بازار داغ معاملات «جزیره»

 سفر یا اقامت در جزایر دور در مناطق مختلف جهان از اقیانوسیه گرفته تا جزیره‌ای در انتهای آمریکای جنوبی به‌ویژه از زمان همه‌گیری کووید-۱۹ به سبک مورد علاقه بسیاری از افراد تبدیل شده است که بیش از هر زمانی به رونق توریسم و اقتصاد کشورهای دارای جزایر به‌ویژه کشورهای جزیره‌ای کوچک منجر شده است. اگرچه خرید و فروش یا اجاره جزایر به توسعه توریسم و رشد اقتصادی کشورها کمک خواهد کرد و فرصت مناسبی را برای برخورداری گردشگران یا مالکان جدید جزایر از محیطی آرام و به‌دور از جمعیت فراهم می‌کند اما با تهدیدهایی چند همراه خواهد بود که در این گزارش ضمن بررسی چرایی خرید و فروش یا اجاره جزایر توسط دولت‌ها یا مالکان خصوصی و تاثیر آن بر توسعه گردشگری جزایر به مزایا و تهدیدهای تردد به جزایر پرداخته می‌شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، هرساله فروش جزایر به‌ویژه در فصل‌های گرم در سایت‌های معتبر جهان به چشم می‌خورد که بر اساس آمارهای ارائه شده سالانه بین 100 تا 300 جزیره به فروش می‌رسد که البته با توجه به تعداد جزایر در جهان، آمار چشمگیری خواهد بود. فروش جزایر عمدتا توسط مالکان خصوصی جزایر صورت می‌گیرد و شاید یونان طی چند دهه اخیر تنها کشوری باشد که به‌طور مستقیم اقدام به فروش یا اجاره طولانی‌مدت قطعاتی از زمین خود به افراد یا شرکت‌های خصوصی کرده تا به جبران بدهی‌های خود به صندوق بین‌المللی پول و صندوق مالی اتحادیه اروپا بپردازد. اگرچه بعد از اعتراضات گسترده و جبران برخی از بدهی‌های خود با جذب هرچه بیشتر گردشگر، از فروش جزایر خود صرف‌نظر کرد، اما با اجاره برخی جزایر خود به شرکت‌های خصوصی توسعه‌دهنده گردشگری، به کسب درآمد از جزایر خود برآمده است و در حال حاضر، گردشگری به واسطه جزایر یونان، به‌عنوان یکی از مهم‌ترین مقاصد گردشگری جهان، به منبع مهم درآمدزایی این کشور بدل شده که سهم قابل‌توجهی از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص داده است.

در چند ماه گذشته، گزینه فروش جزایر ایران به‌منظور جبران بدهی‌ها و کمبود بودجه از سوی یکی از مسوولان کشوری مطرح شد و فروش جزایر توسط یونان در چند سال اخیر را در جهت تایید سخنان خود، استناد قرار داد. اما این در حالی است که کشورهای دارای جزایر در جهان، نه تنها دارایی خود را به فروش نمی‌رسانند بلکه با اجاره بلندمدت به سرمایه‌گذاران خصوصی، امکان درآمدزایی و کسب درآمدهای ارزی را برای جزایر خود ایجاد کرده‌اند.

گذران تعطیلات در جزیره‌ای خصوصی و دورافتاده یا برگزاری مراسم ازدواج و ماه عسل یا کسب پرستیژ برای ثروتمندان تا پیش از همه‌گیری کرونا هدف اصلی خرید یک جزیره خصوصی یا اجاره آن بود. اما پس از همه‌گیری کرونا در جهان و ایجاد محدودیت‌ها و قرنطینه‌های طولانی و از آن مهم‌تر تغییر سبک برخی شغل‌ها به دورکاری، توجه افراد زیادی در سراسر جهان را به زندگی کوتاه در جزایر دور جلب کرد. همین امر کشورهای جزایری همچون مالدیو، اندونزی، یونان یا کشورهای جزیره‌ای کوچک در دریای کارائیب را به مقصد اصلی گردشگران در جهان در سال‌های 2020 و 2021 تبدیل کرد و توانست به جبران بخش زیادی از خسارت‌های وارده از همه‌گیری بپردازد. حتی پس از برداشته شدن محدودیت‌ها در جهان نیز علاقه به سفر به جزایر به قوت خود باقی ماند و حتی طرفداران بیشتری برای این سبک از سفر پیدا کرد.

