در شرایطی که ابتدای دولت سیزدهم معضل اصلی در بخش مسکن مربوط به حوزه خرید مسکن به‌دلیل جهش قیمت مسکن از یکسو و افت شدید قدرت خرید خانوارها بود؛ اما هم‌اکنون و با گذشت بیش از یک‌سال، معضل دیگری نیز به آن اضافه شده است. این معضل مربوط به ثبت رکورد تاریخی رشد اجاره‌بهای مسکن و دشوارتر شدن شرایط مستاجر‌ها در این بازار است.
دو ضلع اصلی بازار مسکن - فعالان ساختمانی و خانه‌اولی‌های اجاره‌نشین- بعداز ناکامی مکرر دولت‌ها در تنظیم مناسب این بخش طی این سال‌ها، اکنون به تغییر اوضاع به‌واسطه انتخاب قریب‌الوقوع وزیر جدید امیدوار هستند. اما آیا با صرف «تغییر وزیر مسکن»، مشکلات حل خواهد شد؟
به گزارش دنیای‌اقتصاد؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد، مجموعه‌ای ۴تکه‌ای شامل «صورت مسائل اساسی بخش مسکن»، «جعبه‌ابزار دستیابی به رونق غیرتورمی»، «تله‌های سیاستی مقابل وزیر» و همچنین «فرصت عضو جدید کابینه» وجود دارد که اگر به شکل مناسب توسط سیاستگذار این بخش چیده شود، این بازار بعداز حداقل ۴سال، از ابررکود تورمی خارج خواهد شد.
یکی از تله‌های دردسرساز، «تصویب سیاست‌های خنثی به موازات بحران مسکن» است؛ به این معنا که سیاستگذار جدید با این تصور که «موتور تورم ملکی» از درون این بازار فعال شده است، بدون توجه به «بازی‌گردانان بیرونی بازار»، بیراهه تازه‌ای برای حل مشکلات طراحی کند.
بازار‌های خرید، اجاره و ساخت مسکن (از جمله خانه‌سازی دولتی) با ۶ چالش روبه‌رو است که برای آنها، دو جعبه‌ابزار - سیاست‌های ترکیبی- لازم است.
آدرس تله‌های بازار املاک مقابل وزیر جدید، اقدامات لازم برای حل پازل مسکن در دوره جدید مدیریت وزارت راه وشهرسازی را معرفی می‌کند. با استعفای رستم قاسمی، اولین وزیر راه وشهرسازی دولت سیزدهم، چند سوال مهم پیش‌روی وزیر جدید این وزارتخانه در بخش مسکن قرار دارد که پاسخ به آنها، نقشه راه وزیر جدید را ترسیم می‌کند.
بررسی‌های انجام‌شده نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار مسکن با ۶ مساله اساسی مواجه است که توجه به راهکار‌های موثر در این زمینه می‌تواند، پازل مسکن را در دوره مدیریتی جدید این وزارتخانه حل کند.
ماموریت وزیر جدید راه وشهرسازی در بخش مسکن، از آنجا مهم، ویژه و با درجه حساسیت بسیار بالا است که وزیر جدید، هر شخصی که باشد، مسوولیت اجرا و تحقق بزرگ‌ترین ماموریت اقتصادی دولت فعلی برای رفع بزرگ‌ترین مشکل خانوارها را دارد.
در شرایطی که ابتدای دولت سیزدهم معضل اصلی در بخش مسکن مربوط به حوزه خرید مسکن به‌دلیل جهش قیمت مسکن از یکسو و افت شدید قدرت خرید خانوارها بود؛ اما هم‌اکنون و با گذشت بیش از یک‌سال، معضل دیگری نیز به آن اضافه شده است. این معضل مربوط به ثبت رکورد تاریخی رشد اجاره‌بهای مسکن و دشوارتر شدن شرایط مستاجر‌ها در این بازار است.
این موضوع نشان می‌دهد مشکل بزرگ بازار مسکن، یک‌سال بعد از آغاز به کار دولت سیزدهم، هم‌اکنون بزرگ‌تر هم شده است. این در حالی است که مهم‌ترین ماموریت اقتصادی این دولت، در بخش مسکن و برای رفع این مشکلات بزرگ، تعریف شده است.
