چالش‌هاي بازار اجاره مسكن
وزارت مسكن در بررسي‌هايي كه پيرامون مشكلات حوزه اجاره‌نشيني انجام داده، دو چالش عمده پيش‌روي بازار اجاره را تسلط مالكان چندخانه‌اي بر اين بازار و واكنش‌سريع اين گروه در زمان تحديد تقاضاي سرمايه‌اي عنوان كرده و تاكيد كرده است: اين چالش‌ها زماني سر باز مي‌كند كه عرضه‌كنندگان واحدهاي اجاره‌اي با وضع ماليات بر عايدي سرمايه يا ايجاد محدوديت در تملك واحدهاي مسكوني متعدد روبه‌رو شوند و به ناچار از خريد ملك به قصد اجاره منصرف شوند كه در اين صورت به نسبت حجم انصراف‌ها، عرضه مسكن اجاره‌اي در بازار كاهش پيدا خواهد كرد.
فصلنامه اقتصاد مسكن - بولتن رسمي وزارت‌مسكن- با تشريح نتايج اين بررسي، نوشته است: دهك‌هاي يك و دو معادل 60 درصد بودجه خانوار و دهك‌هاي سه تا 5 نيز معادل 50 درصد بودجه خانوار را براي تامين اجاره‌‌بهاي مسكن هزينه مي‌كنند. اين در حالي است كه هم‌اكنون فعاليت اجارهداري به لحاظ اقتصادي غيرقابل توجيه است و صرف اجاره‌بها به تنهايي نمي‌تواند ترغيب‌كننده عاملان در عرضه مسكن‌اجاره‌اي باشد.
هر چند در بررسي‌هاي وزارت مسكن، تاثيرپذيري عميق اجاره‌بها از نوسانات قيمت مسكن عامل اصلي عدم كنترل نرخ‌هاي اجاره عنوان شده است، اما با توجه به اينكه در شرايط كنوني، قيمت‌ها در بازار مسكن آرام بوده و علائمي از نوسان قيمت ديده نمي‌شود، لذا در اين مقطع انتظار افزايش اجاره‌بها تحت تاثير تحريك قيمت مسكن، بيهوده و غيرقابل توجه است.
اما با توجه به آنچه در اين تحقيق مكتوب آمده است، به نظر مي‌رسد ابزارهاي تنبيهي براي كنترل سوداگري مسكن بايد به حدي نقش ظريف داشته باشند كه آسيبي به عرضه واحدهاي اجاره‌اي وارد نشود.
همان گونه كه در اين تحقيق آمده است، مالكان چندخانه‌اي به اميد كسب سود سرمايه و جبران هزينه استهلاك نگهداري واحدها، اغلب اقدام به اجاره اين واحدها مي‌كنند. در اين شرايط اگر فضاي فعاليت براي آن دسته از تقاضاي سرمايه‌اي كه با هدفي غير از احتكار، ملك خريداري مي‌كند فراهم باشد، خريدها انجام مي‌شود و در نتيجه، عرضه واحدهاي اجاره‌اي نيز افزايش پيدا مي‌كند.
چالش‌هاي بازار اجاره مسكن و واكاوي نقش نوسانات قيمت مسكن در نرخ‌هاي اجاره را كه در فصلنامه اقتصاد مسكن منتشر شده، در زير بخوانيد:
وجود دو تقاضاي مجزا براي خريد و همچنين اجاره مسكن در دو بازار متمايز اما مرتبط، به شكل‌گيري دو قيمت خريد(فروش) و اجاره‌بها در بازار مسكن مي‌انجامد. اساسا تقاضاي خريد مسكن ماهيتي متفاوت از تقاضاي اجاره دارد. جنبه مهم متمايزكننده اين دو بازار به چگونگي عملكرد تقاضاي سرمايه‌اي (سوداگرانه) در بازار مسكن باز مي‌گردد.
