سناریوی پاییزی بازار مسکن

صحت گفته‌هاي عوامل بازار معاملات مسكن و همچنين تحقيقات ميداني از بنگاه‌‌ها درباره رخداد «ريزش‌قيمت طي ماه‌‌هاي اخير» را مي‌توان در نتايج بررسي‌هايي كه دفتر اقتصادمسكن به تازگي از روند قيمت‌ها انجام داده، مشاهده كرد اما جهش شديد بهاري نرخ زمين كه پيش‌تر مركز آمار آن را اعلام كرده بود، در اين بررسي مورد تاييد قرار نگرفته است.

اختلاف عددي بين برخي گزارش‌هاي مركز آمار و محاسبات برخي دستگاه‌هاي دولتي درباره وضعيت شاخص‌ قيمت كالاو‌خدمات مرتبط با فعاليت‌شان كه همواره در چند سال‌ گذشته وجود داشته، اين بار با فاصله نسبتا زياد، بازار زمين شهر تهران را در بر گرفته است، با اين تفاوت كه مرجع تعيين نرخ رشد قيمت زمين، هم در مركز آمار و هم در وزارت راه‌وشهرسازي، يك سامانه اطلاعاتي مشترك –سامانه رهگيري معاملات مسكن- است، اما ظاهرا طريقه حساب نرخ‌ميانگين قيمت با توجه به كمبود شديد حجم معاملات زمين در برخي مناطق پايتخت، باعث اين اختلاف آماري شده است.

در گزارش تازه‌اي كه دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي از وضعيت قيمت زمين و آپارتمان در تهران تهيه كرده و نرخ‌ها در بازه زماني 7 ماه گذشته از سال92 را در آن مورد بررسي قرار داده، مشخص شده است: در بهار امسال قيمت زمين در پايتخت 80درصد نسبت به بهار91 افزايش پيدا كرده است كه با اين حساب، نرخ دو هفته پيش مركز آمار مبني‌بر رشد 160درصدي قيمت زمين در بهار92، نمي‌تواند مورد تاييد باشد.

در داده‌هاي مركز آمار، متوسط قيمت زمين مسكوني در تهران از مترمربعي 2 ميليون و 200 هزار تومان در بهار91 به متري 5 ميليون و 800 هزار تومان در بهار92 افزايش يافته است، درحالي كه دفتر اقتصاد مسكن ميانگين قيمت زمين در بهار پارسال را متري 2 ميليون و 900 هزار تومان و تغييريافته آن بعداز يكسال –نرخ بهار سال جاري- را متري 5 ميليون و 300 هزار تومان مي‌داند.

علت اختلاف بيش‌از يك ميليون توماني بين ميزان تغييرات يكساله قيمت زمين در دو گزارش مركز آمار و دفتر اقتصاد مسكن، از يك‌سو به تسلط روزانه اين دفتر به آمار تحولات قيمتي در بازار ملك و همچنين منابع ديگري غير از سامانه رهگيري براي رصد بازار مربوط مي‌شود و از سوي ديگر مي‌تواند ناشي از شناخت بيشتر اين بازار توسط دفتر اقتصادي و تشخيص خطاهايي كه بعضا در سامانه رهگيري بابت اعلام متوسط قيمت زمين يا آپارتمان -به علت ناچيز بودن معاملات صورت گرفته در يك منطقه يا محله- رخ مي‌دهد، باشد.

علي چگيني مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي درباره تفاوت نرخ رشد بهاري قيمت زمين در گزارش اين دفتر با گزارش مركز آمار به «دنياي‌اقتصاد» گفت: دفتر اقتصادي و مركز آمار هر دو اطلاعات مربوط به قيمت زمين و مسكن را از سامانه رهگيري معاملات مسكن كه قيمت املاك فروخته‌شده در بنگاه‌ها را ثبت مي‌كند، برداشت مي‌كنند، اما علت اينكه نرخ رشد قيمت زمين در بهار امسال از نظر ما 80 درصد و از نظر مركز آمار 160 درصد اعلام شده، اين است كه مركز آمار پايه اوليه قيمت زمين را پايين‌تر از آنچه بوده، تعيين كرده است.

چگيني با بيان اينكه دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن به لحاظ كارشناسي و نهاد تخصصي جنس بازار زمين را بهتر مي‌شناسد، افزود: معمولا در اوج شرايط رونق معاملات زمين، قيمت اين نوع ملك حداكثر 20 درصد بيشتر از قيمت آپارتمان افزايش پيدا مي‌كند. در بهار امسال طبق محاسبات ما متوسط قيمت زمين و آپارتمان در تهران به ترتيب 3/5 ميليون و 2/4 ميليون تومان بوده كه فاصله معقول 20 درصدي، بين اين دو ديده مي‌شود.

   اوضاع در تابستان و ابتداي پاييز
مركز آمار ايران هنوز درباره متوسط قيمت‌‌ها در تابستان آمار نداده است، اما طبق گزارش دفتر اقتصاد مسكن، قيمت زمين مسكوني در تهران بعد از رشد 80درصدي در بهار92، در تابستان افزايش 70درصدي را نسبت به فصل مشابه سال قبل تجربه كرد، طوري كه علاوه بر كاهش 10 درصدي در نرخ رشد سالانه، نرخ رشد فصلي –تابستان92 نسبت به بهار92- نيز حداكثر به 5درصد رسيد.

