۶ ریسک پیش‏‌فروش آپارتمان

با خروج هر دو سمت عرضه وتقاضا از بازار دوم معاملات مسکن، مرگ بازار پیش‌‌فروش آپارتمان در تهران کلید خورد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تحقیقات میدانی درباره آخرین وضعیت بازار پیش‌‌فروش مسکن، نشان می‌دهد بعد از گذشت دوره دوساله کما در بازار دوم معاملات آپارتمان‌‌ها، هم‌‌اکنون معاملات در این بازار عملا به طور کامل متوقف شده که می‌توان از آن با عنوان مرگ بازار پیش‌‌فروش مسکن یاد کرد. نتایج بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، بعد از آنکه از اواخر سال ۹۹، به تدریج و به چند علت عمده، خروج سازنده‌‌ها یا سمت عرضه از بازار پیش‌‌فروش آغاز شد و به تدریج سرعت این خروج افزایش یافت، هم‌‌اکنون صف خروج خریداران از این بازار معاملات ملکی نیز تشکیل شده و تقاضای پیش‌‌خرید مسکن نیز به بیرون از این بازار رانده شده است.

در واقع هم‌‌اکنون دو صف در خروجی بازار پیش‌‌فروش مسکن به موازات هم تشکیل شده است؛ صف اول شامل تعداد محدود سازنده‌‌هایی است که پیش از این به صورت موردی اقدام به پیش‌‌فروش یک واحد از چند واحد در دست ساخت می‌‌کردند و صف دوم را آن دسته از متقاضیانی تشکیل می‌دهند که از سال ۹۷ و به دنبال شروع جهش شدید در بازارمسکن قدرت خرید خود را در بازار واحدهای آماده از دست دادند اما متقاضی پیش‌‌خرید از بازار دوم بودند.

خروج کامل سازنده‌‌ها از بازار دوم

از اواخر سال ۹۹ به دنبال بروز ناپایداری در هزینه‌‌های ساخت مسکن و همچنین غیرقابل پیش‌بینی شدن قیمت تمام شده در پایان عملیات ساختمانی، به تدریج خروج سازنده‌‌ها از بازار دوم معاملات مسکن کلید خورد. همزمان با رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی، از دو سال قبل، بسیاری از سازنده‌‌ها به دلیل از دست دادن توان تخمین هزینه‌‌های ساخت در پایان دوره ساخت، از بازار دوم کنار کشیدند. با شروع فرآیند خروج سازنده‌‌ها از بازار پیش‌‌فروش، این بازار به کما رفت. ابتدا سازنده‌‌ها از حجم عرضه واحدهای خود به بازار پیش‌‌فروش کم‌‌ کردند؛ با شدت گرفتن تورم ساختمانی و ادامه رشد شدید و غیرقابل پیش‌بینی قیمت مصالح و قیمت تمام شده ساخت، تعداد محدودی از سازنده‌‌ها به دلایل مختلف از جمله معرفی پروژه به بازار فروش یا تامین مالی برای تکمیل پروژه، تنها یک واحد خود را به بازار پیش‌‌فروش عرضه کردند.

نیمه اول امسال با تشدید کما در بازار دوم معاملات مسکن، سازنده‌‌ها به یک پلیتیک خاص برای کاهش ریسک معاملات پیش‌‌فروش مسکن دست زدند. آنها اقدام به تعیین قیمت شناور در قراردادهای پیش‌‌فروش کرده و در بسیاری موارد با پیش‌‌خریدار شرط کردند قیمت پروژه متناسب با افزایش هزینه ساخت با درصدهای تخمینی، افزایش یابد. اما تازه‌‌ترین تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از بازار دوم معاملات مسکن نشان می‌دهد، عمر آخرین پلیتیک سازنده‌‌ها برای حفظ علائم حیاتی بازار پیش‌‌فروش مسکن نیز در نیمه دوم سال دوام نداشته و هم‌‌اکنون هیچ نوع علائم حیاتی در این بازار رصد نمی‌شود. در واقع می‌توان از شرایط فعلی به عنوان وضعیت مرگ بازار پیش‌‌فروش مسکن یاد کرد.