رفتار تقاضاي خريد مسكن
براساس رويكردي در مطالعات اقتصاد مسكن، تقاضاي مسكن به دو جزء «تقاضاي مصرفي» و «تقاضاي سرمايه‌اي» تفكيك مي‌شود. متقاضي مصرفي مسكن به افرادي اطلاق مي‌شود كه هدف آنها از خريد مسكن صرفا تامين سرپناه و محلي براي سكونت است. از ديد اين افراد، مسكن يكي از ضروريات زندگي و كالايي فاقد جانشين است؛ اما متقاضي سرمايه‌اي با هدف بهره‌مندي از عايدي سرمايه ناشي از افزايش قيمت مسكن طي زمان، اقدام به خريد واحد مسكوني مي‌كند.
البته بايد بين مفهوم «سوداگري» از يك طرف و مفهوم «پس‌انداز روي دارايي» از طرف ديگر تمايز قايل شد. «سوداگري» پديده‌اي ماهيتا كوتاه‌مدت و بيانگر تلاش براي كسب سود با بهره‌گيري از نوسانات كوتاه مدت قيمت دارايي بوده و عمدتا در بازارهاي مالي موضوعيت دارد، حال آنكه «پس‌انداز روي دارايي» ماهيتي بلندمدت داشته و برخاسته از اطمينان به افزايش بلندمدت قيمت يك نوع دارايي، صرف‌نظر از فراز و نشيب‌هاي كوتاه مدت آن است. در حقيقت، آنچه در بازار مسكن از آن تحت عنوان «سوداگري» ياد مي‌شود، در معناي دقيق همان «پس‌انداز روي دارايي» است.
اما با وجود تفكيك فوق از تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي، با طرح رويكردي بديل ميتوان بيان داشت كه به طور كلي تقاضاي خريد مسكن ماهيتي «سرمايه‌اي» دارد؛ هرچند انگيزههاي مصرفي هم مي‌تواند در كنار آن عاملي موثر باشد.
اساسا متقاضيان خريد مسكن شامل سه گروه افراد مي‌شوند:
-اجاره‌نشيناني كه پس از طي مدتي حضور در بازار اجاره، از طريق انباشت پس‌انداز يا دسترسي به اعتبار و وام، براي اولين بار اقدام به خريد مسكن مي‌كنند.
-دسته‌اي از مالك- ساكنان (يا به عبارت ديگر افراد داراي يك واحد مسكوني ملكي كه در همان ملك سكونت دارند) كه در پي تغيير محل سكونت خود هستند.
-گروه سوم شامل صاحبان سرمايه(نقدي) است كه داراي يك ملك مسكوني يا بيشتر بوده كه براساس انگيزههاي سودجويانه تمايل به خريد مجدد واحد مسكوني دارند. (اين افراد پس از خريد واحد مسكوني مازاد بر نياز ممكن است آن را اجاره داده يا به صورت خالي نگه دارند.)
در ادبيات موجود، دو دسته اول متقاضيان مصرفي و دسته سوم متقاضيان سرمايه‌اي ناميده مي‌شوند. اما براساس رويكرد بديل، خصلت هر سه تقاضاي فوق، «سرمايه‌اي» بوده يا به عبارت ديگر تمامي متقاضيان خريد مسكن از نقش مسكن به عنوان دارايي مولد سود (عايدي سرمايه) غافل نيستند. در حقيقت تقاضاي هر سه دسته ياد شده، به‌رغم تفاوت در شدت و ضعف، داراي خصلتي سرمايه‌اي است.
هرچند در ابتدا ممكن است به نظر برسد تقاضاي مالك‌نشينان متقاضي تغيير ملك مسكوني و تازه‌واردها به بازار خريد مسكن (دو دسته نخست) صرفا تقاضايي مصرفي است؛ اما چنين تفكيكي بدين معناست كه متقاضيان به اصطلاح مصرفي مسكن از نقش مسكن به عنوان يك نوع از دارايي كه مي‌تواند طي زمان موجب بروز عايدي(زيان) سرمايه شود غافل‌اند. اين در حالي است كه متقاضيان به اصطلاح مصرفي نيز مي‌توانند در واكنش به انتظارات منفي و مثبت از آينده قيمت‌هاي مسكن و تغيير در سياست‌هاي اقتصادي در رفتار خود تغيير و بازنگري كنند.
