سه پیام آژیر اجاره‌بها

رصد سه علامت فاحش از وجود تورم بالا در بازار اجاره، سیاستگذار مسکن را به مخاطب خاص به صدا درآمدن آژیر قرمز در این بازار تبدیل کرده است.

تازه‌‌‌‌ترین بررسی‌‌‌‌ها و تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از وضعیت بازار اجاره مسکن در روزهای پایانی سال گذشته و اولین ماه سال‌جاری و در حالی که هنوز بازار مسکن سال ۱۴۰۲ عملا به طور جدی شروع به کار نکرده است، نشان‌دهنده دشوارتر شدن شرایط مستاجرها در این بازار است. در حالی که از چند ماه قبل آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن چه در بخش معاملات خرید و چه در حوزه معاملات اجاره، منتشر نشده است اما شرایط فایل‌‌‌‌های معرفی‌شده به بازار اجاره، برآورد سطح جدید نسبت قیمت به اجاره مسکن (نسبت pبهr) و همچنین تخمین میزان رشد اجاره‌‌‌‌بها و مقایسه آن با متوسط افزایش دستمزد نیروی کار در ابتدای سال‌جاری، سه علامتی است که نشان‌دهنده به صدا درآمدن آژیر قرمز در بازار اجاره هستند.

در چنین شرایطی، هم‌‌‌‌اکنون سیاستگذار مسکن به مخاطب اصلی این آژیر قرمز تبدیل شده است؛ چرا که اطلاع وی از این وضعیت و به کارگیری سیاست‌‌‌‌های درست برای مهار تورم اجاره در زمانی که هنوز بازار مسکن 1402 درابتدای راه است، موضوع حیاتی محسوب می‌شود. دیدگاه‌‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد، اهمیت سیاستگذاری درست و مهار تورم در این بخش از بازار مسکن یعنی بازار اجاره به مراتب بیش از حوزه معاملات خرید و فروش مسکن است؛ به این علت که بخش زیادی از خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌هایی که به دلیل جهش چندساله قیمت مسکن عملا به اجبار به بیرون از بازار معاملات خرید آپارتمان رانده شدند، به آخرین سنگر، یعنی بازار اجاره پناه برده‌‌‌‌اند. همین موضوع باعث افزایش تقاضای اجاره‌‌‌‌نشینی به‌خصوص در شهر تهران و سایر کلان‌شهرها وشهرهای بزرگ و حتی شهرهای کوچک‌تر شده است. از سوی دیگر، سطح توانایی مالی مستاجرها به مراتب از متقاضیان خرید مسکن پایین‌‌‌‌تر بوده و به همین علت میزان حساسیت در آنها و این سمت از بازار مسکن نسبت به تحولات قیمتی و سطوح تورمی بالاتر است.

به عبارت دیگر تحت‌تاثیر توان مالی محدودتر در سمت تقاضای بازار اجاره، مستاجرها به مراتب در برابر تحولات قیمتی در این بازار، آسیب‌‌‌‌پذیر‌‌‌‌تر از متقاضیان خرید مسکن هستند. در شرایطی که در نبود آمارهای رسمی، تحقیقات میدانی و واسطه‌‌‌‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران از کاهش شدید معاملات خرید آپارتمان به‌خصوص در فروردین ماه که ماه نیمه تعطیل بازار مسکن است خبر می‌دهند اما به واسطه سررسید شدن بخشی از قراردادهای اجاره مربوط به سال‌‌‌‌ گذشته و سال‌های قبل، معاملات اجاره مسکن در ماه ابتدایی سال نیز جریان دارد؛ هر چند به طور قطع حجم این معاملات نسبت به ماه‌‌‌‌های دیگر کمتر است اما هم‌‌‌‌اکنون شرایط بازار مسکن به گونه‌‌‌‌ای است که حجم معاملات اجاره در فروردین ماه از تعداد معاملات خرید سبقت گرفته و بیشتر است. بنا بر همین دلایل و از آنجا که سهم قابل‌توجهی از درآمدهای خانوارهای مستاجر در هر ماه، صرف تامین هزینه اجاره‌‌‌‌نشینی می‌شود، هم‌‌‌‌اکنون توجه به بازار اجاره مسکن وچاره‌‌‌‌اندیشی برای مهار تورم در این بازار به مراتب مهم‌تر از بازار معاملات خرید وفروش آپارتمان‌‌‌‌های مسکونی است.

