كشف قيمت دربازار مسكن

مقدمات تشكيل دو نوع صندوق سرمايه‌گذاري در حوزه «املاك» براي فعاليت در «بازار‌سرمايه» با هدف تامين‌مالي همه گروه‌هاي متقاضي خدمات در بازار مسكن – شامل سازنده‌ها، خريداران و مستاجران - فراهم آمده و با رايزني‌هايي كه بين وزارت راه‌وشهرسازي و سازمان بورس بر سر راه‌اندازي اين صندوق‌ها انجام شده، قرار است تا پايان امسال لااقل يك صندوق‌ تاسيس شود.

صندوق زمين‌وساختمان و صندوق املاك‌ومستغلات دو ابزاري هستند كه به‌زودي با تصويب آيين‌نامه اجرايي قانون مربوط به آنها در دولت، وارد بازار سرمايه خواهند شد تا به ترتيب منابع‌مالي براي طرف عرضه و محرك براي طرف تقاضا را تامين كنند. اما گذشته از كارآيي اين صندوق‌ها در حوزه تامين‌مالي مسكن، آنچه به عنوان عايدي و مزاياي جانبي آنها در بازار مسكن قابل انتظار است، برقرار شدن نظام سازمان‌يافته قيمت‌گذاري مسكن مي‌باشد. تجربه آمريكا - باسابقه‌ترين كشور در به‌كارگيري صندوق املاك‌ومستغلات- در اين حوزه نشان مي‌دهد: كارشناسي‌هايي كه عوامل صندوق‌ها براي سرمايه‌گذاري - خريد يا اجاره- روي املاك در يك منطقه انجام مي‌دهند و مدل‌هايي كه براساس آن كشف‌قيمت مي‌كنند، به مرجع اختياري مبادلات ملكي در آن منطقه براي متعاملين و واسطه‌ها تبديل مي‌شود.

به اين ترتيب در بازار مسكن ايران كه قيمت‌‌ها صرفا توسط دلالان و واسطه‌ها آن هم بدون مكانيزم‌هاي كارشناسي به صورت كاملا غيرشفاف و مبهم تعيين و ملاك‌عمل افراد قرار مي‌گيرد، پيش‌بيني مي‌شود با شروع‌به‌كار صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك، اين مسير متحول شود، طوري كه چارچوب روان و موجه قيمت‌گذاري در اين صندوق‌ها و نظارتي كه از طرف بازارسرمايه و سازمان بورس بر فعاليت صندوق‌ها مي‌شود، باعث شود بنگاه‌هاي املاك و سازنده‌ها در تعيين قيمت‌‌مسكن، شيوه به كارگرفته‌ شده در صندوق‌ها را ملاك‌عمل قرار دهند. سلمان خادم‌المله كارشناس بازارسرمايه در مطالعه‌اي به شرح زير، ويژگي‌هاي اين صندوق‌ها را بازگو كرده است:

در پیش‌نویس آیین نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احياي بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری ابزارها و نهادهای پولی و مالی مختلفی براي بازار مسكن پیشنهاد شده كه یکی از اين نهادها صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است. در‌این مقاله به بررسی مکانیزم فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و انواع آن خواهیم پرداخت. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تا کنون در بازار سرمایه‌ ایران راه‌اندازی نشده و مقررات آن نیز تاکنون به تصویب مراجع ذی‌صلاح نرسیده است.

در ادبیات مالی، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نوعی نهاد مالی است که با جمع آوری وجوه از عموم سرمایه‌گذاران، برای مثال از طریق فروش واحدهای سرمایه‌گذاری و یک کاسه کردن آن، وجوه جمع‌آوری شده را صرف خرید املاک و مستغلات (شامل واحدهای مسکونی، تجاری، اداری، مجتمع‌های رفاهی، تفریحی و خدماتی، كارخانه‌ها، سوله‌ها، انبارها و كارگاه‌ها، ساختمان‌هاي بهداشتي درماني و بيمارستان‌ها و...) مي‌كند و پس از آن به فروش (شامل فروش ملک و سرقفلی)، خرید، توسعه، رهن، اجاره (شامل انواع اجاره مثل اجاره عملیاتی و اجاره سرمایه‌ای) و به طور کلی مدیریت املاک و مستغلات تحت مالکیت صندوق مي‌كند یا وجوه جمع آوری شده را صرف خرید و فروش سایر اوراق بهادار مرتبط با ‌این حوزه (برای مثال اوراق رهن ثانویه) خواهد کرد و بخشی از منافع حاصله را به صورت نقد بین سرمایه‌گذاران تقسیم خواهد کرد و بخش دیگری از منافع (یا زیان‌ها) به صورت سود (زیان) سرمایه‌ای باعث افزایش (کاهش) قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق خواهد شد.