براي مثال، فرض كنيد انتظار خريداران مبني بر كاهش قيمت مسكن در آينده نزديك باشد. بدون ترديد، در دوره جاري متقاضياني كه پيش‌تر، آنها را متقاضيان سرمايه‌اي ناميده‌ايم تمايلي به ورود به بازار نداشته و در صورت امكان فروش حتي راغب به خروج سرمايه خود از بازار مسكن هستند. اما علاوه بر خروج صاحبان سرمايه (نقدي) از بازار كه با هدف اجتناب از زيان سرمايه صورت مي‌گيرد، تازه‌واردها كه به‌تازگي توان خريد مسكن يافته‌اند نيز مي‌توانند خريد مسكن را به تعويق بيندازند. اين امر از آن رو است كه در شرايط وجود انتظارات منفي (انتظار كاهش قيمت مسكن) فاقدين مسكن انتظار دارند كه بتوانند در آينده‌اي نزديك مسكن را با قيمتي كمتر از قيمت جاري خريداري كنند.
پس واكنش احتمالي و عقلايي آنها در چنين شرايطي، تداوم موقتي اجاره‌نشيني و سرمايه‌گذاري در بازار پول- سرمايه (مثلا سپرده‌گذاري در بانك) خواهد بود. چنانچه انتظارات كوتاه مدت قيمتي مثبت باشد، واكنش اين گروه تعجيل در خريد و انتخاب واحد مسكوني با متراژ بزرگ‌تر است تا بيشترين عايدي را از افزايش احتمالي قيمت‌ها نصيب آنها كند.
همچنين تغييردهندگان واحد مسكوني نيز ممكن است در واكنش به انتظارات قيمتي مثبت، اقدام به پيش‌خريد ملك توام با تاخير در فروش واحد مسكوني فعلي خود كنند. از طرف ديگر، انتظارات منفي قيمتي نيز مي‌تواند آنان را مايل به فروش ملك در دوره جاري و انتخاب اجاره‌نشيني كند، تا در صورت تحقق انتظارات و كاهش در قيمت مسكن از زيان سرمايه مصون مانده حتي قادر شوند واحد مسكوني بزرگ‌تري به دست آورند.ملاحظه مي‌شود كه در تمامي الگوهاي فوق، رفتار سودجويانه از سوي متقاضيان به اصطلاح مصرفي بروز كرده است.
روند تقاضاي ثابت دربازار اجاره
اما در مقام مقايسه و با دور شدن از بازار خريد و فروش، در بازار اجاره، متقاضيان اجاره مسكن صرفا در پي تامين سرپناه و عمدتا شامل افرادي فاقد توان خريد واحد مسكوني است كه اين امر بازار اجاره را از انگيزههاي سرمايه‌اي و سودجويانه به شدت دور مي‌كند. از اين لحاظ، به عكس تقاضاي پرنوسان خريد مسكن، تقاضاي مسكن استيجاري داراي روندي با ثبات و كم‌نوسان بوده و بيشتر تحت تاثير روند بلندمدت «رشد جمعيت» و «تشكيل خانوار» قرار مي‌گيرد كه اساسا اين متغير داراي نوسانات كوتاه مدت قابل توجهي نيست. از اين رو، نوسانات شديد در تقاضاي اجاره و تحت تاثير قرار گرفتن اجاره بها از تقاضاي بازار در اين جا به آن‌گونه كه در بازار خريد تشريح شد، موضوعيت ندارد.
