۴ دهه سیاست‌گذاری ناموفق در مسکن
از شمال به جنوب، از جنوب به حاشیه!
هیچ کدام از سیاست گذاری‌های مسکن در ۴ دهه گذشته موفق نبوده است چرا که همه این برنامه‌ها مقطعی بوده اند. ما بر اساس چشم انداز و برنامه جامع پیش حرکت نکرده ایم. چه دولت اصلاحات، چه دولت‌های نهم و دهم و چه دولت کنونی بر اساس سلایق مسکن طراحی می‌کردند و به پیش می‌بردند. ما یک چشم انداز طراحی نکردیم که بدانیم در آینده به چند خانه نیاز داریم و برنامه هایمان را بر اساس این استراتژی‌ها تطبیق ندادیم.
فرارو - میانگین قیمت مسکن در تهران هشت میلیون و ۶۰۰ هزار تومان اعلام می‌شود. با این حال رکود شدیدی هم بر بازار مسکن حاکم شده است. از طرفی قیمت بالا رفته و از طرف دیگر به خاطر پایین بودن توان اقتصادی مصرف کننده معاملات کاهش پیدا کرده است. این وضعیت در حالی است که قبل از آغاز تحریم‌ها هم خانواده‌ها بخش زیادی از حقوق خود را به مسکن اختصاص می‌دادند.
مقاومت در مسکن تا کجا؟
شاید با گران شدن کالا‌هایی اساسی یک خانواده با حقوق قانون کار بتواند برای بخشی از کالا‌های مصرفی خود جایگزین هم پیدا کند. اما نیاز مسکن قابل چشم‌پوشی نیست و سیاستمداران نمی‌توانند توقع چادرنشینی از اقشار کم درآمد داشته باشند. تنها مقاومتی که این گروه از مردم می‌توانند داشته باشند این است که به حاشیه شهر‌ها بروند. البته قیمت اجاره مسکن در شهر‌های اطراف تهران هم آنقدر ارزان نیست. علاوه بر شهروندان را مجبور به تحمل دشواری‌هایی مثل رفت و آمد‌های دشوار می‌کند. در بین شهر‌های همجوار مثل کرج، پاکدشت و ... رفت و آمد به کرج به خاطر دسترسی به مترو آسان‌تر است. اما همان هم بی‌مشقت نیست. همان کرج با متروی سریع‌السیر تا مرکز شهر یک ساعت و اندی زمان لازم است.
ازدحام جمعیت هم گاهی مانع از رسیدن سرموقع به محل کار می‌شود. در این میان یک کارشناس مسکن معتقد است سال ۹۷ اوج گرایش مردم به حاشیه نشینی بوده است.
شاید با گران شدن کالا‌هایی اساسی یک خانواده با حقوق قانون کار بتواند برای بخشی از کالا‌های مصرفی خود جایگزین هم پیدا کند. اما نیاز مسکن قابل چشم‌پوشی نیست و سیاستمداران نمی‌توانند توقع چادرنشینی از اقشار کم درآمد داشته باشند. تنها مقاومتی که این گروه از مردم می‌توانند داشته باشند این است که به حاشیه شهر‌ها بروند. البته قیمت اجاره مسکن در شهر‌های اطراف تهران هم آنقدر ارزان نیست. علاوه بر شهروندان را مجبور به تحمل دشواری‌هایی مثل رفت و آمد‌های دشوار می‌کند. در بین شهر‌های همجوار مثل کرج، پاکدشت و ... رفت و آمد به کرج به خاطر دسترسی به مترو آسان‌تر است. اما همان هم بی‌مشقت نیست. همان کرج با متروی سریع‌السیر تا مرکز شهر یک ساعت و اندی زمان لازم است.
ازدحام جمعیت هم گاهی مانع از رسیدن سرموقع به محل کار می‌شود. در این میان یک کارشناس مسکن معتقد است سال ۹۷ اوج گرایش مردم به حاشیه نشینی بوده است.
حسام عقبایی، نایب رئیس اول صنف مشاوران املاک به فرارو می‌گوید: امسال حاشیه نشینی به اوج خود رسید. البته مرکز آمار و بانک مرکزی آماری در این زمینه منتشر نکرده اند. حتی از بهزیستی هم نتوانسته ام آماری در این زمینه پیدا کنم. با این حال اصلی‌ترین دلیل حاشیه نشینی ناتوانی از تامین هزینه مسکن است. بخشی از حاشیه نشینی به دلیل رشد نامتعارف قیمت مسکن در سال ۹۷ رخ داده است.
