روزنامه قانون نوشت:
براي بسياري از ما پيش آمده به اميد خانه دار شدن سرمايه‌هاي كوچك خود را به دست مديران شركت‌هاي تعاوني بسپاريم و پس از سال‌ها نه‌تنها صاحب خانه يا زمين نشده‌ايم بلكه سرمايه اندكمان هم از بين رفته است. ناتواني شركت‌هاي تعاوني در تحقق رويا‌هاي وعده داده شده آسيب فراواني را به اعتماد عمومي وارد ساخته است.
حتي كارشناسان عرصه مسكن انتقادات بسياري را به مسكن مهر كه از پشتوانه دولتي برخوردار بود وارد كردند تا اين روزها در ديد بسياري، سرمايه‌گذاري در تعاوني‌هاي مسكن يك اشتباه بزرگ و غير قابل جبران باشد.
در گفت‌وگو با علي‌اصغر شفيعي‌خورشيدي، حقوقدان و استاد دانشگاه به بررسي دلايل شكست‌هاي متوالي پروژه‌هاي تعاوني‌هاي مسكن در تحقق اهدافشان و دلايل قانون‌گريزي اين تعاوني‌ها پرداخته‌ايم.
انفرادي عمل كردن تفكرغالب فرهنگي ايراني
علي‌اصغر شفيعي خورشيدي در بيان مهم‌ترين مشكلات تعاوني‌هاي مسكن گفت: براي بحث در رابطه با فعاليت تعاوني‌هاي مسكن بايد گفت كه از بعد فرهنگي هرچند در قرآن به تعاون، همدلي و مشاركت اشاره شده اما در تفكر فرهنگي ايراني به انفرادي فكركردن و استفاده نكردن از خرد جمعي در بعضي موارد وجود دارد.
فقدان اعتماد اعضا نسبت به يكديگر مشكل بزرگ تعاوني‌ها
اين استاد دانشگاه تصريح كرد: يكي ديگر از مشكلات تعاوني‌هاي مسكن فقدان اعتماد اعضا نسبت به يكديگر و يا هيات موسس و يا هيات‌مديره و بازرس است. خورشيدي با بيان اين مطلب كه مسئله بعدي غيركارشناس بودن اعضاي هيات‌مديره در بخش مسكن است، افزود: كساني وارد اين حوزه مي‌شوند، متاسفانه در زمينه اقتصادي، بانك‌داري و امور ثبتي و شهرسازي اشراف كاملي ندارند يا اينكه از كارشناسان ذي‌ربط استفاده نمي‌كنند. اين استاد دانشگاه ادامه داد: وقتي تعاوني‌ها تشكيل شد هيات‌مديره براي خانه‌داركردن اعضا به فكر خريد زمين مي‌افتند و تلاش مي‌كنند خارج از محدوده استحفاظي (از لحاظ شهرسازي) اقدام كنند زيرا به دنبال زمين ارزان قيمت مي‌گردند.
تعاوني‌ها قادر به تغيير كاربري اراضي خريداري‌شده نيستند
وي خاطر نشان كرد: البته اين تفكر در كشور تا پايان سال 81 رايج بود كه به طور معمول شركت‌هاي تعاوني مسكن اقدام به خريد اراضي مي‌كردند كه فاقد كاربري مسكوني بود و در طول اجرا، مشكلاتي را ايجاد مي‌كرد يا اينكه بهره‌برداري از پروژه نيازمند مدت‌زمان طولاني بوده است تا اينكه بتوانند از مبادي ذي‌ربط قانوني مجوز دريافت كنند. با وضع مذكور: قانونگذار به اين فكر افتاد كه قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني براي امر مسكن به شركت‌هاي تعاوني مسكن را در تاريخ ششم مرداد81 به تصويب برساند كه قانون آن تصويب شد و آيين‌نامه اجرايي هم به تصويب دولت رسيده است.
خورشيدي تصريح كرد: با تصويب اين قانون شركت‌هاي تعاوني مسكن عملا قادر نشدند اراضي خريداري‌شده را تغيير كاربري دهند. دولت هم قادر نشد زمين ارزان‌قيمت با كاربري مسكوني در اختيار تعاوني‌ها قرار دهد. هرچند در قانون زمين شهري سال 60 و سال 66 و آيين‌نامه اجرايي آن پيش‌بيني شده بود.
اين حقوقدان ادامه داد: ممكن است شركت‌هاي تعاوني مسكن كه در سال‌هاي پيشين تاسيس شده‌اند با توجه به شرايط زماني و قانوني حاكم در آن زمان منتفع شده باشند اما با گذشت زمان و تحولات قانونگذاري در زمين و مسكن محدوديت و يا ممنوعيت براي تعاوني‌ها ايجاد شد كه مشكل تعاوني‌ها عملا از اواخر 81 و اوايل سال 82 ظهور و بروز كرده است. شايد در خود شهر تهران يا استان تهران ده‌ها تعاوني باشند كه زمين خريداري كرده‌اند اما قادر به تغيير كاربري نبوده‌اند يا نشده‌اند چون با منع قانوني مواجه شدند.
