افق بازار مسکن در نیمه دوم 92

 پايان موج افزایش قيمت مسكن در دو ماه اخير را تعدادي از كارشناسان اقتصادي به سرريزشدن آستانه تحمل‌ بازار تقاضا و عدم كشش بيش‌از حد منحني قيمت مسکن، تعبير كردند، اما آنچه هم‌اكنون در داخل بازار مسكن درباره تغيير مسير قيمت‌ها مطرح است حكايت از تاثير عوامل ناگفته از جمله دو انتخابات پي‌درپي ماه‌هاي اخير دارد.

معاون بازرسي اتحاديه املاك تهران با تاييد بازگشت قيمت و طولاني‌شدن ركود در معاملات مي‌گويد: انتخابات رياست‌جمهوري و بلافاصله بعداز آن رقابت براي انتخاب شهردار تهران، انگيزه رشد بيشتر قيمت را از بازار مسكن تهران گرفت.

حسام عقبايي با اعلام نرخ واقعي افزايش اجاره‌بها در تهران طي تابستان سال گذشته، وضع فعلي بازار اجاره را بهتر از سال قبل توصيف مي‌كند و معتقد است: سرعت افت قيمت آپارتمان‌هاي تهران در هفته‌هاي اخير قابل‌توجه بوده و به نقطه تعادل رسيده است و حتي درصورت ورود نقدينگي آزادشده از بازار طلا و ارز به سمت مسكن، قيمت در كوتاه‌مدت تغيير نخواهد كرد.

متن گفت‌وگو با وي را در زير بخوانيد:

 مطابق اطلاعات سامانه رهگيري معاملات مسكن و شواهد بازار، قيمت مسكن تقريبا از چند هفته بعد از انتخابات رياست‌جمهوري، رو به كاهش گذاشت. به نظر شما علت اين اتفاق چيست و آيا افت قيمت مسكن ادامه خواهد داشت؟
تحليل اينكه چه اتفاقي افتاد كه بازار مسكن به سمت كاهش و ركود آمد، كمي پيچيده است. در سه ماه پاياني سال 91 و خصوصا در بهمن‌ماه، بازار با اوج افزايش كاذب قيمت چه در بخش كلنگي و چه در بخش آپارتمان‌سازي روبه‌رو شد و بي‌ثباتي در اقتصاد موجب جهش نابهنگام و بيش ‌از معمول قيمت مسكن خصوصا در ابرشهري همچون تهران و ساير كلان‌شهرها شد.

در حقيقت پارسال، رگه‌هاي موج رونق معاملات مسكن تقريبا از مرداد شكل گرفت و در دي و بهمن به جهش نامتعارف هم حجمي و هم قيمتي مبدل شد.

من خاطرم هست آن زمان همه كارشناسان مسكن پيش‌بيني مي‌كردند در آستانه انتخابات يعني در سه ماه اول سال92 بازار به يك ركود قيمت و به ثبات خواهد رسيد، اما كسي به «كاهش قيمت» در سال92 فكر نمي‌كرد.

ما در نيمه اول سال‌جاري خيلي كاهش قيمت نداشتيم و خيلي‌ از افرادي كه در حوزه مصرف يا سرمايه‌گذاري در بازار مسكن فعال بودند، منتظر بودند ببينند رويكردها و سياست‌هاي اقتصادي دولت و حتي شهرداري در حوزه مسكن چه خواهد بود.

