شورای نگهبان با ارجاع طرح «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها» به مجلس، به ماده ۸ آن که بر «تعیین سقف افزایش اجارهبها» دلالت دارد، دو ایراد قانونی و شرعی گرفت. متن مکتوب نظر شورای نگهبان نشان میدهد، ورود شورای عالی مسکن به موضوع «تعیین اجارهبها»، با قانون در مغایرت است. اما فراتر از این مغایرت، از نگاه شورای نگهبان، شرط «تصویب سقف‌گذاری برای اجاره مسکن»، تصریح مجلس بر «مصلحت ملزمه» این سیاست است، در غیر این‌صورت، خلاف شرع خواهد بود. در صورت تصویب نهایی طرح، «قیمت مسکن» از حبس خارج می‌شود.
«نه» شرعی شورای نگهبان به اجاره‌‌‌بهای دستوری، دو پیام مهم از طرح ساماندهی بازار املاک را منعکس می‌‌‌کند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، نظر شورای نگهبان درباره طرح ساماندهی بازار املاک که اواخر خردادماه امسال در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید نشان‌دهنده رد «تعیین قیمت» در بازار اجاره و در عین حال تایید «کشف قیمت» در بازار مسکن است. خلاصه بخشی از آنچه به تازگی و در قالب نظر شورای نگهبان درباره طرح دوفوریتی ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها منتشر شده است، از یکسو نشان‌دهنده مغایرت و «نه» شرعی این شورا به اجاره دستوری از یکسو و مجوز شرعی و قانونی به کشف قیمت املاک مسکونی از سوی دیگر است.
در اظهارنظر شورای نگهبان درخصوص مصوبه خردادماه مجلس در ارتباط با ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره‌‌‌بها، نظر این شورا درباره سه ماده مهم از این مصوبه قابل توجه است. هر چند شورای نگهبان به ابهاماتی در مواد دیگری از این مصوبه نیز اشاره کرده است. اما خلاصه مهم‌ترین موارد موردنظر شورای نگهبان مربوط به سه ماده این مصوبه است.
شورای نگهبان در بخشی از نظر خود در ارتباط با این مصوبه، به ماده ۸ تصویب‌‌‌نامه نماینده‌‌‌ها درباره ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره‌‌‌بها اشاره کرده و آن را مغایر با اصل ۸۵ قانون اساسی اعلام کرده است. براساس ماده ۸ مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره‌‌‌بها، شورای عالی مسکن مکلف شده است تا به صورت سالانه نسبت به تعیین نرخ مجاز افزایش اجارهبها اقدام کند. در این ماده از مصوبه آمده است: «شورایعالی مسکن مکلف است به صورت سالانه نسبت به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجارهبها وقرض موضوع شرط آن(پول پیش) تا قبل از پایان اردیبهشت‌‌‌ماه هر سال اقدام کند.» شورای نگهبان در اظهارنظر خود در ارتباط با این بخش از مصوبه اعلام کرده است: «اطلاق تکلیف شورایعالی مسکن به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجارهبها و قرض موضوع شرط آن، بدون تعیین ضابطه توسط قانون‌گذار، مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی شناخته شد.» در واقع ترجمه این ایراد شورای نگهبان به این بخش از مصوبه آن است که براساس اصل ۸۵ قانون اساسی، مجلس نباید اختیارات خود را به نهاد دیگری واگذار کند. براساس اصل هشتاد و پنجم قانون اساسی، «سمت نمایندگی، قائم به شخص است و قابل واگذاری به دیگری نیست. مجلس نمی‌تواند اختیار قانون‌گذاری را به شخص یا هیاتی واگذار کند.» بنابراین، تفویض اختیار تعیین و اعلام قیمت یا میزان افزایش اجارهبها به نهاد دیگر یعنی شورایعالی مسکن عملا مغایر با اصل هشتاد و پنجم از قانون اساسی است. با این حال، این ایراد در بررسی‌‌‌های بعدی مجلس از این مصوبه قابل حل است؛ ممکن است مجلس تعیین قیمت‌ها و نرخ‌های مجاز برای افزایش اجارهبها را خود بر عهده بگیرد و این مغایرت اشاره شده از سوی شورای نگهبان را به این ترتیب برطرف کند. اما این همه نظر شورای نگهبان درباره این بخش از مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره‌‌‌بها در ماده ۸ این مصوبه نیست. در اظهارنظر شورای نگهبان در ارتباط با ماده ۸ این مصوبه به یک ایراد شرعی نیز اشاره شده است. مبنی بر اینکه، از آنجا که در این ماده و در این مصوبه به «مصلحت ملزمه» برای تعیین قیمت دستوری در بازار اجاره اشاره نشده است، ایراد شرعی داشته وخلاف شرع است. شورای نگهبان به صراحت اعلام کرده است: «با توجه به اشتراط چنین احکامی به وجود مصلحت ملزمه، لازم است به‌‌‌نحوی به مشروط بودن احکام این ماده به وجود مصالح مذکور، تصریح شود و الا خلاف شرع خواهد بود.»