اولین صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در سال 1960 و پس از تصویب مقررات آن توسط کنگره آمریکا (با هدف منتفع شدن سرمایه‌گذاران خرد از تغییرات قیمت املاک و مستغلات و بالابردن نقدشوندگی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات) وارد بورس شد. در حال حاضر، بیشترین تعداد و ارزش صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در دنیا در آمریکا و پس از آن در اروپا و استرالیا قرار دارد. در بین کشورهای اسلامی، مالزی بیشترین تعداد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را دارا است.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به سه طبقه تقسیم می‌شوند: در يك مدل اين صندوق‌ها، با وجوه جمع‌آوری شده ناشی از انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری، نسبت به ساخت و اجاره  واحدهای ساختمانی یا صرفا مدیریت (اجاره و خرید و فروش) واحدهای ساختمانی اقدام می‌کنند.  در مدل دوم با وجوه جمع‌آوری شده ناشی از انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری، به سرمایه‌گذاری روی اوراق بهادار رهنی پرداخته یا دست به انتشار‌این اوراق می‌زنند. در مدل سوم نيز با وجوه جمع‌آوری شده ناشی از انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری، ترکیبی از اين دو فعالیت را انجام می‌دهند.

ترکیب پرتفوی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلاتی که مستقیما در واحدهای ساختمانی سرمایه‌گذاری می‌کنند، ممکن است از تنوع جغرافیایی (املاک و مستغلاتی که در نقاط مختلف شهر یا کشور وجود دارند) و تنوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری و...)  برخوردار باشد یا در منطقه جغرافیایی خاص یا کاربری خاصی متمرکز باشد.

به طور معمول در دنیا میزان سود تقسیمی ‌این صندوق‌ها (به دلیل معافیت‌های مالیاتی در صورت تقسیم سود) بالا است (از سود تقسیم نشده مالیات بالایی اخذ خواهد شد). به همین جهت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یک دارایی جذاب در پرتفوی اشخاصی خواهد بود که تمایل به دریافت سود نقدی در آنها از دریافت سود سرمایه‌ای بیشتر است (برای مثال بازنشستگان یا افراد با درجه ریسک‌گریزی بالا یا صندوق‌های بازنشستگی و شرکت‌های بیمه). به علاوه وجود چنین دارایی در پرتفوی باعث کاهش ریسک آن پرتفوی خواهد شد.

 در برخی کشورها درآمد ناشي از اجاره بها و سود سرمايه‌ای صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از مالیات معاف است. واحدهای سرمایه‌گذاری‌این صندوق‌ها می‌تواند در بازار بورس یا فرابورس پذیرش و معامله شود و در‌ این صورت نقد شوندگی سرمایه‌گذاری‌ این صندوق‌ها بالا رود. ترکیب دارایی و ترکیب درآمد صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات باید به نحوی باشد که عمده دارايي‌هاي قابل فروش آنها (بیش از 50 درصد) زمين و ساختمان باشد و عمده درآمد ناخالص صندوق از اجاره و فروش دارايي‌هاي واقعي يا بهره رهن دادن دارايي‌هاي واقعي به‌دست آید و عمده درآمد مشمول مالياتش (بیش از 50 درصد) را به شكل سود توزيعي، به طور سالانه بين دارندگان واحدهای سرمايه‌گذاري تقسیم کند.

همچنین در ساختار سرمایه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تاکید بر‌این است که حتی‌الامکان از بدهی کمتری استفاده شود. به علاوه تاکید می‌شود واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق در انحصار تعداد محدودی از اشخاص (اعم از حقیقی و حقوقی) نبوده و در بین عموم سرمایه‌گذاران پخش باشد.

