طرحی برای ایجاد اضطراب و نگرانی بیشتر یا کنترل بازار؟!

فرارو - رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس خبر داد: «طرحي در پارلمان آماده تصويب است كه بر اساس آن از خانه‌هاي خالي ماليات اخذ خواهد شد و به اين ترتيب محتكران خانه‌هاي خالي در صورت نپرداختن ماليات، ممنوع‌الخروج مي‌شوند.»

در حالی که طرح اخذ ماليات از واحدهاي خالي چندی پیش نیز مطرح شده و اجرا نشده بود؛ ارسلان فتحی پور بایگانی شدن این طرح را رد کرده و می افزاید: «بر مبناي اين طرح و براساس پايين‌ترين متراژ، از هر خانه خالي دارندگان دو واحد مسكوني به بالا، هر ماه بايد مبلغ 200‌هزار تومان به خزانه دولت واريز كنند و اين مبلغ براي متراژ بالاتر بيشتر تنظيم شده است و بايد توجه داشت كه هر فصل يعني هر سه‌ماه، اين نرخ تصاعدي دريافت خواهد شد.»

این طرح بیشتر جنبه روانی دارد. مسئولین تلاش می کنند که به هر حال افزایش قیمت اجاره را کنترل کنند و فکر می کنند که این روش ها می تواند موثر واقع شود؛ در حالی که مسئله از این طریق حل نمی شود و این طرح ها جز اینکه ایجاد اضطراب بیشتری در بازار بکند و نگرانی بیشتری هم برای مالکین و هم برای مستاجران بوجود بیاورد، نتیجه چندان زیادی نخواهد داشت.

دکتر مهدی سلطان محمدی کارشناس فعال مسکن با بیان مطلب بالا در گفتگو با فرارو دیدگاه خود درباره طرح مالیات بر خانه های خالی را چنین بیان داشت.

• طرح مالیات بر خانه های خالی طرح خیلی معقول تری نسبت به طرح های قبلی از جمله بحث قیمت گذاری توسط دولت است که هیچ اقتصاددانی روی آن طرح نظر مثبت ندارد.

• طرح مالیات بر خانه های خالی قابلیت اجرایی دارد؛ منتهی باید ضوابط و جزئیات آن روشن شود و اینکه مصداق خانه خالی چیست و چه مدت باید یک خانه خالی باشد تا مشمول این قانون قرار بگیرد.

• با این حال تاثیر این قانون تاثیری جدی نخواهد بود. یعنی علی الاصول مالکی که خانه آماده ای دارد که قابلیت اجاره دادن دارد، دلیلی ندارد که از درآمد اجاره بخواهد صرف نظر کند و به طور طبیعی این کار را خواهد کرد.

• اصلا لفظ احتکار درباره مسکن صدق نمی کند. احتکار این است که شما کالایی عمومی را ذخیره می کنید و از دسترس عموم خارج می سازید تا کاهش عرضه در بازار ایجاد شود و بر اثر کاهش عرضه نرخ آن کالا بالا رود و شما در یک فرصت بعدی کالای خود را با قیمت بالاتر بفروشید.

• اما مسئله مورد نظر اصلا مشمول تعریف احتکار نمی شود. چون لازمه احتکار این است که کسی که دست به احتکار می زند باید حجم قابل توجه ای از موجودی داشته باشد به صورتی که بتواند روی بازار موثر باشد. بازار مسکن جزو بازارهای کارا تلقی می شود. تعداد بازیگرانی که در بازار وجود دارند (چه عرضه کننده و چه متقاضی) بسیار زیاد است. هیچ عرضه کننده ای نداریم که بتواند با توقف عرضه، بازار را تحت تاثیر قرار دهد و روی قیمت ها تاثیر بگذارد.

• بنابراین لفظ محتکر در این باره اصلا صدق نمی کند. ولی اینکه بخواهند از خانه های خالی مالیات اخذ کنند، اگر ضوابط آن درست باشد می تواند اقدام مفیدی باشد ولی تاثیرات آن بسیار بسیار ناچیز است.

• قطعا تاثیر این طرح در قیمت مسکن بسیار ناچیز خواهد بود. حجم خانه های خالی زیاد نیست. تمام بررسی های قبلی نشان داده که مقدار خانه های خالی در حد متعارفی است که در هر بازاری خانه خالی می تواند وجود داشته باشد.

• هیچ گزارشی نشان نمی دهد که در تهران یا در شهرهای بزرگ خانه خالی بالاتر از حد متعارف وجود داشته باشد. دلیلی هم ندارد که وجود داشته باشد. وقتی مالک می تواند از طریق اجاره ملک خود درآمدی کسب کند؛ چرا از این درآمد صرف نظر کند.

