10 توصیه «اتاق‌فکر» مسکن

«اتاق فکر» بخش مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی با عضویت 30 نفر از صاحب‌نظران حوزه اقتصاد مسکن شامل پنج اقتصاددان، پنج نفر از مدیران سابق وزارت مسکن وقت، یک گروه مطالعاتی طرح‌های تامین مسکن و یک گروه از استادان جمعیت‌شناس، برای اولین‌بار تشکیل شد.

معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی با ایجاد اتاق‌ فکر که اولین جلسه‌ آن، عصر چهارشنبه گذشته برگزار شد، در نظر دارد ایده‌ها و پیشنهادهایی که طی ماه‌های گذشته از عمر دولت یازدهم از طرف مسوولان مختلف وزارتخانه بابت ساخت و تامین مسکن مطرح شده است را به اتاق‌ فکر بیاورد تا بعد از کالبدشکافی طرح‌ها، ماحصل آنچه مورد توافق تیم مشورتی قرار می‌گیرد، برای تصویب ‌نهایی وارد شورای هماهنگی مسکن شود.

عباس آخوندی ماه گذشته دستور برپایی شورایی تحت ‌عنوان شورای هماهنگی مسکن را صادر کرد که دبیرخانه آن در معاونت مسکن مستقر است و اعضای آن را برخی معاونان و مشاوران وزیر تشکیل می‌دهند.  «تصمیم‌سازی در اتاق‌فکر و تصمیم‌گیری در شورای هماهنگی» شیوه‌ای است که این دولت برای طراحی برنامه‌های جدید تامین مسکن، از آن استفاده می‌کند.

در دولت قبل، به نوعی، کارگروه مسکن وظیفه این اتاق را برعهده داشت و به جای شورای هماهنگی نیز شورای ‌عالی مسکن در دفتر رئیس‌جمهور برگزار می‌شد. اعضای اتاق‌ فکر مسکن در اولین نشست خود، به دولت توصیه کردند پیش‌از نهایی کردن برنامه‌های جایگزین مسکن‌مهر، به فکر راه‌اندازی «بال دوم» ناوبری مسکن باشد.

این گروه معتقدند: وقت و فکر دولت‌های گذشته صرفا بر «طراحی برنامه‌ها» به عنوان بال‌اول هدایت‌کننده بازار مسکن معطوف بوده و از «تدبیر برای نحوه اجرای برنامه‌های مصوب» به عنوان «بال‌دوم» مغفول بودند و نتیجه آن شد که  گروه‌های هدف که همان کم‌درآمدها محسوب می‌شوند در لابه‌لای دو مسیر جداگانه و ناهماهنگ «برنامه‌ها» و «اجرای ‌برنامه‌ها» گم شدند.

سفارش مهم و کلیدی دیگری که صاحب‌نظران اقتصاد مسکن در اتاق‌فکر به وزارت راه‌‌وشهرسازی ارائه کردند، پرهیز دولت از «استفاده از بازار مسکن به عنوان ابزار سیاسی برای مقبولیت نزد مردم» بود. در قالب این نصیحت عنوان شد، دولت یازدهم باید مرز «مداخله دولت» و «استقلال بازار مسکن» را درست تشخیص دهد و با رعایت حریم این مرز، به فوریت برای طبقه کم‌درآمد برنامه‌ «استیجار» را به اجرا دربیاورد.

نقطه‌ مشترک مباحثی که در نشست اول اتاق‌فکر مسکن بیان شد، این بود: اهمیت قایل‌ شدن برای مسیر اجرای برنامه‌ها به اندازه حساسیتی که دولت برای نگارش متن برنامه‌ها دارد.

همچنین نتایج کاربردی مهمی که از سه ساعت گپ‌و‌گفت‌ در اتاق‌فکر، بیرون آمد، پیشنهادهایی بود که اعضا درباره «راه باقی‌مانده مسکن‌مهر» و «پایه‌ریزی مسکن‌اجتماعی» مطرح کردند. درباره مسکن‌مهر به دولت تاکید شد از فروش زمین‌های 99ساله منصرف شود و درباره مسکن‌اجتماعی نیز، شیوه اجاره‌داری واحدهای مسکونی مشمول این طرح به جای واگذاری مالکیت این واحدها به کم‌درآمدها، توصیه شد.

