برايشان مانده به راحتي مي‌توانند همه نوع مصالح با نازل‌ترين قيمت را خريداري كنند و توزيع‌كنندگان نيز حاضرند به هر نحو كه مشتري مايل باشد براي‌فروش (خريد با چك بلندمدت) با او توافق كنند. در بازار گفته مي‌شود‌، فروش مصالح به قدري پايين آمده كه برخي‌فروشندگان قصد دارند ميزان‌فروش را با هدف افزايش دادن كاذب قيمت محدود كنند.
از 5 ماه پیش تا به امروز نه تنها خرید‌و‌فروش مسکن راکد شده، بلکه این رکود، سکون مداوم و نگران‌کننده‌ای را در بازار خرید و‌فروش مصالح ساختمانی به وجود آورده است.

این در حالی است که در ابتداي تابستان برخی از انبوه‌‌سازان و سازندگان فعال از افزایش قیمت مصالح ساختمانی اساسی چون؛ سیمان، آهن، آجر، گچ، شن، ماسه و سرامیک شکایت داشتند، اما مصالح‌فروشان این افزایش قیمت را شدیدا تکذیب مي‌کنند.

به گزارش دنیای اقتصاد، در هفته‌هاي اخير آهن با 15‌درصد افزایش قیمت (بین 580 تا 620‌هزار تومان برای هر تن) و آجر با 35‌درصد کاهش (هر تن پای کوره 23‌هزار تومان) به‌ترتیب جزو گران‌ترین و ارزان‌ترین مصالح اساسی ساختمان در فصل بی‌رونق تابستان بوده‌اند.

با مروری بر قیمت مصالح ساختمانی از بهمن ماه تاکنون بسیاری از مصالح‌فروشان امیدوار بودند با شروع فصل تابستان که در سال‌های گذشته جزو پررونق‌ترین فصول ساخت‌وساز بود و با کلید خوردن ساخت‌وساز‌های دولتی این بازار بی‌برکت تکانی خورده و قیمت‌ها اگر افزایش ندارد با کاهش مجددی نیز روبه‌رو نشود؛ اما قیمت‌ها نشان مي‌دهد که این آرزو خیال خامي ‌بوده که به حقیقت تبدیل نشده است.

بلاتکلیفی در ساختمان‌های در حال ساخت
با وجود رکود کنونی و‌فروش نرفتن ساختمان‌هایی که به اتمام رسیده و پایان کار دریافت کرده‌اند، تکلیف ساختمان‌های نیمه کاره معلوم نیست و سردرگمي‌سازندگان برای اتمام این ساختمان‌ها باعث شده که بازار‌فروش مصالح بیش از پیش با ركود مواجه شود.

محمدجعفر منتظری، ريیس اتحادیه مصالح‌فروشان در اين باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: این نوع ساخت‌وساز تبدیل به معضلی شده که شدیدا بر قیمت مصالح ساختماني تاثیر گذاشته و باعث کاهش چشمگیر‌فروش مصالح شده است.
وی با تکذیب افزایش قیمت‌ها که برخی انبوه‌‌سازان بر آن تاکید داشتند، گفت: در برخی مناطق تغییراتی در قیمت مصالح دیده مي‌شود؛ ولی این به معنای افزایش كلي قیمت‌ها نیست.

منتظری همچنین درباره نحوه اثرگذاری قیمت مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن و خروج از رکود کنونی یادآور شد: قیمت مصالح اساسي ساختمان در حال حاضر بر قیمت مسکن تاثیری نمي‌گذارد و برای تغییر در این حوزه باید تسهیلات دولتی به مسکن و حتی بازار مصالح ساختمانی تزریق شود.

ريیس اتحادیه مصالح‌فروشان در ادامه درباره تکرار تجربه رکود مسكن گفت: تسهیلات فعلی دردی از رکود مسکن دوا نمي‌کند؛ چون با 20 تا 30‌میلیون وام بانکی نمي‌شود خانه ساخت یا خرید و کسی که این پول را داشته باشد‌ ترجیح مي‌دهد در یک منطقه بهتر خانه‌ای اجاره کند و با توجه به شرایط موجود پیش‌بینی مي‌کنم که رکود همچنان ادامه داشته باشد.

