بسته تشويقي دولت براي خانه‌هاي اجاره‌اي
كارگروه زمين و مسكن، ضمن واكاوي درباره علت خارج‌شدن نرخ‌هاي اجاره مسكن از حالت طبيعي، پيشنهاد داد دستگاه‌هاي كنترل‌كننده قيمت مسكن، به جاي اجراي اقدامات تنبيهي به سياست‌هاي تشويقي براي افزايش واحدهاي اجاره‌اي روبياورند.
اين كارگروه كه اعضاي آن را نمايندگان وزارت مسكن، نماينده دفتر رياست‌جمهوري، روساي اتحاديه مشاوران املاك و كارشناسان اقتصاد مسكن تشكيل مي‌دهند در جلسه ديروز خود به اين جمع‌بندي رسيد كه هم‌اكنون در بازار مسكن تهران، اجاره‌ها رشدي بيشتر از نرخ تورم عمومي پيدا نكرده، اما تغيير «سبد اجاره‌ورهن» به «سبد اجاره» باعث شده ميزان ريالي اجاره‌بها به صورت كاذب افزايش پيدا كند كه اين اتفاق به صورت صوري رشد اجاره‌بها را القا كرده است.
مصطفي قلي خسروي، رييس اتحاديه مشاوران املاك كه در جلسه كارگروه زمين و مسكن شركت كرده بود در اين باره گفت: در گزارشي كه درباره نوسان اجاره‌بها ارائه شد، مشخص گرديد كاهش نرخ سود بانكي در سال جاري باعث شده است مالكان واحدهاي اجاره‌اي به جاي دريافت رهن كامل يا دريافت مقداري رهن و مابقي اجاره ماهانه، رويه را تغيير داده‌اند و همه ارزش معامله را به اجاره‌بهاي ماهانه تبديل كنند.
به عنوان مثال، مالكي كه پارسال ملك خود را با 10 ميليون تومان وديعه و ماهانه 100 هزار تومان اجاره به مستاجر واگذار كرده بود، امسال به خاطر اينكه سودي از بابت سپرده‌گذاري 10 ميليون توماني در بانك عايد خود نمي‌بيند، تصميم گرفته ماهانه 400 هزار تومان اجاره بدون پول پيش از مستاجر دريافت كند.
اين تغيير رويه، اگرچه ظاهرا رشد قابل ملاحظه اجاره‌ها را در پي داشته اما در حقيقت، كل ارزش معاملات اجاري نسبت به پارسال همين موقع تغيير خاصي نداشته است.
خسروي افزود: مشاوران املاك تغيير سبد رهن و اجاره به سبد اجاره ماهانه را عامل ايجاد جو رواني در بازار مسكن مي‌دانند.
در جلسه ديروز كارگروه زمين و مسكن اعلام شد نرخ واقعي رشد اجاره‌بها در حد كمتر از 10 درصد بوده كه با توجه به نرخ تورم عمومي، اين ميزان رشد، طبيعي است.
خسروي با اشاره به پيشنهادي كه از طرف اعضاي كارگروه زمين و مسكن مبني بر اتخاذ سياست تشويقي براي مالكان واحدهاي اجاره‌اي مطرح شد، گفت: قرار بر اين شده پس از بررسي راهكارهاي تشويقي، برنامه‌هايي همچون معافيت مالياتي، تخفيف در هزينه انشعاب آب و برق و گاز و همچنين تسهيلات بانكي ارزان قيمت براي اختصاص به مالكان واحدهاي اجاره‌اي در نظر گرفته شود تا از اين طريق، صاحبان خانه‌هاي خالي تشويق شوند واحدها را به بازار اجاره عرضه كنند.
به‌اين ترتیب چرخش دولت در جهت ساماندهی بازار اجاره روز گذشته در جلسه کارگروه زمین و مسکن رقم خورد.
در شرایطی که وزارت مسکن اقدام به ارائه یک شماره تلفن به منظور معرفی خانه‌های خالی کرده است، اما در مقابل اعضای کارگروه زمین و مسکن پیشنهاد داده‌اند به جای رویکردهای تنبیهی، سیاست‌های تشویقی نیز اعمال شود.
از جمله شاخص‌ترین برنامه‌های تشویقی برای کنترل بازار اجاره، ارائه تسهیلات تشویقی برای موجران است که پیش‌بینی مي‌شود نقش تعیین کننده‌اي در رغبت مالکان برای اجاره ملک خواهد داشت.
مخالفت با حرکت پلیسی در بازار اجاره
مصطفی قلی خسروی -ريیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در‌اين زمینه گفت:روز گذشته در جلسه کارگروه مسکن که با حضور معاونان وزیر مسکن برگزار شد، اعضای کارگروه مراتب مخالفت خود را با رویکردهای تنبیهی به منظور کنترل بازار اجاره اعلام کردند.
وی تصریح کرد: برخی از اعضای کارگروه در خصوص رویکردهای انقباضی، نظیر اعلام شماره تلفن جهت معرفی خانه‌های خالی را حرکتی پلیسی در بازار مسکن ارزیابی کردند و اذعان داشتند، بهتراست که دولت تدابیر تشویقی در پیش بگیرد.
خسروی خاطرنشان ساخت: در قالب اين مساله مقرر شد به همه مالکانی که ملک خود را اجاره مي‌دهند، وام‌های ارزان و با شرایط ویژه تعلق گیرد.
ريیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران افزود :برخلاف تصورها ارائه اين نوع از وام در صورت تصویب فقط به انبوه‌سازان تعلق نخواهد گرفت و همه مالکانی که ملک خود را اجاره مي‌دهند در صورت تمایل به ساخت‌وساز مي‌توانند از تسهیلات تشویقی برخوردار شوند.
