پایان دور باطل در تامین مسکن

مینو رفیعی، قدیمی‌ترین برنامه‌ریز و ایده‌پرداز بخش مسکن است که از سال 1353 با ریاست در گروه برنامه‌ریزی شهری و مسکن سازمان برنامه و بودجه، مطالعات کارشناسی در این حوزه را به‌صورت رسمی آغاز کرد و تا اواسط دهه80، در بخش‌های مختلف اما مرتبط با سیاست‌گذاری‌های مسکن، فعالیت حرفه‌ای در این بخش را ادامه داد.

دولتمردان بخش مسکن، سابقه ماندگار از مینو رفیعی را سندی می‌دانند تحت عنوان «طرح جامع مسکن» که سال84 بعداز حداقل پنج سال تدوین و مطالعه، منتشر شد. این سند همه آنچه را دولت‌ نیاز داشت برای هدایت و راهبری بازار عرضه و تقاضا، به خصوص نیاز مسکن گروه‌های کم‌درآمد، به‌کار بگیرد در خود جا داده است و تیراژ ساخت انواع مسکن حمایتی، اجتماعی و... در آن مشخص شده است. اما رونمایی از طرح جامع مسکن همزمان شد با تغییر دولت و چون دولت نهم سند فرادست بازار مسکن را کنار گذاشت، نویسنده (مدیر فنی) آن هم تصمیم گرفت برای مدتی از متن به حاشیه برود.

 رفیعی بعد از حداقل هفت سال، عصر سه‌شنبه گذشته بار دیگر در قامت هدایتگر و راهبر عرصه سیاست‌گذاری بخش مسکن ظاهر شد و در جمع اعضای جامعه مهندسان مشاور ایران، یکسری توصیه‌‌های دست‌اول و کاربردی را به مسوولان فعلی بخش ارائه کرد. مینو رفیعی با اعلام اینکه در 49سال اخیر، دست‌کم سه برنامه بلندمدت اقتصادی توسط دولت‌ها در بخش مسکن طراحی و به اجرا درآمده است، مهم‌ترین نقص مشترک برنامه‌ها را «استفاده از مسیرهای تکراری و در نتیجه دچار شدن دولت‌ها به اشتباهات مشابه» عنوان کرد که باعث شده غالب این برنامه‌ها که اولین آن در سال41 کلید خورد، به «دورباطل» دچار شود و نتواند نیاز بازار را پاسخ دهد.

رفیعی که عضویت در شورای سیاست‌گذاری مسکن وزارت مسکن و شهرسازی در سال‌های 74 تا 87 و همچنین تدریس در رشته اقتصاد شهری و اقتصاد مسکن در دانشگاه تهران را جزو سوابق خود دارد، خطاب به تیم بازنگری طرح جامع مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرد: آنچه می‌تواند در این مقطع که احتمال استمرار رکود تورمی و کاهش نرخ رشد اقتصادی وجود دارد، موفقیت برنامه‌های جدید دولت را حوزه تامین‌مسکن، تضمین کند و سیاست‌های تازه در این بخش را از «دور‌باطل» خارج کند، رعایت سه‌اصل محوری در برنامه‌ریزی و استفاده از سه ابزار کلیدی در مسیر اجرای برنامه‌ها است.

 رفیعی، ضرورت مداخله دولت برای جبران شکست‌بازار، پایداری در برنامه‌ها و پرهیز از توقف یک برنامه در نیمه‌راه و اجرای برنامه جدید و همچنین هماهنگ‌شدن زمان مدیریت مسوولان با طول اجرای برنامه‌ها را سه اصل مورد توجه عنوان کرد و درباره ابزارهای اجرایی نیز گفت: سه منبع شامل زمین، اعتبارات ‌مالی و مقررات، ابزار اجرای برنامه‌های تامین مسکن به حساب می‌آیند و باید دولت یازدهم به گونه‌ای عمل کند که امکان بازیافت و حفظ اصل منابع وجود داشته باشد. رفیعی در تشریح خط‌قرمزی که برای نحوه استفاده از منابع برای دولت تعیین کرده، گفت: مخالف واگذاری ملکی زمین‌های 99ساله و همچنین اجرای ملکی طرح مسکن‌اجتماعی و پرداخت یارانه‌اجاره‌بها هستم.

