عملکرد پروژه «مسکن مهر» در دولت نهم

دولت نهم رسما در مرداد ماه سال 1384 شروع به کار کرد و اگرچه با شعار برقرارى عدالت اجتماعى بر سر کار آمد، برنامه مشخصى براى ساماندهى مشکلات اقتصادى از جمله مسائل مربوط به بخش مسکن نداشت.

احمدى نژاد در اولين موضع گيرى خود نسبت به عدم رضايت از عملکرد حوزه مسکن، طرح احداث باغ شهر و واگذارى 1500 هکتار زمينى که در تهران متعلق به دولت است را به وزير مسکن گوشزد کرد و همچنين تأکيد کرد وزارت مسکن بايد در شهرهاى بزرگ طرح‌هاى ابتکارى براى ساماندهى بازار مسکن اجرا کند.

اما تمامى پيشنهادها و گوشزدها در تمرکز صرف دولت به پروژه «مسکن مهر» خلاصه شد. «مسکن مهر» طرحى است که به موجب آن دولت با ارائه زمين به صورت اجاره 99 ساله و همچنين پرداخت وام به ارزش 14 ميليون تومان قصد دارد آمار صاحبخانه شدن در کشور را ظرف امسال افزايش دهد.

در طرح «مسکن مهر» متقاضيان در قالب تعاونى مسکن مى‌توانند شرکت کنند و چهار شرط در اين ارتباط از سوى وزارت مسکن و شهرسازى پيش بينى شده که در ادارات تعاون استان‌ها اين چهار شرط را از متقاضيان پرسش مى‌کنند. از سال 1386 با ثبت‌نام از متقاضيان اين طرح، از مجموع حدود 4 ميليون نفر ثبت‌نام شده، حدود يک ميليون و 400 هزار نفر واجد شرايط شناخته شده‌اند.

طرح مسکن مهر به عنوان مهم‌ترين سياست دولت در جهت مقابله با سفته‌بازى در بازار مسکن و خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد جامعه با وجود تبليغات و سروصداى فراوان از زمان شروع و پس از گذشت دو سال توجه و تمرکز، با پيشرفت ضعيف و دور از انتظار رو به رو است دليل آن چيست؟ در ادامه به پاسخ اين سوال و ابعاد مختلف اين پروژه پرداخته مى‌شود.

طرح مسکن مهر در قالب واگذارى حق بهره بردارى از زمين براى ساخت مسکن کوچک با متوسط زيربناى هر واحد 75 متر مربع و با هدف کاهش و حذف هزينه زمين از قيمت تمام شده ساختمان براى انطباق با توان مالى خانوارهاى کم درآمد و ميان درآمد در نظر گرفته شده است.

مطابق اين طرح کليه متقاضيان فاقد مسکن (اعم از کارکنان دولت، کارگران و صاحبان مشاغل آزاد) در قالب تعاونى‌هاى مسکن توسط اداره تعاون شهرستان و استان سازماندهى و به سازمان مسکن و شهرسازى معرفى مى‌شوند.

سازمان مسکن و شهرسازى پس از تطبيق شرايط متقاضيان، به تخصيص زمين مورد نياز براى تعاونى مسکن مربوط اقدام خواهد کرد تا عمليات آماده سازى (در صورت نياز) و احداث مسکن از طريق تعاونى مسکن يا انتخاب مجرى ذى صلاح انجام شود. واگذارى حق بهره بردارى از زمين به ساکنان کلان شهرها (تهران، مشهد، اصفهان، شيراز، تبريز، کرج) در شهرهاى جديد همجوار صورت مى‌گيرد. در اين طرح متقاضيان تنها مالک اعيانى واحد مسکونى احداثى خواهند بود و هرگونه نقل و انتقال ملک همراه با عرصه، خلاف قانون و باطل است.

