سند دوم شکست مسکن دولتی

روند تغییرات متراژ آپارتمان‌های معامله شده در بازار مسکن پایتخت طی سه سال و نیم گذشته حاکی از وقوع یک زلزله طبقاتی تحت تاثیر تورم بی‌سابقه ملکی است. داده‌های مربوط به سهم گروه‌های متراژی از معاملات مسکن از ابتدای سال ۹۷ تاکنون حاکی از این است که از ابتدای شروع دوره جهش قیمت مسکن تا مقطع فعلی که بازار داد و ستد ملکی در فاز پساجهش قرار دارد، نه تنها قدرت خرید طبقه متوسط و پایین تضعیف و سرکوب شد، بلکه حتی طبقات بالای درآمدی نیز از تورم بی‌سابقه ملکی آسیب دیدند.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ جهش اخیر قیمت مسکن در تهران سبب شد میانگین قیمت مسکن در نیمسال ۱۴۰۰ نسبت به شروع سال ۹۷ با افزایش بی‌سابقه روبه‌رو و ۷/ ۵ برابر شود. میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات شهر تهران در شروع سال ۹۷ حدود ۵ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان بود که این مقدار در نیمسال جاری به ۳۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است. این در حالی است که در نیمه شمالی شهر جهش قیمت به مراتب شدیدتر بوده و در بازه زمانی مذکور میانگین قیمت مسکن در این مناطق که کانون عرضه آپارتمان‌های لوکس‌متراژ است، شش برابر شده است.

داده‌های مربوط به حجم معاملات مسکن در گروه‌های متراژی مختلف حاکی از این است که نه تنها در متراژ مصرفی، تمایل به خرید خانه‌های کوچک‌تر افزایش یافته است، بلکه حتی در گروه آپارتمان‌های مسکونی لوکس‌متراژ که سهم معاملات آن به واسطه جنس متفاوت متقاضیان خرید این واحدها، اغلب مستقل از شرایط بازار چه در دوره رونق و چه در دوره رکود بالا و پایین چندانی ندارد، در دوره اخیر جهش کاهش معناداری پیدا کرده است.

تورم بی‌سابقه ملکی در تهران سبب شد میانگین قیمت مسکن در نیمسال ۱۴۰۰ نسبت به شروع سال ۹۷ با افزایش بی‌سابقه روبه‌رو و ۷/ ۵ برابر شود. میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات شهر تهران در شروع سال ۹۷ حدود ۵ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان بود که این مقدار در نیمسال جاری به ۳۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است.

بررسی «دنیای اقتصاد» حاکی از این است که سهم معامله آپارتمان‌های لوکس با مساحت بیش از ۱۸۰ مترمربع که در ابتدای سال ۹۷ حدود ۵ درصد بود، طی یک روند کاهشی در نیمه سال ۱۴۰۰ به ۶/ ۳ درصد تنزل پیدا کرده است. خریداران این گروه از آپارتمان‌ها به بالاترین دهک درآمدی تعلق دارند و رفتار آن‌ها از وضعیت رونق و رکود بازار مسکن تبعیت نمی‌کند. در واقع این گروه از متقاضیان مسکن لوکس صرف‌نظر از اینکه بازار مسکن در فاز جهش و رشد مداوم و پرسرعت قیمت قرار دارد، یا رکودی و آرام است و قیمت‌ها ثبات دارد، زمان خرید خود را مستقل از این موضوع انتخاب می‌کنند.

در نتیجه در دوره‌های قبلی رکود - رونق معاملات مسکن، سهم معامله آپارتمان‌های لوکس نوسان چندانی نداشته است. این در حالی است که در دوره اخیر رونق مسکن که از سال ۹۷ آغاز شد، به واسطه جهش بی‌سابقه و پرسرعت قیمت مسکن حتی طبقات بالای درآمدی نیز از ناحیه تورم ملکی آسیب دیده و به خرید آپارتمان‌هایی از گروه‌های متراژی پایین‌تر روی آوردند.

