سیاستگذار در حالی بر تدارک اهرم‌‌‌های مالیاتی فرعی مانند مالیات خانه‌‌‌های خالی، مالیات خانه‌‌‌های لوکس و گران‌قیمت و مالیات بر عایدی سرمایه ملکی، برای مهار تورم ملکی و کنترل سوداگری و سفته‌‌‌بازی و معاملات غیرمصرفی در بازار مسکن تاکید دارد که بررسی‌‌‌های کارشناسی هر سه مورد از این مالیات‌‌‌ها را برای هدف تعیین شده، ناکارآمد و غیرموثر می‌‌‌داند.
سریال «مالیاتنستانی» به ۱۴۰۲ هم کشیده می‌شود. طرح مالیات بر عایدی سرمایه آن‌طور که سیاستگذار از آن دفاع می‌کند، عمدتا با هدف مهار تورم مسکن پایه‌ریزی شده، اما در این طرح خانوار دارای ۴ ملک، از این مالیات معاف است. پیش‌تر، خانوارهای دارای سه خانه خالی از سکنه نیز در قانون مصوب مربوطه، از این مالیات معاف بودند. شوخی مالیاتی در بازار دچار به رکود تورمی، فقط به این دو ختم نمی‌شود. تکرار رقم درآمدی (مبلغ ثابت) از محل مالیات بر خانه گران در سه بودجه سالانه، علامت سوم از ضعف سیاست است. راه اصلی مهار تورم مسکن، بیرون این بازار است.
معادله طراحی‌شده از سوی سیاستگذار برای اجرای سیاست مهار تورم ملکی از مسیر مالیاتی، به‌‌‌گونه‌‌‌ای طراحی شده است که به نظر میرسد، طراحان این مسیر، خود نیز در اجرایی شدن آن تردید دارند. از سوی دیگر، بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره جزئیات برنامه جدید مالیاتی دولت در بخش مسکن، نشان‌دهنده نوعی ابرمعافیت در مالیات بر عایدی سرمایه ملکی است. دو مالیات قبلی یعنی مالیات خانه‌‌‌های خالی و مالیات خانه‌‌‌های لوکس نیز، که در دو سال گذشته، عملکرد قابل دفاعی در مهار تورم ملکی و درآمدزایی برای دولت نداشته‌‌‌اند و عملا مسیر بیراهه برای تحقق هر دو هدف اعلام‌شده به‌خصوص مهار تورم و سفته‌‌‌بازی ملکی بوده‌‌‌اند، نیز بار دیگر در لایحه بودجه 1402 آمده است. اما یک نکته جالب در ارتباط با این دو مالیات آن است که برای سومین سال پیاپی، درآمد پیش‌بینی‌شده از محل این مالیات‌‌‌ها برای دولت، ثابت و بدون تغییر نسبت به سال‌های قبل باقی مانده است.
تکرار درآمد مالیاتی برای سال سوم
بررسی‌‌‌ها درباره جزئیات مربوط به درآمدهای پیش‌بینی شده از سوی دولت در لایحه بودجه 1402 نشان می‌دهد، برای سومین سال پیاپی، رقم کل درآمد تخمین زده شده از محل دریافت مالیات از مالکان املاک لوکس و گران‌قیمت، ثابت و بدون تغییر باقی مانده است. این در حالی است که هم‌‌‌اکنون هم در لایحه بودجه و هم در واقعیت بازار مسکن، سقف ریالی ارزش‌‌‌گذاری برای واحدهای گران‌قیمت از یکسو و قیمت آپارتمان‌‌‌های لوکس از سوی دیگر افزایش داشته است.
