بازدهی منفی در انتظار سفته‌بازان مسکن

رکود ایجادشده در بازار معاملات مسکن که پس از رونق قابل‌قبول این معاملات در زمستان گذشته، بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی طی ماه‌های اخیر را تحت‌تاثیر قرار داد، در حالی به اعتقاد برخی مسوولان و کارشناسان، در حال عبور به سمت رونق نسبی در سال آینده است که به اعتقاد برخی دیگر از کارشناسان مقطع زمانی فعلی مقدمه ورود به دوران رکود شدید در بازار مسکن مي‌تواند باشد.

این کارشناسان با این استدلال که شواهد و تجربه سیکل‌های قبلی رکود و رونق در بازار مسکن و همچنین شرایط بازارهای رقیب و مجموع اقتصاد کلان کشور رو به سمتی می‌رود که 2 سال آینده به‌طور قطع با دامنه دار شدن رکود در بازار مسکن، سال‌های رکود شدید در این بازار شروع خواهد شد، به سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان در بازارهای مختلف توصیه کردند: هم‌اکنون زمان خروج از بازار مسکن است و برای 2 سال آینده توصیه نمی‌شود که سرمایه‌گذاران به این بازار ورود کنند.

هادی کوزه‌چی، کارشناس اقتصادی و سرمایه‌گذاری در همایش فرصت‌های سرمایه‌گذاری سال 93 که به همت روزنامه «دنیای اقتصاد» برگزار شد، آغاز دوران رکود در بازار مسکن را به عنوان بهترین زمان برای فروش و آغاز دوران رونق را بهترین زمان خرید ملک برای سرمایه‌گذاران توصیه کرد.

وی در همایش بررسی فرصت‌های سرمایه‌گذاری در سال 93 خاطرنشان کرد: هم‌اکنون 92درصد ثروت خانوارهای ایرانی در بخش مسکن است؛ این در حالی است که تنها 8درصد ثروت خانوارها در بازارهای دیگر همچون طلا، ارز، خودرو، صندوق‌های پس‌انداز و... قرار دارد.

کوزه‌چی با پیش‌بینی دوران رکود شدید برای دو سال آینده بازار مسکن گفت: سرمایه‌گذاران در این بازار باید انتظار رکود بیشتر را طی سال‌های 93 و 94 داشته باشند و با آمار و اطلاعاتی که هم‌اکنون موجود است، نمی‌توان دید مثبتی از نگاه یک سرمایه‌گذار برای این بازار طی 2 سال آینده ترسیم کرد.

وی با طرح این سوال که اساسا ورود به بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران از چه نقطه‌ای باید آغاز شود، توضیح داد: سرمایه‌گذاران باید زمانی اقدام به سرمایه‌گذاری و خرید ملک کنند که رشد قیمت مسکن به اندازه سود بانکی متعارف یا به اندازه تورم باشد؛ یعنی آغاز دوره رونق مسکن که پس از آن انتظار افزایش بیشتر قیمت‌ها مطرح می‌شود. این مشاور اقتصادی ادامه داد: به این ترتیب برخلاف بسیاری از تصورها، مناسب‌ترین زمان برای خرید سرمایه‌ای در بازار املاک و مسکن زمانی نیست که قیمت ملک به کف قیمتی رسیده است؛ بلکه بهترین نقطه حتی برای شروع پروژه‌های ساختمانی آغاز دوره رونق است.

وی با تاکید بر اینکه بعید است در بازار معاملات املاک و مسکن در صورتی که اتفاق خاصی نیفتد تا دو یا سه سال آینده به اندازه سود بانکی سوددهی داشته باشیم، تصریح کرد: در سال 92 سرمایه‌گذاران در بازار املاک 40 درصد از سایر بازارها جا مانده‌اند.

کوزه‌چی به سرمایه‌گذاران توصیه کرد: توصیه می‌شود سرمایه‌گذاران در بازار املاک ابتدای دوران رکود از بازار خارج شده و حدود سه سال بعد؛ یعنی با نمایان شدن اولین نشانه‌های رونق در بازار ملک، اقدام به خرید کنند.

