بیلان هفت دولت در بازار مسکن

علاوه بر اثرپذیری مستقیم قیمت مسکن از برنامه و نگاه دولتها در دو بُعد سیاستهای کلان اقتصادی و سیاستهای بخش مسکن، سایر متغیرهای بازار ملک همچون حجم معاملات املاک و تیراژ ساخت و ساز و بهتبع، شاخصهای منعکسکننده سطح رفاه یا فقر در بخش مسکن (از جمله طول انتظار برای صاحبخانه شدن) نیز از رفتار و اقدامات دولتها طی حدود سه دهه اخیر، تاثیر پذیرفته است.
رشد میانگین 4 سال قیمت مسکن -متوسط نرخ رشد سالانه قیمت واحد مسکونی در دوره 4ساله دولت یازدهم- رقمی معادل 7/ 5 بوده است که در مقایسه با رشد میانگین 4 ساله قیمت مسکن در دولتهای پنجم و ششم، هفتم و هشتم و همچنین نهم و دهم، کمترین نرخ رشد میانگین 4 ساله، محسوب میشود. نرخ رشد میانگین 4 ساله قیمت مسکن در دولت اول و دوم سازندگی، به ترتیب حدود 6درصد و 37 درصد بوده و در دو دولت اصلاحات (دولتهای هفتم و هشتم)، این شاخص در سطح 5/ 11 درصد و 5/ 26 درصد قرار گرفته است و در نهایت متوسط قیمت مسکن در هر یک از دورههای 4 ساله دولتهای نهم و دهم، بهطور میانگین، سالانه 34 درصد (در سالهای دولت نهم) و 21 درصد (سالهای دولت دهم) افزایش پیدا کرد.
بیشترین رشد و آرامترین وضعیت در کدام سالها؟
در این بررسی، مبنای محاسبه متوسط یکساله قیمت مسکن و همچنین نرخ رشد سالانه آن، بازههای زمانی «ابتدای تابستان هر سال تا پایان بهار سال بعد» در نظر گرفته شده است تا رفتار بازار درست در ابتدا و انتهای دوره 4ساله دولتها -از زمان اعلام نتایج انتخابات ریاستجمهوری تا پایان هر دولت- قابل رصد و تجزیه و تحلیل باشد. نتایج این بررسی نشان میدهد بیشترین افزایش قیمت مسکن در مجموع دوره زمانی هر یک از چهار دولت «سازندگی»، «اصلاحات»، «مهرورز» و «تدبیر و امید»، در دولت مهرورز اتفاق افتاده است و کمترین افزایش نیز در دولت تدبیر و امید، به ثبت رسیده است.
آمارها نشان میدهد طی 8 سال فعالیت دولت سازندگی -تابستان 68 تا پایان بهار 76- متوسط قیمت مسکن در تهران، 1/ 4 برابر شده و از متری حدود 40 هزار تومان به نزدیک 161 هزار تومان افزایش یافته است. همچنین قیمت مسکن در 8سال دولت اصلاحات نیز 6/ 3 برابر شد و متوسط قیمت آپارتمان از متر مربعی 160 هزار و 75تومان به 580 هزار تومان رسید. با این حال، در 4 سال دولت یازدهم یعنی در فاصله تابستان 92 تا بهار امسال، متوسط قیمت مسکن 2/ 1 برابر شده و از متر مربعی 5/ 3 میلیون به 4/ 4 میلیون تومان افزایش یافته است که کمترین رشد در مقایسه با افزایش چند برابری قیمت مسکن در دوره فعالیت دولتهای قبلی محسوب میشود.
متوسط قیمت مسکن طی 4 سال فعالیت هر یک از دولتهای پنجم تا دهم، به ترتیب 23/ 1 برابر در دولت اول سازندگی، 3 برابر در دولت دوم سازندگی، 5/ 1 برابر در دولت اول اصلاحات، 3/ 2 برابر در دولت دوم اصلاحات، 3 برابر در دولت اول مهرورز، 03/ 2 برابر در دولت دوم مهرورز و در دولت تدبیر و امید 2/ 1 برابر شد. آمارهای مربوط به میزان رشد قیمت مسکن در 7 دولت طی سالهای 68 تاکنون، منعکس کننده تفاوت فاحش در رفتار بازار ملک طی 28 سال گذشته است که اطلاع از سیاستهای بهکارگرفته در بخش مسکن و مسیر متغیرهای بیرونی بازار طی این سالها، میتواند علت این تفاوت -نوسانات شدید در برخی دورهها و آرامش نسبی در دورههای دیگر- را تشریح کند. طی سه دهه اخیر، دولتها در ایران با تعریف طیف متنوعی از انواع سیاستها، چندین طرح در بازار مسکن به اجرا درآوردند.