چالش‌هاي بازار اجاره مسكن
متقاضيان بازار اجاره (مستاجران) را دهك‌هاي پايين درآمدي و فاقدين مسكن ملكي تشكيل مي‌دهند. دو چالش عمده بازار اجاره مسكن را كه برخاسته از پيوند آن با بازار خريد (فروش) است ميتوان به صورت زير برشمرد:
چالش اول؛ تاثيرپذيري اجاره بها از قيمت‌هاي خريد و فروش مسكن:شواهد نشان مي‌دهد اجاره‌بها به شدت از نوسان قيمت بازار خريد و فروش متاثر است.با افزايش قيمت مسكن هزينه فرصت اجارهداري افزايش مي‌يابد( كاهش تمايل به اجارهداري).
اين امر موجب مي‌شود عرضه واحدهاي استيجاري كاهش و لذا اجاره‌بها افزايش يابد. از زاويه‌اي ديگر ميتوان گفت با افزايش در قيمت مسكن كه به معناي افزايش در هزينه فرصت اجارهداري است، اين امكان براي مالكان وجود دارد كه تا سرحد ممكن، افزايش هزينه فرصت اجارهداري ناشي از افزايش ارزش ملك را به قيمت‌هاي اجاره منتقل كرده و خواهان دريافت اجاره‌بهايي بالاتر شوند.
در حقيقت، نوسانات قيمت مسكن علاوه بر تاثير شديد بر توان خانوار در خريد مسكن، از كانال اثرگذاري بر اجاره‌بها وضعيت معيشتي دهك‌هاي پايين درآمدي را به شكل ويژه‌اي متاثر مي‌كند؛ چراكه سهم هزينه مسكن در بودجه خانوار با حركت به سمت دهك‌هاي پايين درآمدي به طور معني‌دار و قابل‌ملاحظه‌اي افزايش مي‌يابد.
چالش دوم: فعاليت اجارهداري در اختيار دارندگان چند واحدي: رابطه مهم ديگر بين بازار خريد و اجاره كه بازار اجاره را در معرض معضلي ديگر قرار داده به اين حقيقت اشاره دارد كه امروزه فعاليت اجارهداري در كشور عمدتا توسط متقاضيان صرفا سرمايه‌اي مسكن (دارندگان چند واحد مسكوني) انجام مي‌گيرد.
همان‌طور كه تشريح شد اين افراد براساس انتظارات قيمتي مثبت در بازار مسكن كه عمدتا برخاسته از روند افزايشي قيمت مسكن در سال‌هاي اخير است، به منظور حفظ ارزش پول در برابر تورم و كسب عايدي سرمايه و دسترسي به يك دارايي مطمئن و پشتوانه اقتصادي، اقدام به پس‌انداز روي دارايي به شكل خريد واحد مسكوني مي‌كنند.
از آنجا كه سرمايه‌گذاري در مسكن، برخلاف سرمايه‌گذاري در بازارهاي مالي، اساسا سرمايه‌گذاري با افق زماني كوتاه‌مدت نيست، طي دوره نگهداري (كه ممكن است بيش از يك نسل نيز ادامه يابد) واحدهاي مازاد بر نياز (مصرفي) خريداري شده از سوي آنها به اجاره گذاشته مي‌شود؛ بنابراين رونق اجارهداري منوط به عملكرد متقاضيان سرمايه‌اي در خريد مسكن، مازاد بر نياز است.
اين در حالي است كه فعاليت متقاضيان سرمايه‌اي مسكن خود از عوامل شوك‌آفرين در قيمت‌هاي خريد و فروش است كه به نوبه خود اجاره‌بها را نيز به طور مثبت تحت‌تاثير قرار خواهد داد.
به تعبير ديگر چنانچه متقاضيان سرمايه‌اي به هر علتي از خريد واحدهاي مسكوني بيشتر دست بكشند، با ركود بازار مسكن و كاهش توليد و عرضه آن، حجم مسكن استيجاري عرضه‌شده كاهش خواهد يافت.