از شمال به جنوب، از جنوب به حاشیه
نایب رئیس اول صنف مشاوران املاک ادامه می‌دهد: در سال ۹۷ به دلیل رشد نامتعارف قیمت اجاره بها، بسیاری از مستاجران شمال شهر‌های بزرگ برای سکونت مناطق میانی را انتخاب کردند. افرادی هم که در مناطق میانی مستاجر بودند، مجبور به حرکت به سوی مناطق جنوبی شدند. مستاجران مناطق جنوبی هم به ناچار به حاشیه شهر‌های اقماری مثل کرج، ورامین، پاکدشت، قرچک، پردیس، شهر جدید هشتگرد و محمد شهر مهاجرت کردند.
عقبایی ادامه می‌دهد: این پدیده اتفاق خوبی نیست. دولت باید هم در تولید مسکن و هم در زمینه پیشگیری از مهاجرت با ایجاد زیرساخت‌های لازم در شهرستان‌ها جلوی این مهاجرت‌ها را که به دلیل اشتغال و بیکاری اتفاق می‌افتد را بگیرد. لازمه این کار یک همکاری همه جانبه بین نهاد‌های متولی این موضوع مثل سازمان بهزیستی، شهرداری ها، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و نهاد‌های دیگر خیریه است.
نایب رئیس اول صنف مشاوران املاک ادامه می‌دهد: در سال ۹۷ به دلیل رشد نامتعارف قیمت اجاره بها، بسیاری از مستاجران شمال شهر‌های بزرگ برای سکونت مناطق میانی را انتخاب کردند. افرادی هم که در مناطق میانی مستاجر بودند، مجبور به حرکت به سوی مناطق جنوبی شدند. مستاجران مناطق جنوبی هم به ناچار به حاشیه شهر‌های اقماری مثل کرج، ورامین، پاکدشت، قرچک، پردیس، شهر جدید هشتگرد و محمد شهر مهاجرت کردند.
عقبایی ادامه می‌دهد: این پدیده اتفاق خوبی نیست. دولت باید هم در تولید مسکن و هم در زمینه پیشگیری از مهاجرت با ایجاد زیرساخت‌های لازم در شهرستان‌ها جلوی این مهاجرت‌ها را که به دلیل اشتغال و بیکاری اتفاق می‌افتد را بگیرد. لازمه این کار یک همکاری همه جانبه بین نهاد‌های متولی این موضوع مثل سازمان بهزیستی، شهرداری ها، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و نهاد‌های دیگر خیریه است.
مسافت ۳۰۰ کیلومتری تا توکیو فقط ۲۰ دقیقه
این کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: افرادی هم به خاطر خانه‌هایی پیدا کرده اند و با مشکلاتی رو به رو هستند. از جمله آنکه محل کار این دسته در تهران و محل زندگی آن‌ها خارج از تهران است. آن‌ها با مشکلات رفت و آمد رو به رو هستند. این رفت و آمد‌ها علاوه بر آنکه به خاطر میزان پایین درآمدها، هزینه‌های بالا و مصرف سوخت هزینه بالایی دارد بر اعصاب مردم نیز تاثیر می‌گذارد. اگر صبح‌ها یا عصر‌ها به ورودی‌های شهر تهران نگاه کنید می‌بینید صد‌ها هزار نفر را در حال ورود یا خروج شهر می‌بینید.عقبایی می‌گوید: من در ژاپن تحقیقی داشتم. بسیاری از مردم در ۳۰۰ کیلومتری شهر توکیو زندگی می‌کردند. وقتی از آن‌ها می‌پرسیدم چگونه هر روز این مسافت طولانی را رفت و آمد می‌کنید پاسخ می‌دادند که کل مسافت با قطار شهری بیشتر از ۲۰ دقیقه طول نمی کشد. ما هم باید دسترسی به امکانات را بالا ببریم که این مشکلات حل و فصل شود.