از اواخر دهه 60 تاکنون، بر حسب نگاه هر دولت به بخش مسکن، برای مدتی، توزیع اصلیترین نهاده ساخت مسکن یعنی زمین دولتی در دستور کار قرار گرفت که البته نحوه واگذاری زمینها با توجه به قیمت تعیین شده برای آن، چندان موفقیتآمیز نبود و باعث اثرگذاری قابل انتظار بر کاهش قیمت تمامشده مسکن نشد. در برخی سالها، سیاستهای یکطرفه برای تقویت بنیه مالی فقط سمت تقاضا (خریداران مسکن) یا فقط سمت عرضه (سازندههای مسکن) اتخاذ شد و در دورههای دیگر، چتر این سیاست مالی، دو سمت عرضه و تقاضا را بهصورت توام در برگرفت.
راز نوسانات شدید مسکن
در حال حاضر، بررسی رفتار بازار مسکن طی 28 سال اخیر و کارنامه دولتها در این فاصله، نشان میدهد: هر زمان، بخش مسکن از «سیاست متوازن برای حمایت توام و هدفمند از دو سمت عرضه و تقاضا» محروم مانده و همزمان، سیاستگذار پولی، توان کنترل رشد قیمت کالاها و خدمات را از دست داده و از مهار «نرخ تورم» در مسیر صعود تند ناتوان بوده است، تبعات آن در بازار ملک به شکل ناپایداری و نوسانات شدید قیمت بروز کرده است.
از طرفی طی 8 سال منتهی به پایان بهار سال 92، تحت تاثیر رشد فزاینده نرخ تورم عمومی و نااطمینانی فعالان اقتصادی و سرمایهگذاران به چشمانداز بازارها و وضعیت کلی اقتصاد، تقاضای سفتهبازی به تدریج در بازار ملک افزایش پیدا کرد. سابقه این بازار در حفظ ارزش واقعی دارایی افراد در برابر تورم بلندمدت، در آن سالها سبب شد بازار املاک مسکونی در تهران به مقصد اصلی سرمایهگذاری تبدیل شود و در نتیجه، با ورود این حجم تقاضا به بازار، موتور رشد قیمت آپارتمانها روشن شود.
سالهای 84 تا 92، به دلیل تمرکز منابع مالی بخش مسکن در سمت عرضه، رکورد بیشترین ساخت و ساز برای دوره 8 ساله دولتهای نهم و دهم به ثبت رسید.
آمارهای مربوط به تیراژ ساخت مسکن -صدور پروانه ساختمانی- طی 7 دولت پنجم تا یازدهم نشان میدهد: حجم ساخت و سازهای مسکونی در سالهای 84 تا 92، بهطور متوسط 5/ 1 تا 2 برابر عرضه مسکن در سالهای قبل از آن بوده است. طی سالهای 68 تا 71، در کل کشور 570 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد. در دولت دوم سازندگی 722 هزار واحد مسکونی در شهرها احداث شد. در سالهای 76 تا 79، تیراژ ساخت به 817 هزار واحد مسکونی رسید و در سالهای 80 تا 83، رقمی معادل یک میلیون و 309 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد.
اما طی سه سال اخیر، متوسط نرخ رشد سالانه اجارهبها در تهران، به زیر 10 درصد رسید. طی 4 سال فعالیت دولت یازدهم یعنی از ابتدای تابستان 92 تا بهار 96، در کل کشور، یک میلیون و 795 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شده است که به دلیل رکود مسکن، این حجم عرضه، کمتر از سالهای 84 تا 91 بوده است. اما در این دوره، به رغم افت ساخت و ساز، میزان رشد قیمت و اجارهبها، کمتر از سالهای دولتهای نهم و دهم بوده است.
اثر معکوس ساخت و سازهای پرحجم بر قیمت مسکن طی دوره 8 ساله 84 تا 92 و همچنین عدم واکنش قیمت طی 4 سال اخیر به افت عرضه، نشان میدهد: در بازار مسکن، همانطور که کارشناسان اقتصادی در چند مطالعه علمی اعلام کرده بودند، مولفه «حجم عرضه» کمترین اثر را بر قیمت مسکن در مقایسه با سایر مولفهها همچون «نرخ تورم» و «قدرت خرید خانوار» دارد.