مدیر اولین طرح مصوب جامع مسکن، پس از سال‌ها سکوت و خودداری از اظهار نظر راجع به تغییر مسیری که دولت پیشین در طرح مصوب وی و همکارانش برای تامین مسکن اقشار کم درآمد ایجاد کرده بود، باید‌ها و نبایدهای برنامه‌های آتی دولت در بخش مسکن را تشریح کرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مینو رفیعی، صاحب‌نظر و محقق اقتصاد مسکن و از نویسندگان اصلی طرح جامع مسکن در سال 84، دو روز پیش در حالی از ناگفته‌های بخش مسکن و اولویت‌های دولت در این بخش سخن گفت که همزمان به تشریح برنامه‌های مسکن از ابتدای 41 تا پایان سال 83 پرداخت. به گفته وی، برنامه تامین مسکن با محوریت مسکن کم درآمدها اولین بار در برنامه سوم توسعه پیش از انقلاب یعنی فاصله سال‌های 41 تا 46 مطرح شد و در واقع از اوایل دهه چهل بود که در ایران مسکن کم درآمدها و توجه به قوانین و سیاست‌های زمین و مسکن با یک برنامه از پیش تعیین شده مورد توجه و برنامه‌ریزی قرار گرفت.

موضوع مهمی که رفیعی ضمن تشریح برنامه‌ها و مشکلات اجرایی آنها در ادوار مختلف برنامه‌ریزی در بخش مسکن بر آن تاکید می‌کند تکراری بودن برنامه‌ها در ادوار مختلف و توقف آنها در همان دوره در نتیجه بروز مشکلات مشابهی است که هیچ گاه دولت‌ها نتوانسته‌اند آنها را حل و فصل کنند.
به عبارت دیگر، در تمام دوره‌ها، برنامه‌ریزان نیازها را می‌شناخته‌اند اما در هر دوره‌ای نتوانسته‌اند آن را حل کنند و در نتیجه موقعیت فعلی ما در بخش مسکن شکل گرفته است.

اشاره وی به یک دهه بی برنامگی در اقتصاد کلان کشور در سال‌های 57 تا 68 از جمله در بخش مسکن و پس از آن ادامه سیاست‌های پیشین با تاکید بر تامین مسکن گروه‌های کم درآمد شامل کارگران، کارمندان و شاغلان غیررسمی بود.

رفیعی در نهایت با تشریح سایر برنامه‌های تامین مسکن در کشور، برنامه سوم تامین مسکن در فاصله سال‌های 79 تا 83 را موفق‌ترین برنامه در میان همه برنامه‌های موجود در این بخش در فاصله قبل و بعد از انقلاب عنوان کرد. بر اساس آمار ارائه شده از سوی وی، در فاصله سال‌های 79تا 83، یعنی برنامه سوم توسعه در بخش مسکن، در نتیجه بروز مشکلات کمتر در مسیر اجرای برنامه‌ها و هماهنگی بیشتر بین برنامه، اجرا و محصول، موفق‌ترین برنامه مسکن در کشور پیاده‌سازی شد که در نتیجه آن شاخص نسبت کمبود مسکن به موجودی مسکن شهری در کشور از 21 درصد در سال 79 به 12 درصد در سال 83 رسید.

 سه اولویت مهم برای برنامه‌ها
این صاحب‌نظر و محقق حوزه مسکن در جمع‌بندی خود از آنچه مبنای نگارش طرح جامع مسکن در سال 84 قرار گرفت، بر ضرورت توجه دولت یازدهم به سه اصل مهم در تدوین سیاست‌های آتی مسکن در جریان بازنگری طرح جامع تاکید کرد. ضرورت مداخله دولت در حوزه مسکن و آمادگی برای جبران شکست بازار که براساس تجربه دوره‌های پیشین، در هر یک از این دوره‌ها در نتیجه بروز مسائل خاص همچون جنگ، نوسان در اقتصاد کلان کشور و سایر بخش‌های اقتصادی و... بر حوزه مسکن و اجرای برنامه‌ها در این بخش تاثیرگذار بوده است، اولین موضوعی است که رفیعی آن را در تدوین سیاست‌های جاری و آتی مسکن مورد تاکید قرار می‌دهد. ضرورت پایداری سیاست‌ها و راهبردها به عنوان دومین اولویت از سوی او مطرح می‌شود.

