محمد علی پورشیرازی طرح "شرکت‌های اجاره دار" را بررسی کرد
طرحی که بر مشکلات مسکن می‌افزاید
فرارو – طرح «نجات سرمایه‌های محبوس در املاک» نه‌تنها مشکلی را حل نمی‌کند بلکه بر مشکلات بازار مسکن می‌افزاید. یک کارشناس حوزه مسکن بابیان این مطلب گفت: اتفاقی که در کشور ما افتاد این بود یک عده سرمایه به دست رانت‌خوار را وارد حوزه مسکن کردیم و اجازه دادیم که در یک کوچه ۱۲ متری، آپارتمان ۲۵ طبقه بسازد و مشکلات بسیاری ایجاد کند. حالا این آپارتمان‌ها روی دست این عده مانده است و با چنین طرح‌هایی می‌خواهیم مشکل همان رانت‌خواران را رفع کنیم.
فرارو- "طرح «نجات سرمایه‌های محبوس در املاک» نه‌تنها مشکلی را حل نمی‌کند بلکه بر مشکلات بازار مسکن می‌افزاید." یک کارشناس حوزه مسکن بابیان این مطلب گفت: اتفاقی که در کشور ما افتاد این بود یک عده سرمایه به دست رانت‌خوار را وارد حوزه مسکن کردیم و اجازه دادیم که در یک کوچه 12 متری، آپارتمان 25 طبقه بسازد و مشکلات بسیاری ایجاد کند. حالا این آپارتمان‌ها روی دست این عده مانده است و با چنین طرح‌هایی می‌خواهیم مشکل همان رانت‌خواران را رفع کنیم.
بازار مسکن مدت‌ها است که با رکود مواجه شده و تعداد معاملات در ماه به حداقل رسیده است. کارشناسان این حوزه اعتقاددارند که تا پایان سال نیز این وضعیت ادامه دارد و حتی توافق هسته‌ای و شرایط اقتصادی بعد از تحریم نیز تأثیر چندانی در این بخش نخواهد داشت. در این میان برخی از طرح «نجات سرمایه‌های محبوس در املاک» حرف می زننند.
گفته می‌شود که این طرح با الهام از تجربه دنیا در زمینهٔ «انتقال دارایی‌های بلوکه‌شده در یک بازار به چرخه فعالیت» تدوین‌شده است.
روزنامه دنیای اقتصاد نیز در گزارشی به تفصیل به بررسی این طرح پرداخته، و نوشت است: در بازار ملک، نتیجه سه سال سرمایه‌گذاری مفرط در ساخت‌وسازها - سال‌های 90 تا 92 - هم‌اکنون حجم «عرضه‌های بلااستفاده» را به حدی رسانده که به‌رغم بازگشت تقاضای مصرفی، عملاً امکان برقراری رابطه مؤثر بین خریدار و این املاک وجود ندارد. وضع موجود ازیک‌طرف اسارت منابع مالی بانک‌های مشارکت‌کننده در این ساختمان‌ها و درنتیجه سختی خروج از رکود مسکن را سبب شده و از طرف دیگر توان بالقوه برای سرمایه‌گذاری جدید در بخش‌های اقتصادی را سلب کرده است. برای حل این چالش، طرحی پیشنهادشده که در قالب آن، یک یا چند شرکت کارآمد سازی دارایی‌ها با مأموریتی مشابه شرکت‌های مدیریت دارایی در جهان، وارد بازار املاک بلااستفاده می‌شوند و با مدل‌های مختلف همچون واگذاری اجاره‌ای یا تبدیل کاربری به هتل‌آپارتمان و دفاتر اداری، جریان کسب عایدی سرمایه برای مالکان و سرمایه‌‌گذاران را احیا می‌کنند.
بر این اساس برای شروع طرح، تمهیداتی ازجمله حمایت یک‌نهاد مالی دولتی لازم است. این طرح به‌خصوص در دوره پساتحریم که تقاضا برای تأسیس نمایندگی‌های خارجی و کسب‌و‌کارهای جدید به وجود می‌آید، قابلیت عملیاتی شدن دارد.
در نگاه اول به نظر می‌رسد که این طرح تکرار تجربه جهانی شرکت‌های اجاره‌دار باشد اما برخی از کارشناسان و فعالان حوزه مسکن با این طرح مخالف بوده و آن را تکرار تجربه ناموفق شوروی می‌دانند.
محمدعلی پورشیرازی کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با فرارو این طرح را با آنچه در دنیا تحت عنوان شرکت‌های اجاره‌داری انجام می‌شود، متفاوت دانست و گفت: این همان تجربه ناموفق شوروی است و با شرکت‌های اجاره‌دار که مثلاً در پاریس وجود دارد، تفاوت دارد.
وی افزود: شیوه کار شرکت‌های اجاره‌دار در پاریس به‌این‌ترتیب بود که از ابتدای تأسیس، دو هزار دستگاه آپارتمان ساختند و اجاره دادند. اکنون نیز بعد از چهل سال مشغول فعالیت هستند و هدفشان این است که نرخ اجاره در عرض بیست سال از حدود 15 درصد بیشتر تغییر نکند. این کار بااینکه ما ببینم فلان ساختمان بی‌مصرف مانده و آن را بگیریم و اجاره دهیم خیلی متفاوت است.