امسال بازار مسكن شاهد پايان دوره شهرداري و شوراي شهر بود و سياست‌هاي شهرداري در حوزه ساخت‌وساز و صدور پروانه ساخت حالت ايستايي داشت كه يكي از عوامل اثرگذار بر كنترل قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير مي‌تواند همين موضوع باشد. بالاخره بسازوبفروشي كه سال گذشته فرضا با 100 ميليون تومان هزينه توانسته پروانه و تراكم از شهرداري اخذ كند اگر امسال هزينه جواز شهرداري ساخت جديد براي او 200 ميليون تومان مي‌شد، قيمت فروش ساختماني را كه پارسال ساخته و الان آماده فروش است بلافاصله افزايش مي‌داد، اما شهردار تهران به علت اينكه كانديداي رياست جمهوري بود، باعث شد سياست‌هاي شهرداري براي دوره‌اي دستخوش تغيير نشود و در ماه‌هاي اخير نيز كانديداتوري وي براي شهرداري باز مزيد بر علت شد. من الان بيش از 10 سال است كه در شوراياري محلات تهران هستم و به تاثير مقررات شهري در قيمت مسكن واقف هستم.

بنابراین با اين مقدمه اگر برگرديم به سوال اصلي شما، مي‌بينيم كه ماحصل تغيير دولت و تغيير مديريت شهري، بر تحولات 6 ماه اخير بازار مسكن  اثرگذار بود و منجر به ركود و ايستايي در خريد و فروش مسكن شد.

اما برخي معتقدند انتظار عمومي از تغيير شرايط بازار به واسطه تغيير دولت، ركود ماه‌هاي اخير را رقم زده است.
اين فاكتور هم دخيل بوده است. همه با اين پرسش روبه‌رو بودند كه با ورود دولت جديد به عرصه سياست، چه اتفاقي در اقتصاد كشور خواهد افتاد. حتي خيلي‌ها احتمال افزايش قيمت مي‌دادند. اما بخشي از متقاضيان هم پيش‌ از انتخابات خريدشان را انجام دادند.

ولي قبل از انتخابات حجم معاملات خيلي ناچيز گزارش شد و در واقع ركود فعلي از ابتداي92 برقرار بود.
منظورم از قبل از انتخابات، قبل از شروع سال 92 است، يعني در زمستان 91. در دي و بهمن پارسال حجم معاملات ركورد عجيبي زد. مردم در پايان سال 91 به دليل نگراني از ادامه تورم شديد در اقتصاد، وارد بازار خريد شدند و خريد كردند.

اما اين به مفهوم آن نيست كه تا الان همه مردم معاملات‌شان را انجام دادند؛ بلكه منظور اين است كه موج معاملات ملك مسكوني در پايان سال گذشته آمد و سپس از بازار خارج شد. نه اينكه بازار مصرفي الان تعطيل شده است، اما حجم پايين است.

الان فضاي بازار مسكن با استقرار دولت يازدهم و اعلام نيم‌بند برنامه‌هاي اقتصادي، چگونه است؟ آيا مي‌توان انتظار بازگشت رونق پس‌از ركود انتخاباتي را داشت؟
سبد برنامه‌هاي دولت جديد در بخش مسكن هنوز توسط آقاي آخوندي درست تبيين و رونمايي نشده است، اما  با توجه به وعده اعتدال‌گرايي كه قرار است در دولت وجود داشته باشد و آرامش بي‌سابقه‌اي كه در بازارهاي ملتهب اقتصادي هم‌اكنون برقرار شده،  در اين فضا، يك آرامش به بازار مسكن داده شده و تنش‌زدايي‌هاي سياسي در هفته‌هاي اخير و عقب‌نشيني از تحريم، به اندازه قابل‌توجهي در بازار مسكن اثر گذاشته است.

در زمان جنگ، دولت براي تسكين روحي مردم، به نانوايي‌ها مي‌گفت كيسه‌هاي آرد را جلوي نانوايي به مردم نشان دهند تا شائبه قحطي و كمبود مواد غذايي كه از طرف بيگانگان مطرح مي‌شد خنثي شود چون آن زمان مردم از ترس كمبود غذا، 50 تا 50 تا نان مي‌خريدند و بخش زيادي از آن كپك زده مي‌شد و دور مي‌ريختند. آن تجربه، الان به شيوه‌اي ديگر توسط دولت يازدهم در حال اجرا است و مسوولان جديد سعي دارند به بازار، آرامش و ثبات را تفهيم كنند كه خوشبختانه در يكي دو ماه اخير، جواب داده است.
همين رويكرد اخير وزير جديد راه‌وشهرسازي در خصوص تعامل سيستم بانكي با خريداران مسكن و حذف نگرش دولت قبل به وام خريد، بازار را به واكنش انداخته است.