زیرا علاوه بر باقی ماندن نگرانی‌ها از حضور در محیطی شلوغ پس از همه‌گیری کرونا، سبک سفرها به سمت پناه بردن به طبیعت و محیطی آرام در زمانی طولانی‌تر تغییر یافت و باتوجه به اینکه ترکیب کار و سفر در حال حاضر به سبکی از زندگی در برخی از کشورها و شرکت‌های بزرگ تبدیل شده است، افراد نه تنها زمان طولانی‌تر را در سفر می‌گذرانند، بلکه پول بیشتری را نیز برای دریافت آرامش و سکوت پرداخت می‌کنند. از این رو سفرهای طولانی به جزایر افزایش یافته است و این عاملی برای رونق خرید و فروش و اجاره جزایر در سه سال اخیر شده است.

جزایری که به فروش می‌رسند عمدتا برای مالکان خصوصی است که یا در سال‌های خیلی دور به استعمار گرفته شده و تبدیل به ملک افراد شده یا بر اساس جنگ و بدهی دولت‌ها به افراد شخصی فروختند و این افراد در حال حاضر یا به‌دلیل مشکلات مالی و ورشکستگی مجبور به فروش جزایر برای پرداخت بدهی‌های خود هستند یا توان نگهداری و توسعه جزایر را نداشته و با واگذاری آن به افراد جدید، شرایط را برای توسعه و رشد جزیره فراهم می‌کنند. البته اجاره طولانی‌مدت به شرکت خصوصی جهت سرمایه‌گذاری در توسعه گردشگری بیش از فروش جزایر مطرح است تا صاحبان آن (دولتی یا خصوصی) به کسب درآمد از محل جزایر و جذب هرچه بیشتر گردشگر دست یابند. ورود گردشگران به جزایر علاوه بر منفعت برای مالکان خصوصی، برای دولت‌ها نیز منافع زیادی به‌همراه خواهد داشت، زیرا ضمن دریافت مالیات بالا از صاحبان جزیره و افراد اجاره‌کننده، با جذب هرچه بیشتر گردشگر از سراسر جهان به این جزایر، درآمدهای ارزی افزایش یافته در نتیجه اقتصاد کشور توسعه می‌یابد و گردشگری سهم قابل‌توجهی در تولید ناخالص داخلی کشور هدف ایفا خواهد کرد.

این امر باعث شده، کشورهای دارای جزایر گسترده وابستگی بسیاری به گردشگری داشته و حتی در برخی از مقاصد بالای 60‌درصد از تولید ناخالص داخلی به بخش گردشگری تعلق دارد. از همین رو، برخی از شرکت‌های مربوط به املاک اقدام به خرید و فروش یا اجاره جزایر خصوصی می‌کنند و در حال حاضر به یک شغل رسمی در جهان تبدیل شده است. اقتصاد کشورهای جزیره‌ای کوچک همچون باهاما، پاناما، بلیز، مالدیو و حتی یونان به درآمدهای گردشگری خود وابسته است و جزایر خصوصی مهم‌ترین نقش را در جذب هرچه بیشتر گردشگر ایفا می‌کنند.