آلارم اول؛ وضعیت فایل‌‌‌‌ها

اولین نشانه از به صدا درآمدن آژیر خطر در بازار اجاره مسکن در اولین ماه از سال‌جاری مربوط به «مشخصات قیمتی فایل‌‌‌‌های عرضه شده به بازار اجاره» است. در شرایطی که از چند ماه قبل، انتشار آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن از جمله تغییرات نرخ اجاره‌‌‌‌بها متوقف شده است اما رصد حجم انبوهی از فایل‌‌‌‌هایی که در هفته‌‌‌‌های گذشته-روزهای پایانی سال گذشته و اولین ماه از سال 1402- به بازار اجاره مناطق مختلف شهر تهران عرضه شده نشان می‌دهد هم‌‌‌‌اکنون متوسط کل اجاره‌‌‌‌بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در شهر تهران به رقمی حول و حوش 190 تا 200‌هزار تومان رسیده است. این آمار برآوردی از متوسط اجاره‌‌‌‌بها در فایل‌‌‌‌های عرضه شده به بازار اجاره، بر اساس نرخ‌های پیشنهادی موجران است؛ معمولا این قیمت‌ها با کاهش جزئی نسبت به بهای پیشنهادی، در قراردادهای قطعی بین مستاجرها و موجرها مورد توافق قرار گرفته وثبت می‌‌‌‌شوند.

برآوردهای دنیای اقتصاد نشان می‌دهد سطح جدید اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در سال‌جاری در مقایسه با متوسط مبلغ اجاره‌‌‌‌بهای ماهانه مسکن در شهر تهران در مقطع زمانی مشابه سال گذشته-فروردین ماه 1401- به طور متوسط بین 42 تا 50‌درصد رشد داشته است. این افزایش در مناطق مختلف متفاوت بوده است و بر اساس تنوع و سطح مرغوبیت مناطق و واحدهای مسکونی واقع در آنها، در برخی مناطق این میزان کمتر اما در برخی دیگر هم به لحاظ میزان رشد وهم به لحاظ نرخ اجاره‌‌‌‌بهای مسکن، بیشتر است.

اما برآوردهای دنیای اقتصاد از ارقام به دست آمده از فایل‌‌‌‌های بررسی شده بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌‌‌‌اکنون به طور متوسط در شهر تهران، اجاره‌‌‌‌بهای کل ماهانه مسکن برای واحدهای مسکونی با متراژ 65 تا 80 مترمربع، به رقمی بیش از 9 تا 10 میلیون تومان رسیده است. مقایسه این سطح از اجاره‌‌‌‌بهای ماهانه با وضعیت دستمزد نیروی کار که برای سال جدید حول و حوش 8 میلیون تومان (حداقل دستمزد نیروی کار برای سال 1402) تعیین شده است، نشان‌دهنده خارج شدن بازار اجاره از استطاعت تعداد زیادی از خانوارهای مستاجر است. از سوی دیگر در شرایطی که حداقل حقوق بر اساس قانون کار در سال‌جاری 27‌درصد افزایش داشته است، افزایش 42 تا 50 درصدی متوسط اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران نیز معیار دیگری برای خارج شدن این بخش از بازار مسکن از استطاعت تعداد زیادی از خانوارهای مستاجر در پایتخت است. این موضوع نشان‌دهنده اولین علامت از وجود تورم بالا در بازار اجاره مسکن 1402 است.

سرایت تورم مسکن به اجاره

علامت دوم، به «سرایت فشار تورم مسکن به بازار اجاره» مربوط است. یکی از دماسنج‌‌‌‌های مهم و اصلی برای سنجش وضعیت تورمی در بازار مسکن، نسبت PبهR یا همان نسبت قیمت مسکن به اجاره‌‌‌‌بهای واحدهای مسکونی است. این نسبت همواره و متناسب با تحولات قیمتی در دو بازار معاملات خرید واجاره مسکن، تغییر می‌کند. ضمن آنکه در شرایط معمول و عادی، کف و سقف متعارفی دارد که عمدتا بین عدد 15 تا نهایت 24 و 25 است. هر زمان قیمت مسکن به دلیل جهش از سطح متعارف بیشتر می‌شود، عدد این نسبت نیز از سطح 25 فراتر می‌رود؛ اما در شرایط نرمال، این نسبت بین بازه 15 تا 25 در نوسان است. پاییز 99 تحت‌تاثیر سه سال جهش پی در پی و شدید قیمت مسکن، این نسبت به سقف تاریخی یعنی عدد 36 رسید.