تسهيلات در قالب واگذارى حق بهره بردارى از زمين
اين طرح قرار است با تسهيلاتى از سوى دولت اجرا شود که عبارتند از:
•اجاره بلندمدت (تا 99 سال) زمين به متقاضيان.
•اعطاى 10 ميليون ريال تسهيلات بانکى براى عمليات آماده سازى زمين.•اعطاى تسهيلات بانکى براى ساخت تا سقف 140 ميليون ريال، حداکثر تا (80 درصد) هزينه‌هاى احداث هر واحد که به صورت 15 ساله و به روش پلکانى تقسيط مى‌شود.
•اعطاى کمک سود تسهيلات بانکى آماده‌سازى و ساخت واحد.

معاون وزير تعاون در مصاحبه‌هاى اخير خود اعلام کرد: از زمان آغاز طرح تاکنون و بعد از حذف ثبت‌نام‌هاى تکرارى و افراد نامشخص بيش از 3 ميليون و 900 هزار نفر در طرح مسکن مهر ثبت‌نام کرده‌اند و از اين تعداد يک ميليون و 400 هزار نفر از متقاضيان، واجد شرايط شناخته شده‌اند که به يک ميليون و 300 هزار متقاضى زمين واگذار شده است و همچنين زمين 600 هزار متقاضى مسکن مهر نيز براى‌ آماده‌سازى در اختيار اتحاديه‌ها قرار مى‌گيرد.

«سيد على علوي» در رابطه با ترتيب کار مى‌گويد: پس از مرحله آماده‌سازي، طرح‌ها بايد به تصويب برسند و پس از پياده‌سازى نيز کارهاى مربوط به خيابان‌بندى و فضاهاى عمومى مشخص شوند. بر همين اساس در حال حاضر زمين 600 هزار متقاضى به مرحله‌اى رسيده که کاربرى مسکونى آن مشخص شده و آماده تحويل به تعاونى‌هاست.

در شرايط فعلي، زمين 600 هزار نفر به گونه‌اى است که آماده ساخت است و از اين تعداد 460 هزار نفر با پيمانکار قرارداد ساخت بسته‌اند و به صورت کلى 200 هزار نفر نيز پروانه ساخت اخذ کرده‌اند. همچنين بيش از 200 هزار نفر هم قرارداد تسهيلات آماده‌سازى را منعقد کرده‌اند، ضمن آن که حدود 200 هزار متقاضى هم موفق به دريافت تسهيلات شده‌اند.

از سوى ديگر وزير مسکن با بيان اين که بيش از 5/2 ميليون نفر براى زمين‌هاى 99 ساله ثبت نام کرده اند، اعلام کرد که تاکنون 700 هزار نفر در قالب تعاونى‌ها زمين 99 ساله دريافت کرده اند.

به گزارش خبرگزارى فارس، محمد سعيدى‌کيا اظهار کرد: براساس آمارى که وزارت مسکن در اختيار دارد تاکنون دو ميليون و 600 هزار نفر در تعاونى‌هاى مسکن ثبت نام کرده‌اند که البته اين عدد يک عدد خام است، ولى با اين حال ما توانسته‌ايم به 700 هزار نفر از اعضاى تعاونى‌ها زمين 99 ساله يا همان اجاره‌اى را تحويل دهيم که تاکنون بيش از 50 هزار واحد پى سازى شده است.

اما بزرگ‌ترين علامت سوال «مسکن مهر» ميزان سرمايه‌گذارى‌هاى انجام شده در کل اين پروژه از ابتداى کار تاکنون است شايد هنوز کسى پاسخ اين پرسش مهم را نداند. به قول يکى از مسئولان تهرانى مسکن مهر، دولت قول داده به اندازه شهر کرج واحد مسکونى روى زمين‌هاى 99 ساله ساخته شود.