 جرات کنید، نترسید
مینو رفیعی قدیمی‌ترین پژوهشگر و استاد دانشگاه تهران در حوزه اقتصاد مسکن و اقتصاد شهری که یک روز قبل‌از نشست اتاق‌ فکر، در گردهمایی دیگری، تجربه نیم قرن سیاست‌گذاری‌های اشتباه مسکن دولت‌ها در ایران را تشریح کرده بود، عصر چهارشنبه در اتاق ‌فکر وزارت راه‌وشهرسازی گفت: از سال 1327 همواره برنامه تامین مسکن کم‌درآمدها را داشته‌ایم. مرور داستان تکراری مشکلات بازار مسکن و اقداماتی که دولت‌های گذشته برای این بخش انجام داده‌اند نشان می‌دهد اگرچه کمبودهای زیادی برطرف شده اما چون فرآیند برنامه‌ریزی از اجرا جدا بوده و سیاست‌های متناقض در هر دوره پیاده شده، برنامه‌ها چاره‌ساز نبوده است. لایه‌های کارشناسی وزارتخانه باید به برنامه‌ها اعتقاد داشته باشند نه اینکه با تغییر کابینه و رفت‌وآمد وزرا، کارشناسان هم تغییر فکر بدهند.

رفیعی با اشاره به اینکه فرصت خطا وجود ندارد و باید بر نباید‌ها تاکید کنیم، افزود: مسوولان باید جرات کنند و از اجرای برنامه‌های جدید نترسند. در عین حال طرح‌های نیمه‌کاره قبلی مثل همین مسکن‌مهر را نباید به‌خاطر اینکه می‌گوییم بَد  است، دور بریزیم بلکه باید بایستیم و آن را درست کنیم.

رفیعی در عین‌حال با طرح این پرسش که چرا «مسکن‌مهر شکست خورد؟»، گفت: دولت منابع اضافی دیگری برای تلف‌کردن ندارد و نباید سوراخ‌های کشتی اقتصاد ایران را لااقل در قسمت مسکن زیاد کنیم.

 دولت باید جرات کند با راه‌اندازی بازار استیجار و ساخت واحدهای اجاره‌ای، آن را اداره کند و به گروه‌های کم‌درآمد اجاره دهد تا مادامی که این خانوارها قدرت پس‌انداز پیدا کنند و بتوانند برای خرید مسکن اقدام کنند. دولت نباید زمین‌های مسکن‌مهر را بفروشد.

 یک دولت، بافته؛ دولت دیگر، شکافته
ژاله دژکام صاحب‌نظر و مدرس دانشگاه در حوزه اقتصاد مسکن، عضو دیگر اتاق ‌فکر وزارت راه‌وشهرسازی، از دولت یازدهم خواست بازار مسکن را از سیاست‌های ضد و نقیض نوسان‌گیری کند. دژکام با بیان اینکه تاکنون شیوه سیاست‌گذاری در بخش مسکن به گونه‌ای بوده که یک دولت برنامه‌های جدیدی بافته و دولت بعدی آنها را شکافته و نوسان شدیدی در سیاست‌ها وجود داشته است، افزود: این نوع مدیریت، ایجاد مشکل می‌کند و رسیدن به هدف را سخت می‌سازد. 

وی تصریح کرد: در این مقطع، دو مساله طرح و اجرا، به خصوص جزئیات اجرا خیلی مهم است. اگر بهترین طرح‌ها و برنامه‌ها روی کاغذ نوشته شود اما در اجرا، طور دیگری عمل شود، گروه‌هایی از طرح نفع خواهند برد که اصلا عضو جامعه هدف نبوده‌اند.

دژکام با بیان اینکه مشکل تامین مسکن در جامعه متقاضیان گاه می‌تواند باعث جابه‌جایی دهک‌های اجتماعی در طبقات مختلف شود و به تغییر نسبت دهک‌ها بینجامد، گفت: دولت باید دو فوریت در برنامه‌ریزی‌های خود داشته باشد. فوریت اول هدف‌گذاری اساسی برای مسکن‌ کم‌درآمدها و اقدام دوم، ساماندهی استیجار است چرا که اجاره‌بها در شهرهای بزرگ خانوارها را فلج کرده است.