دولت سیزدهم ماموریت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال برای چهار سال متوالی را در دستور کار قرار داده است؛ اما کارنامه یک‌ساله اجرای این برنامه، عملکرد مطلوب و موفقی را نشان نمی‌دهد. یک دلیل عدم موفقیت کارنامه ساخت یک میلیون مسکن، در سال اول اجرا، آن است که در یک‌سال گذشته، اقدامات و نگاه سیاستگذار در این زمینه تنها معطوف به بخش مسکن بوده است.
به این معنا که همه مشکلات موجود در این بخش تنها از جنس مشکلات درون بخش مسکن دیده شده و بنابراین بیراهه سیاستی در این زمینه یعنی اتکا به سیاست ساخت خانه‌های دولتی مورد تمرکز واقع شده و شکل گرفته است.
اما بررسی‌هانشان می‌دهد، برای آنکه وزیر جدید راه و شهرسازی (وزیر مسکن) بتواند بر مشکلات موجود در این بخش غلبه کند، یک پازل پیش‌روی خود دارد که برای حل آن باید چهار حرکت اصلی انجام دهد.
در این زمینه لازم است به‌طور قطع، یک جعبه ابزار رونق از سوی وزیر جدید به‌عنوان سیاستگذار مسکن به‌کار گرفته شود. این جعبه ابزار ترکیبی از سیاست‌های موثر برای رفع، کنترل و مهار بحران‌هایی است که از درون و بیرون بازار مسکن، منجر به بروز مشکل برای هر دو سمت عرضه و تقاضای املاک مسکونی شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد پازلی که هم‌اکنون مقابل وزیر جدید راه‌وشهرسازی قرار دارد که باید برنامه‌های خود را با توجه به آن تدوین و اجرایی کند، چهار تکه مهم دارد که حل آن نیازمند چهار حرکت است. این در حالی است که در شرایط فعلی، ۶ چالش اصلی در بازار مسکن وپیش‌روی وزیر قرار دارد.
مساله ساخت یک میلیون مسکن دولتی در سال، عقب‌ماندگی در برنامه‌های مربوط به نوسازی بافت‌فرسوده به میزان ۱۰۰ هزار واحد در سال، سقوط قدرت خرید مسکن، جهش تاریخی اجاره‌بها، ساختوساز در عمیق‌ترین رکود و جریان ملکی (غیرمولد) تورم‌ساز در بازار، ۶ چالش اصلی و فعلی بازار مسکن در شرایط حاضر هستند.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، اولین حرکت برای حل این پازل، مربوط به «تشخیص درست صورت‌مساله» است. همچنین تجویز درست سیاست‌ها، شناخت تله‌های بازار مسکن و پرهیز از ورودبه آنها و از سوی دیگر توجه به «اعتبار» استثنایی عضو جدید کابینه در بدنه دولت، باید از سوی وزیر جدید مورد توجه قرار گیرد.
وزیر جدید مسکن، باید درک درستی از صورت‌مساله فعلی بازار مسکن، مشکلات این بخش، عوامل دخیل در آن و همچنین ابعاد طرح خانه‌سازی دولتی در قالب ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی داشته باشد.
یکی از مهم‌ترین واقعیت‌های بازار مسکن مربوط به عمق رکود دوگانه در این بازار است. بازار معاملات مسکن هم‌اکنون و بعد از چهار سال پیاپی جهش شدید قیمت‌ها و افت قدرت خرید متقاضیان به‌ویژه خانه‌اولی‌ها وسایر متقاضیان مصرفی، در وضعیت رکود قرار دارد.
این در حالی است که رکود در بازار ساختوساز نیز از سال ۹۳ آغاز شده و هم‌اکنون در عمیق‌ترین شرایط خود طی دو دهه اخیر قرار گرفته است. دست‌کم ۵ سال است که رکود شدید در حوزه عرضه مسکن وجود دارد و روز به روز نیز بر عمق این رکود افزوده می‌شود.
در چنین شرایطی، دولت، برنامه ساخت یک‌میلیون مسکن در سال برای افزایش عرضه و کمک به خانه‌دار شدن متقاضیان واجد شرایط را در دستور کار قرار داده است. با گذشت بیش از یک‌سال از آغاز اجرای این طرح، تاکنون تنها حدود ۷۰۰ هزار نفر متقاضیان موثر اقدام به افتتاح حساب در بانک برای واریز آورده کرده‌اند و وام بانکی تنها به حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی پرداخت شده است.