معنای مصلحت ملزمه در احکام فقهی آن است که قانون‌گذار باید بین حکم حکومتی و سایر احکام شرعی تمایز قائل شود؛ به عبارتی منظور شورای نگهبان آن است که اگر مجلس در نقش قانون‌گذار درصدد تایید و اجرای این مصوبه در بازار مسکن است باید تکلیف مصلحت ملزمه در این طرح را به صراحت مشخص و آن را اعلام کند.
نظر مثبت به کشف قیمت
در کنار اظهارنظر شورای نگهبان در ارتباط با ماده ۸ مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره‌‌‌بها که ترجمه آن دربردارنده یک نه شرعی به تعیین قیمت دستوری در بازار اجاره در این مصوبه است، شورای نگهبان هیچ ایرادی به موضوع کشف قیمت املاک و اعلام عمومی آن در سامانه‌‌‌های مربوطه نگرفته است.
در ماده ۹ این مصوبه آمده است: «وزارت راه وشهرسازی مکلف است با همکاری وزارت کشور، شهرداری‌‌‌ها و... ظرف ۶ ماه پس از لازم‌‌‌الااجرا شدن این قانون، با بهره‌‌‌گیری از ظرفیت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با اولویت استفاده از فناوری‌‌‌های نوین نظیر هوش مصنوعی و در نظر گرفتن ملاک‌‌‌هایی از جمله موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختمانی، فاصله از خدمات رفاهی، آموزشی و معاملات انجام شده مشابه، اقدام به کشف بازه قیمت و اجارهبها به صورت منطقه‌‌‌ای با اولویت کاربری مسکونی در کلان‌شهرها کند. این اطلاعات باید به صورت برخط و رایگان در اختیار عموم مردم قرار بگیرد. آیین‌‌‌نامه اجرایی این ماده مشتمل بر چارچوب مشارکت دستگاه‌‌‌های همکار، ظرف سه ماه توسط وزارت راه وشهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب هیات وزیران می‌‌‌رسد.»
این ماده از مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره‌‌‌بها بر «کشف قیمت» در بازار مسکن و اعلام عمومی آن به مردم و متقاضیان خرید، فروش و اجاره واحدهای مسکونی، اشاره دارد. عدم ایراد شورای نگهبان به این ماده از مصوبه در مقابل ایرادی که به ماده ۸ وارد کرده است به معنای «تایید فرآیند کشف قیمت» در بازار مسکن در برابر «رد قیمت‌گذاری دستوری» در این بازار است. در واقع می‌توان این طور برداشت کرد که کشف قیمت مسکن و اعلام عمومی آن برای اطلاع متعاملین بازار مسکن مجاز شمرده شده اما اعمال این قیمت‌ها در بازار با اقدام دستوری، بدون اشاره به مصلحت ملزمه، محل ایراد است. این در حالی است که کارشناسان اقتصادی همواره تاکید دارند که راهکار اصلی برای مهار تورم در بازار مسکن به خصوص بازار اجاره مهار تورم عمومی است و نه اقدام دستوری!