الان بخشي از متقاضيان خريد در انتظار بيرون آمدن بسته بانكي مدنظر وزير راه‌وشهرسازي در خصوص نحوه پرداخت وام خريد مسكن هستند.

احتمال اينكه با پرداخت وام خريد مسكن، قيمت‌ها به شيب افزايشي برگردد، وجود دارد؟
البته در سال 86، سياست پرداخت وام خريد مسكن تاحدودي در به هم ‌ريختن قيمت‌ها نقش بازي كرد. آن زمان اصل موضوع پرداخت وام خريد مسكن، محل اشكال نبود بلكه شيوه‌اي كه بانك‌ها بي‌محابا و بدون نظارت و بدون محدوديت به هر متقاضي، تسهيلات خريد پرداخت مي‌كردند مشكل‌ساز شد.
بعضي‌ها با اين تسهيلات دلالي مسكن مي‌كردند.

يعني دولت بايد در پرداخت وام خريد مسكن، احتياط كند؟
بايد به گونه‌اي اين تسهيلات پرداخت شود كه ماجراي سال 86 تكرار نشود.من موافق 100 درصد پرداخت وام خريد مسكن هستم حتي وام‌هاي كلان و تامين‌كننده قدرت خريد تا 90درصد قيمت مسكن.
اما مدل پرداخت با ضوابط بايد باشد و فضاي كاملا نظارتي در آن حاكم باشد.

ما در سال 86 داشتيم كساني را كه صاحب‌خانه بودند و به نام همسر يا فرزند خود، از بانك تسهيلات كلان خريد مسكن مي‌گرفتند و با خريد ملك دوم يا بيشتر، دلالي و خريدوفروش مدام آپارتمان را در بازار گسترش دادند. كساني را داشتيم كه با وام خريد مسكن، پيش‌خريد‌هاي گسترده در بازار را دامن زدند چون سود قيمت ناشي از فروش آپارتمان پيش‌فروش شده در آن زمان به مراتب بيشتر از سود بانكي تسهيلات بود.

بنابراین كنترل در پرداخت وام، بايد اولويت دولت باشد.
 ظاهرا خبر پرداخت قريب‌الوقوع تسهيلات خريد مسكن، واكنش‌هايي در بازار به همراه داشته است.
در حال حاضر بخشي از بدنه مصرفي بازار مسكن منتظر اين‌گونه امتيازات براي خريد مسكن در حوزه خودشان هستند. همه اين دلايل ركود مسكن را تا الان رقم زده است.

همچنين نداشتن بيم در جهت افزايش قيمت مسكن، باعث شده مردم دغدغه‌اي براي هجوم و خريد سريع نداشته باشند.

معاملات الان كاهش محسوسي نسبت به مدت مشابه سال‌هاي قبل ندارد، اما رونقي كه معمولا در تابستان هر سال در بازار ملك حاكم مي‌شود، امسال آن را شاهد نبوديم. الان به يك ثبات نسبي در قيمت مسكن رسيد‌ه‌ايم.

 كاهش قيمت مسكن در ماه‌هاي آينده تداوم دارد؟
اگر منظورتان اين است كه كلمه «ارزاني بيشتر» را از من بشنويد، بنده مثل برخي‌ها صريح و بدون‌منطق، درباره قيمت اظهارنظر نمي‌كنم، اما اين اميد و انتظار را داريم. در خريد و فروش مسكن، هميشه يك كف و سقف براي قيمت وجود دارد.