وی تصریح کرد: با این وجود بهترین سرمایه‌گذاری در بازار ملک را می‌توان در واحدهایی هزینه کرد که در بازار اجاره برد بیشتری دارند؛ یعنی واحدهای آپارتمانی معمولی و کم‌متراژی که در محدوده‌های مرکزی شهر قرار دارد و در بازار اجاره تقاضای مناسبی برای آنها وجود دارد.

کوزه‌چی سرمایه‌گذاری در بازار آپارتمان‌های لوکس و بزرگ متراژ را در دوره کنونی معقول ندانسته و عنوان کرد: درصد اجاره آپارتمان‌های لوکس در دوران رکود در مقابل آپارتمان‌های معمولی و کم‌متراژ نسبت به قیمت این واحدها کمتر است.

وی با بیان اینکه در سال 92 تا 94 در مقایسه با سایر بازارها ارزش سرمایه کسانی که در بازار ملک سرمایه‌گذاری می‌کنند تقریبا نصف می‌شود، گفت: راحت‌ترین و بی‌دردسرترین مکان سرمایه‌گذاری برای کسانی که تمایل به انتقال سرمایه خارج شده خود از بازار ملک به سایر بازارهای سرمایه ندارند، پس‌انداز این سرمایه در بانک‌ها است.

سونامی ساخت مسکن در چهار سال!
کوزه‌چی با بیان اینکه طی چهار سال اخیر ساخت‌و‌ساز مسکن به صورت یک سونامی افزایش داشته است، خاطرنشان کرد: در تهران در چهار سال اخیر 900 هزار واحد مسکونی پروانه ساخت گرفت که حداقل 700 تا 800هزار مورد از این واحدها ساخته شده یا در حال تکمیل و ساخت است.

وی با بیان اینکه این تعداد واحد به معنای ساخت 160 میلیون مترمربع زیربنا است گفت: با احتساب یک میلیون تومان به عنوان متوسط ساخت هرمترمربع از این زیربنا، ساخت این واحدها 160 هزار میلیارد تومان هزینه نیاز دارد که این رقم به صورت سالانه 40 هزار میلیارد تومان می‌شود، یعنی 4 برابر بودجه عمرانی تخصیص یافته در سال 92!

کوزه‌چی افزود: نتیجه مشخصی که از این آمارها می‌توان گرفت این است که اقتصاد کشور اساسا توان تامین این هزینه‌ها را ندارد؛ یعنی ساخت این واحدها در قدرت اقتصاد کشور نیست و سازنده‌ها اساسا نمی‌توانند این واحدها را بسازند.

وی تصريح کرد: از سوی دیگر فروش این واحدها با احتساب متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی نیاز به صرف 5 تا 6 سال پس‌انداز کل کشور دارد.

سالانه 150 هزار واحد اضافه در تهران
کوزه‌چی با بیان اینکه هم‌اکنون نیاز سالانه شهر تهران به واحدهای مسکونی جدید 100 هزار واحد است، گفت: این در حالی است که هم‌اکنون سالانه در تهران 250 هزار واحد به‌طور متوسط ساخته می‌شود؛ اما قدرت خرید هم برای این واحدها در بازار معاملات مسکن موجود نیست.
وی ادامه داد: هم‌اکنون در شهر تهران سالانه 70 هزار معامله خرید و فروش صورت می‌گیرد که از این تعداد به‌طور متوسط 30 هزار معامله مربوط به واحدهای موجود و 40 هزار مورد مربوط به واحدهای نوساز است، این در حالی است که مجموع این معاملات در چهار سال، با عدد ساخت واحدها بسیار فاصله دارد.

کوزه‌چی با بیان اینکه سال آینده تقریبا دو میلیون ملک اضافه در کشور وجود دارد، تصریح کرد: برای خرید کل املاک نوساز در تهران 450 هزار میلیارد تومان و برای خرید کل املاک نوساز کشور یک میلیون میلیاردتومان پول نیاز است؛ این در حالی است که کل اوراق بانک مسکن برای وام‌دهی 4 هزار میلیاردتومان است.