در فاصله تابستان سال 92 تا بهار امسال، نرخ تورم عمومی از مرز تاریخی 40 درصد به کمتر از 10 درصد کاهش پیدا کرد و عملا، پس از حداقل دو دهه، شتاب رشد قیمت کالاها و خدمات در سبد مصرفی خانوارها، «تکرقمی» شد. از آنجا که تورم مسکن همواره تابعی از تورم عمومی بوده و رابطه معنادار بین این دو متغیر برقرار بوده و هست، کاهش نرخ تورم عمومی باعث کاهش قیمت مسکن شد.
تجربه سیاست متوازن در بازار مسکن
بررسیها درباره سیاست متوازن در حوزه مالی مسکن طی دولت یازدهم -دومین عامل در کنار عامل تورم کاهنده که باعث ثبت پایدارترین وضعیت نسبی در بازار مسکن 92 تا 95 شد- نیز نشان میدهد: در فاصله سالهای تابستان 92 تا بهار 96، هم سمت تقاضای مصرفی مسکن و هم سمت عرضه، مشمول تامین مالی موثر و کارآمد نظام بانکی قرار گرفتند.
تسهیلات خرید مسکن در دولتهای سازندگی و اصلاحات، طی هر 4 سال، بهطور متوسط، دو برابر شد. در دولت دوم سازندگی، سقف تسهیلات خرید مسکن در فاصله 4 سال از 5/ 1 میلیون به 5/ 3 میلیون تومان افزایش یافت و در دولت اول اصلاحات نیز از 5/ 3 میلیون در سال 76 به 7 میلیون تومان در سال 81 تقویت شد. در دولت دوم اصلاحات یعنی دولت هشتم، مبلغ وام خرید مسکن از 7 میلیون به 18 میلیون رسید اما در طول 8 سال دولتهای نهم و دهم سقف تسهیلات، فقط 2 میلیون تومان افزایش پیدا کرد (11 درصد افزایش) و به 20 میلیون تومان رسید.
طی آن 8 سال، به رغم رشد 48/ 509 درصدی قیمت مسکن، سقف تسهیلات خرید11 درصد افزایش پیدا کرد. با این حال، طی 4 سال اخیر، بازار مسکن با پشت سر گذاشتن دوره سرکوب تقاضای مصرفی، با افزایش هدفمند سقف تسهیلات خرید مسکن روبهرو شد. تسهیلات خرید مسکن در دولت یازدهم، صرفا برای خانه اولیها و زوجین، با بیشترین افزایش سقف ریالی، روبهرو شد.
ممنوعیت افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در سالهای 84 تا 92، قدرت پوششی وام در مقایسه با قیمت آپارتمان در تهران را به پایینترین سطح طی سه دهه اخیر رساند. در سال 92، بعد از جهش قیمت مسکن، قدرت وام 20 میلیونی، در حد خرید 5 متر مربع بنای مسکونی، تنزل پیدا کرد و عملا کارآیی آن در بازار معاملات به صفر رسید. اما در حال حاضر، قدرت خرید تسهیلات 140 میلیونی، کفاف خرید 33 مترمربع از مساحت یک آپارتمان با قیمت متوسط را میدهد که این میزان قدرت خرید مسکن به کمک وام بانکی در سال 96، از احیای قدرت تسهیلات مسکن در سال 77 حکایت دارد. سال 77، با وام 5 میلیونی، امکان خرید 5/ 32 مترمربع بنای مسکونی با قیمت متوسط 155 هزار تومان به ازای هر متر مربع آپارتمان، وجود داشت.
طی 4 سال اخیر، سیاست مالی اتخاذ شده در بخش مسکن، به همان اندازه که سمت تقاضای مصرفی را هدف قرار داده، برای سمت عرضه نیز تحرکآور بوده است. سقف وام بدون سپرده ساخت مسکن در این فاصله، از 30 میلیون تومان در تهران به 110 تا 130 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. همچنین، سازندهها برای بخشی از تسهیلات خرید مسکن از جمله وام 8 درصدی خانهاولیها، اجازه پیدا کردند برای ساخت و ساز نیز از این تسهیلات استفاده کنند.
برآیند این تقویت همزمان قدرت خرید و ساخت مسکن، در اواخر سال گذشته، مطابق آمارها باعث مهار رشد منفی تیراژ ساخت مسکن در شهرهای مختلف شد. دوره 4 ساله اخیر، اگر چه از بابت اجرای سیاست متوازن تامین مالی کارآمد هر دو سمت عرضه و تقاضا و اثرگذاری مثبت بر بازار مسکن، به نسبت، قابل قبول کارشناسان ارزیابی میشود اما جای خالی یک طرح وعده داده شده، برای دو دهک اول، کاملا احساس شد.