وی درباره قیمت مصالح ساختمانی نیز توضیح داد: در حال حاضر سیمان در بازار کیسه‌ای 3500‌تومان، گچ از 800 تا 1400‌تومان و شن و ماسه تنی 5 الی 7‌هزار تومان خرید و‌فروش مي‌شود و خریداران با مقایسه این قیمت‌ها با گذشته کاهش چشمگیر آن را احساس مي‌کنند.

دلایل رکود در بازار بتن و سیمان
در کنار قیمت‌های پایین گچ و سیمان و شن و ماسه، بتن که از مشتقات سیمان است نیز جزو مصالحی است که ذهن تولید‌کنندگانش را به خود مشغول کرده است.

علی‌اصغر کیهانی، ريیس انجمن تولید‌کنندگان بتن آماده نیز درباره نحوه کاهش قیمت این محصول ساختمانی به «دنیای اقتصاد» گفت: در چند هفته اخير قیمت بتن با عیار 300 کیلو، سیمان با شرایط تحویل و پمپاژ در محل (هر مترمکعب) 41‌هزار تومان بوده است و با در نظر گرفتن قیمت‌های بتن در تابستان سال گذشته مي‌توان گفت که این محصول 10 تا 15‌درصد کاهش قیمت داشته است.

کیهانی در ادامه با اشاره به ازدیاد عرضه نسبت به تقاضا گفت: تولیدات کارخانه‌های سیمان و بتن آماده به حدی است که مي‌توان گفت تا 10 سال دیگر هم با کمبود این محصول مواجه نخواهیم شد؛ چراکه در حال حاضر سالانه 70‌میلیون تن سیمان تولید مي‌شود و این ظرفیت به 80 تا 120 تن هم خواهد رسید، ولی اگر دولت در پروژه‌های دولتی (در حد خرید 20‌میلیون تن در سال) حمایت کند و پروژه‌های عمرانی دولتی مانند مسکن مهر از بتن آماده تولیدات کارخانه‌های داخلی تغذیه شوند، بازار مصالح ساختمانی از رکود خارج می‌شود.

به گفته ريیس انجمن تولیدکنندگان، بتن آماده اگردر تمام ساخت‌وساز‌های کشور اعم از روستایی، شهری و مسکونی نیز بتن آماده استفاده شود، باز 50‌میلیون تن سیمان مازاد باقی خواهد ماند؛ چراکه برای هر مترمربع به شکل عادی 200‌کیلوگرم سیمان مصرف مي‌شود و با نحوه ساخت‌وساز کنونی و رکود بازار مسکن و با کمبود نیروی متخصص و کارگر هیچگاه نخواهیم توانست از همه ظرفیت‌های موجود در زمینه تولید بتن آماده استفاده کنیم.

رکود مصنوعی برای فرار از بی‌رونقي
کیهانی به دنبال ارائه این اطلاعات درباره راهکار موجود برای خروج از رکود فعلی توضیح داد: اگر توليد‌كنندگان مصالح ساختماني همانند اوپک نفتي عمل کرده و به تفاهم برسند که تولید را کم کرده و یک رکود مصنوعی به وجود بیاوریم تا قیمت‌ها افزایش پیدا کند، وضعيت این بازار تغییر مي‌کند؛ چراکه در حال حاضر با وجود یارانه‌های سوختی دولتی و تسهیلات ویژه برای تولیدکنندگان، میزان تولیدات کارخانه‌های بتن آماده افزایش پیدا کرده است و با در نظر گرفتن وضع فعلی نباید نگران کم آمدن بتن باشیم.