آمار‌ها حاکی از این است به دنبال صعود قیمت مسکن در طول سه سال و نیم گذشته، سقوط مساحت خرید آپارتمان در گروه متراژی ۱۵۰ مترمربع به بالا نیز مشهود بوده است. سهم آپارتمان‌های با مساحت بیش از ۱۵۰ مترمربع که در سال ۹۷ حدود ۱۰ درصد بود، در نیمسال ۱۴۰۰ با افت چهار واحد درصدی به ۶ درصد کاهش یافته است. به این ترتیب دهک‌های بالای درآمدی نیز که متقاضی خرید واحد‌های مسکونی بالای ۱۵۰ مترمربع بودند، به دنبال جهش اخیر قیمت مسکن که از سه سال و نیم قبل آغاز شد و روند آن حتی در شرایط رکود معاملات، تا اواخر سال ۹۹ ادامه داشت و در نیمه اول امسال نیز به‌طور کامل متوقف نشده است، از این شرایط تورمی آسیب دیده و به خرید واحد‌هایی از گروه‌های متراژی زیر ۱۵۰ مترمربع روی آوردند.

در عین حال بررسی سهم آپارتمان‌های زیر ۱۰۰ مترمربع معامله شده حاکی از این است که تقاضای خرید برای این آپارتمان‌ها در طول دوره سه سال و نیم اخیر افزایشی بوده است. در واقع شیفت تقاضای خرید از گروه‌های متراژی بزرگ‌تر به گروه‌های متراژی کوچک‌تر به این ترتیب نیز در داده‌های آماری مربوط به معاملات مسکن منعکس شده است. به این ترتیب سهم آپارتمان‌های زیر ۱۰۰ مترمربع در معاملات مسکن از ۶۹ درصد در ابتدای سال ۹۷ به ۷۴ درصد در نیمسال جاری افزایش یافته است.

کاهش کیفیت خرید در معاملات مسکن

بررسی تغییرات سن بنای معاملات در دوره سه سال و نیم اخیر حکایت از آن دارد که علاوه بر سقوط مساحت معاملات ملکی دهک‌های پردرآمد، کیفیت خرید نیز در دوره اخیر جهش قیمت کاهش پیدا کرده است؛ به این ترتیب که سهم آپارتمان‌های با سن بنای تک‌رقمی (تا ۱۰ سال ساخت) با هشت واحد درصد افت در نیمه سال ۱۴۰۰ نسبت به اوایل سال ۹۷، از ۶۳ به ۵۵ درصد رسیده است.

همچنین آپارتمان‌های قدیمی با سن بنای ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت که عموما اقبال به خرید آن‌ها نسبت به سایر گروه‌های سنی کمتر است، طی یک روند سه سال و نیمه سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. سهم معامله واحد‌های مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت در سال ۹۷ حدود ۱۵ درصد بود که این میزان در نیمسال ۱۴۰۰ به ۱۸ درصد افزایش یافته است.

تغییرات مشهود در سهم گروه‌های سنی املاک مسکونی از معاملات در طول دوره اخیر رونق و رکود مسکن که با جهش مستمر و بی‌سابقه قیمت مسکن همراه بود، حکایت از آن دارد که نه تنها یک زلزله طبقاتی به دنبال این دوره تورمی در بازار مسکن رخ داده و آسیب طبقات بالای درآمدی از این زلزله مشهود است، بلکه حتی کیفیت خرید ملکی نیز برای عموم خریداران مسکن تنزل پیدا کرده است.

در واقع طی سه سال و نیم اخیر نه تنها قدرت خرید طبقه متوسط و پایین جامعه در بازار مسکن تضعیف و سرکوب شد، بلکه حتی به قدرت خرید پردرآمد‌ها نیز در بازار مسکن ضربه وارد شد که دو علامت روشن از این ضربه به شکل کاهش سهم خرید‌های «متراژ بزرگ» و نیز کاهش معامله «آپارتمان‌های با سن بنای تک‌رقمی» در آمار‌های مستند از معاملات مسکن پایتخت نمود پیدا کرده است.

به بیان دیگر، موج جهش قیمت مسکن به قدری بزرگ بوده که این‌بار برخلاف دوره‌های قبلی جهش، فقط طبقات متوسط و پایین درآمدی از آن آسیب ندیدند بلکه آسیب طبقات بالای درآمدی از روند متلاطم تورم ملکی در فاصله سال‌های ۹۷ تا ابتدای ۱۴۰۰ نیز کاملا مشهود است.