اگرچه سفر به جزایر، نوعی تفریح لوکس به‌شمار می‌رود اما به‌دلیل افزایش رقابت در بین مالکان خصوصی یا دولتی جزایر در جهت جذب هرچه بیشتر گردشگر و کسب درآمد از محل جزایر، برخی از جزایر خصوصی در جهان برای مشتریان بسیار مقرون به صرفه‌تر از اقامت در یک هتل یا استراحتگاهی در ساحلی شلوغ است. به‌عنوان مثال جزیره خصوصی در ال‌نیدو در فیلیپین، از طریق ایر بی‌ان‌بی (Airbnb)، از حدود شبی 300 پوند در دسترس است و شامل تمام وعده‌های غذایی و نظافت روزانه نیز می‌شود. البته شرط اجاره این جزایر اقامت حداقل 3 شب در جزیره است.

البته در مقابل این جزایر ارزان، جزایری فوق لوکس همچون جزایر ویرجین در آمریکا نیز وجود دارند که اجاره جزایر خصوصی به همراه قایق‌های تفریحی بین 30هزار دلار تا بیش از 2میلیون دلار در هفته متغیر است. یکی از جزایر بسیار معروف در دریای کارائیب جزیره خصوصی گلدن در بلیز است که اقامت در این جزیره هرشب بین 4تا 5هزار دلار متغیر است یا جزیره‌ای در باهاما که قیمت اقامت در هر شب برای 8مهمان 28هزار دلار خواهد بود. اگر تا دو دهه گذشته، خرید جزایر خصوصی صرفا برای مصرف شخصی و تفرجگاه افراد ثروتمند برای گذران تعطیلات بود، در حال حاضر بیشتر در اختیار شرکت‌ها و سرمایه‌گذاران حوزه گردشگری قرار دارد تا با ایجاد زیرساخت‌های لازم، همچون ویلا، هتل، استراحتگاه، رستوران و تفریحات گسترده آبی و خشکی و حتی ساخت فرودگاه و اسکله امکان حضور گردشگران را فراهم کنند.

کشور جزیره‌ای مالدیو در فرودگاه ماله پایتخت این کشور، امکان پرواز به تمامی جزایر را فراهم کرده یا کشتی و قایق‌های تفریحی را برای تردد به تمام جزایر در اختیار گردشگران قرار داده است. در این جزایر علاوه بر ورزش‌های آبی، رستوران‌ها و اقامتگاه‌های سبز حتی اینترنت پرسرعت 5G را برای گردشگران آماده کرده‌اند. از همین رو، اینک جزایر دور به محلی برای اقامت کوتاه‌مدت عشایر دیجیتال تبدیل شده است که از فاصله بسیار دور با داشتن اینترنت پرسرعت با محل کار خود در ارتباط بوده و دورکاری کنند. نکته قابل‌توجه در جزایری خصوصی که اینک به یک مقصد مهم سفر تبدیل شده اینکه، به سمت پایدار شدن پیش رفته و عمدتا نه تنها اقامتگاه‌ها و تردد در جزیره کاملا بر اساس استانداردهای پایداری (متناسب با محیط‌زیست) تعبیه شده حتی غذاها هم عمدتا طبق زندگی سبز آماده می‌شود و در اختیار گردشگران قرار می‌گیرد.

باغ‌ها و مزارع ارگانیک، مسیر پیاده‌روی و دوچرخه‌سواری، ورزش‌های آبی، ماهیگیری و قایق‌سواری یا خوردن و نوشیدن در هنگام غروب آفتاب از لذت‌های سفر به یک جزیره خصوصی به‌شمار می‌رود که علاقه‌مندی به اجاره یا خرید یا حداقل سفری کوتاه‌مدت به یک جزیره را افزایش می‌دهد. جزایر خصوصی تقریبا در تمامی مناطق جهان به فروش می‌رسد که دریای کارائیب، اقیانوس آرام جنوبی، جنوب شرقی آسیا، اروپا و خاورمیانه و آمریکای شمالی را شامل می‌شود. یک جزیره خصوصی تنها یک ملک یا دارایی برای سرمایه‌گذاری نیست، بلکه یک سبک زندگی است. اما برای این سبک زندگی «ازهمه چیز دور شو» چه میزان هزینه باید درنظر گرفت؟ گران‌ترین جزیره خصوصی با 110 هکتار مساحت با قیمت 150‌میلیون دلار به تایلند تعلق دارد و پس از آن جزیره‌ای 65میلیون دلاری در مالدیو و جزیره‌ای 60 میلیون دلاری در باهاماست.