وي افزود: به نظر مي‌رسد در خود قانون منع خريد اراضي فاقد كاربري، حقوق مكتسبه‌اي كه براي شركت‌هاي تعاوني ايجاد شده بود، رعايت نشد، اما بعدا گرفتار كميته فني يا كميسيون ماده 5 قانون شوراي عالي شهرسازي شده‌اند كه يك سد بزرگي براي تعاوني‌هاي مسكن ايجاد شد از جهت حقوقي و اقتصادي و آن هم توسط قانونگذار و قوه مجريه.
اين استاد دانشگاه با بيان اين مطلب كه در كشور ما هنوز عملا بانك اطلاعاتي جامع از اراضي و املاك دولت كه در تبصره 10 ماده 69 قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي دولت مصوب 80 و اصلاحات بعدي آن اشاره شد، تاسيس نشده است، تصريح كرد: ممكن است شخص ثالثي ادعاي مالكيتي مطرح كند اما تصرفات در اراضي كشور بر اساس قاعده «يد» است هرچند ممكن است نقدي يا نقصي بر اين قاعده بشود، اشخاصي سندسازي كنند. وقتي سند مالكيت رسمي نباشد زمينه ساختن سند عادي فراهم است و مالكيت دولت يا شهروند متزلزل خواهد شد كه درصدي از تعاوني‌ها گرفتار همين مقوله شده‌اند.
تعاوني‌ها از افراد صاحب فن استفاده نمي‌كنند
خورشيدي ادامه داد: مسئله ديگر اين است كه اعضاي هيات‌مديره تعاوني مسكن چه قبل از قانون 81 چه بعد از آن از افراد صاحب فن كه اشراف بر قوانين اراضي، شهري و منابع ملي و ثبتي و شهرسازي داشته باشند استفاده نكرده‌اند، ارزان‌بودن را مورد توجه خود قرار داده‌اند اما بعدا هزينه‌هاي بسيار سنگيني را بر اعضا تحميل كرده‌اند.
وزارت تعاون تا سال 77 داراي ضعف نظارتي بود
اين استاد دانشگاه خاطرنشان كرد: تامين نكردن منافع اعضا در مواعد مقرر زمينه بي‌اعتمادي را فراهم مي‌كند كه اين امر محقق شده است. حتي وزارت تعاون كه متولي نظارت بر تعاوني بوده از زمان تصويب قانون تعاون تا سال 77 داراي ضعف نظارتي بوده و از سال 77 كه در قانون اصلاحاتي به عمل آمده باز هم داراي ضعف نظارتي و اجرايي است، قادر نبوده يا نيست بر تعاوني‌ها نظارت كند، از جهت اجرايي، آموزشي، بازرسي مالي و... .
وي افزود:حتي وزارت تعاون قادر نشد اتحاديه تعاوني‌هاي مسكن را كه در قانون پيش‌بيني شده به نحو مطلوب كارآمد كند. ادعاي آموزش اعضاي هيات‌مديره را دارد اما عملا چيزي عايد نشده است و از جهت مالي بايد كنترل‌هايي صورت مي‌گرفت، اگر كنترل مالي انجام شده باشد اما ضعيف يا در بعضي مواقع ناتوان بوده است.
دولت و مقنن به نوعي در امر مسكن دنبال انحصار هستند
خورشيدي با بيان اين مطلب كه بنا بود تعاوني‌هاي مسكن به استناد قانون بخش تعاوني اقتصاد جمهوري اسلامي ايران مصوب 13شهريور70 و با اصلاحات بعدي آن همكار، همراه و همدم دولت باشند، تاكيد كرد: اما در گردش اقتصادي امروزه دولت و تعاوني‌ها مقابل هم قرار گرفته‌اند كه مي‌بينيم قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن در تاريخ 25 ارديبهشت87 تصويب شد و در كوتاه ترين زمان اصلاحات و الحاقاتي در قانون ايجاد مي‌شود كه به نظر مي‌رسد دولت و مقنن به نوعي در امر مسكن دنبال انحصار هستند و تفكر عملي بر خلاف قانون اجراي اصل 44 دارند.
وي با اشاره به پروژه مسكن مهر افزود: امروز بخش اعظم اختيارات را دولت در توليد مسكن براي خودش قائل شده است و به دو علت؛ ضعف اجرايي تعاوني‌ها و ضعف مالي تعاوني‌ها و فقدان اعتماد بين اعضاي هيات‌مديره كه منتهي شد توجه دولت به مسكن مهر به وجود آيد و قدرت ساخت و ساز مسكن در كشور را در اختيار خود بگيرد.