در شرایط فعلی به قدری نوسان قیمت و هزینه ساخت مسکن زیاد شده است که حتی تمایل به پیش‌‌فروش تک‌‌واحد در میان سازنده‌‌ها نیز از بین رفته است و حتی با تعیین قیمت شناور هم ریسک پیش‌‌فروش برای سازنده‌‌ها بسیار زیاد است. بازار پیش‌‌فروش در عین حال علاوه بر خروج کامل سازنده‌‌ها، تحت‌تاثیر تشدید نوسانات هزینه ساخت، با خروج دوم یعنی خروج تقاضای پیش‌‌خرید از سمت متقاضیان نیز همراه شده است. در واقع خروج متقاضیان پیش‌‌خرید همزمان با خروج کامل معدود سازنده‌‌هایی که در ماه‌‌های گذشته در تلاش برای حفظ علائم حیاتی بازار دوم معاملات مسکن، به پیش‌‌فروش تک‌‌واحد از یک پروژه‌‌ با قیمت شناور، روی آورده بودند، به منزله ضربه نهایی به بازار پیش‌‌فروش و مرگ آن است.

تقاضای صفر برای پیش‌‌خرید

بررسی‌‌ها بر پایه تحقیقات میدانی به عمل آمده از مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد، تقاضا برای پیش‌‌خرید مسکن حتی در مناطق مصرفی و ارزا‌‌ن‌‌تر پایتخت نیز به صفر رسیده است.در حالی که در سال‌های گذشته به دلیل افت شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی، عملا خانه‌‌اولی‌‌ها به حاشیه بازار رانده شده و از این بازار اخراج شدند، اما تعداد کمی از آنها، در طول سال‌های جهش همواره به گزینه پیش‌‌خرید به عنوان یکی از راه‌‌های خانه‌‌دار شدن-هر چند در طول زمان و با پرداخت مرحله‌‌ای- فکر می‌‌کردند و در جست‌وجوی پیش‌‌خرید آپارتمان با قیمت مناسب بودند. اما هم‌‌اکنون این متقاضیان، از این بخش از بازار مسکن یا از بازار دوم معاملات نیز مانند بازار اول (بازار آپارتمان‌‌های آماده)، به اجبار خارج شدند.

در این زمینه دست‌‌کم سه عامل عمده دخیل بوده است. اولین عامل موثر در خروج اجباری متقاضیان مصرفی و خانه‌‌اولی‌‌ها از بازار دوم معاملات مسکن شهر تهران به یک ترس و نگرانی عمده آنها از ورود به معاملات پیش‌‌فروش مربوط می‌شود. این گروه از متقاضیان پیش‌‌خرید به دلیل ترس و نگرانی از عدم‌اتمام پروژه با قیمت توافق شده به دلیل مشاهده تورم بالا و نوسانات شدید هزینه ساخت، ورود به بازار دوم معاملات مسکن را با ریسک بالا ارزیابی می‌کنند و بنابراین دیگر به این بازار وارد نمی‌‌شوند.

از سوی دیگر نوسان شدید و تورم بالا در بازار اجاره مسکن، در مسیر این گروه از خانوارها برای انجام هر حرکت منتهی به خانه‌‌دار شدن و خرید مسکن در هر شکل، ایجاد مانع کرده است. عمده افرادی که تا پیش از این متقاضی پیش‌‌خرید مسکن بودند، مستاجر بوده و هم‌‌اکنون با فشار مضاعف ناشی از تورم شدید در این بازار روبه‌رو هستند. در واقع، تمام توان آنها در شرایط فعلی صرف تامین اجاره‌‌بها و همچنین تلاش برای باقی ماندن در واحد مسکونی محل سکونت خود یا در منطقه سکونت فعلی آنها، می‌شود. این در حالی است که بخش زیادی از مستاجرها در طول یکسال گذشته تحت‌تاثیر تورم بالای هزینه‌‌های اجاره‌‌نشینی، ناچار به مهاجرت به مناطق پایین‌‌تر شده‌‌اند. بنابراین درگیری خانه‌‌اولی‌‌ها با تورم شدید اجاره نیز عملا یک عامل مهم در خروج اجباری آنها از بازار دوم معاملات مسکن (پیش‌‌خرید) است. در واقع این افراد اندوخته‌‌ای برای تامین حتی مرحله اول پیش‌‌خرید آپارتمان در اختیار ندارند و تمام دارایی آنها در بازار اجاره صرف تامین هزینه اجاره‌‌نشینی شده است.