البته جزایر ارزان و مقرون به‌صرفه‌ای با قیمت 500هزار دلاری در شیلی نیز یافت می‌شود و قیمت‌ها بر اساس دسترسی، امکانات، منطقه و موقعیت جغرافیایی تعیین می‌شوند. کارائیب که به یک منطقه لوکس برای زندگی در جزایر به‌شمار می‌رود محدوده قیمت جزایر در این منطقه بین 2میلیون تا 60 میلیون دلار محاسبه می‌شود. در حالی که این رقم برای یک جزیره خصوصی در اقیانوس آرام شمالی بین 500هزار تا 65 میلیون دلار متغیر است. گران‌ترین جزایر خصوصی نیز به منطقه جنوب شرقی آسیا تعلق دارد که محدوده قیمتی در آن بین 3میلیون دلار تا 158 میلیون دلار برآورد می‌شود. البته اروپا و خاورمیانه نیز پس از این منطقه در زمره گران‌ترین جزایر خصوصی به شمار می‌روند که بازه قیمت آن از 5/ 1 میلیون دلار تا 110 میلیون دلار متغیر است.

البته قیمت فروش جزایر در آمریکای شمالی نوسان بسیاری دارد. در حالی که برخی از جزایر بسیار ارزان محسوب می‌شوند و حدود 800هزار دلار قیمت‌گذاری شده‌اند، جزایر بسیار گرانی تا حدود 150میلیون دلار نیز وجود دارند که در گروه گران‌ترین جزایر خصوصی جهان به‌شمار می‌روند. توجه بیش از پیش به خرید جزایر یا اجاره طولانی‌مدت آن در سال‌های اخیر را می‌توان در این دانست که جزایر خصوصی دارای پتانسیلی برای خانه‌سازی بزرگ و حتی طرح‌های بزرگ‌تر هستند، و مشتریانی که آنها را خریداری می‌کنند از زمان کووید-19 تغییر کرده است. از زمان همه‌گیری خرید جزایر به یک موضوع کمی بدل شده است و محبوبیت برای مالکیت جزایر افزایش یافته است و در یک سال گذشته بیشتر از دو تا سه سال قبل از کرونا استعلام خرید جزایر دریافت شده است.

اگر پیش از این افرادی که می‌خواستند از دنیا دور شوند یا ارث زیادی داشتند به‌دنبال خرید جزایر بودند و به نوعی یک پرستیژ محسوب می‌شد، اینک به محلی برای گروه‌های مختلفی از مردم که امکان کار از راه دور را دارند، تبدیل شده است. در واقع باید گفت که مالکیت جزایر خصوصی اینک فراتر از قلمروی افراد ثروتمند است و در اختیار افراد عادی نیز قرار گرفته است.

محدودیت‌ها و ریسک‌های جزیره فروشی

البته تهدیدهایی نیز برای خرید و فروش یا اجاره جزایر خصوصی وجود دارد که می‌تواند هم برای مالکان خسارت‌هایی به همراه داشته باشد و هم به بحران‌های زیست‌محیطی بدل شود که امنیت گردشگران را به‌خطر بیندازد. ظرفیت برخی جزایر به‌گونه‌ای است که امکان توسعه گسترده وجود ندارد و تنها قسمت کمی از آن امکان رشد را دارد. در پاناما، جزایر خصوصی برای فروش وجود دارد که خریداران نمی‌توانند بیش از 30‌درصد از زمین را توسعه دهند. علاوه بر این، توسعه باید به صورت پایدار انجام شود. خرید جزیره فرآیند پیچیده ای است، بنابراین فقط کسانی که تمایل زیادی دارند و دید روشنی نسبت به جزیره خود به‌دست آورده اند جرات انجام این کار را خواهند یافت. با این حال، خرید واقعی تنها کوچک‌ترین مرحله است که پس از آن مالک مقدار زیادی کار برای انجام خواهد داشت. در این فرآیند، ممکن است معلوم شود که یک جزیره به زمان و تلاش بیشتری نسبت به آنچه مالک می‌تواند اختصاص دهد، نیاز دارد، و مزایای آن به دلیل هزینه‌های زیاد، همیشه خود را توجیه نمی‌کند. فروش یک جزیره در بازار بین‌المللی 2 تا 5 سال و در بازار محلی حدود یک سال طول می‌کشد.