این کارشناس حوزه مسکن به اجرای غلط طرح‌های خارجی در کشور ما اشاره کرد و گفت: طرح مسکن مهر نیز شبیه طرح مارشال در آلمان یا دیگر طرح‌های ازاین‌دست در دنیا بود اما ما به بدترین و جنایت‌بارترین شکل ممکن آن را اجرا کردیم.
پورشیرازی بابیان اینکه آن کار یک اشتباه دانسته، بود؛ گفت: اگر می‌خواستیم که طرح درست اجرا شود باید در دورترین نقاط کشور خانه می‌ساختیم تا مردم آن نواحی به کشاورزی و دامداری خود بپردازند نه اینکه همه را به سمت شهرهای بزرگ بکشانیم.
وی افزود: در همه دنیا مسکن یک کالای مصرفی است اما در ایران آن را به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کردیم تا سوءاستفاده‌های سیاسی کنیم. در همه جای دنیا مردم در امور زیربنایی سرمایه‌گذاری می‌کنند اما هیچ‌کس برای سرمایه‌گذاری یک آپارتمان نمی‌خرد!
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه گفت: اتفاقی که در کشور ما افتاد این بود یک عده سرمایه به دست رانت‌خوار را وارد حوزه مسکن کردیم و اجازه دادیم که در یک کوچه 12 متری، آپارتمان 25 طبقه بسازد و مشکلات بسیاری ایجاد کند. حالا این آپارتمان‌ها روی دست این عده مانده است و با چنین طرح‌هایی می‌خواهیم مشکل همان رانت‌خواران را رفع کنیم.
به گفته وی این طرح نه‌تنها مشکلات بازار مسکن را حل نمی‌کند بلکه مشکلات جدیدتری هم ایجاد خواهد کرد و تنها کار آن جمع‌کردن موجودی مردم است.
پورشیرازی افزود: هیچ قانون و آیین‌نامه‌ای در این خصوص وجود ندارد و تنها حرفی است که یک نفر زده است لذا باید توجه داشته باشیم که این شیوه تکرار تجربه ناموفق شوروی است و کاری از پیش نمی‌برد.
وی در پاسخ به این پرسش که چاره کار برای خروج از رکود بازار مسکن چیست؟ گفت: این‌یک مسئله سیاسی، اقتصادی و مدیریتی پیچیده است که به نظر من عزمی برای آن وجود ندارد و به‌سادگی هم محقق نخواهد شد زیرا ما همیشه به دنبال شعار هستیم.
وی ادامه داد: باید از راه درست وارد شد و به مردم کمک کرد. همان‌طور که در همه دنیا انجام می‌شود باید فاصله درآمد و هزینه مردم را کاست اما ما هرروز در حال بیشتر کردن این فاصله هستیم. بهتر است به‌جای پرداختن به طرح‌های شبیه این و یا پرداختن یارانه‌های 45 هزارتومانی سعی کنیم که قیمت‌ها را ثابت نگاه‌داریم. کاری کنیم که سیمان، آهن، یراق‌آلات و ... یک‌شبه گران نشود و قیمت تمام‌شده ثابت بماند.
بازار مسکن مدت‌ها است که با رکود مواجه شده و تعداد معاملات در ماه به حداقل رسیده است. کارشناسان این حوزه اعتقاددارند که تا پایان سال نیز این وضعیت ادامه دارد و حتی توافق هسته‌ای و شرایط اقتصادی بعد از تحریم نیز تأثیر چندانی در این بخش نخواهد داشت. در این میان برخی از طرح «نجات سرمایه‌های محبوس در املاک» حرف می زننند.
گفته می‌شود که این طرح با الهام از تجربه دنیا در زمینهٔ «انتقال دارایی‌های بلوکه‌شده در یک بازار به چرخه فعالیت» تدوین‌شده است.
روزنامه دنیای اقتصاد نیز در گزارشی به تفصیل به بررسی این طرح پرداخته، و نوشت است: در بازار ملک، نتیجه سه سال سرمایه‌گذاری مفرط در ساخت‌وسازها - سال‌های 90 تا 92 - هم‌اکنون حجم «عرضه‌های بلااستفاده» را به حدی رسانده که به‌رغم بازگشت تقاضای مصرفی، عملاً امکان برقراری رابطه مؤثر بین خریدار و این املاک وجود ندارد. وضع موجود ازیک‌طرف اسارت منابع مالی بانک‌های مشارکت‌کننده در این ساختمان‌ها و درنتیجه سختی خروج از رکود مسکن را سبب شده و از طرف دیگر توان بالقوه برای سرمایه‌گذاری جدید در بخش‌های اقتصادی را سلب کرده است. برای حل این چالش، طرحی پیشنهادشده که در قالب آن، یک یا چند شرکت کارآمد سازی دارایی‌ها با مأموریتی مشابه شرکت‌های مدیریت دارایی در جهان، وارد بازار املاک بلااستفاده می‌شوند و با مدل‌های مختلف همچون واگذاری اجاره‌ای یا تبدیل کاربری به هتل‌آپارتمان و دفاتر اداری، جریان کسب عایدی سرمایه برای مالکان و سرمایه‌‌گذاران را احیا می‌کنند.