سیاستگذار در حالی رقم کل درآمد پیش‌بینی‌شده برای دولت از محل این مالیات ملکی در سال 1402 در لایحه بودجه سال آینده معادل 707 میلیارد تومان پیش‌بینی کرده است که این درآمد پیش‌بینی‌شده در بودجه سال‌های 1400 و 1401 نیز به همین میزان بود. این در حالی است که در این سه سال، سقف قیمت املاک مشمول این مالیات نیز تغییر کرده و افزایش یافته است. در قانون بودجه سال 1400، سقف قیمت املاک مشمول مالیات املاک لوکس و گران‌قیمت، 10 میلیارد تومان و بیشتر، در سال 1401، معادل 15 میلیارد تومان و بیشتر و در لایحه بودجه 1402 معادل 20 میلیارد تومان و بیشتر تعیین شده است. از سوی دیگر در این سه سال، تورم ملکی، منجر به افزایش محسوس قیمت مسکن در تمام شهرها شده است. با این حال، تعیین رقم ثابت درآمد قابل پیش‌بینی از محل دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت، برای سه سال پیاپی به میزان 707 میلیارد یک پیام مهم را در خود جای داده است. کارشناسان معتقدند، پیام این موضوع آن است که سیاستگذار خود نیز نسبت به تحقق هدف درآمدی تعیین‌شده تردید دارد و نسبت به آن امیدوار نیست. این موضوع را می‌توان به عنوان عقب‌‌‌نشینی پنهان سیاستگذار از سه مالیات ملکی مطرح کرد و آن را با توجه به حجم ریالی وصول درآمد ناشی از دریافت مالیات از واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت در دو سال قبل یعنی سال‌های 1400 و 1401 توضیح داد. در سال 1400، تنها 02/ 0درصد از درآمد مالیاتی پیش‌بینی‌شده از محل دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت (با ارزش بالاتر از 15 میلیارد تومان)، محقق شد. این میزان بر اساس آمار اعلام شده از سوی سازمان امور مالیاتی در 8 ماه اول سال‌جاری نیز معادل تحقق حدود 3 درصدی تاکنون است.
دیدگاه‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد صرف‌‌‌نظر از اینکه سیاستگذار بخش مسکن و البته سیاستگذار اقتصادی برای تنظیم بازار مسکن از بابت مهار تورم ملکی و کنترل خریدهای غیرمصرفی (سفته‌‌‌بازی)، مسیر بیراهه را به راه اصلی ترجیح داده است، اما در همین مسیر بدون مقصد نیز معادله‌‌‌ای برای اعمال سیاست خود طراحی کرده است که به نظر میرسد خود نیز در اجرایی شدن آن تردید دارد. یا به عبارت دیگر، روی درآمد ناشی از این مالیات عملا حسابی باز نکرده است. شاهد این مدعا در تعیین عدد تکراری درآمد پیش‌بینی‌شده 707 میلیارد تومانی از محل مالیات بر املاک لوکس برای سومین سال پیاپی به‌رغم تورم بالای مسکن در سه سال گذشته، افزایش سقف قیمت واحدهای مسکونی مشمول این مالیات در لوایح بودجه سه سال اخیر و همچنین تحقق کمتر از یک درصدی در سال گذشته و حدود 3 درصدی در 8 ماه اول سال‌جاری است.
مالیات‌‌‌ستانی یا مالیاتنستانی؟
صورت مساله‌ای که سیاستگذار بر مبنای آن اقدام به طراحی مسیر مالیاتی برای مهار تورم ملکی کرده است، بین کارشناسان، متقاضیان بازار مسکن و سیاستگذار مشترک است؛ صورت مساله تورم بی‌‌‌سابقه در بخش مسکن، خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار و تداوم تحرکات سفته‌‌‌بازی و خریدهای غیرمصرفی در بازار به عنوان یکی از دلایل اصلی افزایش سرعت رشد قیمت در بازار ملک است؛ اما در همه سال‌های اخیر سیاستگذار به جای آنکه برای مهار تورم ملکی و محدود‌‌‌سازی خریدهای سرمایه‌‌‌ای و تحرکات سفته‌‌‌بازی، مسیر اصلی و درست را طراحی و طی کند، ترجیح داده است ابزارهای مالیات خانه‌‌‌های خالی و مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت و اخیرا در یک تصمیم جدید مالیات بر عایدی سرمایه ملکی را فعال کند. در شرایطی که بنا بر آمارهای موجود دو مالیات شامل مالیات خانه‌‌‌های خالی و مالیات از املاک لوکس و گران‌قیمت عملا موفقیت‌‌‌آمیز نبوده است، شکل سوم یا شکل جدید مالیات ملکی طراحی‌شده در قالب مالیات عایدی سرمایه نیز، در واقع نوعی ابرمعافیت را برای طیف گسترده‌‌‌ای از ملاکان تدارک دیده است. از نگاه کارشناسان و تجارب جهانی، با وضعیتی که اقتصاد ایران و همچنین اقتصاد مسکن کشور با آن مواجه است، این جعبه‌‌‌ابزار سه‌وجهی مالیاتی، عملا و برخلاف میل سیاستگذار و نیتی که در پس آن برای مهار تورم ملکی وجود دارد، به جای مالیات‌‌‌ستانی، مالیاتنستانی را دنبال می‌کند.