مسكن مهر از نظر كيفيت مورد هجمه شهروندان است
اين حقوقدان ادامه داد: گرچه مسكن مهر از نظر كميت رشد كرده است اما از نظر كيفيت مورد هجمه بخش خصوصي يا بعضي مواقع بخش دولتي و شهرونداني كه از آن خريداري كرده‌اند، است.
خورشيدي به قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري مصوب 12بهمن89 استناد كرده و گفت: باز هم دولت براي تقويت مسكن و خانه‌داركردن مردم تبديل بافت‌هاي فرسوده را به مدرن و قواعد شهرسازي جديد پيشنهاد كرده كه مي‌توان گفت قانون بافت‌هاي فرسوده تا به حال از نظر اجرايي كارآمد نبوده است و در بعضي شهرها، شهرداري هم كاري نكرده و در بعضي شهرها دولت و در بعضي مواقع بانك‌ها و يا نهادهاي اجتماعي براي همكاري ناتوان بوده‌اند.
اين استاد دانشگاه با بيان اين مطلب كه در بعضي مواقع شهروندان همراهي نكردند، افزود: به‌هرحال باز هم مي‌توان مسئله اعتماد را بين اين افراد بيان كرد. اي كاش دولت به جاي ايجاد شهر جديد توسط بخش دولتي به سوي عمران و آبادي بافت‌هاي فرسوده مي‌رفت كه جلب رضايت‌مندي بهتري حاصل مي‌شد و از جهتي زيرساخت‌ها آماده بود و براي اجرايي‌كردن قانون مشوق‌هايي را به وجود مي‌آورد.
خورشيدي ادامه داد: بهتر بود دولت منابع مالي براي بخش خصوصي و تعاوني‌ها تقويت مي‌كرد يا اينكه آن دسته از تعاوني‌هايي كه در حوزه استحفاظي و حريم شهر، اراضي خريداري كرده بودند به طرقي و قانونمند تقويت مي‌كرد يا اينكه دولت به بخش خصوصي اجازه تاسيس شهرك را مي‌داد.
وي افزود: هرچند در قوانين زمين و مسكن و قانون ايجاد شهرهاي جديد تاسيس شهرك يا شهر جديد توسط بخش خصوصي پيشنهاد شد اما تقويت نشد به علت موانع پيش‌روي بخش خصوصي، بخش مسكن از جمله بخش‌هايي است كه همه اقشار از جمله پزشك، مهندس، كارمند، كشاورز، كارگر، مانند مغازه‌دار، زن و مرد مدعي ساخت هست. هرچند قانونگذار قانون كنترل نظام مهندسي در سال 1374 تصويب كرد ليكن قادر نشده است نظارت كند.
اين حقوقدان خاطرنشان كرد: تعاوني‌هاي مسكن به نوعي گرفتار كم‌تجربگي و كم‌دانشي و جو بي‌اعتمادي شده‌اند كه قادر نشده‌اند منافع اعضا را تامين كنند بايد چاره‌اي انديشيد.
وي افزود: در بعضي موارد يك شهروند عضو چندين تعاوني شده اما از هيچ تعاوني نفعي نبرده است كه در خود قانون تعاوني ماده 9، عضويت نداشتن در تعاوني‌هاي مشابه را تاكيد داشته و دارد. شركت‌هاي تعاوني مسكن داراي اركاني هستند. يك ركن آن بازرسان و ركن ديگر آن هيات‌مديره و مديرعامل كه منتخب مجمع عمومي هستند و قدرت اجرايي دارند و بازرس هم انتخاب‌شده مجمع است اما قدرت نظارت دارد، ليكن از تجربه و توان كافي برخوردار نيستند.
خورشيدي در توضيح وظيفه بازرسان تعاوني‌ها گفت: بازرس بايد موضوع را مورد كنكاش قرار مي‌داد و اگر تخلفي مشاهده مي‌كرد در اولين فرصت به مجمع يا اداره تعاون يا دستگاه قضايي اعلام مي‌كرد. اگر جرمي واقع شده بود، دستگاه قضايي قطعا ورود مي‌كرد. به‌طور معمول در شركت‌هاي تعاوني مسكن افرادي به عنوان بازرس انتخاب مي‌شوند كه نه به قانون تجارت و قانون تعاون و اساسنامه و مقررات مسكن اشراف ندارند يا ممكن است در بعضي مواقع بازرس با هيات‌مديره تباني كند كه قطعا گذشت زمان به وجود مي‌آيد و ضرر مادي و معنوي ايجاد خواهد شد.