اما برآوردهای دنیای اقتصاد بر اساس تخمین سطح متوسط اجاره‌‌‌‌بهای مسکن و همچنین متوسط قیمت آپارتمان در شهر تهران نشان می‌دهد این نسبت هم‌‌‌‌اکنون به حدود 27 رسیده است. این بازگشت از آنجا که ناشی از کاهش قیمت مسکن نبوده بلکه نتیجه رشد تند اجاره‌‌‌‌بها بوده است، خبر خوبی برای مستاجرها و بازار اجاره محسوب نمی‌شود. کاهش این عدد در شرایطی که همچنان رشد قیمت مسکن ادامه دارد نشان از رشد بالای اجاره‌‌‌‌بها در شهر تهران در دو تا سه سال اخیر و ادامه این رشد بالا در بازار اجاره دارد. در واقع معنای کاهش عدد مربوط به نسبت قیمت به اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران، سرایت یا انتقال فشار تورم مسکن به تورم اجاره است.

جاماندگی درآمد از رشد اجاره

علامت سوم، موضوع «جاماندگی رشد درآمد خانوارها از تورم اجاره‌‌‌‌» است. همان‌‌‌‌گونه که در بالا نیز گفته شد، برآوردها در شرایطی از افزایش 42 تا 50 درصدی متوسط اجاره‌‌‌‌بها در سال‌جاری نسبت به سال گذشته همین موقع خبر می‌دهد که حداقل حقوق نیروهای کار در سال‌جاری، تنها27‌درصد افزایش یافته است. این موضوع به معنای افزایش فشار اجاره‌‌‌‌نشینی بر مستاجرها و متقاضیان بازار، تحت‌تاثیر جاماندگی رشد درآمد خانوارها (حقوق و دستمزد) از تورم اجاره است.

همه این سه علامت، در شرایطی نشان از سخت‌‌‌‌تر شدن شرایط برای مستاجرها در سال‌جاری دارد که سیاستگذار مسکن مخاطب خاص این شرایط است. سیاستگذار باید با اطلاع دقیق و درست از آنچه هم‌‌‌‌اکنون در بازار اجاره در جریان است بتواند در زمان مناسب، اقدام لازم، موثر و فوری را برای مهار تورم اجاره و کاهش فشار اجاره‌‌‌‌نشینی یا دست‌‌‌‌کم جلوگیری از افزایش آن به عمل آورد.

یک نکته مهم در این باره توجه سیاستگذار به بازار اجاره و ضرورت مهار تورم آن به واسطه تبدیل این بازار به عنوان آخرین پناهگاه متقاضیان مسکن وخانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌هاست. آن دسته از متقاضیانی که به صورت بالقوه و در صورت عدم‌رشد شدید قیمت‌ها در بازار مسکن، به عنوان گروه خانه‌‌‌‌اولی، متقاضی خرید مسکن بودند اما در نتیجه آغاز جهش شدید قیمت مسکن از سال 97 و ادامه آن تاکنون، از این بازار به اجبار حذف شده و چاره‌‌‌‌ و پناهگاهی جز بازار اجاره برای آنها باقی نمانده است. در واقع سیاستگذار با اطلاع از این موضوع باید زمینه‌‌‌‌های لازم را برای آنکه مستاجرها بتوانند از پس تامین هزینه‌‌‌‌های اجاره‌‌‌‌نشینی برآیند، فراهم کند.

با این حال، از سه سال گذشته، تحت‌تاثیر تورم عمومی بالا و جهش قیمت مسکن که دو فاکتور مهم در تعیین تحولات قیمتی و میزان افزایش اجاره‌‌‌‌بهای مسکن هستند، اجاره‌‌‌‌بها با رشد شدید افزایش داشته است. در واقع طی سه سال اخیر، میزان رشد اجاره‌‌‌‌بهای مسکن از همه سال‌های قبل از آن شدیدتر بوده است و به طور متوسط سطح اجاره‌‌‌‌بها در شهر تهران و سایر شهرها بین 40 تا 50‌درصد در هر سال در مقایسه با سال قبل رشد داشته است.

تبعات ادامه تورم بالا

بررسی‌‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد در صورت ادامه تورم بالا در بازار اجاره دست‌‌‌‌کم سه پیامد منفی ناشی از آن گریبانگیر مستاجرها و این بازار خواهد بود.