عامل سوم مربوط به افت شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی در بازار مسکن است که این ضعف قدرت خرید به بازار پیش‌‌فروش نیز سرایت کرده است. به دلیل رشد شدید هزینه‌‌های ساخت و همچنین استمرار رشد بالای قیمت مسکن، روز به‌روز از قدرت خرید متقاضیان مسکن کاسته می‌شود. در شرایطی که در سال‌های قبل تعداد بیشتری از خانه‌‌اولی‌‌ها می‌توانستند هزینه اولیه برای پیش‌‌خرید آپارتمان را تامین و در طول دوره ساخت متناسب با پیشرفت فیزیکی مابقی هزینه ساخت را مرحله به مرحله به پروژه تزریق کنند اما هم‌‌اکنون تعداد خانه‌‌اولی‌‌هایی که بتوانند حتی هزینه اولیه برای پیش‌‌خرید را تامین کنند تقریبا به صفر رسیده است. بنابراین سه عامل ترس از عدم‌اتمام پروژه با قیمت توافق شده در قرارداد پیش‌‌فروش، در اختیار نداشتن اندوخته اولیه برای پیش‌‌خرید و همچنین نبود قدرت خرید برای تکمیل هزینه پیش‌‌خرید طی مراحل ساخت سه عامل مهمی است که منجر به خروج اجباری متقاضیان از بازار دوم معاملات مسکن در مقطع زمانی حاضر شده است.علاوه بر این موضوع، همواره و از گذشته نوعی نگرانی و بی‌‌اعتمادی سنتی نسبت به بازار دوم معاملات مسکن یا پیش‌‌خرید آپارتمان از سمت تقاضای مصرفی وجود داشته است. این نگرانی از خطر پیش‌‌فروش همزمان به چند نفر و برخی سوء سابقه‌‌ها در این بازار، ناشی می‌شود. هم‌‌اکنون اما سه عامل دیگر نیز به این نگرانی افزوده شده و عملا تقاضا برای پیش‌‌خرید مسکن به صفر رسیده است.

سه علت انصراف سازنده‌‌ها

علاوه بر سه عامل مهم در خروج تقاضای مصرفی از بازار پیش‌‌فروش، دست‌‌کم سه علت مهم نیز از سمت عرضه مسکن در مرگ بازار دوم معاملات آپارتمان در پایتخت دخیل است. اولین علت به رکود عمیق ساختمانی در شهر تهران مربوط می‌شود. هم‌‌اکنون بازار ساخت‌وساز مسکن شهر تهران در عمیق‌‌ترین رکود خود قرار دارد و رکورد تاریخی کمترین میزان عرضه مسکن در یک فصل، در تهران، در بهار امسال شکسته شد. واسطه‌‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف از به کما رفتن ساخت‌وساز خبر دادند. آنها اعلام کردند: هم‌‌اکنون عملا سازنده‌‌ها، در پایتخت فعالیت خاصی ندارند وساخت‌وساز چندانی انجام نمی‌‌دهند که بخواهند بخشی از آن را به بازار پیش‌‌فروش نیز عرضه کنند. در شرایط فعلی، که رکود در بازار ساخت مسکن عمیق شده است، نه تنها تمایلی از سمت سازنده‌‌ها برای پیش‌‌فروش وجود ندارد بلکه اساسا تعداد زیادی از سازنده‌‌ها هر چند به صورت موقت از این بازار خارج شده و دست از کار کشیده‌‌اند.

نوسانات روزانه هزینه ساخت از دیگر مهم‌ترین عوامل خروج کامل سازنده‌‌ها از بازار پیش‌‌فروش و مرگ بازار دوم معاملات مسکن است. سازنده‌‌ها می‌‌گویند، هزینه‌‌های ساخت هم‌‌اکنون به طور روزانه و هفتگی تغییر می‌کند؛ بنابراین در چنین شرایطی چگونه می‌توان تخمینی از هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده در اختیار داشت که بتوان بر اساس آن واحدها را پیش‌‌فروش کرد.

هم‌‌اکنون پیش‌‌فروش برای سازنده‌‌ها به یک تیغ دو لبه تبدیل شده است. از یک سو، ریسک اینکه سازنده‌‌ها نتوانند به واسطه افزایش شدید و نوسان مستمر هزینه‌‌های ساخت، پروژه‌‌ها را با قیمت توافق‌شده و در موعد مقرر به پایان برسانند، بسیار بالا رفته است.