قانون اساسی وظیفه مسکن را بر دوش دولت انداخته است
او ادامه می‌دهد: طبق قانون اساسی، تامین مسکن متناسب جزء وظایف دولت است؛ لذا دولت باید در این باره پاسخ گو باشد. بعد از ۴۰ سال در شان مردم ایران نیست که مشکل مسکن داشته باشیم. قاعدتا باید چشم انداز، برنامه ریزی و روش‌هایی به دور از هرگونه شعارزدگی برای تولید مسکن استیجاری و مسکن اقشار کم درآمد طراحی و اجرا کرد که بتوانیم به آن سو حرکت کنیم.
عقبایی اضافه می‌کند: اینکه قانون اساسی تامین مسکن را از وظایف دولت می‌داند به آن معنا نیست که خود دولت باید خانه بسازد. بلکه دولت باید استراتژی، طراحی و تاکتیک تولید مسکن را در بخش خصوصی تقویت کند. دولت امکاناتی دارد که می‌تواند آن‌ها را در اختیار تولید کنندگان قرار دهد. عددی بین ۶۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است و دولت با در اختیار قرار دادن زمین و مدیریت سیاست‌های پولی و بانکی و ارائه تسهیلات بانکی موثر می‌تواند برای تولیدکنندگان این امر فرصت مهیا کند.
او ادامه می‌دهد: طبق قانون اساسی، تامین مسکن متناسب جزء وظایف دولت است؛ لذا دولت باید در این باره پاسخ گو باشد. بعد از ۴۰ سال در شان مردم ایران نیست که مشکل مسکن داشته باشیم. قاعدتا باید چشم انداز، برنامه ریزی و روش‌هایی به دور از هرگونه شعارزدگی برای تولید مسکن استیجاری و مسکن اقشار کم درآمد طراحی و اجرا کرد که بتوانیم به آن سو حرکت کنیم.
عقبایی اضافه می‌کند: اینکه قانون اساسی تامین مسکن را از وظایف دولت می‌داند به آن معنا نیست که خود دولت باید خانه بسازد. بلکه دولت باید استراتژی، طراحی و تاکتیک تولید مسکن را در بخش خصوصی تقویت کند. دولت امکاناتی دارد که می‌تواند آن‌ها را در اختیار تولید کنندگان قرار دهد. عددی بین ۶۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است و دولت با در اختیار قرار دادن زمین و مدیریت سیاست‌های پولی و بانکی و ارائه تسهیلات بانکی موثر می‌تواند برای تولیدکنندگان این امر فرصت مهیا کند.
۴ دهه سیاست‌گذاری ناموفق در مسکن
این کارشناس مسکن معتقد است: هیچ کدام از سیاست گذاری‌های مسکن در ۴ دهه گذشته موفق نبوده است چرا که همه این برنامه‌ها مقطعی بوده اند. ما بر اساس چشم انداز و برنامه جامع پیش حرکت نکرده ایم. چه دولت اصلاحات، چه دولت‌های نهم و دهم و چه دولت کنونی بر اساس سلایق مسکن طراحی می‌کردند و به پیش می‌بردند. ما یک چشم انداز طراحی نکردیم که بدانیم در آینده به چند خانه نیاز داریم و برنامه هایمان را بر اساس این استراتژی‌ها تطبیق ندادیم. ما هنوز در تولید مسکن داخلی خود دچار مشکل هستیم. این در حالی است که کشور‌هایی مثل ترکیه، مالزی، یا کشورهای دیگر منطقه که ۲۰ سال پیش هم سطح ایران بودند مسکن مازاد طراحی می‌کنند و به ما می‌فروشند.
این کارشناس مسکن معتقد است: هیچ کدام از سیاست گذاری‌های مسکن در ۴ دهه گذشته موفق نبوده است چرا که همه این برنامه‌ها مقطعی بوده اند. ما بر اساس چشم انداز و برنامه جامع پیش حرکت نکرده ایم. چه دولت اصلاحات، چه دولت‌های نهم و دهم و چه دولت کنونی بر اساس سلایق مسکن طراحی می‌کردند و به پیش می‌بردند. ما یک چشم انداز طراحی نکردیم که بدانیم در آینده به چند خانه نیاز داریم و برنامه هایمان را بر اساس این استراتژی‌ها تطبیق ندادیم. ما هنوز در تولید مسکن داخلی خود دچار مشکل هستیم. این در حالی است که کشور‌هایی مثل ترکیه، مالزی، یا کشورهای دیگر منطقه که ۲۰ سال پیش هم سطح ایران بودند مسکن مازاد طراحی می‌کنند و به ما می‌فروشند.