وی با تاکید بر اینکه اساسا پول برای خرید این واحدها موجود نیست، اظهار كرد: این واحدهای نوساز بدون مشتری در مجموع حتی بازار اجاره را هم نمی‌تواند تکان بدهد.

کوزه‌چی در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه آیا با کاهش سوددهی در بازار بورس، خروج سرمایه‌ها از این بازار می‌تواند زمینه ورود به بازار مسکن و بهبود اوضاع این بازار را در نتیجه هجوم سرمایه از بورس به مسکن فراهم کند و قدری بازار را تکان دهد یا خیر؟ توضیح داد: بالاخره هر خرید سهم به معنای فروش همان سهم به فرد دیگری است؛ بنابراین مجموع خروجی سرمایه از بازار بورس در چنین حالتی به صفر می‌رسد.

وی ادامه داد: با این حال بازار مسکن بازار بسیار وسیعی است و این سرمایه‌ها کوچک‌تر از آن هستند که بتوانند این بازار را تکان بدهند، این در حالی است که همین سرمایه‌ها می‌توانند بازارهای کوچک‌تری مانند ارز و طلا را تحت‌تاثیر قرار دهند؛ اما تاثیری بر بازار مسکن نمی‌توانند داشته باشند.

کوزه‌چی همچنین در پاسخ به سوالی در مورد تاثیر لغو تحریم‌ها در سال آینده بر تغییر جهت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن افزود: اگر تحریم‌ها لغو شود رکود در بازار مسکن بیشتر ادامه پیدا می‌کند؛ یعنی شرایط برای سرمایه‌گذاران به لحاظ سود‌دهی باز هم بدتر می‌شود. تنها چیزی که می‌تواند سوددهی قابل‌توجهی برای سرمایه‌گذاران در بازار مسکن ایجاد کند بی‌نتیجه بودن مذاکرات سیاسی و دو برابر شدن قیمت دلار در یک بازه زمانی کوتاه است.

وی تاکید کرد: در هر سناریویی بهتر است سرمایه‌گذاران در سال 93 از بازار مسکن خارج شوند.

وام بلندمدت مسکن اولویت دولت باشد
مشاور وزیر راه‌وشهرسازی گفت: ساخت‌و‌ساز مسکن بیش از ارقام برنامه‌ریزی بوده و امروز تعداد خانوار و تعداد مسکن مساوی است.  به گزارش «دنیای اقتصاد»، حسین عبده تبریزی در همایش فرصت‌های سرمایه‌گذاری در سال 93 تصریح کرد: در حال حاضر در بازار مسکن با اضافه ساخت مسکن مواجه هستیم و بیش از ارقام برنامه‌ریزی شده ساخت‌و‌ساز صورت گرفته است.

وی با تاکید بر اینکه امروز تعداد خانوار و تعداد مسکن در کشور مساوی است، گفت: در 6 کلانشهر کشور با معضل خانه های خالی مواجه هستیم.

مشاور وزیر راه‌‌وشهرسازی گفت: در 10 سال اخیر عمده تامین مالی مسکن از محل پس‌انداز بخش خصوصی صورت گرفته است به نحوی که بخش خصوصی حداکثر تا 73 درصد و اعتبارات بانکی حداکثر تا 31 درصد تامین مالی مسکن را انجام داده است. عبده تبریزی گفت: در حال حاضر تقاضای سالانه مسکن به یک میلیون واحد در سال رسیده است. وی افزود: در سال 83 وام مسکن 30 درصد قیمت خانه را تشکیل می‌داد؛ اما در سال 92، پنج درصد قیمت مسکن از طریق وام تامین می‌شود؛ بنابراین در این شرایط دولت باید به فکر راه‌اندازی بازار رهن مسکن باشد؛ یعنی باید برنامه‌های خرید بلند‌مدت را فراهم کند.