به اعتقاد رفیعی، هر گاه در هر کدام از دوره‌های برنامه‌های مسکن، در مرحله اجرا با مشکلاتی مواجه شده‌ایم، آن برنامه‌ها را کنار گذاشته و سیاست دیگری را در اولویت قرار داده‌ایم و این چرخه در تمام دوره‌ها تکرار شده است. بنابراین لازم است سیاست‌ها و راهبردها به گونه‌ای پایدار تدوین شوند. در تاکید سوم، وی معتقد است: مدیریت و نوآوری در فرآیند برنامه‌ریزی برنامه‌های مسکن هم باید پایدار باشد. این در حالی است که مدیریت ما دائما در حال تعویض است و دوره‌های مدیریتی با دور‌ه‌های برنامه‌ریزی هیچ‌گاه همزمان و هماهنگ نبوده است. به همین علت با تغییر مدیریت در میانه یک دوره برنامه‌ریزی و درست زمانی که مشکلات اجرایی کار خود را نشان داده است، مدیریت جدید، برنامه‌ها را کنار گذاشته و برنامه‌های جدیدی را مطرح کرده است.

 فرصت اشتباه نداریم
تاکید دیگری که این محقق حوزه مسکن مطرح می‌کند، ضرورت توجه به این اولویت‌ها در یک مجموعه هماهنگ است.

به گفته وی باید این سه اولویت را با هم ببینیم و در کنار هم قرار دهیم تا بتوانیم برنامه‌ای موفق در حوزه مسکن پیاده‌سازی و اجرا کنیم. رفیعی در نهایت نتیجه می‌گیرد که در شرایط فعلی وضعیت به گونه‌ای است که ما به هیچ وجه امکان خطا و اشتباه در سیاست‌های آتی مسکن نداریم. به‌گونه‌ای که هزینه‌های خطا در مقطع کنونی در این بخش به اندازه‌ای زیاد است که حتی به شرط رفع تحریم‌ها، بهبود شرایط اقتصادی و بازسازی سایر پارامترهای مطلوب اقتصادی، فرصتی برای اشتباه نداریم. وی با بیان اینکه سه ابزار مهم در اجرای برنامه‌های مسکن وجود دارد، از زمین، اعتبارات و قانون و مقررات به عنوان این ابزارهای مهم یاد کرد. رفیعی همچنین در ادامه چند نکته کلیدی را به سیاست‌گذاران مسکن توصیه کرد. بازیافت و حفظ منابع با استفاده از طراحی ‌سازوکار و اجرای برنامه‌هایی که با تکیه بر آنها یارانه‌های بخش مسکن قابل بازگشت و استفاده مجدد باشند از مهم‌ترین موضوعاتی است که باید در این زمینه مورد توجه قرار بگیرد.

 زمین مسکن مهر را نفروشید
رفیعی بر خلاف بسیاری از صاحب‌نظران حوزه مسکن و برخلاف تصمیم اخیر دولت برای واگذاری و فروش زمین‌های مسکن مهر، خطاب به مسوولان مسکن گفت: زمین مسکن مهر را نفروشید و بگذارید به حالت اجاره‌ای بماند. به این علت که با فروش این زمین‌ها و ملکی کردن‌شان، اراضی واحدها هم به دست افراد بی‌نیاز به تامین سرپناه می‌افتد و وارد چرخه سوداگری و کسب سود می‌شود. این صاحب‌نظر حوزه مسکن همچنین، «مسکن اجتماعی» را متعلق به دولت می‌داند که نباید فروخته شود.