این ۲۰۰ هزار واحد در واقع مقیاس واقعی یا واقعیت عملکرد طرح خانه‌سازی دولتی در یک‌سال اخیر را نشان می‌دهد. این در حالی است که باید در سال اول، یک‌میلیون مسکن ساخته می‌شد یا به عبارت دقیق‌تر عملیات ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در یک‌سال آغاز می‌شد که مستلزم اعلام آمار پرداخت تسهیلات بانکی برای یک‌میلیون مسکن و نه ۲۰۰ هزار واحد تاکنون است.
بررسی کارنامه یک‌ساله دولت در این بخش نشان می‌دهد این طرح با چند مساله مهم مواجه است که لازم است وزیر جدید، حتما به آن توجه کند و برنامه‌های خود را براساس آن تدوین و اجرا کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد اولین مساله قابل شناسایی در این زمینه به «تفاوت هزینه ساخت توافق‌شده با واقعیت قیمت‌های بازار» برمی‌گردد.
همین موضوع باعث شده است که ستون اصلی این طرح، به‌صورت کج طراحی شود. از همان ابتدا، قیمتی که سیاستگذار مسکن برای اجرای این طرح و ساخت واحد‌ها اعلام کرد با اختلاف قابل توجه، از هزینه واقعی ساخت مسکن در بازار، فاصله داشت و از آن کمتر بود.
همین موضوع هم در سال اول و هم در سال‌های بعد زمینه‌ساز کندسازی و خلف وعده‌های بعدی در خصوص هزینه تمام‌شده واحد‌ها و زمان ساخت و تحویل واحد‌ها به پیش‌خریداران می‌شود.
مساله مهم دیگر مربوط به «توان پرداخت آورده نقدی» از سوی پیش‌خریداران است. درحالی‌که رقم آورده اولیه متقاضیان و پیش‌خریداران ۴۰ میلیون تومان اعلام شده و مبالغ مربوط به سهم آورده متقاضیان که باید در مراحل مختلف ساخت و پیشرفت فیزیکی واحد‌ها از سوی پیش‌خریداران تامین و به پروژه‌ها تزریق شود، به‌طور شفاف و مشخص اعلام نشده است؛ اما برآورد‌ها نشان می‌دهد به‌طور متوسط سهم کل آورده هر متقاضی برای یک واحد مسکونی با قیمت تمام‌شده امروز، رقمی حول و حوش ۶۰۰ میلیون تومان می‌شود.
این میزان نه تنها با آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی سنخیتی ندارد، بلکه به‌دلیل شفاف نبودن و عدم اطلاع پیش‌خریدار‌ها از مبالغی که در مراحل بعدی باید به‌عنوان سهم آورده تامین کنند، می‌تواند زمینه‌ساز مشکلات بعدی از جمله ناتوانی در تامین سهم آورده از سوی گروه‌هایی از متقاضیان و در نتیجه تاخیر و تعطیلی برخی پروژه‌ها شود.
ذکر این نکته نیز ضروری است که در همین مرحله اول نیز، بسیاری از متقاضیان، موفق به پرداخت ۴۰ میلیون تومان سهم آورده خود در مرحله اول به‌طور کامل نشده‌اند و آمار‌های بانکی نشان می‌دهد به‌طور متوسط هر متقاضی تاکنون رقمی حول و حوش ۳۰ میلیون تومان به شبکه بانکی از بابت مرحله اول واریز آورده اقدام کرده است.
سومین مساله مربوط به مسائل و مشکلاتی است که در ارتباط با موضوع «آماده‌سازی زمین و تامین به موقع آن در مناطقی که تقاضای موثر در آنها وجود دارد». اظهارات برخی از مسوولان بخش مسکن نشان می‌دهد همین الان در برخی از مناطقی که متقاضی موثر وجود دارد و حتی برخی اقدام به واریز سهم آورده کرده‌اند، هنوز زمین تامین نشده است.
در مقابل در برخی دیگر از مناطق، بعضی از پروژه‌های تعریف‌شده فاقد متقاضی است که باید در برنامه وزیر جدید این موضوع مورد بررسی قرار بگیرد. برآورد‌ها با اتکا به آمار‌های اعلام‌شده نشان می‌دهد، در این طرح (طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال) تاکنون کمتر از ۳۰ درصد هدف دولت پیش رفته است؛ مشکل به «توافق غیرواقعی در هزینه ساخت» و «ناتوانی مردم در پرداخت آورده اولیه» مربوط می‌شود. حل مساله مستلزم «توافق درست با سازنده‌ها»، «افزایش وام ساخت و طول دوره بازپرداخت» است.
