سقف افزایش وام خرید مسکن

بانک‌مرکزی به‌عنوان مرجع تایید طرح‌های تامین‌مالی بخش‌های اقتصادی، نتایج بررسی‌های خود درباره طرح پیشنهادشده از سوی وزارت راه‌‌وشهرسازی مبنی‌بر «افزایش وام خرید برای ایجاد رونق در قسمت مصرفی بازار مسکن» را با تشریح «اشکالات قابل‌رفع در محتوای طرح» و همچنین «نحوه اصلاح طرح» اعلام کرد.

تا پیش‌از این، آنچه در اظهارنظرهای رسمی سیاست‌گذار پولی درباره طرح «صندوق پس‌انداز مسکن» به‌وضوح قابل برداشت بود، صرفا از نگرانی چهار وجهی بابت آثار احتمالی سوء از ناحیه این طرح بر شاخص‌های اقتصاد‌کلان، اقتصادمسکن، اقتصاد‌بانک‌ها و اقتصاد خانوارها حکایت داشت، اما هم‌اکنون به‌واسطه گزارشی که بانک‌مرکزی از روند مذاکرات کارشناسی ماه‌های اخیر-نشست بین مقامات بانک‌مرکزی و مدیران وزارت راه‌وشهرسازی برای اجماع برسر افزایش سقف وام خرید مسکن- منتشر کرده، مشخص شده است: در مجموعه ضوابط و مقررات بانک‌مرکزی در حوزه تامین‌مالی به‌خصوص وام‌مسکن، دایره قرمز رنگی وجود دارد که نگرانی‌های ذکر شده تنها بخشی از این منطقه ممنوعه را شامل می‌شود و برای آنکه طرح افزایش وام خرید بتواند از کل این دایره خارج شود و مجوز نهایی را اخذ کند باید به سه‌اصل و پنج‌قاعده بانک‌مرکزی- به‌عنوان دو بخش دیگر- تجهیز شود. بانک‌مرکزی هم‌اکنون با اعتقاد به اینکه طرح صندوق پس‌انداز مسکن واجد آثار مثبت در بهبود قدرت خرید خانوارها است، موافقت خود را با کلیات آنچه در این رابطه از سوی وزارت راه‌وشهرسازی پیشنهاد شده، اعلام کرده است، اما در عین حال یکسری ایراد و اشکال متوجه جزئیات طرح دانسته که برای رفع آنها، استفاده از راهکارهایی برای اصلاح طرح البته در فضایی به دور از شتابزدگی را ضروری می‌داند.

به این ترتیب، «تامین‌مالی» بخش مسکن به آن شکلی که وزارت راه‌وشهرسازی مدنظر دارد، مستلزم «تامین‌نظر» بانک‌مرکزی در ابعاد مختلف است.

دولتمردان از اواسط سال گذشته در قالب طرح «صندوق پس‌انداز مسکن»، پیشنهاد افزایش سقف وام خرید با معیار پوشش 50درصد قیمت مسکن برای متقاضیان مصرفی را به بانک‌مرکزی ارائه کردند و در ماه‌های اخیر رکود در این بخش از یکسو و برنامه‌ریزی کلان تیم‌اقتصادی دولت برای خط‌شکن قراردادن بخش مسکن در رسیدن به رونق از سوی دیگر، باعث شد وزارت راه‌وشهرسازی فشرده‌تر و سریع‌تر از گذشته، به مذاکرات خود با بانک‌مرکزی ادامه بدهد.

بانک‌مرکزی ماه گذشته با انتشار اولین گزارش درباره دیدگاه خود نسبت به این طرح، این‌طور موضع‌گیری ‌کرد که «ابتدا باید نگرانی‌ها درباره آثار احتمالی افزایش وام خرید بر تورم (اقتصاد کلان)، قیمت مسکن (اقتصاد مسکن)، تعادل منابع و مصارف صندوق پس‌انداز (اقتصاد بانک‌ها) و توان بازپرداخت اقساط (اقتصاد خانوارها) برطرف شود تا امکان بررسی دقیق و تصویب طرح وجود داشته باشد». با این حال، بانک‌مرکزی در گزارش جدیدی که هفته گذشته منتشر کرد، با این یادآوری که آن دغدغه‌ها همچنان به قوت خود باقی است و پیشنهادکنندگان طرح وظیفه دارند نسبت به رفع آنها اقدام کنند، به جزئیات تازه‌ای پرداخته و محدوده مجاز افزایش تسهیلات خرید مسکن را برای اولین‌بار اعلام کرده است.

 اصول سه‌گانه
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، موضع بانک‌مرکزی در مذاکرات وام‌مسکن با تکیه بر سه اصل «خودکفایی مالی طرح، سازگاری طرح با اهداف کلان اقتصادی و ضرورت اجرای طرح در مقیاس متناسب با منابع و امکانات دولت» پیش می‌رود. در قالب این سه اصل، ساختار صندوق پس‌انداز مسکن برای آنکه وام خرید پرداخت کند باید به‌گونه‌ای تعریف شود که احتمال استقراض بانک عامل صندوق از منابع پرقدرت بانک‌مرکزی در حد صفر باشد، ضمن اینکه اولویت دولت در مهار نرخ‌های تورم و رشد قیمت مسکن نیز در طرح دیده شود.