از سوی دیگر، به دلیل نوسانات شدید هزینه ساخت، حتی اگر بتوانند به تعهد خود در قبال پیش‌‌خریداران در پروژه‌‌ای که پیش‌‌فروش کرده‌‌اند عمل کنند، بعد از فروش با قیمت توافق شده، برای شروع پروژه‌‌های بعدی سرمایه کافی در اختیار نخواهند داشت و عملا ضرر خواهند کرد. در حالی که اگر واحدها را پیش‌‌فروش نکنند و بعد از اتمام عملیات ساخت به فروش برسانند می‌توانند قیمت‌ها را متناسب با تورم ساخت و تورم مسکن در آن زمان و سرمایه موردنیاز برای پروژه‌‌های جدید، تعیین کنند.

عامل سوم به ترس متقابل سازنده‌‌ها از پیش‌‌فروش مربوط می‌شود. همان‌‌گونه که پیش‌‌خریداران از وضعیت فعلی، خطر عمل نکردن سازنده به تعهدات، افزایش هزینه و طولانی شدن دوره ساخت، واهمه دارند، پیش‌‌فروشنده‌‌ها نیز نگران هستند مبادا با شرایط فعلی پیش‌‌خریداران نتوانند به دلیل ضعف قدرت خرید، هزینه ساخت و قیمت توافق شده را در زمان تعهد شده و در فرآیند ساخت‌وساز، تامین کرده و به پروژه تزریق کنند. مجموعه این عوامل باعث شده است هم‌‌اکنون نه تنها پیش‌‌خرید به امری پرریسک و مخاطره‌آمیز تبدیل شود بلکه پیش‌‌فروش نیز عملا به فعالیتی غیرمنطقی برای سازنده‌‌ها تبدیل شده وبنابراین دو صف خروجی به موازات هم یکی صف پیش‌‌خریداران و دیگری پیش‌‌فروشنده‌‌ها، برای خروج از این بازار شکل بگیرد.

ماجرای فایل‌‌های انگشت‌‌شمار

تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» با استناد به واقعیت روز بازار مسکن، اظهارات واسطه‌‌های معاملات ملکی و همچنین اطلاعات دریافتی از سازنده‌‌ها در مناطق مختلف شهر تهران در حالی از مرگ بازار دوم معاملات مسکن یا توقف کامل معاملات پیش‌‌فروش خبر می‌دهد که در برخی از استارت‌آپ‌‌های بازاریابی ملکی، در بخش آگهی‌‌های پیش‌‌فروش، موارد محدودی از آگهی‌‌های پیش‌‌فروش مسکن مشاهده می‌شود. اما ماجرا چیست؟ چگونه وقتی مجموعه عوامل فعال در بازار مسکن از مرگ معاملات پیش‌‌فروش و به صفر رسیدن آن در شهر تهران خبر می‌دهند، کماکان (هر چند به شکل انگشت شمار)، فایل‌‌هایی در بخش پیش‌‌فروش استارت‌آپ‌های ملکی، معرفی شده‌‌اند؟

بررسی‌‌ها در این باره نشان می‌دهد، این فایل‌‌ها بیش از آنکه پیش‌‌فروش باشد در واقع «ناقص‌‌فروشی» است.سهم زیادی از این فایل‌‌ها مربوط به عرضه آپارتمان‌‌هایی است که مدت زمان تحویل آنها بین ۱ تا حداکثر ۳ ماه آینده اعلام شده است. در واقع اینها فایل‌‌هایی هستند که می‌توانست به سرعت تکمیل شده و در شکل فایل نوساز و آماده به بازار عرضه شود. بنابراین سمت تقاضای مسکن باید نسبت به این موضوع آگاهی کامل داشته باشند. پیش‌‌فروش به معنای واقعی به منزله عرضه مسکن در مراحل اولیه ساخت به بازار فروش است و فروش واحدهایی که عملا کار ساخت آنها به اتمام رسیده است در حکم ناقص‌‌فروشی است. در واقع این واحدها به دلیل وجود نقص ساختمانی، با برچسب پیش‌‌فروش به بازار عرضه شده‌‌اند. ضمن آنکه بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بخشی از این فایل‌‌ها نیز فیک هستند و وجود خارجی ندارند و تنها برای جلب نظر و تماس متقاضیان در شرایط رکودی با واسطه‌‌ها، از سوی آنها آگهی شده‌‌اند.