تاثیر مثبت سیاست‌های تشویقی
وی تاکید کرد:در حال حاضر رویکردهای تشویقی برای ساماندهی بازار اجاره در مرحله بررسی است و قطعا تا زمان تصویب مولفه‌های دیگری نیز به آن اضافه خواهد شد، به طوری که احتمال مي‌رود موارد دیگری نظیر معافیت‌های مالیاتی، تخفیف در انشعابات گاز، آب و برق و... به آنها اضافه شود.
به اعتقاد ريیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در صورتی که اين نوع سیاست‌های تشویقی جنبه عملیاتی پیدا کند قطعا اثرات مثبت آن در بازار اجاره به طور محسوسی احساس خواهد شد.
خسروی یادآور شد:به نظر مي‌رسد که به منظور ساماندهی بازار اجاره، دولت تدابیر کاملا کارشناسی و منطقی به کار خواهد برد که در‌اين صورت مزایای آن برای مردم و مجموعه دولت به صورت کاملا دوجانبه خواهد بود.
آسیب شناسی افزایش نرخ اجاره‌بها
ريیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران تاکید کرد: در جلسه روز گذشته علت افزایش نرخ اجاره بها به طور کامل مورد آسیب شناسی قرار گرفت و همین مساله اعضای کارگروه مسکن را برآن داشت که سیاست‌های کاملا انبساطی و راهگشا به منظور کنترل بازار اجاره در پیش بگیرند.
نحوه دریافت تسهیلات تشویقی
وی گفت: در صورتی که عزم دولت برای عملیاتی کردن ساماندهی بازار اجاره جزم شود، از طریق سامانه کد رهگیری، شناسایی مالکانی که ملک خود را اجاره مي‌دهند آغاز خواهد شد و از طریق اين سامانه، کد رهگیری به مالکان ارائه خواهد شد که به واسطه آن افراد با دردست داشتن کد مربوطه مي‌توانند برای دریافت تسهیلات تشویقی اقدام کنند.
خدمات سامانه معاملات به بازار
در همین رابطه محمود اعلایی -مدیر عامل شرکت راهبر-وابسته به وزارت بازرگانی - گفت: سامانه املاک و مستغلات به دلیل جامعیت و زیر ساخت‌های کاملی که دارد، آماده است تا با ارائه خدمات مختلف در جهت ساماندهی بازار مسکن، سرویس‌های مختلف ارائه كند.
وی گفت: بر‌اين اساس در صورتی که دولت انتظار صدور کد رهگیری از طریق سامانه معاملات املاک و مستغلات را به منظور شناسایی مالکان داشته باشد قطعا با تعریف یک نرم‌افزار اين مساله عملیاتی خواهد شد.
به گفته وی با توجه به ابعاد فنی قوی در سامانه معاملات املاک، امکان تعریف فضاهای مختلف در اين زمینه کاملا وجود دارد.
وی تصریح کرد:وزارت بازرگانی قطعا تمامي توان خود را برای پیاده کردن برنامه‌های دولت در جهت ساماندهی بازار مسکن به کار خواهد بست.
اوضاع تسهیلات تشویقی در سایر کشورها
دکتر بیت‌الله ستاریان - عضو هیات علمي‌دانشگاه تهران در اين زمینه گفت:با توجه به اينکه در شرایط فعلی بازار مسکن در وضعیت رکود به سر مي‌برد، در نتیجه اتخاذ تدابیری تشویقی به جای رویکردهای پلیسی و تنبیهی قطعا موثرتر خواهد بود. در اين بین باتوجه به افزایش نرخ اجاره بها از یک طرف و با توجه به اينکه در همه جای دنیا صنعت اجاره‌داری به عنوان یک شغل مطرح است، در نتیجه بهتر است که اين رویه نیز در مورد کشور ما نیز فعال شود.
به گفته اين استاد دانشگاه، در همه جای دنیا دولت‌ها به منظور حمایت از صنعت اجاره‌داری تسهیلات مختلفی نظیر معافیت‌های مالیاتی، ارائه تسهیلات تشویقی، تخفیف در انشعابات آب، گاز، برق و... را اعمال مي‌کنند تا صاحبان خانه‌های خالی به عرضه واحدهای خود در جهت فعال کردن صنعت اجاره تشویق شوند. این در شرایطی است كه در کشور ما با توجه به‌اينکه مسکن کالایی سرمایه‌اي است و حتی با وجود استهلاک آن از محل اجاره‌داری از ارزش ریالی‌اش کاسته نمي‌شود، از اين رو صاحبان خانه‌های خالی مي‌توانند بدون هیچ دغدغه‌اي املاک خود را اجاره دهند.
ستاریان خاطرنشان ساخت: اما اگر قرار باشد که دولت با سیاست‌های انقباضی به‌زعم خود صنعت اجاره‌داری را فعال کند نه تنها مالکان خانه‌های خالی به عرضه ملک خود ترغیب نخواهند شد، بلکه با ترفندهای مختلف سعی مي‌کنند که از زیر بار پرداخت مالیات نیز طفره بروند.
به باور عضو هیات علمی دانشگاه تهران، سیاست‌های تشویقی نقش موثری در رونق بخشیدن به بازار اجاره خواهد داشت و اساسا دولت باید برای تمام مولفه‌های مسکن شامل پیش فروش، اجاره، تولید مسکن، اجاره به شرط تملیک و... سیاست‌های تشویقی اعمال کند.