سیستم بوروکراسی پیچیده هر کشور قوانین خود را برای تنظیم اجاره و فروش جزایر تدوین می‌کند. قوانین امکان فروش جزایر به اتباع و خارجیان کشور، روش خرید و فروش، ویژگی‌های ساخت‌وساز، مالیات و جریمه برای مالکان و... را تنظیم می‌کند. این قوانین ممکن است شرایط خرید و فروش و اجاره را برای مشتریان یا فروشندگان بسیار سخت کند.

یکی از مقررات کلیدی که هنگام خرید و فروش یا اجاره یک جزیره مطرح می‌شود، دریافت مجوزها از سوی دولت‌هاست که اگر توسعه تاسیسات گردشگری بیشتر از میزان قرارداد با دولت یا برخلاف منافع ملی کشور هدف باشد امکان لغو یا پرداخت خسارت‌های بالا وجود دارد. در اندونزی، جزیر «ویدی» که در تفاهم نامه سال 2015، به مدت 35 سال در اختیار یک شرکت خصوصی برای توسعه تاسیسات گردشگری قرار گرفت، به دلیل نگرانی‌ها ناشی از فروش جزایر به خارجی‌ها یا ساخت‌وساز بیش از حد، احتمال لغو قرارداد از سوی دولت اندونزی وجود دارد. در واقع دولت جزایر خود را به حراج نمی‌گذارد بلکه به دنبال سرمایه‌گذارانی جهت توسعه هرچه بیشتر جزایر برای کسب مزایای اقتصادی و تضمین حفظ محیط‌زیست است. زیرا گردشگری یک فعالیت کلیدی برای بسیاری از جزایر است و برخی به بخش گردشگری به‌عنوان یک فعالیت اصلی اقتصادی وابسته هستند.

اما مهم‌ترین تهدیدی که رونق گردشگری در جزایر با خود به همراه دارد، بحران‌های اقلیمی و زیست محیطی است. در حالی که بسیاری از مناطق جزیره‌ای به منظور افزایش رشد اقتصادی و بقا به شدت به گردشگری وابسته هستند و این صنعت سفر است که گردشگران را به این سواحل درخشان می‌آورد، سالانه حدود 8‌درصد دی اکسید کربن (CO2) تولید می‌کند. انتشار کربن منجر به گرمایش جهانی می‌شود که در نهایت باعث تشدید بحران وجودی ناشی از افزایش سطح آب دریاها می‌شود که جوامع جزیره‌ای زیادی با آن مواجه هستند. تناقض در اینجا نهفته است: همان صنعتی که برای بقای اقتصادی حیاتی تلقی می‌شود، عنصر اصلی در نابودی قریب‌الوقوع است.

پیامدهای زیست‌محیطی منفی می‌تواند در نتیجه تسهیل حضور گردشگران رخ دهد. ارتقا فرودگاه و ساخت‌وساز هتل، عبور کشتی‌ها و قایق‌های تندرو می‌تواند باعث نابودی جنگل‌های بومی، گیاهان و جانوران و آلودگی دریاها و اقیانوس‌ها شود. تغییرات اقلیمی و تخریب اکوسیستم ساحل می‌تواند به فرسایش خاک، احتمال وقوع توفان‌های شدید یا در بدترین شرایط خطر زیر آب رفتن جزیره را به همراه داشته باشد.