ضربه ثانویه به خانه اولی‌ها

ماجرای سقوط مساحت تقاضای ملکی را می‌توان به منزله ضربه ثانویه‌ای که در دوره اخیر جهش قیمت مسکن به خانه اولی‌ها وارد شد، تعبیر کرد. نخستین ضربه خانه اولی‌ها به شکل کاهش شدید قدرت خرید در همان ماه‌های نخستین تلاطم بازار مسکن و شروع جهش قیمت در سال ۹۷ مشهود شد، به نحوی که بسیاری از خانه اولی‌ها با توجه به رشد شدید قیمت‌ها در بازار مسکن که دیگر تناسبی با قدرت خرید آن‌ها نداشت، امکان خروج از صندوق پس‌انداز مسکن یکم از طریق دریافت وام به دنبال خرید واحد مسکونی را از دست دادند.

اما اکنون ضربه ثانویه طی سه سال و نیم گذشته به شکل متفاوتی به آن‌ها وارد شده است. ماجرا از این قرار است که به دنبال کاهش تقاضای خرید واحد‌های بزرگ‌متراژ، در وهله اول فایل‌های فروش مسکن با متراژ پایین در بازار به واسطه ورود تقاضای جدید به بازار آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ کاهش پیدا می‌کند. طبعا در شرایطی که متقاضیان خرید آپارتمان‌های مسکونی با مساحت بیش از ۱۰۰ مترمربع ناگزیر به خرید واحد‌های مساحت پایین‌تر روی می‌آورند، به همان نسبت این واحد‌ها از دسترس خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی خارج می‌شود.

از سوی دیگر وقتی تمایل به خرید واحد‌های بزرگ‌متراژ کاهش پیدا می‌کند، به منزله این است که از تعداد کسانی که قصد تبدیل به احسن واحد‌های خود را داشته‌اند کاسته می‌شود و این یعنی «تخلیه» و «عرضه» واحد‌های کوچک‌تر نیز به دنبال چنین روندی کاهشی خواهد بود. به این ترتیب فشار بر عرضه واحد‌های کوچک و میان‌متراژ از این طریق نیز افزوده می‌شود که زیان نهایی آن بر خانه اولی‌ها و پس از آن سایر متقاضیان مصرفی خرید مسکن وارد خواهد شد.

در واقع حرکت خریداران مسکن از واحد‌های با مساحت بزرگ به آپارتمان‌های کوچک‌متراژ، گذشته از اینکه تخریب قدرت خرید دهک‌های بالای درآمدی در بازار مسکن - متاثر از تورم ملکی و نیز تورم عمومی - نشان می‌دهد، پیام روشنی از مانور سه ساله تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بازار مسکن را مخابره می‌کند. ماجرا از این قرار است که پیش از دوره اخیر جهش قیمت مسکن، خرید‌های سرمایه‌ای عمدتا در بازار واحد‌های لوکس‌متراژ صورت می‌گرفت، اما در سال‌های اخیر این روند دستخوش تغییر شده و اکنون در همان ناحیه‌ای از بازار مسکن که بیشترین تقاضای مصرفی حضور دارد، بیشترین تقاضای سفته‌بازی نیز صورت می‌گیرد.

به بیان دیگر آمار کاهش تقاضای خرید آپارتمان‌های لوکس‌متراژ انعکاسی از این واقعیت است که گروهی از سفته‌بازان ملکی نیز دست از خرید و فروش در بازار واحد‌های مسکونی با مساحت بالا کشیده و به خرید و فروش در گروه متراژی مورد تقاضای خریداران مصرفی مسکن روی آورده‌اند که به همان نسبت، تلاطم قیمت در این بخش از بازار در سال‌های اخیر بیشتر بوده است. در واقع علاوه بر اینکه خریداران مصرفی آپارتمان‌های لوکس‌متراژ در وقوع زلزله طبقاتی در بازار مسکن نقش داشته‌اند، سفته‌بازان ملکی نیز در این ماجرا بی‌تاثیر نبوده‌اند.

از طرفی در حالی که قیمت مسکن در طول سه سال و نیم گذشته به‌طور میانگین ۷/ ۵ برابر شده است، در نیمه شمالی شهر که عمده آپارتمان‌های لوکس‌متراژ با مساحت بیش از ۱۸۰ مترمربع در آن واقع شده‌اند، جهش قیمت مسکن بیشتر بوده است، طوری که در این مناطق قیمت مسکن در نیمه سال ۱۴۰۰ نسبت به شروع سال ۱۳۹۷ بیش از شش برابر شده است. این تغییرات قیمتی که به منزله رسیدن موج جهش قیمت مسکن به طبقات بالای درآمدی است، به روشنی علت سقوط تقاضای خرید آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ را نشان می‌دهد.