 نیاز به 6/13 میلیون آپارتمان جدید
جمعیت‌شناس مشهور کشور، عضو دیگری از اتاق ‌فکر مسکن است که در جلسه عصر چهارشنبه این اتاق اعلام کرد: با احتساب نتایج سرشماری نفوس‌ومسکن سال90 و پیش‌بینی‌های جمعیتی، برآورد می‌شود بازار مسکن تا سال 1405 به 6/13 میلیون واحد مسکونی جدید نیاز داشته باشد.

حبیب‌اله زنجانی با اعلام اینکه برنامه‌ریزی مسکن را نمی‌شود بدون توجه به برنامه‌ریزی جمعیتی انجام داد، گفت: برای برآورد نیاز مسکن دو عامل به ترتیب شامل تغییر در تعداد و توزیع جمعیت و همچنین نرخ بُعد خانوار باید ملاک قرار گیرد. با توجه به کوچک‌شدن بُعد خانوارهای ایرانی از تعداد 4نفر در هر خانواده به 5/3 نفر و همچنین با توجه به اینکه تعداد خانوارهای یک‌نفره افزایش پیدا کرده است، از دید جمعیت‌شناسی، کشور تا سال 1405 به حداقل 6/13 میلیون آپارتمان جدید نیاز دارد که البته در این محاسبه، نرخ تخریب، بهبود وضع محیط سکونت و نیاز‌های آنی از جمله بازسازی مناطق سیل‌زده و زلزله‌زده نیز لحاظ شده است.

 انحصار گسترده نهادهای خاص در بازار مستغلات
فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی، به عنوان عضو دیگر اتاق‌فکر در این جلسه، خواستار تعیین مرز مداخله دولت و استقلال بازار مسکن شد و گفت: چند سوال بنیادی پیش‌روی دولت در این بخش وجود دارد.

اول اینکه، آیا دولت اعتقادی به پرکردن شکاف بین برنامه‌ها و نحوه اجرای برنامه‌ها دارد یا خیر؟ سوال دوم، طریقه تعیین تکلیف انحصار گسترده موجود در بازار املاک و مستغلات است. یزدانی افزود: از نهادهای بخش عمومی گرفته تا شبه‌دولتی‌ها، مشغول سرمایه‌گذاری‌های عظیم در بازار زمین و ساختمان هستند. طبق آمار بانک‌مرکزی از 160 هزار میلیارد تومان مجموع سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در کشور در سال91، فقط 63 هزار میلیارد تومان مربوط به ارزش زمین‌هایی بوده که سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ساخت‌‌وسازهای خود، آنها را خریداری کرده‌اند.

یزدانی تصریح کرد: این حجم سنگین سرمایه‌گذاری در بازار زمین و ساختمان نشان‌دهنده مکش عظیم منابع به سمت بازار مسکن و در نتیجه افزایش قیمت‌ها و فشار اجتماعی به طبقات ضعیف جامعه است.  مدیر بازنگری طرح جامع مسکن همچنین گفت: سوال بنیادی دیگر این است که سیاست‌های حمایتی دولت برای مسکن کم‌درآمدها باید معطوف به طرف عرضه باشد یا طرف تقاضا.

 رویکرد مسکن‌مهر غلط نبود، اما...
سخنران دیگر نشست اتاق‌فکر مسکن، دکتر علی دینی ترکمانی بود. وی صحبت‌های خود را با اشاره به اینکه رویکرد مسکن‌مهر غلط نبود، شروع کرد و گفت: صرف‌نظر از اشکالات ساختاری وارده بر مسکن‌مهر، این طرح تاحدودی کم‌درآمدها را ساماندهی کرد و برای ناامیدان، امید ایجاد کرد تا حدی هم کارکرد خود را داشت، اما نوشداروی پس‌از مرگ بود به این معنی که چنین طرحی باید 35سال پیش در بازار مسکن اجرا می‌شد.

