۱۰ شگرد خرید آپارتمان و زمین؛ راهنمای سرمایه‌گذاری در بازار راکد مسکن
روش‌های حرفه‌ای برای خرید آپارتمان و سرمایه‌گذاری روی زمین که کمک می‌کنند در دوران رکود سنگین سود کنید و با ریسک کمتر، صاحب‌خانه شوید
فرارو- بازار مسکن به ظاهر ساده اما در عمل کاملا پیچیده است. بنابراین اگر بدون شناخت کافی به آن قدم بگذارید، ممکن است سرمایه‌تان را برای سال‌ها در تله گرفتار کنید یا حتی متحمل ضرر شوید.
به گزارش فرارو؛ سرمایه‌گذاران حرفه‌ای معمولا با توجه به قواعدی مثل مقایسه قیمت زمین و آپارتمان، بررسی بازدهی اجاره، توجه به طرح‌های توسعه شهری و انتخاب زمان مناسب ورود و خروج، حتی وقتی بازار مسکن دچار رکود سنگین است، یک قدم جلوتر از بقیه حرکت می‌کنند. رعایت این قوانین، قطعا سودآوری شما را نیز تضمین خواهد کرد.
1- چرا وقتی زمین ارزان‌تر از آپارتمان است باید بخرید؟
اگر در منطقه‌ای قیمت زمین کمتر از قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز باشد، یعنی بازار مسکن آن محله هنوز به طور کامل توسعه پیدا نکرده‌اند یا در مراحل اولیه رشد خود قرار دارند. در چنین مناطقی، تقاضا برای ساخت‌وساز هنوز به اوج خود نرسیده و قیمت زمین به دلیل نبود جذابیت کافی، پایین‌تر از قیمت نهایی یک واحد مسکونی است.
سرمایه‌گذاری در زمین در این شرایط، یک استراتژی بلندمدت و پربازده محسوب می‌شود. با گذشت زمان و با توجه به رشد جمعیت و نیاز به مسکن، سازندگان به این مناطق هجوم می‌آورند، تقاضا برای زمین بالا می‌رود و به تبع آن، ارزش زمین به سرعت رشد می‌کند. این سرمایه‌گذاری برای افرادی مناسب است که دنبال سودآوری در افق زمانی حداقل ۵ تا ۱۰ سال هستند و صبر کافی برای دیدن ثمره سرمایه‌گذاری خود را دارند.
مثال ساده: فرض کنید در یک منطقه، هر مترمربع آپارتمان نوساز ۸۰ میلیون تومان است اما قیمت هر متر زمین ۷۵ میلیون تومان. در این حالت سرمایه‌گذاری روی زمین منطقی خواهد بود، زیرا دیر یا زود فاصله قیمت جبران خواهد شد و سرمایه شما رشد می‌کند.
2- استراتژی برنده خرید زمین برای ساخت‌وساز
این وضعیت، سیگنالی قوی برای شروع پروژه‌های عمرانی است و نشان می‌دهد بازار مسکن منطقه برای جذب پروژه‌های جدید آمادگی کامل دارد. اگر در منطقه‌ای قیمت زمین مسکونی حدود ۲۰ درصد نسبت به آپارتمان نوساز بیشتر باشد، سازنده به احتمال زیاد با خرید زمین و تبدیل آن به واحدهای مسکونی، سود قابل توجهی به دست می‌آورد چون در واقع زمین هنوز به حدی گران نشده که صرفه اقتصادی ساخت از دست برود.
مثال: اگر آپارتمان نوساز متری ۹۰ میلیون تومان باشد و زمین همان منطقه متری ۱۱۰ میلیون تومان قیمت داشته باشد (یعنی حدود ۲۰ درصد گران‌تر)، سرمایه‌گذاران حرفه‌ای زمین می‌خرند و وارد ساخت‌وساز می‌شوند، چون ارزش افزوده نهایی بیشتر خواهد بود.
3- مشارکت در ساخت؛ راهکار سرمایه‌گذاری در محلههای گرانقیمت
در برخی مناطق با تقاضای بالا و زمین‌های محدود مثل مرکز شهرها یا مناطق لوکس‌نشین اختلاف قیمت زمین با آپارتمان نوساز زیاد می‌شود. اگر زمین بیش از ۵۰ درصد از آپارتمان گران‌تر باشد، دیگر خرید مستقیم آن برای یک فرد عادی به‌صرفه نیست. در این حالت بهترین گزینه مشارکت در ساخت است.
مالکان زمین‌های کلنگی با ارائه زمین خود به سازندگان، در ازای آن سهمی از تعداد واحدهای نوساز دریافت می‌کنند. این مدل سرمایه‌گذاری، ریسک کمتری دارد و برای مالک زمین، سود قابل توجهی بدون نیاز به سرمایه اولیه کلان برای ساخت‌وساز رقم می‌زند.
4- شگرد پیش‌خرید آپارتمان؛ چگونه ریسک سرمایه‌گذاری را کاهش دهیم؟
پیش‌خرید واحد از سازندگان یکی از روش‌های پرریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است بنابراین سرمایه‌گذاران حرفه‌ای تنها در صورتی حاضر به پیش‌خرید می‌شوند که سازنده معتبر و خوش‌نام باشد.