بر این اساس برای شروع طرح، تمهیداتی ازجمله حمایت یک‌نهاد مالی دولتی لازم است. این طرح به‌خصوص در دوره پساتحریم که تقاضا برای تأسیس نمایندگی‌های خارجی و کسب‌و‌کارهای جدید به وجود می‌آید، قابلیت عملیاتی شدن دارد.
در نگاه اول به نظر می‌رسد که این طرح تکرار تجربه جهانی شرکت‌های اجاره‌دار باشد اما برخی از کارشناسان و فعالان حوزه مسکن با این طرح مخالف بوده و آن را تکرار تجربه ناموفق شوروی می‌دانند.
محمدعلی پورشیرازی کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با فرارو این طرح را با آنچه در دنیا تحت عنوان شرکت‌های اجاره‌داری انجام می‌شود، متفاوت دانست و گفت: این همان تجربه ناموفق شوروی است و با شرکت‌های اجاره‌دار که مثلاً در پاریس وجود دارد، تفاوت دارد.
وی افزود: شیوه کار شرکت‌های اجاره‌دار در پاریس به‌این‌ترتیب بود که از ابتدای تأسیس، دو هزار دستگاه آپارتمان ساختند و اجاره دادند. اکنون نیز بعد از چهل سال مشغول فعالیت هستند و هدفشان این است که نرخ اجاره در عرض بیست سال از حدود 15 درصد بیشتر تغییر نکند. این کار بااینکه ما ببینم فلان ساختمان بی‌مصرف مانده و آن را بگیریم و اجاره دهیم خیلی متفاوت است.
این کارشناس حوزه مسکن به اجرای غلط طرح‌های خارجی در کشور ما اشاره کرد و گفت: طرح مسکن مهر نیز شبیه طرح مارشال در آلمان یا دیگر طرح‌های ازاین‌دست در دنیا بود اما ما به بدترین و جنایت‌بارترین شکل ممکن آن را اجرا کردیم.
پورشیرازی بابیان اینکه آن کار یک اشتباه دانسته، بود؛ گفت: اگر می‌خواستیم که طرح درست اجرا شود باید در دورترین نقاط کشور خانه می‌ساختیم تا مردم آن نواحی به کشاورزی و دامداری خود بپردازند نه اینکه همه را به سمت شهرهای بزرگ بکشانیم.
وی افزود: در همه دنیا مسکن یک کالای مصرفی است اما در ایران آن را به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کردیم تا سوءاستفاده‌های سیاسی کنیم. در همه جای دنیا مردم در امور زیربنایی سرمایه‌گذاری می‌کنند اما هیچ‌کس برای سرمایه‌گذاری یک آپارتمان نمی‌خرد!
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه گفت: اتفاقی که در کشور ما افتاد این بود یک عده سرمایه به دست رانت‌خوار را وارد حوزه مسکن کردیم و اجازه دادیم که در یک کوچه 12 متری، آپارتمان 25 طبقه بسازد و مشکلات بسیاری ایجاد کند. حالا این آپارتمان‌ها روی دست این عده مانده است و با چنین طرح‌هایی می‌خواهیم مشکل همان رانت‌خواران را رفع کنیم.
به گفته وی این طرح نه‌تنها مشکلات بازار مسکن را حل نمی‌کند بلکه مشکلات جدیدتری هم ایجاد خواهد کرد و تنها کار آن جمع‌کردن موجودی مردم است.
پورشیرازی افزود: هیچ قانون و آیین‌نامه‌ای در این خصوص وجود ندارد و تنها حرفی است که یک نفر زده است لذا باید توجه داشته باشیم که این شیوه تکرار تجربه ناموفق شوروی است و کاری از پیش نمی‌برد.
وی در پاسخ به این پرسش که چاره کار برای خروج از رکود بازار مسکن چیست؟ گفت: این‌یک مسئله سیاسی، اقتصادی و مدیریتی پیچیده است که به نظر من عزمی برای آن وجود ندارد و به‌سادگی هم محقق نخواهد شد زیرا ما همیشه به دنبال شعار هستیم.
وی ادامه داد: باید از راه درست وارد شد و به مردم کمک کرد. همان‌طور که در همه دنیا انجام می‌شود باید فاصله درآمد و هزینه مردم را کاست اما ما هرروز در حال بیشتر کردن این فاصله هستیم. بهتر است به‌جای پرداختن به طرح‌های شبیه این و یا پرداختن یارانه‌های 45 هزارتومانی سعی کنیم که قیمت‌ها را ثابت نگاه‌داریم. کاری کنیم که سیمان، آهن، یراق‌آلات و ... یک‌شبه گران نشود و قیمت تمام‌شده ثابت بماند.