جزء اول جعبه ابزار مالیاتی برای مهار تورم ملکی شامل دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی است که در سال‌های اخیر و به موجب قانونی که در این زمینه مصوب شد، در برنامه‌‌‌های دولت قرار گرفته است اما عملا کارنامه این مالیات ملکی، موفقیت‌‌‌آمیز نبوده است. بر اساس قانون مالیات خانه‌‌‌های خالی عملا سه واحد مسکونی فرد مالک، معاف از مالیات است. یک خانه به عنوان اقامتگاه اصلی حتی در صورتی که فرد در خارج از کشور سکونت داشته یا بنا به هر دلیلی تمایل به سکونت در واحد دیگری به صورت استیجاری یا... داشته باشد از مالیات معاف است. از سوی دیگر، یک واحد مسکونی خالی در همان شهر محل اقامت اصلی سرپرست خانوار در صورتی که به نام عضو دیگری از اعضای خانواده وی بوده و به صورت خالی نگهداری شود نیز از مالیات معاف است. این در حالی است که خانه دوم یا اقامتگاه فرعی فرد مالک در شهری غیر از شهر اصلی محل اقامت او نیز در صورت خالی بودن، از مالیات معاف است. بنابراین در مجموع سه واحد مسکونی متعلق به یک فرد یا یک خانوار از مالیات معاف است.
این در حالی است که تعداد افرادی که بیش از سه واحد مسکونی خالی از سکنه داشته باشند آن قدر زیاد نیست و عمده واحدهای خالی متعلق به دو و سه‌خانه‌‌‌‌‌‌ای‌هاست.
دومین مالیات، مالیات طراحی‌شده و در نظر گرفته‌شده برای املاک مسکونی لوکس و گران‌قیمت است. در مورد این مالیات نیز دو نکته مهم وجود دارد؛ اول آنکه سقف واحدهای مسکونی مشمول این مالیات 20 میلیارد تومان و بیشتر تعیین شده است! این در حالی است که کف قیمتی تعیین‌شده برای این مالیات، عدد بالایی است و بخش زیادی از واحدهای لوکس و گران‌قیمت را دربرنمی‌گیرد. به عبارت بهتر، هم‌‌‌اکنون قیمت بسیاری از واحدهای مسکونی که به آنها لوکس و گران‌قیمت اطلاق می‌شود از 20 میلیارد تومان کمتر است. بنابراین تعداد زیادی از املاک مسکونی لوکس و گران‌قیمت به جهت بالا بودن کف ارزش‌‌‌گذاری این واحدها در لایحه مالیاتی دولت، مشمول این مالیات نشده و عملا معاف از مالیات هستند.
این در حالی است که از سال گذشته، مالیات‌‌‌ستانی با فرمول پلکانی، جای خود را به مالیات‌‌‌گیری با نرخ ثابت داده است. در سال‌های 99 و 1400، مبنای دریافت مالیات از خانه‌‌‌های لوکس بر اساس ارزش‌‌‌گذاری پلکانی بود. به این صورت که در قوانین بودجه هر دو سال 99 و 1400، این گونه تعیین شد که املاک با ارزش 10 میلیارد تومان و بالاتر مشمول مالیات بر خانه‌‌‌های لوکس و گران‌قیمت خواهند شد. فرمول مالیات‌‌‌گیری نیز این گونه تعیین شد: نسبت به مازاد 10میلیارد تومان معادل 1/ 0 درصد، از ۱۵ میلیارد تا ۲۵ میلیارد نسبت به مازاد ۱۵ میلیارد معادل 2/ 0 درصد، از ۲۵ میلیارد تا ۴۰ میلیارد نسبت به مازاد ۲۵ میلیارد معادل 3/ 0 درصد، از ۴۰ میلیارد تا ۶۰ میلیارد نسبت به مازاد ۴۰ میلیارد معادل 4/ 0درصد و نسبت به مازاد ۶۰ میلیارد تومان معادل 5/ 0درصد مالیات گرفته می‌شود. اما از سال گذشته، مبنای نرخ مالیاتی تغییر کرد و گفته شد واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهای مجاز که ارزش آنها بیش از 20 میلیارد تومان باشد مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان دو در‌هزار یا همان 2/ 0 درصد میشوند. این در حالی است که در دنیا معمولا، املاک گران‌قیمت‌‌‌تر مالیات با نرخ بالاتری می‌دهند و مشخص نیست با چه هدفی مبنای پلکانی مالیات‌‌‌گیری از لوکس‌‌‌ها در دو سال اخیر تغییر کرده است.