كف قيمت كجاست؟
كف به نظر من جايي است كه توازن و تعادل در قيمت با توجه به قدرت خريد و ارزش قيمت زمين و سرمايه‌گذاري ساخت برقرار شود.

الان اين تعادل برقرار شده است؟
الان به تعادل نسبي رسيده‌ايم. مداركي داريم كه نشان مي‌دهد آپارتماني كه در منطقه 2 در حدفاصل سعادت‌آباد و شهرك‌غرب در دي‌ماه پارسال متر مربعي 11 ميليون تومان معامله شد، همان واحد آپارتماني در اواسط شهريور92 با قيمت متري 8 ميليون و 300 هزار تومان به فروش رفته است، اين يعني رسوخ افت‌قيمت به گران‌ترين نقاط پايتخت.

اما اينكه توقع داشته باشيم قيمت مسكن از پايه‌هاي تشكيل‌دهنده آن كه قيمت زمين و مصالح‌ است پايين‌تر بيايد با موازين اقتصادي سازگاري ندارد و مردم بايد مستحضر باشند كه وقتي قيمت به توازن مي‌رسد، دلايلي كه مي‌تواند موجب كاهش بيش‌از حد آن شود، عرصه رقابتي در بازار و عرضه بيشتر خواهد بود. من در حال حاضر زمينه‌اي براي رقابت يا عرضه بيشتر نمي‌بينم كه بگويم قيمت از كف هم پايين‌تر مي‌آيد.

در برخي كشور‌ها اين اتفاق مي‌افتد مثلا سياست‌ دولت و شهرداري‌ها براي اعطاي مشوق به سرمايه‌گذاران به اجرا درمي‌آيد و بازار رقابتي مي‌شود.

الان در بازار متعادلي قرار داريم بنابراين مردم و آنهايي كه مصرف‌كننده واقعي هستند منتظر افزايش يا كاهش قيمت نباشند و وارد بازار شوند.

اجاره‌بها در تابستان امسال چقدر افزايش پيدا كرد؟
اجاره‌بها خوشبختانه نسبت به تابستان پارسال خيلي اوضاع بهتري داشت دليلش هم ركود معاملاتي بود.

ما در تابستان 91 شاهد افزايش 180 درصدي اجاره‌بهاي آپارتمان در بعضي نقاط تهران بوديم.
اما در تابستان 92 با توجه به وضعيت سه‌ماه اول سال، ركود بازار و رسيدن به ثبات نسبي تاثير بسزايي داشت در عدم افزايش بي‌رويه اجاره‌بها و درصد زيادي از مستاجران به تمديد‌ قراردادهاي‌شان روی آوردند كه حجم تمديد اجاره‌نامه‌ها بيش ‌از سال‌هاي گذشته بوده است و اين نشان مي‌دهد با مالكان به توافقي رسيده‌اند كه به صورت معقول اجاره‌بها را افزايش دهند.

در تهران افزايش اجاره‌بها در تابستان امسال بين 18 تا 25 درصد بوده است.

اين روزها مشاوران وزير راه‌‌وشهرسازي پيشنهادهاي مختلفي براي ساماندهي بازار اجاره به دولت مي‌دهند، اما شايد هيچ‌كدام از اين پيشنهادها برخاسته از بازار و عملياتي نباشد. به نظر شما برنامه كارآمدی كه مورد پذيرش سه‌طرف بازار اجاره به خصوص دلالان و موجران باشد، چيست؟
يكي از مسائلي كه موجبات كاهش قيمت اجاره و تسهيل مردم در تامين مسكن اجاره‌اي را به دنبال خواهد داشت، اين است كه دولت به اين حوزه ورود كند و براي بخش‌خصوصي تسهيلات قائل شود.
در برخي كشورها مردم تمايلي به خريد خانه ندارند، چون صنعت اجاره‌ در آنجا آنقدر رشد كرده و كمپاني‌هاي اجاره‌داري شكل گرفته‌اند كه وقتي مردم مسكن اجار‌ه‌اي مدرن در سطح انبوه مي‌خواهند، شركت‌هاي اجاره‌داري قادر به تامين آن هستند.