 پنج قاعده در افزایش وام
مکانیزم پیشنهادی در طرح صندوق پس‌انداز مسکن به این صورت است که متقاضیان مسکن برای دوره‌ای حداقل یکساله، مبلغی معادل یک‌پنجم وام تعیین‌شده را نزد صندوق سپرده‌گذاری کنند و در پایان دوره، تسهیلات را دریافت کنند. بانک‌مرکزی که همواره یکی از پرسش‌های خود از پیشنهادکنندگان را به «کم‌وکیف در نظر گرفته شده برای صندوق جهت تامین چهارپنجم دیگر منابع لازم برای پرداخت وام» معطوف کرده است، شروط لازم و کافی برای تصویب این طرح را در حصول پنج قاعده به شرح زیر معرفی کرده است:

اول اینکه؛ این طرح ابتدا باید به‌صورت پایلوت و در مقیاس محدود و قابل مدیریت‌شده نزد یکی از بانک‌های غیردولتی اجرا شود.

دوم اینکه؛ بانکی که می‌خواهد برای تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن پیش‌قدم باشد باید برنامه دقیق و قابل‌اتکا برای حفظ تعادل منابع و مصارف داشته باشد و بتواند با این برنامه نگرانی‌ از توسل به خط‌اعتباری بانک‌مرکزی را رفع کند.

سوم اینکه؛ تسهیلات خرید صندوق پس‌انداز باید منوط به سپرده‌گذاری بوده و «حداکثر 60میلیون تومان» پرداخت شود.

چهارم اینکه؛ در ابتدای تشکیل صندوق، پرداخت تسهیلات باید به «زوج‌های فاقد مسکن» محدود شود.

و آخر اینکه؛ وزارت راه‌وشهرسازی یا بانک پیشنهادکننده طرح باید به دو شکل برنامه احتیاطی خود را جهت کسری احتمالی منابع مالی صندوق پس‌انداز به بانک‌مرکزی ارائه کند. در شکل اول باید به ازای تک‌تک وام‌گیرنده‌ها، میزان کمبود منابع و اعتبار کمکی مورد نیاز را محاسبه کند و در شکل دوم، نیاز یک‌سال صندوق به منابع کمکی را تعیین و در بودجه سالانه دولت لحاظ کند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بانک‌مرکزی با تعیین چنین محدوده‌ای، به دنبال آن است تا ادامه جلسات کارشناسی را از کلی‌گویی و ارائه مدل‌هایی که صرفا مبلغ وام و اقساط آن را مشخص می‌کند به مسیرهایی حاوی موارد جزئی‌تر هدایت کند تا پیش‌از تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن، بن‌بست‌های احتمالی در مسیر پرداخت شناسایی شود.

در این میان، برخی منتقدان مسکن‌مهر می‌گویند: در مسکن‌مهر از آنجا که در ابتدای طرح– در زمان دولت نهم- مسیر تامین ‌مالی و نیاز کل طرح به اعتبارات مورد نیاز برای ساخت‌وساز واحدها مشخص نبود، عملا محاسبه‌ای نیز دال بر توقع 50 هزار میلیارد تومانی وجود نداشت و همین شد که مسوولان در حین کار  با تعریف پروژه‌های مسکونی به خط‌اعتباری بانک‌مرکزی متوسل شدند. به همین خاطر، بانک‌مرکزی در حال‌حاضر به پیشنهادکنندگان طرح صندوق پس‌انداز مسکن اعلام کرده است، همه موارد لازم در قالب اصول و قواعد ذکر شده را به‌صورت دقیق و کارشناسی مکتوب و به بانک‌مرکزی ارائه کنند.

 چالش کجاست؟
در حال‌حاضر چالش اصلی در موارد اختلافی بین سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن در موضوع افزایش وام خرید، بیشتر از آنكه به میزان افزایش وام و مبالغ جدید مربوط باشد، در یک موضوع خلاصه می‌شود و آن «مواجهه صندوق پس‌انداز با کمبود منابع و نحوه جبران آن توسط دولت» است.

با فرض آنکه، نظر فعلی بانک‌مرکزی مبنی‌بر «افزایش وام در حد تعیین 60 میلیون تومان برای سقف جدید تسهیلات خرید» به تصویب نهایی برسد، در این صورت چنانچه قرار باشد سالانه 300 هزار فقره وام به متقاضیان مسکن از طریق صندوق پس‌انداز به شرط سپرده‌گذاری 12میلیونی (یک‌پنجم وام) پرداخت شود، سالی 14هزار میلیارد تومان منابع مورد نیاز است که بخشی از آن باید توسط بانک عامل از طریق فعالیت بانکی تامین و بخشی هم در قالب کمک‌دولتی به صندوق، جبران شود.

عوامل طرح صندوق پس‌انداز، می‌گویند: کمبود منابع صندوق‌ پس‌انداز از طریق کمک مالی دولت از محل بودجه یا روش‌های دیگر در قالب وجوه اداره شده قابل جبران است اما بانک‌مرکزی با این اعتقاد که «بودجه عمومی دولت به دلایل مختلف در تامین و تخصیص وجوه اداره شده به بخش مسکن آن هم در مقیاس وسیع با محدودیت مواجه است»، اعلام کرده است: این شکل پیشنهادی به احتمال زیاد منجر به استقراض از بانک‌مرکزی خواهد شد که می‌تواند آثار زیانباری همچون تامین مالی مسکن‌مهر داشته باشد.

در این میان گفته می‌شود، نظر برخی کارشناسان بانکی بر کاهش سهمیه پیشنهادی وزارتخانه برای تعداد فقره‌های وام خرید در هر سال، تاکید می‌کند به این معنی که به جای پرداخت مثلا 300 هزار فقره وام در سال، در فاز اول 50 هزار فقره پرداخت شود.