اولین پیامد مربوط به «افت اجباری کیفیت مسکن اجاره‌‌‌‌ای» برای مستاجرهاست. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، تحت‌تاثیر افزایش شدید هزینه اجاره‌‌‌‌نشینی در شهر تهران، تمایل به سکونت در واحدهای مسکونی اجاره‌‌‌‌ای با کیفیت پایین و امکانات کم یا فاقد امکانات، در برخی از محله‌‌‌‌ها و مناطق افزایش یافته است. به عنوان مثال، در سال‌های معمول که سطح اجاره‌‌‌‌بهای مسکن با رشد شدید سالانه همراه نبود، واحدهای مسکونی واقع در طبقات 3 به بالا فاقد آسانسور، در یک بازه زمانی طولانی‌‌‌‌مدت بدون مشتری باقی مانده و در نهایت موجر ناچار به تخفیف قابل‌توجه برای اجاره واحد به فرد متقاضی می‌‌‌‌شد. یا به عنوان مثال، طول دوره اجاره واحدهای مسکونی که از انباری یا پارکینگ برخوردار نبوده، عمربنای آنها بالاتر یا نقشه آنها قدیمی‌‌‌‌تر بود، از سایر واحدهای معمولی، برخوردار از امکانات گفته شده با عمربنای کمتر، بیشتر بود و سطح قیمت این واحدها به مراتب کمتر از واحدهای معمولی بود.

از سوی دیگر، متقاضیان این واحدها که در ردیف آپارتمان‌‌‌‌های نامرغوب یا کم‌‌‌‌کیفیت در بازار اجاره قرار داشتند، تنها اقشار خاصی بودند و خانوارهای معمولی با سطح درآمد عادی تمایلی به سکونت در آنها نداشتند.

اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، این واحدهای مسکونی به دلیل سطح مناسب‌‌‌‌تر اجاره‌‌‌‌بها، در شرایطی که هم‌‌‌‌اکنون به دلیل رشد شدید هزینه اجاره‌‌‌‌نشینی، خانوارها با مشکل مواجه شده‌‌‌‌اند، با رشد تقاضا روبه‌رو هستند. یعنی تمایل برای اجاره وسکونت در این واحدها به دلیل مناسب‌‌‌‌تر بودن سطح اجاره افزایش یافته است. از سوی دیگر، فاصله قیمتی قابل‌توجه برای اجاره این واحدها با نرخ اجاره واحدهای معمولی، تحت‌تاثیر این افزایش تقاضا کاهش یافته است. واسطه‌‌‌‌ها می‌‌‌‌گویند مالکان و موجران این گروه از واحدها دیگر نیازی به تخفیف‌‌‌‌های قابل‌توجه یا معطلی طولانی‌مدت برای اجاره این واحدها ندارند. افت اجباری کیفیت مسکن اجاره‌‌‌‌ای شامل مهاجرت به محلات و مناطق پایین‌‌‌‌تر و ارزان‌‌‌‌تر، جابه‌‌‌‌جایی از واحدهای نوساز و کم‌‌‌‌سن و سال به واحدهای مسن‌‌‌‌تر و با عمربنای بیشتر و همچنین واحدهای کوچک‌‌‌‌متراژتر نیز می‌شود.

پیامد دوم مربوط به «حذف یا کاهش هزینه‌‌‌‌های ضروری در سبد ماهانه مصرف خانوار» است. با رشد شدید اجاره‌‌‌‌بها و تداوم آن، خانوارها برای تامین هزینه اجاره‌‌‌‌نشینی ناچار به حذف برخی از هزینه‌‌‌‌های مربوط به تهیه اقلام خوراکی و سایر هزینه‌‌‌‌های ضروری زندگی خود هستند. در سال‌های اخیر، رشد اجاره‌‌‌‌بها یکی از عوامل مهم در کاهش سهم خرید برخی از کالاها (حتی برخی کالاهای اساسی) در سبد هزینه‌‌‌‌ای خانوارها بوده است.

«مهاجرت به حومه شهرها و کلان‌شهرها» به دلیل ناتوانی از تامین هزینه‌‌‌‌های اجاره‌‌‌‌نشینی در شهر مادر، سومین پیامد منفی تداوم تورم بالا در بازار اجاره است. موضوعی که دست‌‌‌‌کم در یک سال و نیم گذشته، در بازار مسکن شهر تهران و برخی دیگر از کلان‌شهرها به وضوح رخ داده و رصد شد. جهش شدید قیمت مسکن در شهر تهران در موج اول، منجر به مهاجرت گروهی از خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها و متقاضیان خرید مسکن از پایتخت به شهرهای حومه‌‌‌‌ای به‌خصوص حومه جدید (شهرهای جدید اطراف تهران مانند پرند وپردیس) شد. در موج بعدی، برخی از سرمایه‌گذارها نیز به این شهرها مهاجرت کرده و خریدهای سرمایه‌‌‌‌ای خود را از بازار مسکن این مناطق پیرامونی انجام دادند. اما دست‌‌‌‌کم طی یک تا یک سال و نیم اخیر، گروه زیادی از مستاجرها که دیگر قادر به تامین هزینه اجاره‌‌‌‌نشینی در تهران تحت‌تاثیر تورم بالا در این بازار نبودند، مقصد اجاره‌‌‌‌نشینی خود را از پایتخت به حومه تغییر دادند.