ایراد شرعی نرخ‌‌‌گذاری دولتی
بررسی‌‌‌ها نشان میدهد اظهارنظر شورای نگهبان در ارتباط با مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره‌‌‌بها در عمل دو پیام مهم را در خود جای داده است. پیام اول آن است که وقتی شورای نگهبان از مغایرت ماده ۸ با اصل ۸۵ قانون اساسی سخن گفته و به ایراد شرعی قیمت‌گذاری دستوری بدون اشاره به مصلحت ملزمه این کار اشاره می‌‌‌کند، به این معناست که علاوه بر مجلس، اقدام هر نهاد، سازمان یا دستگاه دیگری نیز در این زمینه بدون اشاره به مصلحت ملزمه دارای ایراد شرعی است. سوالی که در این زمینه ایجاد می‌شود آن است که وقتی شورای نگهبان با این استدلال به مصوبه مجلس در ارتباط با قیمت‌گذاری دستوری در بازار اجاره ایراد گرفته است آیا مصوبه اردیبهشت ماه شورایعالی مسکن که براساس آن موجران مکلف به حداکثر افزایش ۲۵درصدی اجارهبها در شهر تهران و ۲۰ درصدی آن در سایر شهرها شدند نیز دارای ایراد شرعی است؟
نظر گروهی از کارشناسان حقوقی براساس ایرادی که شورای نگهبان به این بخش از مصوبه وارد کرده است در پاسخ به این سوال، این است که این ایراد به اقدام یک ماه قبل شورایعالی مسکن در اعلام سقف مجاز افزایش اجارهبها در بازار ملک نیز وارد است. با این حال باید منتظر نظر نهایی مراجع حقوقی بالاتر درباره این موضوع بود.
پارادوکس در اعلام آمار رسمی
پیام دومی که می‌توان از نظر شورای نگهبان در ارتباط با این مصوبه دریافت کرد مربوط به مجاز بودن و تایید اعلام بازه قیمت و اجاره‌‌‌بهای مسکن از محل داده‌‌‌های سامانه رهگیری معاملات املاک مسکونی به عنوان یک راهنمای کاربردی برای متعاملین این بازار است. براساس ماده ۹ این مصوبه که در بالا نیز به آن اشاره شد، کشف قیمت در بازار مسکن و اعلام عمومی آن به مردم باید صورت بگیرد. در واقع قیمت‌های قطعی معاملاتی در بازار اجاره و خرید و فروش مسکن باید اعلام و در سامانه‌‌‌های مربوطه درج شود. این موضوع در حالی که مجلس به عنوان قوه قانون‌گذار در کشور به آن به عنوان یک ضرورت مهم برای بازار مسکن توجه کرده و در مصوبه خود آورده است و شورای نگهبان نیز آن را تایید کرده است، یک سوال مهم را ایجاد می‌‌‌کند؟ چرا در شرایطی که هم کارشناسان، هم مجلس و هم شورای نگهبان بر ضرورت کشف و اعلام عمومی قیمت‌های قطعی معاملاتی در بازار املاک چه در حوزه خرید و فروش و چه در بخش اجاره، اتفاق‌‌‌نظر دارند و آن را یکی از اقدامات اساسی برای ساماندهی بازار مسکن و اجارهبها می‌‌‌دانند اما هم‌‌‌اکنون ۶ ماه است که آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران و همچنین یک سال و یک فصل است که آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن در حبس به سر برده و منتشر نمی‌شود؟
این موضوع یک پارادوکس مهم را در خود جای داده است؛ یعنی تاکید طیف کارشناس و قانون‌گذار بازار مسکن بر انتشار عمومی قیمت‌های رسمی در برابر توقف انتشار این آمار از سوی مراجع آماری کشور! کارشناسان در عین حال امیدوارند با تایید این مصوبه از سوی شورای نگهبان بعد از رفع موارد ابهام و اصلاح موارد همراه با ایراد، آمارهای بخش مسکن نیز برای اطلاع و استفاده عموم مردم، رفع حبس شود. چرا که انتشار آمار رسمی از تحولات بازار مسکن می‌تواند یکی از مهم‌ترین نشانگرهای تحولات واقعی قیمت مسکن به‌خصوص در شرایط حرکت قیمت‌ها به سمت کاهش یا دست‌‌‌کم ثبات و مقابله با جوسازی‌‌‌های سوداگرانه برای افزایش غیرمتعارف و کاذب قیمت‌ها باشد. به‌خصوص در شرایط فعلی که از یک ماه قبل تحت‌تاثیر ثبات و کاهش قیمت در بازارهای دارایی و پمپاژ برخی اخبار غیراقتصادی مثبت، سطح قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش املاک مسکونی در تهران و سایر کلان‌شهرها در مقادیر مختلف و متنوعی کاهش یافت.