اما کرج ده‌ها سال طول کشيده تا حدود دو ميليون جمعيت ساکن در خود جاى دهد. درحالى که براساس وعده‌ها، به استعداد همين جمعيت بايد ظرف دو سال در 30 استان کشور واحد مسکونى ساخته شود. آيا امکان اين کار وجود دارد؟اطلاع از ميزان هزينه‌ها و سرمايه‌گذارى‌هاى انجام شده در پروژه ملى مسکن مهر مى‌تواند دولت را در اتخاذ تصميم براى کسب بازدهى مطلوب در طرح کمک کند.

ساده ترين نوع اين کمک اين است که مثلا دولت مى‌تواند مقايسه‌اى بين آورده مردم (تعاونى‌ها) با آنچه خودش از بابت زمين مشارکت کرده، داشته باشد و از اين طريق توانايى مالى تعاونى‌ها را براى ادامه کار مورد سنجش قرار دهد.وزير مسکن زمستان سال گذشته همين پرسش را در جمع خبرنگاران از گروهى مسئولان استانى مسکن مهر در همايشى در تهران سؤال کرد که البته تا الان پاسخ‌ها و نتايج آن براى رسانه‌ها ارسال نشده است.

اما در جديد ترين اظهارنظر يک مقام مسئول، رقمى به عنوان سرمايه‌گذارى مشترک مردم و دولت در پروژه مسکن مهر اعلام شده که کمى عجيب و غيرواقعى به نظر مى‌رسد. «مقداد همتي» که خبرگزارى مهر او را به عنوان عضو شوراى مرکزى مسکن مهر معرفى کرده، گفته است: «سرمايه‌گذارى مشترک مردم و دولت در پروژه‌هاى مسکن مهر در سراسر کشور 40 ميليارد تومان است.»

به دلايلى که ريز آنها در زير آمده است اين رقم نمى‌تواند واقعى باشد :- برابر تازه‌ترين آمارهاى رسمى تاکنون يک ميليون و 200 هزار نفر زمين‌هاى 99 ساله را دريافت کرده اند. و چون شرط دريافت زمين پرداخت يک ميليون تومان به عنوان هزينه آماده سازى از طرف اعضاى تعاونى است پس يعنى اينکه تاکنون 1200 ميليارد تومان فقط از محل آورده مردم در بخش آماده سازى زمين‌هاى 99 ساله سرمايه‌گذارى شده است.

- وزير مسکن ميزان زمين‌هاى واگذار شده به تعاونى‌ها را تاکنون 18هزار هکتار اعلام کرده است. اگر فرض کنيم در بدترين حالت متوسط قيمت زمين‌هاى دولتى واگذار شده به تعاونى‌هاى مسکن مهر 100 هزار تومان (به طور قطع در بسيارى از شهرها قيمت زمين‌هاى 99 ساله بيشتر از اين رقم است)، باشد در اين صورت کل سرمايه‌گذارى دولت فقط در بخش تامين زمين مسکن مهر 18هزار ميليارد تومان خواهد بود.

- گفته مى‌شود تاکنون حدود 100 هزار پروانه ساختمانى براى مسکن مهر در سراسر کشور صادر شده و تعداد محدودى (حدود 30 هزار واحد مسکوني) نيز مراحل ابتدايى ساخت را شروع کرده اند.

مسلما براى اين قسمت از کار هم با فرض هزينه 400 هزار تومانى براى ساخت هر متر مربع واحد مسکونى و فرض اينکه متوسط هر واحد 75 مترمربع باشد، تاکنون احتمالاحدود 200 تا 300 ميليارد تومان افراد در ساخت مسکن مهر هزينه کرده‌اند که البته اين هزينه‌ها حکم سرمايه‌گذارى در اين پروژه ملى را دارد.با توجه به ارقام فوق که همگى با کمى ضريب خطا واقعى به نظر مى‌رسد پيش بينى مى‌شود تاکنون حدود 19400 ميليارد تومان در مسکن مهر سرمايه‌گذارى مشترک شده است. اين رقم 485 برابر رقمى است که مقداد همتى درباره «سرمايه‌گذارى مشترک مردم و دولت در مسکن مهر» به خبرگزارى مهر اعلام کرده است!