معافیت 4 خانه از مالیات سوداگری
اما بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد قرار است سریال مالیاتنستانی در سال 1402 به دو شکل اجرا شود. شکل اول مربوط به ابرمعافیت طیف گسترده‌‌‌ای از ملاکان از مالیات بر عایدی سرمایه است. اخیرا سیاستگذار یک مالیات جدید به عنوان مالیات برعایدی سرمایه را تهیه کرده و در مسیر تصویب قرار داده است. اگر‌چه بر مبنای این طرح و همچنین گزارش‌‌‌هایی که در قالب جوابیه به طور مکرر از سوی وزارت اقتصاد منتشر می‌شود هدف از این طرح مالیاتی، کنترل همه بازارهاست اما محتوای این مالیات نشان می‌دهد که هدف اصلی کنترل بازار مسکن و مهارسوداگری ملکی است. در یکی از همین جوابیه‌‌‌ها که خطاب به یک گزارش «دنیای‌اقتصاد» درباره مالیات بر عایدی سرمایه مسکن از سوی وزارت اقتصاد منتشر شد بر معافیت معامله چهار خانه از این مالیات تاکید شده است.
اخیرا روابط عمومی و اطلاع‌‌‌رسانی وزارت امور اقتصادی و دارایی در پاسخ به گزارش مورخ 22/ 10/ 1401 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» با عنوان «مالیات جدید؛ راه یا چاه» به صراحت اعلام کرده است که در طرح مالیات بر عایدی سرمایه، معافیت‌‌‌هایی مانند معافیت ملک به تعداد اعضای خانوار (تا چهار ملک)، برای هر شخص حقیقی گنجانده شده است. معافیت چهار ملک از مالیات بر عایدی سرمایه در حالی در این جوابیه وزارت امور اقتصادی و دارایی مورد تاکید قرار گرفته است که این معافیت را می‌توان نوعی ابرمعافیت معرفی کرد. چرا که عمده فعالیت‌‌‌های سفته‌‌‌بازی و سوداگری با تیراژ کمتر از چهار واحد مسکونی انجام می‌شود و سفته‌‌‌بازی از سوی ملاکانی که بیش از چهار خانه دارند کمتر از ملاکان چهارخانه‌‌‌ای و کمتر است. از سوی دیگر به قدری سود سفته‌‌‌بازی بالاست و همچنین زمان خرید و فروش ملک نسبت به سایر دارایی‌‌‌های زود‌نقدشونده طولانی‌‌‌تر است که معافیت چهار خانه از این مالیات، به معنای معاف شدن طیف گسترده‌‌‌ای از سفته‌‌‌بازان ملکی از این نوع مالیات سفته‌‌‌بازی (مالیات بر عایدی سرمایه) است.
دو فرض محال تعیین درآمد مالیاتی
سیاستگذار در یک اقدام تامل‌برانگیز در حالی اقدام به تعیین درآمد 707 میلیارد تومانی دولت از محل مالیات‌‌‌گیری از املاک لوکس و گران‌قیمت کرده است که در این زمینه دو فرض محال وجود دارد. به شکلی عجیب و معنادار هم درآمدهای دولت از این مالیات و هم درآمد دولت از محل مالیات خانه‌‌‌های خالی در لایحه بودجه 1402، با درآمد تعیین شده در دو سال قبل برابر است. برای سومین سال پیاپی درآمد دولت از مالیات خانه‌‌‌های خالی 2هزار میلیارد تومان و برای مالیات خانه‌‌‌های لوکس 707 میلیارد تومان در نظر گرفته شده است. دو فرض محال برای ثابت بودن این ارقام می‌توان مطرح کرد. فرض اول این است که آیا سیاستگذار تصور کرده است قرار است تعداد املاک مشمول این مالیات افزایش پیدا نکند؟ و فرض یا سوال دوم این است که آیا قیمت ملک در این سه سال بدون تغییر بوده است که سیاستگذار برای هر سال درآمد مالیاتی ثابت درنظر گرفته است؟
در نهایت و با منفی شدن جواب هر دو این سوال که به معنای رد هر دو فرضیه است علائمی از اینکه چرا سیاستگذار برای سومین سال پیاپی درآمد خود از محل مالیات از خانه‌‌‌های خالی و مالیات از خانه‌‌‌های لوکس و گران‌قیمت را ثابت نگه داشته است، رصد می‌شود.