همچنين متوسط قيمت واحدمسكوني در شهر تهران در 4 ماه بعد از انتخابات رياست‌جمهوري -در فاصله 22 خرداد تا 22 مهرماه سال جاري- در مجموع 11 درصد كاهش پيدا كرده است كه با محاسبه نوسان قيمت واقعي – احتساب نرخ تورم ماهانه يك تا دو درصد در اين ماه‌ها- نرخ رشد منفي قيمت مسكن 15 درصد برآورد مي‌شود. براساس اعلام دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي، متوسط قيمت آپارتمان در تهران در نيمه مهرماه امسال به مترمربعي 3 ميليون و 840 هزار تومان رسيد. همچنين روند ماهانه قيمت زمين نيز از منفي‌شدن نرخ رشد در برخي ماه‌ها حكايت دارد.

بازگشت اطمينان به معاملات مسكن
مديركل دفتر اقتصاد مسكن درباره سمت‌وسوي بازار در نيمه‌دوم سال به «دنياي‌اقتصاد» گفت: آنچه مشخص است نيروهاي وارده بر بازار مسكن هم‌‌جهت نيستند، در يك‌سو نيروهاي فزاينده قيمت همانند تورم و در سوي ديگر نيروهاي كاهنده قيمت مسكن مثل وضعيت مناسب ساخت‌وساز و شرايط عمومي اقتصاد و چشم‌انداز سياسي و عبور از رشد فزاينده قيمت قرار دارد. اكنون آنچه بيش‌از ساير گزينه‌ها محتمل به نظر مي‌رسد اين است كه در نيمه‌دوم امسال با بازگشت اطمينان به بازار، به مرور متقاضيان مصرفي كه خريدشان را در نيمه اول به تعويق انداخته بودند وارد بازار مي‌شوند و در نتيجه تعداد معاملات كه در ماه‌هاي اخير به 5 تا 6 هزار فقره رسيده بود، در مقايسه با ركورد انجام 20 هزار معامله در بهمن سال گذشته، رونق مي‌گيرد. به لحاظ قيمتي نيز انتظار ثبات‌ مي‌رود.

نسبت وام خريد به قيمت، چگونه؟
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن در جريان ارائه گزارش مربوط به تغييرات نزولي قيمت زمين و مسكن در تابستان و هفته‌هاي گذشته از پاييز، در پاسخ به پرسش «دنياي‌اقتصاد» در خصوص اينكه «طرح وزارت راه‌وشهرسازي براي تحول در نظام تامين مالي مسكن با رويكرد افزايش وام خريد در چه مرحله‌اي قرار دارد و آيا ميزان افزايش سقف وام معلوم شده است؟» گفت: وام خريد مسكن بايد درصدي از متوسط قيمت واحد مسكوني باشد. هدف بانك‌ها و نهادهاي مالي از پرداخت وام خريد مسكن، حمايت از قدرت خريد آنها است، اگر مبلغ وام آنقدر كم باشد كه اصلا قابليت اثرگذاري خود را از دست بدهد، در اين صورت هيچ اثري بر قدرت خريد متقاضيان مسكن نخواهد داشت.

علي چگيني افزود: در حال حاضر قدرت پوشش وام خريد مسكن به‌خصوص در كلانشهرها و به ويژه در تهران خيلي پايين آمده است و با فرض اينكه ميانگين قيمت واحدمسكوني مخصوص گروه‌هاي هدف (زوج‌هاي جوان فاقد مسكن) در تهران بين 200 تا 250 ميليون تومان براي واحد 60 متري باشد، در اين صورت وام فعلي بانك مسكن كمتر از 10 درصد قيمت را پوشش مي‌دهد.

حداقل افزايش وام، چقدر؟
چگيني درباره مبلغ استاندارد وام خريد مسكن تصريح كرد: استاندارد سقف وام در هر كشوري بستگي به ملاحظات اقتصادي آن كشور در دو حوزه اقتصاد كلان و اقتصاد خرد (اقتصاد خانوارها) دارد. در برخي كشورها 80 تا 90 درصد قيمت ملك را وام مي‌دهند، اما در كشور ما اولا از ديد اقتصاد كلان، محدوديت اعتبار و منابع بانكي داريم، چون فعلا در بحث تامين مالي مسكن بانك‌محور هستيم و اگر سقف وام را خيلي بالا ببريم تعداد خانوارهاي تحت پوشش وام كمتر مي‌شود. دوما ظرفيت و توان اقتصادي خانوارها براي بازپرداخت ماهانه اقساط وام در صورت افزايش سقف، محدود است.

 مثلا اگر 50 درصد قيمت يك واحد مسكوني وام داده شود در دوره 15 ساله بازپرداخت، با فرض اينكه درآمد ماهانه خانوارهاي گروه‌ هدف يك ميليون تومان هم باشد، قسط ماهي يك ميليون و 200 هزار تومان مشكل خواهد بود. بنابراین، اين محدوديت‌ها در نحوه افزايش سقف وام  بايد ديده شود. البته با توسعه بازارهاي مالي و روش‌هاي نوين تامين مالي همچون راه‌اندازي صندوق‌ها و رهن‌ثانويه، قدرت وام‌دهي بانك‌ها افزايش مي‌يابد.

چگيني با اين اوصاف، درباره حداقل مبلغ قابل افزايش به سقف فعلي وام 20 ميليوني خريد مسكن در تهران گفت: سقف وام بايد به حداقل معادل 30 تا 40 درصد متوسط قيمت مسكن برسد.