مشکلات پيش روى اجراى طرح
به نظر مى رسد مشکلات اساسى بر سر اجراى اين طرح وجود دارد که در ادامه به آن اشاره مى گردد.

ناهماهنگى وزارت مسکن و نظام بانکي:عامل ديگرى که باعث شده در ماه‌هاى اخير اعتماد به سرانجام اين پروژه ملى با اما و اگر روبه رو شود، ناهماهنگى بين وزارت مسکن و وزارت تعاون با بانک‌ها است. بر همين اساس اخيرا نيز اجراى طرح مسکن مهر از وزارت تعاون گرفته و به وزارت مسکن و شهرسازى سپرده شد. هر چند که بسيارى اين جابه‌جايى را نيز تاکيد نمى کنند. در بسيارى از استان‌ها گفته مى‌شود بانک‌ها همکارى مناسبى با مسکن مهر نداشته اند.

در استان تهران اين همکارى در حد صفر بوده و در استان فارس نيز عملکرد ضعيف گزارش شده است. آيا بانک‌ها پولى براى پرداخت وام 14ميليون تومانى ندارند؟ اگر اينطور است پس قضيه خط اعتبارى 2400ميليارد تومانى بانک مرکزى چيست؟ مگر نه اين که بانک مرکزى اعتبار جداگانه مختص مسکن مهر کنار گذاشته است؟

اين مسئله در پايان سال 87 با نشست مشترک بين رييس بانک مرکزي، وزير تعاون و وزير مسکن مرتفع شد. اما هنوز اصل موضوع عدم پرداخت وام مسکن مهر و از همه مهم تر وام آماده سازى زمين با علامت سوال بزرگى روبه رو شده که مسئولان بخش مسکن هم جسته و گريخته نسبت به اين موضوع گلايه دارند. شايد بانک‌ها نگران برگشت اصل وام هستند. به خاطر اينکه وام گيرندگان گروه‌هاى کم درآمد هستند و ممکن است نتوانند اقساط را به موقع بپردازند.

ماهيت تعاونى بودن طرح: بدون شک ساخت خانه‌هاى ارزان‌قيمت که اقشار کم‌درآمد و متوسط بتوانند به صورت قسطى و در مجموع با پرداخت 25 تا 30 ميليون تومان صاحب خانه شوند، اقدام شايسته‌اى است؛ اما نحوه اجرا و سرعت عمل در اجرا و همچنين شيوه‌هاى ساخت‌وساز با توجه به توقعاتى که از اعلام اين گونه طرح‌ها بين اقشار مختلف مردم ايجاد مى‌شود، از اهميت بسيار بالايى برخوردار است.

به گفته مسئولان وزارت تعاون، تعداد تعاونى‌هاى تشکيل شده مسکن مهر در حال حاضر و پس از انجام پالايش‌ها حدود 9837 شرکت تعاونى است که از اين تعداد، 4205 تعاونى مسکن مهر آزاد، 2843 تعاونى کارگرى و 2789 تعاونى مختص کارمندان هستند.

شايد يکى از دلايل تأخير و کندى در اجراى اين پروژه‌ها، واگذارى آن به تعاونى‌هايى است که اعضاى آن را مردم تشکيل مى‌دهند و مسئوليت ساخت‌وساز پروژه‌ها در اين طرح را به عهده گرفته‌اند. اين نکته‌اى است که برخى کارشناسان به آن انتقاد دارند.

آماده نبودن زمين:اما از سوى ديگر، مسئولان وزارتخانه‌هاى مسکن و تعاون، دليل تأخير در اجراى طرح را آماده نبودن زمين در برخى استان‌ها براى واگذارى عنوان مى‌کنند. اگر يک سال را مدت تامين زمين، يک سال را نيز طول مدت آماده‌سازى زمين و دو سال را براى ساخت‌وساز در نظر بگيريم، واحدهاى مسکونى مهر بايد در طول 4 سال در اختيار متقاضيان قرار گيرد.