• مگر اینکه شبهه احتکار پیش بیاید که همانطور که عرض کردم این شبهه اینجا سالبه به انتفاع موضوع است. چون لفظ احتکار در مورد مسکن صدق نمی کند و کسی نمی تواند مسکن را احتکار کند. چون اولا خود آن فرد یک درآمد جاری را از دست می دهد و دوم اینکه نمی تواند با بیرون کشیدن ملک از بازار، قیمت را بالا ببرد.

• مگر بزرگترین مالک چند واحد در اختیار دارد. پنجاه واحد، صد واحد، دویست واحد. در حالی که اینطور نیست؛ چون عمده مالکین ما خرده مالکی هستند که بیش از یک، دو یا سه واحد ندارند. بنابراین چنین وضعیتی در بازار وجود ندارد.

• اگر یک مالکی که بازنشسته است و یک واحد اضافی دارد و آن واحد را برای فرزندش که قصد دارد سال دیگر ازدواج کند نگاه داشته و یا اجاره نداده زیرا می خواهد پروانه بگیرد و بسازد و یا ساخته اکنون می خواهد بفروشد؛ اگر بخواهیم این موارد را مشمول این قانون کنیم بازار را بدتر می کند.

• اگر این موارد را معاف کنند و فقط از مواردی که خانه بدون دلیل برای سالیان زیادی خالی مانده و هیچ توجیهی هم ندارد مالیات بگیرند، این مالیات توجیه پذیر است اما تاثیر خاصی روی بازار مسکن نخواهد داشت. یعنی درآمدی برای اداره مالیات ایجاد می شود، ولی اینکه بگوییم بازار مسکن را تغییر می دهد؛ خیر، به نظر من تاثیر قابل توجه ای نخواهد داشت؛ زیرا نگاه از پایه مشکل دارد و اصلا بازار مسکن مشمول احتکار نمی شود.

• اینکه مسکن کالایی سرمایه ای است یا خیر، برای هر مالکی ولو خرده مالک، مسکن به درجه ای کالایی مصرفی است و به درجه ای کالایی سرمایه ای است. یک خانواده ای که پس انداز یک نسل، بلکه چند نسل خود را در مسکن متمرکز می کند طبیعی است که یک نگاه سرمایه گذاری هم دارد تا حداقل ارزش پولش در طول زمان حفظ شود.

• بنابراین این نگاه را نمی توان نگاهی مذموم و ناپسند دانست. خود رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس هم وقتی بخواهد مسکن بخرد، طبیعتا این نگاه را دارد که در آینده قیمت ملکش بالا خواهد رفت و ارزش پولش حفظ خواهد شد. این دیدگاه موضوعی نیست که ما بخواهیم با اطلاق لفظ سرمایه گذاری، یک نیت شیطانی و مذموم در پشت آن برای خودمان تصور کنیم.

• از قضا نگاه به سرمایه داری نگاه خوبی است و چقدر خوب است که جامعه بتواند به جای اینکه هزینه جاری کند که ایجاد تورم می کند، منابع خود را پس انداز کند و آن را در قالب کارخانه تولیدی و یا در قالب مسکن سرمایه گذاری نماید که برای جامعه هم مفید است. بنابراین این نگاه، نگاه بدی نیست که ما بخواهیم با آن مبارزه کنیم؛ بلکه باید این مسئله هدایت شود.

دلایل عدم اجرای این طرح در گذشته
• تفسیرپذیری این قانون زیاد است و عملا مالکین می توانند دلایل زیادی برای خالی بودن خانه خود مطرح کنند و مهمتر از همه می توانند خانه خالی را غیرخالی نشان دهند. یعنی کافی است با زدن پرده و گذاشتن مختصری اثاثیه بگویند مثلا این خانه را به فرزندم دادم و یا یکی از بستگانم از آن استفاده می کند.

• بنابراین بسیار دشوار است که یک مرجع قانونی بتواند ثابت کند که خانه ای عاطل و بیکار است.

• به هر حال این طرح مشکلات اجرایی زیادی دارد و بازدهی آن هم چندان قابل توجه نیست. فکر می کنم دلیل اینکه این طرح تاکنون اجرا نشده همین مسائل بوده است.

• اکنون هم این طرح بیشتر جنبه روانی دارد. مسئولین تلاش می کنند که به هر حال افزایش قیمت اجاره را کنترل کنند و فکر می کنند که این روش ها می تواند موثر واقع شود؛ در حالی که مسئله از این طریق حل نمی شود و این طرح ها جز اینکه ایجاد اضطراب بیشتری در بازار بکند و نگرانی بیشتری هم برای مالکین و هم برای مستاجران بوجود بیاورد، نتیجه چندان زیادی نخواهد داشت.