آنها معمولا وقتی قدم جلو می‌گذارند که پروژه حداقل به مرحله پایان اسکلت رسیده باشد. حرفه‌ای‌ها از خرید واحدهایی که در مراحل ابتدایی مثل گودبرداری یا فونداسیون هستند، خودداری می‌کنند، چون احتمال خواب سرمایه یا حتی ورشکستگی پروژه بالاست.
اگر هزینه بازسازی یک ملک کلنگی، بیش از یک چهارم ارزش فعلی آن باشد، بهتر است به تخریب و نوسازی فکر کنید
5- سرمایه‌گذاری با بازدهی بالا؛ بررسی نسبت اجاره به قیمت ملک
سرمایه‌گذاران حرفه‌ای تنها به خرید و فروش بسنده نمی‌کنند، بلکه به بازدهی اجاره نیز توجه دارند. اگر اجاره سالانه یک واحد کمتر از ۲ تا ۳ درصد ارزش ملک باشد، خرید آن برای سرمایه‌گذاری مناسب نیست اما اگر اجاره بتواند بخشی از هزینه فرصت سرمایه را پوشش دهد، ریسک خرید کاهش پیدا می‌کند.
مثال: اگر آپارتمانی ۱۰ میلیارد تومان ارزش داشته باشد، حداقل اجاره آن باید سالانه حدود ۳۰۰ میلیون تومان باشد (ماهی حدود ۲۵ میلیون). در غیر این صورت، بهتر است سرمایه‌گذار به گزینه‌های دیگر فکر کند.
6- چرا خرید زمین کوچک بهتر است؟
سرمایه‌گذاران حرفه‌ای ترجیح می‌دهند به‌جای زمین‌های بسیار بزرگ که فروششان سخت است، روی زمین‌های کوچک و خوش‌قیمت سرمایه‌گذاری کنند چون در صورت نیاز فوری به نقد کردن سرمایه، فروش این زمین‌ها ساده‌تر خواهد بود.
7- تراکم ساختمانی؛ راز افزایش ارزش زمین
شهرداری‌ها برای هر قطعه زمین مشخص می‌کنند که مالک چه تعداد طبقه و چه مقدار زیربنا می‌تواند بسازد. این مجوز ساخت را تراکم ساختمانی می‌نامند. زمینی که مجوز ساخت تعداد طبقات بیشتری دارد، حتی با وجود قیمت بالاتر در عمل ارزش افزوده خواهد داشت چون سازنده در آینده می‌تواند تعداد بیشتری واحد بفروشد.
مثال ساده: فرض کنید دو قطعه زمین کنار هم قرار دارند؛ زمین اول متری ۱۰۰ میلیون تومان است و شهرداری اجازه ساخت ۳ طبقه روی آن داده است. زمین دوم متری ۱۲۰ میلیون تومان است و مجوز ۶ طبقه دارد. اگر فقط به قیمت متری نگاه کنیم، زمین دوم گران‌تر به‌نظر می‌رسد. اما در عمل، چون روی آن می‌توان دو برابر زمین اول زیربنا ساخت، سود نهایی برای سازنده بیشتر خواهد بود.
8- اسرار سرمایه‌گذاری هوشمندانه؛ خرید در رکود و فروش در رونق
بازار مسکن همانند سایر بازارها دوره‌های رکود و رونق دارد. سرمایه‌گذاران حرفه‌ای برخلاف عموم مردم که در دوران رکود همگی فروشنده‌اند، با میل و اشتیاق خریدار می‌شوند و در دوران رونق و هیجان عمومی، زمانی که تقاضا بالا رفته آنها نقش فروشنده را بازی می‌کنند. این قانون به ظاهر ساده جلوی بسیاری از ضررهای احتمالی را می‌گیرد.
9- شگرد خرید آپارتمان در مناطق سودآور
سرمایه‌گذاران حرفه‌ای همیشه دنبال مناطقی هستند که زمین‌های قابل ساخت محدود است. حوالی محلههای مرکزی شهر یا مناطقی با محدودیت‌های طرح تفصیلی، همیشه تقاضا برای سکونت یا اجاره وجود دارد چون این مناطق به مراکز آموزشی، بیمارستان‌ها، ادارات دولتی یا مناطق تجاری نزدیک هستند.
وقتی عرضه محدود و تقاضا در بازار مسکن یک منطقه دائمی باشد، حتی در دوره‌های رکود هم افت قیمت چشمگیری رخ نمی‌دهد. از سوی دیگر در دوران رونق، رشد قیمت این مناطق سریع‌تر خواهد بود.
10- خرید ملک کلنگی چه وقتی به‌صرفه است؟
خرید ملک‌های کلنگی با هدف بازسازی یا تخریب و نوسازی، یک استراتژی محبوب بین سرمایه‌گذاران است. این کار، نیازمند دید بلندمدت و ارزیابی دقیق پتانسیل ملک است.
یک قانون نانوشته می‌گوید اگر هزینه بازسازی یک ملک کلنگی، بیش از یک چهارم (حدود ۲۵ درصد) ارزش فعلی آن باشد، بهتر است دنبال تخریب و نوسازی بروید. تنها وقتی هزینه بازسازی کمتر از این میزان باشد، بازسازی سودآوری خواهد داشت.