صندوق‌ها در دستان بازارشناسان
این صندوق به گونه‌اي طراحي می‌شود که بتواند فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري براي سرمايه‌گذاران خرد در بخش املاک و مستغلات را هم فراهم آورد. همانگونه که در سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک (مانند صندوق در سهام یا صندوق در اوراق بهادار بادرآمد ثابت یا صندوق‌های مختلط) اداره پرتفوی دارایی به عهده متخصصان سهم شناس و بازار شناس است، در صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نیز اداره پرتفوی املاک و مستغلات به عهده کسانی خواهد بود که با بازار ساخت‌وساز و اجاره آشنایی کامل داشته و با روش‌های صحیح و دقیق ارزشیابی ملک قادر به تشخیص ارزشمند بودن یا بالای ارزش بودن املاک درون پرتفوی‌این صندوق‌ها یا اوراق رهنی موجود در آنها خواهند بود.

تقابل بازارهاي سرمايه‌ و مسكن از بين مي‌رود
یکی از مزایای مهم صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (همچنین صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و سایر نهادها و ابزارهای مالی که ارتباط دهنده بازار ساخت و ساز و املاک با بازار سرمایه هستند)، این است که در فضای اقتصاد‌ ایران بازار ملک و بازار سرمایه رقیب یکدیگر محسوب شده و ورود نقدینگی‌های سرگردان از یکی از ‌این بازارها به بازار دیگر مشکلاتی را برای هر دو ‌این بازارها ‌ایجاد می‌کند. فعال شدن ‌این ابزارها و نهادهای مالی در بازار سرمایه نزدیکی ‌این دو بازار را بیشتر كرده و به نهادهای قانونگذار و متولی ‌این بازارها امکان کنترل نقدینگی‌های سرگردان و هدایت بهتر آنها را خواهد داد. 

به علاوه چنانچه صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در بازار سرمایه‌ایران موفق به فعالیت شوند از یک طرف با کمک صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان طرف عرضه ملک (خصوصا املاک مسکونی) تقویت شده و از طرف دیگر با کمک صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات طرف تقاضای ملک تقویت خواهد شد.

دلالي سنتي مسكن هم ...
به علاوه راه‌اندازی ‌این نهادهای مالی جدید منجر به‌ ایجاد دانش جدید در حوزه ارزش‌گذاری املاک، بالارفتن حجم و ارزش معاملات مسکن و به تبع آن کشف قیمت بهتر املاک و مستغلات، ‌ایجاد شرکت‌ها یا مراکز تخصصی بازاریابی فروش املاک،‌ ایجاد انجمن‌های تخصصی در حوزه املاک و مستغلات (مانند انجمن ملي صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاک و مستغلات در آمریکا و انجمن املاک و مستغلات بورسی اروپا) که جمع حرفه‌ای از متخصصان صنعت ساختمان و متخصصان حوزه بازار سرمایه و دانشگاهیان از هر دو حوزه را گرد هم آورده و خود مرجعی تعیین‌کننده برای توسعه کمی و کیفی صنعت ساخت‌وساز از طریق بازار سرمایه خواهند شد، مي‌شود.

رصد سريع تغييرات قيمت مسكن
همچنين بهبود وضعیت کارشناسی رسمی املاک به دلیل نظارت بیشتر و پررنگ‌تر شدن نقش کانون کارشناسان رسمی دادگستری و تعامل بیشتر کانون با بازار سرمایه و بازار ساخت و ساز، حرکت از سمت بنگاهداری سنتی به سمت بنگاهداری مدرن در حوزه املاک، الزام به ارائه آمارهای پیوسته و سریع در حوزه تغییرات قیمت املاک، بالا رفتن نقدشوندگی سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز و خرید و فروش املاک، شفاف‌تر شدن هزینه‌های ساخت‌وساز و خرید و فروش املاک (به دلیل نظارت‌های مالی بر فرآیند)، توجه پیمانکاران و سازندگان به کیفیت ساخت‌وساز (به دلیل نظارت‌های فنی بر فرآیند) و تاکید بر اجرایی شدن پروژه‌هایی که نرخ بازدهی مورد انتظار آنها از نرخ هزینه سرمایه آنها بالاتر است، از جمله مزاياي ديگر راه‌اندازي صندوق‌هاي املاك در بازار سرمايه است.