وی همچنین با تاکید بر ادامه رکود مسکن گفت: تا پایان تابستان وضعیت قیمت‌ها به همین نحو خواهد بود، ولی دولت باید به قوانین استاندارد و کنترل کیفیت توجه بیشتری نشان دهد تا کیفیت ساخت‌وساز بالا رفته و استفاده از بتن آماده و دستی که رواج فراوانی پیدا کرده منسوخ شود.

آهن در بازار مصالح خوش اقبال بوده
در میان بازار راکد خرید و‌فروش مصالح، تنها محصولی که به دلیل بالا رفتن قیمت واردات آن افزایش قیمت داشته آهن بوده است.

محمد آزاد، ريیس اتحادیه آهن‌فروشان با تایید مطلب فوق به دنیای اقتصاد گفت: از ابتداي تابستان قیمت آهن در خارج از کشور 50‌دلار برای هر تن تعیین شد، ولی در هفته‌هاي اخير این رقم به 60‌دلار رسیده و در ایران میلگرد کیلویی 580 تا 620 تومان خرید و‌فروش مي‌شود، این در حالی است که میلگرد تا پایان سال گذشته 530 تا 540 تومان قيمت‌گذاري شده است و این افزایش 10 تا 12‌درصدی به دلیل افزایش قیمت مصالح در خارج از کشور اتفاق افتاده، هرچند که بازار مسکن در کشور ما در رکود طولانی به سر مي‌برد.

وی با اشاره به بالا بودن عرضه مصالح ساختمانی نسبت به تقاضای بازار توضیح داد: مسلما اگر ساخت‌وساز در کشور از رکود بیرون بیاید، مشکلات مصالح‌فروشان نیز مرتفع خواهد شد و به عقیده من پروژه‌های دولتی و همچنین نحوه عملکرد انبوه‌سازان بر ارائه مسکن ارزان توسط بخش خصوصی تاثیر گذاشته و قیمت مسکن در این مدت 40‌درصد کاهش داشته است.

آزاد همچنین صادرات آهن را به جای واردات آن راه حل اساسی دانست و گفت: ما در مقابل 48‌میلیون تن تولید آهن 520‌میلیون تن مصرف داشتیم و باید این کمبود را به نحوی جبران مي‌کردیم، به همین دلیل به بازار آهن وارداتی روی آوردیم؛ چراکه در این بخش مشکل مواد اولیه نیز داشتیم.

ريیس اتحادیه آهن‌فروشان با تاکید بر بالا بودن تقاضای آهن نسبت به عرضه آن توضیح داد: اگر واردات آهن افزایش پیدا کند با افزایش قیمت مواجه خواهیم بود و اگر ساخت‌وساز نسبت به تابستان سال قبل افزایش پیدا مي‌کرد با کمبود مصالح مواجه مي‌شدیم، ولی در شرایط کنونی با بازار تقریبا متعادلی در حوزه آهن‌آلات روبه‌رو هستیم.

120 کارخانه آجرپزی نیمه‌تعطیل شدند
بر خلاف قیمت آهن در بازار مصالح ساختمانی قیمت آجر 35‌درصد تنزل داشته، هرچند که این رقم در مناطق مختلف متفاوت است.

مرتضی منبع چی، نایب ريیس اتحادیه آجر‌فروشان با اعلام این خبر به دنیای اقتصاد توضیح داد: در حال حاضر قیمت هر تن آجر در پای کوره 23‌هزارتومان است و با این قیمت از 300 کارخانه موجود در سطح استان تهران 120 کارخانه در مرز تعطیلی قرار دارند و مابقی نیز یک پنجم گذشته تولید دارند و اگر به همین منوال جلو برویم، ضررها افزایش پیدا کرده و این کارخانه‌های نیمه تعطیل نیز تعطیل مي‌شوند، چراکه در حال حاضر قیمت تمام شده آجر 30‌هزار تومان برای یک تن است و با روال فعلی این محصول 7‌هزار تومان زیر قیمت فروخته مي‌شود.
نایب‌ريیس اتحادیه آجر‌فروشان در ادامه از رواج یونولیت در سازه‌های جدید به عنوان یکی دیگر از معضلات‌فروش این محصول اشاره کرد و در این زمینه توضیح داد: این روز‌ها در بیشتر ساختمان‌ها برای حفاظت بیشتر در مقابل زلزله در سقف و دیوارها به جای آجر از یونولیت استفاده مي‌شود و همین امر باعث کاهش خرید آجر شده است.