این در شرایطی است که عملکرد‌ها در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده نیز مانند سال‌های گذشته تاکنون نامطلوب بوده است. در شرایطی که براساس قانون، در هر سال باید به‌طور متوسط دست‌کم ۱۰۰ هزار واحد مسکونی فرسوده واقع در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری نوسازی و بازسازی شود؛ اما آمار‌ها نشان می‌دهد در هیچ سالی این میزان تحقق نیافته و عملکرد‌ها بسیار ضعیف و غیرقابل دفاع بوده است.
در این زمینه لازم است سازوکاری برای تقویت و ترغیب هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در این بافت‌ها به عمل آید. باید بر ایجاد صرفه ساخت و انجام فعالیت برای سمت عرضه و توجه به موضوع معیشت و توانمندسازی خانوار‌های ساکن در این مناطق به‌عنوان اولویت‌های نوسازی تمرکز شود.
این در حالی است که بازار اجاره مسکن نیز تحت تاثیر چهار سال جهش قیمت و تورم شدید در بازار مسکن، تورم عمومی و انتظارات تورمی بالا، با رشد تاریخی مواجه شده و مداخلات ناموفق دولت واقدامات دستوری در سه سال اخیر، شرایط را در این حوزه حادتر از قبل کرده است.
لازم است در این زمینه نیز تدابیر لازم به‌ویژه افزایش عرضه فوری به بازار مسکن و به‌ویژه بازار اجاره از محل از بین بردن حاشیه امن و ریسک صفر ملاکی واحتکار ملکی، برای رفع انجماد از املاک مسکونی خالی از سکنه و احتکارشده از سوی سرمایه‌گذاران، به‌کار گرفته شود.
قدرت خرید و قدرت ساخت مسکن نیز هم‌اکنون برای هر دو سمت تقاضا و عرضه مسکن، در شرایط حداقلی و در وضعیت اضطراری قرار گرفته است. در این زمینه لازم است وزیر جدید راه و شهرسازی پکیج سیاستگذاری موثر یا جعبه‌ابزار رونق را به‌کار بگیرد و وارد عمل شود.
این پکیج یا جعبه‌ابزار، ترکیبی از سیاست‌های موثر در دو بخش پارامتر‌های درونی و بیرونی موثر بر بازار مسکن و ساختوساز است. به‌کارگیری این جعبه ابزار همچنین در شرایطی که در سال‌های اخیر تاکنون ملاکان و سفته‌باز‌ها از مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر جهش قیمت، کاهش قدرت خرید و ساخت آپارتمان‌های مسکونی بوده‌اند از اهمیت بیشتری برخوردار است.
لازم است برای برطرف شدن این مشکلات به‌طور مشخص چهار سیاست کلیدی و موثر از درون بازار مسکن یعنی افزایش عرضه، افزایش سقف وام و استطاعت‌پذیر کردن آن برای خانوارها، ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکی و خالی نگه داشتن واحد‌های مسکونی و همچنین، کنترل و مهار عوامل اثرگذار از بیرون بازار مسکن، بر تحولات داخلی این بازار مورد توجه و تمرکز قرار بگیرد.
تقویت قدرت خرید متقاضیان از محل تعریف پکیج‌های متنوع و سبد‌های تسهیلاتی موثر و متناسب با سطوح قیمت مسکن، درآمد خانوارها و توان مالی آنها، نه تنها می‌تواند بازار ساختوساز را از محل ایجاد تقاضا برای واحد‌های ساخته‌شده، از رکود عمیق خارج کند و در مسیر رونق قرار دهد که در عین حال از محل افزایش عرضه، به حرکت بازار به سمت تعدیل عرضه و تقاضا کمک می‌کند.
وزیر جدید باید به این نکته توجه داشته باشد که همه مشکلات بازار مسکن از درون این بازار شکل نگرفته است که تنها با سیاست خانه‌سازی دولتی، برطرف شود، بلکه در سال‌های گذشته تاکنون نقش بازی‌گردانان خارجی در التهابات بازار مسکن و ساخت‌و ساز، اثر قابل توجهی داشته است.