کارشناسان نسبت به پیامد موج‌‌‌‌های بعدی و گسترده‌‌‌‌تر مهاجرت از تهران و کلان‌شهرها به شهرهای حومه‌‌‌‌ای و همچنین سرایت التهاب بالا به بازارمسکن این مناطق، در صورت ادامه تورم شدید در بازار اجاره و عدم‌مهار آن از سوی سیاستگذار هشدار می‌دهند.

شرط تحقق پیش‌بینی امیدوارکننده

با این حال واسطه‌‌‌‌های بازاراجاره مسکن شهر تهران یک پیش‌بینی امیدوارکننده اما مشروط در ارتباط با شرایط تورمی بازار اجاره در سال 1402 مطرح می‌کنند. واسطه‌‌‌‌ها می‌‌‌‌گویند از آنجا که بازار اجاره به واسطه رشد شدید نرخ‌ها در سه سال اخیر، عملا ظرفیتی برای ثبت تورم‌‌‌‌های بالا ندارد، انتظار می‌رود در ادامه سال‌جاری و در ماه‌‌‌‌های طلایی اوج جابه‌‌‌‌جایی‌‌‌‌ها در این بازار (فصل تابستان)، تورم اجاره نسبت به دو سال قبل کمتر باشد. با این حال، تحقق این پیش‌بینی امیدوارکننده، یعنی کاهش شیب تورم اجاره در سال‌جاری، یک شرط مهم دارد و آن مهار تورم عمومی و کاهش آن است.

از آنجا که بازار اجاره و تحولات قیمتی آن به شرایط قیمتی بازار مسکن و سطح تورم عمومی بستگی دارد، شرط اصلی مهار تورم در این بازار، مهار تورم عمومی است. چرا که یکی از دلایل مهم تورم بالا در بازار مسکن نیز سطح بالای تورم عمومی است.

بنابراین، بررسی‌‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد راه کنترل تورم اجاره چیزی جز مسیر کنترل تورم عمومی نیست و هرگونه طرح، برنامه، سیاست وتصمیم برای بازار اجاره بدون مهار تورم عمومی کاملا بی‌‌‌‌اثر است و حتی می‌تواند نتیجه عکس نیز به همراه داشته باشد. تجربه این گونه سیاست‌‌‌‌ها نیز در سال‌های اخیر در این بازار در دسترس قرار دارد. در سال‌هایی که سیاست‌‌‌‌ مهار تورم اجاره از طریق سقف‌‌‌‌گذاری دستوری برای میزان افزایش اجاره‌‌‌‌بها در قراردادهای تمدیدی از سوی سیاستگذار مسکن اجرایی شد، اتفاقا در همان سال‌ها بالاترین سقف تورم اجاره نیز به ثبت رسید و تورم اجاره قله 50 درصدی را درنوردید. ارقام مربوط به میزان رشد اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در این سال‌ها که حدود دو برابر سقف تعیین شده برای رشداجاره‌بها در آن سال‌ها بود نیز در مراجع معتبر آماری یعنی مرکز آمار ایران و داده‌‌‌‌های بانک مرکزی موجود است و از سوی آنها منتشر شده است.

این در حالی است که یک سمت دیگر بازار اجاره، موجرها هستند که تعداد زیادی از آنها هزینه‌‌‌‌های زندگی خود را از طریق اجاره‌‌‌‌بهای دریافتی از مستاجر تامین می‌کنند؛ در شرایطی که تورم عمومی بالا وجود دارد، موجرها نیز برای تامین هزینه‌‌‌‌های زندگی خود ناچار به افزایش درآمدشان از مسیر اجاره‌‌‌‌بهای دریافتی هستند. بنابراین تنها راه موثر برای مهار اجاره‌‌‌‌بها و کاهش فشار اجاره‌‌‌‌نشینی، مهار تورم است.