کاهش 30‌درصدی‌فروش سرامیک
در میان ‌فروش مصالح ساختمانی پایین‌دستی همچون در و پنجره و موکت و... سرامیک از پرمصرف‌ترین محصولاتی است که برابر با متراژ ساختمان به مصرف مي‌رسد.

بازار این محصول ساختمانی نیز مانند سایر مصالح کاملا به وضعیت راکد ساخت‌وساز بستگی دارد.

به عقیده اکبر کاظمی، مدیر داخلی اتحادیه تولید‌کنندگان کاشی و سرامیک وضعیت فعلی مسکن به شکل مستقیم بر وضعیت خرید و ‌فروش کاشی و سرامیک تاثیر گذاشته و در این میان پروژه‌های دولتی چون هنوز به مرحله اجرایی نرسیده‌اند، خریدی نکرده‌اند که به سود اتحادیه و تولید‌کنندگان باشد.
کاظمي‌ بر خلاف شرایط موجود وضعیت خرید و ‌فروش و ساخت‌وساز مسکن را راکد ارزیابی نمي‌کند. وی درباره شرایط کنونی به دنیای اقتصاد گفت: کاهش تقاضا به معنای کاهش ساخت‌وساز است نه توقف کامل آن، ولی همین موضوع نیز بر نحوه خرید مصالح ساختمانی اثر گذار بوده است.

وی با اشاره به آمار واردات سرامیک و با استناد به آمار گمرک ایران از ادامه روال واردات در سال گذشته خبر داد و گفت: در فروردین‌ماه امسال 4‌میلیون‌ دلار کاشی و سرامیک خریداری و وارد کشور شده است، این در حالی است که سال گذشته 320‌هزار متر مربع تولید داخلی داشتیم و آمار امسال نیز در دست بررسی است، ولی کاهش چشمگیری در تولیدات دیده نمي‌شود و آن چیزی که قابل‌توجه است کاهش تقاضای سازندگان است.

مدیر داخلی انجمن کاشی و سرامیک همچنین در زمینه نحوه تولیدات داخلی توضیح داد: خریدو‌فروش مانند گذشته انجام نمي‌شود و به همین نسبت نیز تا حدی از سرمایه‌گذاری داخلی کاسته شده است.

در این میان یک تولید‌کننده کاشی اعلام کرد که مصرف داخلی این محصول به شدت کاهش یافته وبا افت 30‌درصدی در سال جدید همراه بوده است.
به گفته وی، در صورت ادامه وضعیت فعلی، کارخانه‌ها مجبور به کاهش تولید و ناچارا تعدیل بخشی از نیروهای کار خود خواهند بود، مگر آنکه دولت از تولیدکنندگان پشتیبانی کرده و تحولی در صنعت ساخت‌وساز صورت بگیرد.

در ادامه، با استناد به آمار ارائه شده در سایت انجمن کاشی و سرامیک در سال‌های 1980 تا 2007 مصرف جهانی سرامیک از متوسط رشد 6/4‌درصدی و مصرف ایران از رشد 45/14‌درصدی برخوردار بوده است، این در حالی است که با در نظر گرفتن وضعیت موجود پیش‌بینی مي‌شود در سال‌های 1980 تا 2012 مصرف جهانی این محصول از متوسط رشد 7/4‌درصدی و مصرف ایران از رشد 8/12‌درصدی برخوردار شود.

در حال حاضر کاشی و سرامیک برحسب درجه یک تا سه از قیمت‌های متفاوتی برخوردار است، ولی به شکل تقریبی از متری 5‌هزار تومان تا 8‌هزارتومان در شرکت‌های مرتبط به‌فروش مي‌رسد.