اين اتفاق چندين حسن دارد. دولت با اعمال حاكميت بر اين شركت‌ها، آنها را مكلف مي‌كند براي دوره مثلا 5ساله، ساختمان‌ها را با مقرراتي كه دولت وضع مي‌كند اجاره دهند و حتي مي‌تواند نرخ اجاره‌بها را در سطح كل بازار از طريق تعيين نرخ براي اين كمپاني‌ها، كنترل كند. اجاره‌بهاي اين ساختمان‌ها در محله‌هاي مختلف، بازدارندگي در افزايش بي‌ضابطه اجاره‌بها ايجاد مي‌كند و بدون آنكه دولت دخالت غيرمنطقي از طريق مثلا تعزيرات در كل بازار انجام دهد، نرخ‌ها در سطح شهر تحت‌تاثير اجاره‌بهاي شركت‌هاي اجاه‌دار، متعادل مي‌شود.

تمهيداتي كه دولت از بابت ارائه زمين و تسهيلات بلندمدت براي شركت‌هاي‌ اجاره‌داري قائل مي‌شود، عرضه آپارتمان اجاره‌اي را افزايش مي‌دهد و موجب شكست اجاره‌بها در منطقه مي‌شود. وقتي دولت از طريق اين شركت‌ها، يك الگوي اجاره‌داري براساس تعيين اجاره‌بهاي معين براي متراژ‌ مشخص، ارائه مي‌دهد موجر ساختمان مجاور كه دو برابر اين مبلغ اجاره مي‌دهد مجبور مي‌شود حداكثر 10 درصد بيشتر از نرخ دولتي، اجاره‌بها را تعيين كند.

 دولت با كمپاني‌هاي اجاره‌داري قرارداد را طوري تنظيم مي‌كند كه قيمت پايه اجاره‌بها و افزايش سالانه آن، كاملا مشخص و تحت نظارت و سليقه دولت باشد. اما اينكه دولت همين‌طوري نرخ تعزيرات بدهد و ابزاري در بازار اجاره از بابت آپارتمان‌ها، دستش نباشد همين مي‌شود كه به جاي افزايش 10 درصدي مدنظر تعزيرات، نرخ‌ها 50 درصد افزايش پيدا مي‌كند.

ديروز اعلام شد قيمت سكه از ابتداي سال تا كنون 30 درصد ارزان‌تر شده با توجه به چشم‌انداز كاهشي در اين بازار، آيا احتمال ورود نقدينگي‌ها به سمت بازار خريد مسكن وجود دارد؟
ببينيد در سال‌هاي گذشته تجربه اين ورود و خروج در بازار مسكن وجود داشته است. مثلا از بورس و مسكن رفته به سمت دلار و طلا يا حالت عكس اتفاق افتاده است. اما من فكر مي‌كنم با توجه به وضعيتي كه الان در بخش مسكن شاهد آن هستيم و ثباتي كه در قيمت‌ مسكن برقرار شده، خيلي بحث سرمايه‌گذاري فعلا در بازار مسكن مشهود نيست. حتي اگر در حالت بدبينانه، جريان نقدينگي به سمت بازار مسكن ايجاد شود در كوتاه‌مدت اثري بر قيمت مسكن نخواهد داشت بنابراين آسيبي به خريداراني كه تا آخر امسال وارد بازار مسكن مي‌شوند، نخواهد رسيد.

چون ورود نقدينگي به بازار مسكن يك‌شبه صورت نمي‌گيرد. مسكن مرغ و تخم‌مرغ نيست و پروسه افزايش يا كاهش قيمت مسكن در شرايط متعادل و معمولي، بيش از يك‌سال زمان نياز دارد.