اما در عمل به نظر مى‌رسد با روند کنونى اجراى طرح و شيوه‌هاى سنتى مردم بايد بيش از اين در انتظار بمانند. اگرچه اين پروژه در اوايل سال 1386 شروع شد اما فراخوان عمومى براى ثبت نام در آن باعث شد شمار زيادى از مردم به ادارات تعاون مراجعه کنند و نزديک به يک سال زمان صرف شد تا دولت واجدين شرايط را از عدم دارندگان صلاحيت تشخيص دهد.

در مرحله بعد زمين‌هاى اجاره‌اى 99 ساله به صورت خام تحويل تعاونى‌ها شد و در حالى که اعضاى تعاونى‌ها تصور مى‌کردند با تحويل زمين مى‌توانند ساخت و ساز را آغاز کنند، وارد پروژه شدند. اما فاصله 8 ماهى بين زمان تحويل تا شروع ساخت وجود داشت که بايد در اين مدت آماده سازى زمين صورت مى‌گرفت که گويا اين آماده سازى در برخى شهرها صورت نگرفته است.

عدم توجه به اصول مهندسى در ساخت :
از آنجا که تعاونى‌ها براى ارزان‌تر تمام شدن ساخت زمين‌هاى 99 ساله به جاى همکارى با انبوه سازان به سراغ افراد غيرمتخصص (بساز و بفروش‌ها)‌ مى‌روند شايد قيمت تمام شده مسکن برايشان ارزان‌تر باشد اما ساختمان‌هاى ساخته شده غير اصولى و غير مهندسى است و ضرر آن شامل حال مردم به عنوان استفاده کننده‌هاى اين خانه‌ها ودولت به عنوان سرمايه گذار خواهد شد.

از اين رو تسهيلا‌ت ساخت زمين‌هاى 99 ساله نبايد به همه تعاونى‌ها قرار بگيرد و اين تسهيلا‌ت بايد صرفاً به دست تعاونى‌هايى که مجوز ساخت مسکن دارند قرار مى‌گرفت تا اين مسئله باب سو استفاده دلا‌لا‌ن زمين و مسکن را باز نکند. اين در حالى است که به گفته رحماني، معاون نظارت و بهره‌بردارى وزارت تعاون تاکنون بيش از 30 ميليون نفر براى در اختيار گرفتن 5/1 ميليون خانه ثبت نام کرده‌اند و در اين بين آغاز بروز مشکلا‌ت در نحوه واگذارى‌ها جاى تأمل دارد.

جمع بندى و نتيجه گيري
طرح مسکن مهر به ‌منظور تأمين مسکن و سهولت دسترسى فاقدان مسکن بويژه گروه‌هاى کم درآمد و حمايت از سرمايه‌گذارى در امر توليد و عرضه مسکن در کشور توسط دولت نهم صورت گرفت. آن چه طى دو سال گذشته به نام «پروژه مسکن مهر» در وزارت مسکن رخ داده است تجربه جديد تلاش دولت براى تأمين مسکن گروه‌هاى کم درآمد بوده است.

تاکنون حدود 200 هزار واحد مسکونى در مراحل ساخت قرار گرفته است و در واقع بيش از يک ميليون خانوارى که از دو سال گذشته به اميد صاحبخانه شدن به اين طرح چشم دوخته اند، همچنان با سردرگمى مواجه هستند.

واقعيت قابل تأمل در مسکن مهر عدم اطلاع از ابعاد بزرگ و سنگين اين پروژه ملى است؛ تا جايى که همين بى اطلاعى طى دو سال اخير مانع حرکت عادى اين پروژه ملى شده است. شايد اگر تصميم سازان در اين طرح از ابتدا شناختى از عمق موضوع ساخت 5/1 ميليون واحد مسکونى به شکل تعاونى داشتند، شيوه اجرا به اين گونه طراحى نمى‌شد.