در بعضي مواقع بازرس به مصوبات هيات‌مديره دسترسي ندارد
وي افزود: در بعضي مواقع بازرس به مصوبات هيات‌مديره دسترسي دارد اما اشراف ندارد و در بعضي مواقع ممكن است اشراف پيدا كند اما دسترسي نداشته باشد، تعاوني‌هاي مسكن در خريد زمين مشكل دارند. ممكن است زمين خريداري‌شده فاقد موانع قانوني باشد يعني تمامي شرايط قانوني را براي تغيير داراست اما بروكراسي اداري مانع مي‌شود يا ممكن است تغيير كاربري به مسكوني محقق شود اما اعضا همكاري نكنند، يعني به تعهدات مالي خود در مواعد مقرره عمل نمي‌كنند.
اعضا در مواعد معين وجوه سهم خود را نمي‌پردازند
خورشيدي ادامه داد: بعضي فكر مي‌كنند با پرداخت 200 الي 600 هزار تومان كه حق عضويت است مي‌توانند صاحب خانه و زمين شوند. البته بعضي مي‌دانند با اين مبلغ نمي‌شود صاحب زمين و خانه شد اما هزينه‌هاي سرمايه‌گذاري را پرداخت مي‌كنند براي ايجاد دارايي و سرمايه وجوه مي‌خواهد كه اين وجوه را اعضا بايد بپردازند كه پس از پرداخت و خريد ارزش افزوده پيدا مي‌كند يا اينكه بعضي‌ها در مواعد معينه وجوه سهم خود را مي‌پردازند، بعضي‌ها نمي‌پردازند كه بعدا با مشكل اجرايي روبه‌رو خواهند شد حتي فعاليت تعاوني را مختل خواهد كرد.
اين استاد دانشگاه در رابطه با ضمانت اجراهاي قانوني براي تحقق حقوق اعضاي تعاوني‌ها توضيح داد: ضمانت اجرا مشروط بر اين است كه در قانون پيش‌بيني شده باشد و اگر تمامي اعضا توافق كرده باشند و به اساسنامه‌اي كه تصويب شده اين ضمانت اجراها ملحق شده باشد و ضوابط معين مطابق با اساسنامه تدوين شده باشد اعضا نمي‌توانند از اجراي قوانين عدول كنند بلكه بايد خسارت‌هاي وارده را بپردازند.
مطابق اساسنامه جديد تعاوني‌ها مي‌توانند حداكثر 200 عضو داشته باشند
اين حقوقدان يكي ديگر از مشكلات بزرگ تعاوني‌ها را نبود تعريف درست از پروژه بزرگ دانست و گفت: تعريف پروژه بزرگ يكي از معضلات تعاوني‌هاست. گرفتن عضو بيش از 200 نفر يك غلط فاحش است، چون هيات‌مديره شركت تعاوني مسكن بنا به دلايلي قدرت اجرايي، علمي و فني ندارند. اخيرا مطابق اساسنامه جديد تعاوني‌ها فقط مي‌توانند حداكثر 200 عضو داشته باشند.
وي افزود: بايد توجه داشت مشكلات ديگر تعاوني‌ها در دريافت پروانه ساختماني مسئله سهم سازمان تامين اجتماعي است كه خدمات نمي‌دهد اما هزينه دريافت مي‌كند. هزينه‌هايي مانند دريافت سهم آموزش و پرورش، سهم ايمني و آتش‌نشاني.
خورشيدي ادامه داد: بعضي از اعضا و هيات‌مديره تعاوني صرفا به فكر خريد زمين هستند و هزينه خريد را از اعضا دريافت مي‌كنند و هزينه‌هاي جانبي از قبيل هزينه انتخاب مشاور براي طراحي، هزينه تفكيك و تسطيح كردن كه هزينه‌هاي زيربنايي محسوب مي‌شود به لحاظ استفاده نكردن از كارشناس مورد توجه قرار نمي‌گيرد بعدا به مشكل برمي‌خورند. كسي كه صاحب فن است تمامي هزينه‌هاي روبنايي و زيربنايي را مورد توجه قرار مي‌دهد (آب، برق، گاز، جاده و خدمات عمومي و...)
اين حقوقدان در پايان تصريح كرد: در بعضي مواقع هم اعضا از مسئله پايان‌كار ساختمان، صورت‌مجلس تفكيكي و تقسيم‌نامه و ارسال به دفترخانه مربوطه، بي‌اطلاع هستند. زماني كه ساختمان تخلف دارد بر خلاف مفاد پروانه عمل مي‌كند اين مشكل فقط در صورت رفع‌شدن يا جبران ضرر شود يا جريمه مقرره كه بعدا از طريق كميسيون‌هاي مربوطه حادث شود پرداخت و پايان‌كار دريافت كنند.