در سال‌های گذشته تاکنون مسکن همواره تحت تاثیر انتظارات تورمی ناشی از افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، شرایط متلاطم در بازار‌های رقیب مانند بازار ارز و...، بالا بودن نرخ تورم عمومی و همچنین رشد بالای نقدینگی بوده و از این محل، آسیب‌های جدی به این بازار هم در حوزه عرضه وهم در بخش تقاضا وارد شده است.
بنابراین، اینکه تصور شود همه مشکلات بخش مسکن از درون این بازار عبور می‌کند از اساس اشتباه و نیازمند بازنگری جدی است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در شرایطی که رغبت به سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده نیازمند «حل مشکل معیشت ساکنان خانه‌های کلنگی با سیاست‌های حمایتی» و «افزایش صرفه ساختمانی نسبت به مناطق مرفه» است، حل سایر مسائل ذکرشده در حوزه مسکن تنها با یک ابزار امکان‌پذیر نیست و نیازمند جعبه‌ابزار است.
گام اول باید توسط تیم اقتصادی (نه فقط توسط وزیر جدید مسکن) به شکل مهار بازی‌گردانان خارجی تورم مسکن برداشته شود؛ اقداماتی برای «انتظارات تورمی»، «رشد نقدینگی»، «جهش ارز» و «تورم عمومی» در این گام قرار دارند.
گام دوم به شکل تقویت توأم قدرت خرید و قدرت ساخت از طریق تسهیلات است و همزمان، «انجمادزدایی از خانه‌های بلااستفاده با الگوی جهانی برای بازدارندگی سرمایه‌گذاری غیرمولد در بخش املاک». توجه به این جعبه‌ابزار می‌تواند منجر به تجویز درست سیاست‌ها شود.
وزیر جدید در بخش مسکن باید به دو تله مهمی که در شرایط فعلی مقابل وی قرار دارد، توجه داشته باشد و از ورود به آنها اجتناب کند. تله اول انجام اقدامات و کار‌های گلخانه‌ای و موازی مشکلات (سیاست‌های بی‌اثر) است. لازم است وزیر فارغ از نگاه‌های سیاسی و نظرات افراد مختلف، برای حل مشکل بازار مسکن و انجام اقدامات موثر در این زمینه به واقعیت‌های بازار و راهکار‌های عملیاتی برای رفع آنها توجه کند.
از سوی دیگر از خطر درافتادن به تله دوم یعنی بی‌عملی و روزمرگی در سیاستگذاری با اشتباه گرفتن جایگاه مسوولیتی به جای منتقد، اجتناب کند. وزیر باید درک و تشخیص درستی از جایگاه واقعی خود به‌عنوان مجری و سیاستگذار بخش مسکن داشته باشد و تنها به نقد سیاست‌های قبلی اکتفا نکند؛ چراکه بازار مسکن در برهه زمانی فعلی نیازمند عمل‌گرایی و اجرای سیاست‌های موثر است.
وزیر جدید راه و شهرسازی یا همان وزیر مسکن، اگرچه سکان این وزارتخانه را در یکی از بدترین دوره‌های بازارمسکن در اختیار قرار می‌گیرد؛ اما هم‌اکنون جایگاه وی، یک جایگاه استثنایی است. چراکه بزرگ‌ترین وعده دولت سیزدهم، حل بزرگ‌ترین مشکل اقتصادی
و اجتماعی خانوارها یعنی «مسکن» است؛ دولت به وزیر جدید امیدوار است و این، «اعتبار وزیر جدید» محسوب می‌شود که باید آن را با «به خط‌کردن تیم اقتصادی برای تنظیم متغیر‌های بیرونی موثر بر بخش مسکن» به فرصت برای نجات بازار مسکن از «ابررکود ابرتورمی» تبدیل کند.
به این معنا که وزیر جدید اگرچه میراث‌دار بدترین دوره بازار مسکن خواهد بود، اما از آنجا که دولت اراده دارد در حوزه مسکن تحولاتی مثبت رقم بخورد و درصدد است تا تمام حمایت‌ها در این زمینه به‌کار گرفته شود، می‌تواند از طریق تفهیم مسائل بیرونی و جلب نقش‌آفرینی کل تیم اقتصادی دولت، تهدید فعلی بازار املاک را به فرصت بهبود شرایط تبدیل کند.