واقعيت آن است كه هم‌اكنون فعاليت اجارهداري در كشور ما في‌نفسه و بدون توجه به عايدي سرمايه، به لحاظ اقتصادي فعاليتي غيرقابل توجيه و غيراقتصادي است. اين امر عمدتا به گران بودن مسكن و بالا بودن هزينه فرصت سرمايه در خريد مسكن، به‌علاوه هزينه استهلاك بالا ناشي از روش سنتي موجود توليد مسكن بازمي‌گردد. در اين شرايط، صرف اجاره‌بها به تنهايي نمي‌تواند ترغيب‌كننده عاملان در عرضه مسكن اجاره‌اي باشد.
(مثلا اگر قيمت يك واحد مسكوني 100 متري غيرلوكس را در تهران 200 ميليون تومان فرض كنيم، هزينه فرصت اين مبلغ با توجه به سود دست‌كم 15 درصدي پرداختي سيستم بانكي به اوراق گواهي سپرده، بالغ بر 5/2 ميليون تومان در ماه خواهد بود. حال آنكه اجاره دريافتي واحد مسكوني به مراتب كمتر از 5/2 ميليون تومان در ماه است.)
جمع‌بندي
در كشور ما و در شرايط حاضر با توجه به انبوه متولدين دهه 1360 كه در دهه رو به پايان جاري و به ويژه در دهه آتي به صورت متقاضي وارد بازار مسكن خواهند شد، ضرورت تعميق و تقويت بازار اجاره و عرضه مسكن استيجاري بيش از گذشته خودنمايي مي‌كند؛ چراكه خانوارهاي تازه‌تشكيل شده و زوج‌هاي جوان با توجه به محدوديت ثروت و پس‌انداز در ابتداي زندگي مشترك، معمولا براي تهيه سر پناه به اجاره مسكن و نه خريد آن روي خواهند آورد.مساله عمده بازار اجاره، عدم تكافوي مسكن استيجاري عرضه‌شده ناشي از فقدان نظام انگيزشي مناسب و موثر در ترغيب عاملان به اجارهداري است.
عرضه مسكن چه از سوي انبوه‌سازان و چه عرضه‌كنندگان سنتي كه غالبا با هدف فروش و كسب سود بالا در كمترين فاصله زماني انجام مي‌گيرد، نمي‌تواند پاسخگوي نياز خانوارهاي كم‌درآمد و زوج‌هاي جوان به مسكن استيجاري باشد.
در اين ميان، تقاضاي سرمايه‌اي خريداران مسكن، همچون پلي بين توليدكنندگان مسكن و متقاضيان اجاره است؛ به طوري كه متقاضي سرمايه‌اي مسكن پس از خريد واحد مسكوني مازاد بر نياز خود آن را به اجاره مي‌گذارد.در اين شرايط، اتخاذ سياست محدود كردن تملك واحدهاي مسكوني متعدد از سوي افراد - صرف‌نظر از ديگر آثار مثبت يا منفي آن - مي‌تواند با كاستن از تقاضاي سرمايه‌اي و كاهش توليد مسكن، اجارهداري را نيز دچار مخاطره جدي كند. در حقيقت ميزان مطلوب سوداگري در بازار مسكن بايد با لحاظ جميع جوانب موثر و در قالب يك بهينه‌يابي تعيين گردد.
در مجموع، تعقيب سياست محدود كردن تقاضاي سرمايه‌اي مسكن كه با هدف كنترل سوداگري و قيمت در بازار مسكن انجام مي‌گيرد، نيازمند اجراي سياست‌هايي در جهت توسعه عرضه مسكن استيجاري است. در غير اين صورت، كاهش در حجم تقاضاي سرمايه‌اي مسكن به شكل ايجاد محدوديت براي تملك چند واحد مسكوني، مي‌تواند منجر به كاهش در عرضه واحدهاي مسكوني استيجاري شود.