رفیعی در این زمینه معتقد است باید به جای فروش مسکن مهر، با طرح‌هایی همچون مسکن کارگران، مسکن اجتماعی و خانه‌های ‌سازمانی یا هر مسکن دیگری که با هدف تامین مسکن اقشار کم‌درآمد ساخته می‌شود، به اداره این واحدهای مسکونی پرداخت. وی همچنین مسوولان دولت را به شدت از پرداخت «یارانه نقدی» و کمک‌های مستقیم در بخش مسکن و حوزه اجاره منع می‌کند. او پرداخت وام ودیعه به جای کمک هزینه اجاره را به این علت که قابلیت بازگشت، وصول و استفاده مجدد دارد، توصیه می‌کند. تاکید بر راه‌اندازی و توجه ویژه به صندوق‌های پس‌انداز و سرمایه‌گذاری، کمک به تاسیس صندوق‌های محلی و ملی، توجه به صرفه‌جویی در مصرف انرژی در هر طرح و برنامه مسکنی و شناخت دقیق و درست گروه‌های هدف، از دیگر تاکیدهای رفیعی به مسوولان مسکن برای تدوین سیاست‌های آتی در این بخش است.

 یک واقعیت مهم
رفیعی همچنین در خاتمه بحث خود گفت: لازم است یک واقعیت را به مسوولان و علاقه‌مندان بخش مسکن یادآوری کنم و آن اینکه در حال حاضر مسکن اولین مشکل اقتصادی کشور نیست. مسائل و مشکلاتی همچون کاهش نرخ رشد اقتصادی، رکود تورمی، کاهش سرمایه‌گذاری و احتمال استمرار رکود، بیکاری فزاینده، مسائل زیست محیطی، نابرابری‌های منطقه‌ای و... وجود دارد که هم‌اکنون نسبت به مشکلات بخش مسکن در اولویت هستند، هر چند تمام این موارد می‌تواند بخش مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.

 پاسخ دولت قبل به طرح جامع مسکن
رفیعی همچنین، نحوه برخورد دولت قبل با طرح جامع مسکن را بازگو کرد. به گفته او پاسخ دولت قبل به طرح جامع مسکن این بود که این طرح قطره چکانی است و در نهایت همین طرز فکر بود که باعث شد به جای آنچه در نتیجه مطالعات گسترده و کارشناسی شده در خصوص مقیاس ساخت مسکن اجتماعی در قالب این طرح صورت گرفته بود و ظرفیت حداکثر 100 هزار واحدی در طرح‌های مختلف برای هر سال تعریف شده بود، در نهایت برنامه تامین مسکن اقشار کم‌درآمد به ساخت بیش از 2 میلیون واحد مسکن مهر تغییر مسیر دهد.

وی در اختیار داشتن زمین و در دسترس بودن پول هنگفت ناشی از افزایش درآمدهای نفتی را عواملی دانست که منجر شد دولت پیشین تمام سیاست‌ها در بخش تامین مسکن برای اقشار کم درآمد را که در طرح جامع مسکن مصوب سال 84 آمده بود رها کند و به سیاست آسان‌تر یعنی
صرفا ساخت مسکن مهر بپردازد.

عدم توانایی در شناسایی گروه‌های هدف و نیازمندان واقعی مسکن، اثرات منفی بر نظام بانکی و سایر بخش‌های اقتصادی، تبدیل بخش خصوصی پرانگیزه، سرمایه‌گذار و ریسک‌پذیر به انبوه‌سازان زمین بگیر، پول بگیر و خواهان تضمین فروش، هدایت سرمایه‌های بخش خصوصی به سایر بازارهای اقتصادی و ایجاد نوسان و نابسامانی در این بازارها، توزیع ناموزون و نامتناسب تسهیلات یارانه‌ای در مناطق مختلف کشور و در نهایت ایجاد بار مالی سنگین برای دولت بعد، بخشی از عواقب تغییر مسیر مسکن کم‌درآمدها به مسکن مهر بود که رفیعی بر آن تاکید کرد.