اعلام رسمی از تحولات قیمت و معاملات مسکن در چنین شرایطی می‌تواند زمینه‌‌‌ساز افت بیشتر قیمت‌ها و نزدیک‌‌‌تر شدن قیمت‌ها به سطوح واقعی‌‌‌تر باشد. اما حبس آمار در چنین شرایطی عملا تهدیدی در مسیر روند کاهش قیمت مسکن به نفع سوداگر‌‌‌ها و سفته‌‌‌بازان بازار ملک محسوب می‌شود.
ایراد به مالیات زمین‌‌‌های بایر
یک ایراد مهم دیگر شورای نگهبان به مفاد مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره‌‌‌بها مربوط به ماده‌‌‌ای از این مصوبه است که بر دریافت مالیات از اراضی بایر، اشاره دارد. در ماده ۱۳ این مصوبه، به یک تکلیف فراموش شده در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۸۷ اشاره و اعلام شده است: «دو سال پس از لازم‌‌‌الاجرا شدن این قانون، اراضی با کاربری مسکونی، اداری-دولتی، صنعتی و تجاری، در محدوده شهرک‌‌‌ها و شهرهای بالای ۵۰هزار نفر، که اعیان متناسب با کاربری مذکور را نداشته باشد و به مدت دو سال بلااستفاده در این وضعیت مانده و تعیین‌تکلیف نشده باشد، براساس آیین‌‌‌نامه‌‌‌ای که ظرف سه ماه توسط وزارت راه وشهرسازی و با همکاری وزارتخانه‌‌‌های کشور، صنعت، معدن و تجارت و امور اقتصادی و دارایی تهیه می‌شود و به تصویب هیات وزیران می‌‌‌رسد، مشمول عوارض می‌شود.» نرخ‌های مربوط به این عوارض که در واقع در حکم مالیات از اراضی بایر و بلااستفاده است نیز در این مصوبه درج شده است. به طور خلاصه این زمین‌‌‌ها مشمول پرداخت مالیاتی معادل حدود نیم درصد (۵/ ۰ درصد) تا ۳درصد، ارزش روز می‌‌‌شوند.
شورای نگهبان در رابطه با این بخش از مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها این‌‌‌گونه اظهارنظر کرده است: «در ماده ۱۵ اصلاحی، اطلاق الزام به تعیین‌تکلیف اراضی مذکور و در صورت عدم‌انجام این کار، اخذ عوارض، با توجه به عدم‌کفایت استثنائات مذکور در تبصره ۲ این ماده، خلاف شرع شناخته شد.» ترجمه این ایراد شورای نگهبان به این بخش از مصوبه آن است که به دلیل کافی نبودن موارد استثنای در نظر گرفته شده در این بخش از مصوبه برای معافیت از پرداخت عوارض اراضی بایر و بلااستفاده، این بخش از مصوبه مغایر شرع است.