دیدگاه‌‌‌های کارشناسی در این زمینه نشان می‌دهد بر اساس تجارب سال‌های قبل، امسال هم دولت چندان امیدی به وصول درآمد مالیاتی از این دو محل ندارد. درآمد707 میلیارد تومانی از مالیات املاک گران‌قیمت در لایحه بودجه 1402 در حالی تعیین شده است که در سال 1400، تنها 202 میلیون تومان معادل 02/ 0درصد از هدف تعیین‌شده برای دریافت این مالیات محقق شد. در سال 1400، سازمان امور مالیاتی 11هزار و 245 واحد مسکونی مشمول این مالیات را شناسایی و اعلام کرد برآورد می‌شود 421 میلیارد تومان از این خانه‌‌‌ها مالیات گرفته شود اما در نهایت و عملا 02/ 0 از هدف کل 707 میلیارد تومانی، یعنی 202 میلیون تومان مالیات گرفته شد. بنا بر گزارش سازمان امور مالیاتی همچنین در 8 ماه اول امسال، تنها 21 میلیارد تومان مالیات از واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت وصول شده است که این نیز تنها 3درصد از هدف درآمدی دولت از مالیات 707 میلیارد تومانی است.
راهکار چیست؟
سیاستگذار در حالی بر تدارک اهرم‌‌‌های مالیاتی فرعی مانند مالیات خانه‌‌‌های خالی، مالیات خانه‌‌‌های لوکس و گران‌قیمت و مالیات بر عایدی سرمایه ملکی، برای مهار تورم ملکی و کنترل سوداگری و سفته‌‌‌بازی و معاملات غیرمصرفی در بازار مسکن تاکید دارد که بررسی‌‌‌های کارشناسی هر سه مورد از این مالیات‌‌‌ها را برای هدف تعیین شده، ناکارآمد و غیرموثر می‌‌‌داند. کارشناسان معتقدند لازم است سیاستگذار مسکن با نگاه به واقعیت‌‌‌های اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن نسبت به تدارک جعبه‌‌‌ابزار مهار تورم ملکی اقدام کند و بیراهه‌‌‌های سیاستگذاری را کنار بگذارد.
در شرایط تورمی، اقدام اول و اولویت ضروری برای مهار تورم ملکی، مهار تورم عمومی و انتظارات تورمی است. در شرایط تورمی اولویت سیاستگذاری باید بر سیاست‌‌‌های کنترل تورم باشد. در صورتی که موتور تورم ملکی به واسطه مهار تورم عمومی خاموش شد، سیاستگذار در وهله بعد می‌تواند با ورود به درون بازار مسکن از داخل این بازار، ابزارهای مهار تورم را به کار بگیرد. در داخل بازار مسکن نیز اهرم مالیاتی موثر برای مهار سفته‌‌‌بازی و ایجاد هزینه برای ملاکان، محتکران و سوداگران هیچ‌کدام از سه مالیات طراحی‌شده از سوی سیاستگذار (مالیات خانه‌‌‌های خالی، مالیات عایدی سرمایه و مالیات خانه‌‌‌های لوکس و گران‌قیمت) نیست؛ مسیر اصلی مالیاتی که در کشورهای موفق دنیا در این زمینه دنبال می‌شود ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکان و سفته‌‌‌بازها از کانال دریافت مالیات سالانه از همه واحدهای مسکونی است. این روش نه‌تنها ملاکی و سفته‌‌‌بازی را محدود کرده و مسکن را به کالایی مصرفی تبدیل می‌کند بلکه از سوی دیگر امکان فرار مالیاتی یا معافیت‌‌‌های کلان برای طیف‌‌‌های گوناگون سفته‌‌‌بازها و سوداگران ملکی را مسدود می‌کند.