این اقتصاددان در ادامه افزود: بخش مسکن مدتی است که تبدیل شده به موتور مکنده سرمایه‌ها و باعث شده حباب قیمت مسکن مدام تولید و بازتولید شود. دینی ترکمانی با هشدار نسبت به تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن و نقشی که این نوع تقاضا در حل سریع سیاست‌ها و بی‌اثرکردن آنها دارد، گفت: برای ساماندهی بازار مسکن باید سایر بخش‌ها از جمله صنعت و تولید، رونق بگیرد تا قدرت مکندگی نقدینگی در بازار مسکن کم شود.

رشد قارچ‌گونه مشاوران‌املاک
این اقتصاددان درباره یکی از برنامه‌های مدنظر وزارت راه‌وشهرسازی مبنی‌بر ساماندهی مشاوران املاک که در ابتدای جلسه، توسط علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن تشریح شد، گفت: تعداد بیش‌از اندازه مشاوران‌املاک تبدیل شده به باری که افزایش قیمت مسکن را شکل می‌دهد.

در حال‌حاضر حاصل نسبت تغییرات در تعداد مشاوران‌املاک به تعداد معاملات مسکن در سال‌های گذشته، منحنی‌ای را تشکیل می‌دهد که همواره شیب آن صعودی بوده است. وقتی تعداد مشاوران املاک افزایش می‌یابد و تعداد معاملات در بنگاه‌ها کم می‌شود، مشاوران‌املاک مجبورند برای پوشش هزینه‌های خود بر تنور افزایش قیمت بدمند. محمود جهانی مدیرکل سابق دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نیز در این جلسه ابتدا برای آنکه اهمیت اتاق‌فکر را یادآور شود، به کنایه گفت: همه اعضای اتاق‌فکر و جمع حاضر، به‌نوعی در آشی که قرار است برای بازار مسکن پخته شود، سهیم هستیم.

وی سپس افزود:  نباید بین برنامه‌ها و نحوه اجرای آنها فاصله باشد.

 کم‌درآمدها حذف نشوند
کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن و پژوهشگر حوزه‌های اجتماعی این بخش نیز در جلسه اتاق‌فکر با هشدار به دولت یازدهم بابت پرهیز از سیاست‌زدگی در بخش مسکن گفت: دولت‌های گذشته بخش مسکن را به ابزار مقبولیت خود تبدیل کردند و بین سیاست‌های اجتماعی و کلان اقتصاد تنافر به وجود آوردند.

اطهاری تاکید کرد: در دولت‌های گذشته، یک دوره دولت همه چیز بازار مسکن را به بازار سپرد، دوره بعد دولت هدایت کل بازار را به دست گرفت. در این دوره هم صحبت‌هایی مبنی‌بر واگذاری کارها به دست مردم مطرح است. در این مقطع طرح‌هایی پیشنهاد شده که  پیش‌نیاز آنها، سیستم پشتیبان از کم‌درآمدها است.

در گذشته و مثلا در زمان تاسیس شهرهای جدید، برخی مواقع کم‌درآمدها حذف شدند چون نهاد لازم برای حمایت از آنها برپا نشد یا ابتر مانده بود. اطهاری تاکید کرد: باید جلوی نوسانات ایدئولوژیک در مسکن گرفته شود.

 هزینه سنگین تامین مسکن در خانوارها
در ادامه این نشست حمیده امکچی، پژوهشگر با سابقه در مرکز مطالعات و تحقیقات وزارت راه‌وشهرسازی نیز از دولت یازدهم خواست، جایگاه مسکن را در سبد هزینه‌های خانوار و سهمی که در این سبد دارد، کاهش دهد.

وی رمز موفقیت برنامه‌های جدید را کنترل و کاهش این جایگاه عنوان کرد. در این جلسه، تیمور رحمانی صاحب‌نظر اقتصادی نیز توجه دولت را به بی‌ثباتی قیمت مسکن و مقایسه آن با بی‌ثباتی قیمت در سایر کالاها و خدمات جلب کرد و یک استاد دیگر دانشگاه تهران نیز درباره مشوق‌های افزایش جمعیت گفت: علل اصلی کاهش جمعیت در کشور ناامنی اقتصادی و هزینه‌های زندگی است که سنگین‌ترین پارامتر در سبد هزینه خانوارها، هزینه تهیه و اجاره مسکن است.