قانون آپارتمان نشینی؛ از نگهداری حیوان تا همسایه که شارژ نمی دهد

فرارو- این یک واقعیت است که در کشور ما فرهنگ آپارتمان نشینی هنوز هم به معنی واقعی و به صورت صحیح آن رواج نیافته و به قول عامیانه جا نیفتاده و هنوز هم بعضی افراد به مصداق ضرب المثل «چهار دیواری، اختیاری» حاضر نیستند بعضی محدودیت‌ها را که لازمه زندگی آپارتمانی است، قبول کنند.

در قانون از آپارتمان تعریفی نشده است، اما شاید بتوان گفت: «آپارتمان عبارت است از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که از آن برای سکونت یا جهت کسب و پیشه استفاده می‌شود.»

در واقع زندگی در مجتمع‎های مسکونی، بدون آموزش و مدارا و مراعات تقریبا غیرممکن است؛ حتی قضیه آن‎قدر مهم و جدی است که قانون هم دست به‎کار شده و برای رفع و رجوع مشکلات آپارتمان‎نشین‎ها ماده و تبصره تعیین کرده‎است.

بر اساس ماده یک قانون تملک آپارتمان‌ها مالکیت در هر واحد از آپارتمان شامل دوقسمت است مالکیت در قسمت اختصاصی و مالکیت در قسمت مشترک، یعنی اینکه مالک هر واحد علاوه بر مالکیت بر واحد اختصاصی خود به نسبت، مالک قسمت‌های مشترک ساختمان نیز می‌باشد و در نتیجه دارای حقوق و وظایفی برای استفاده و نگهداری از آن‌ها است.

در هر ساختمانِ مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که مالکین بیش از سه نفر باشند، باید مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شود. وظیفه مدیر به این ترتیب است؛ اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه‌ها، بیمه آتش‌سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه‌ها و اعلام آن، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه طلب از بدهکاران با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت.

مالکیت در آپارتمان‌ها شامل ۲ قسمت است:

۱ـ مالکیت اختصاصی
۲ـ مالکیت مشترک

طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است از قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد. در واقع قسمت‌هایی از ملک که استفاده از آن به کسی اختصاص داده نشده است از مشترکات می‌باشد.

برای آنکه بدانیم چه قسمت‌هایی از آپارتمان مشترک است و اختلافی در تعیین این قسمت‌ها بوجود نیاید از ماده ٤ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها استفاده می‌کنیم طبق این ماده قسمت‌های مشترک عبارتند از:

۱- زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.

۲- تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، تابلو‌های برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل: (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویة مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله‌های بخاری) گذرگا ه‌های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

۳- اسکلت ساختمان.

۴- درها، پنجره ها، راهروها، پله‌ها و پاگرد‌ها که در خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته اند.

۵- تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل: وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن اختصاصی، شیر‌های آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.

۶- بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.

۷- نمای خارجی ساختمان.

۸- محوطه سا ختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.

موارد فوق قسمت‌های مشترک آپارتمان است که در مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هر چند که در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمت‌ها عبور کند.

همه مالکین یا استفاده کنندگانی که نماینده مال ک. هستند مانند مستأجرین حق استفاده از این قسمت‌ها را دارا هستند و هیچ کس نم‌ی تواند از استفاده آن‌ها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد، ممانعت نماید. گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است، مگر آنکه تمای مالکین ساختمان رضایت دهند.

حیاط یا بامی که به واسطه عدم دسترسی در استفاده اختصاصی یکی از واحد‌های آپارتمان می‌باشد (این موضوع تحت عنوان حق استفاده اختصاصی در صورت مجلس تفکیکی باید قید گردد) بخشی از مشترکات نیست، اما مالکیت آن مشاع می‌باشد. طبق تبصره ۳ ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها هزینه نگهداری از این قسمت‌ها به عهده دارنده حق استفاده اختصاصی می‌باشد.

به موجب ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها هرکس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به تناسب سهم خود باید مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام آن، اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود را باید پرداخت نماید هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید.

در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، از طریق مدیر یا هیات مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، هزینه‌ها مطالبه می‌شود.

هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپرداخت، مدیر یا هیات مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل: شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و ... خودداری کنند.

در صورتی که مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجراییه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وقف مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیات مدیران موظف می‌باشند به محض وصول وجوه مود مطالبه یا صدور دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند.

از طرف دیگر چنانچه عدم ارایه خدمات مشترک موثر نباشد، طبق تبصره ۱ ماده ۱۰مکرر قانون مزبور، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند دادخواست خود را با عنوان مطالبه شارژ معوقه به مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) تقدیم نمایند. مراجع قضایی مکلفند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارایه می‌شود محروم کنند و تا ۲ برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق از سوی واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه خواهد بود.

در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجددا و مکررا در مراجع قضایی محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی‌ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغی که به آن محکوم شده به عنوان جریمه می‌گردد.

طبق تبصره ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۷ نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. طبق قانون قسمت‌های مشترک ساختمان شامل پشت بام، راه پله ها، راهروها، حیاط و پارکینگ است که کسی حق نگهداری هیچ گونه حیوانی اعم از اهلی و وحشی را در این قسمت‌ها ندارد؛ بنابراین به نظر می‌رسد در خصوص نگهداری حیوانات اهلی در آپارتمان‌ها عنوان مجرمانه‌ای وجود ندارد البته اگر همسایه‌ها بتوانند ثابت کنند که نگهداری و رفت و آمد حیوان خانگی تهدید علیه بهداشت محسوب می‌شود بنا بر نظر قاضی می‌تواند از مصادیق جرم ماده ۶۸۸ قانون مجازات اسلامی باشد و یا اینکه اگر حیوان خانگی مذکور سر و صدای غیر متعارف ایجاد کند در این مورد نیز همسایگان می‌توانند برای رفع مزاحمت به دادسرا مراجعه کنند. طبق ماده ۶۸۸ قانون مجازات اسلامی هر اقدامی که تهدید علیه بهداشت عمومی محسوب شود ممنوع است و مرتکبین در صورتی که طبق قوانین دیگر به مجازات شدید تری محکوم نگردند به حبس تا ۱ سال محکوم می‌گردند.

چنانچه آپارتمان نشین‌ها بدون هیچ ملاحظه‌ای به هر طریقی مثل سروصدای بچه‌ها در راهرو، پله‌ها و پارکینگ، یا درگیری‌های لفظی با ساکنین و یا ریختن زباله و ... موجبات مزاحمت دیگران را فراهم کرده و آرامش را از دیگران سلب کنند، مدیر ساختمان یا هیات مدیره براساس قانون تملک آپارتمان‌ها مجاز هستند به همسایه‌های مزاحم تذکر بدهند.

چنانچه در رفتار آن‌ها تغییری حاصل نشد، مدیر ساختمان براساس وظیفه قانونی اش می‌تواند به استناد ماده ۶۱۸ قانون مجازات اسلامی، به اتهام سلب آسایش و آرامش، از آنان شکایت کند و در صورت اثبات مزاحمت مالک آپارتمان یاد شده در دادگاه، نامبرده به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌شود. بدیهی است بر اساس ماده ۶۹۳ قانون مجازات (بخش تعزیرات)، در صورت تجدید مزاحمت، بعد از اجرای حکم قبلی و محکومیت مجدد بعدی، علاوه بر رفع مزاحمت، به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.

اگر در فکر تجدید بنای ساختمان خود هستید و عده کمی از ساکنان مخالفت می‌کنند، در صورتی که سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، شما می‌توانید به تعمیر اقدام کنید. اما قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه مناسبی برای کسانی که مخالف هستند، اجاره کنید و اگر از رفتن به خانه جدید خودداری کردند، با مراجعه به دادگستری می‌توانید تقاضای تخلیه همسایگان مخالف را بکنید.

میز و صندلی در قسمت‌های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی و گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی، پشت در آپارتمان و در محوطه راهرو‌ها ممنوع است. همچنین قراردادن اشیا و آسیب رساندن به عایق پشتبام ممنوع و در صورت بروز این اتفاق، هزینه‌های تعمیرات بر عهده واحد آسیب‌زننده است.