مستأجران پلاسکو بخوانند

بهمن کشاورز- حقوق‌دان در روزنامه شرق نوشت:
واقعه تأسف‌بار بلکه فاجعه فروریختن ساختمان پلاسکو، ابعادی ملی و حتی جهانی پیدا کرد و حق هم همین بود. این مسئله که علت حادثه چه بوده، آیا واحدها بیمه بوده‌اند یا خیر و مسائلی از این‌ گونه، فعلا مورد بحث ما نیست. قرار است صرفا از دیدگاه حقوقی و اینکه مستأجران چه حقی داشته و دارند، به این حادثه تلخ بنگریم. به نظر می‌رسد که خوشبختانه کسی از مستأجران کشته نشده؛ هرچند شهیدشدن فرد یا افرادی از مأموران فداکار و جان‌بر‌کف آتش‌نشانی از این جهت نیز بار غم سنگینی را بر دل همگان گذاشته است. مواردی چند از منظری که گفته شد، قابل طرح و بررسی ست:

یک) مالک فعلی ساختمان هر شخصی که باشد و به هر ترتیب و طریقی مالک شده باشد، به‌عنوان موجر مسئولیت‌هایی دارد که باید درباره آن بحث شود.

دو) این مسئله که رابطه استیجاری موجر با مستأجران مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ١٣٧٦ بوده؛ یا مشمول قانون مالک و مستأجر سال ٥٦ اهمیت فراوان دارد و پس از روشن‌شدن این امر، می‌توان اظهارنظر دقیق‌تری داشت؛ اما گمان بنده این است که با توجه به تاریخ ساخت بنا و اینکه تا آنجا که بنده به یاد دارم، این ساختمان همیشه پر از مغازه‌های مملو از جنس بوده، باید چنین تصور کرد که قانون سال ١٣٥٦ بر روابط موجر و مستأجر حاکم بوده و شروع زمان اجاره، قبل از سال ١٣٧٦ بوده است.

سه) وقتی محلی برای کسب و پیشه و تجارت در محدوده قانون سال ١٣٥٦ اجاره داده می‌شد، بلافاصله ایجاد یک حق مالی به نام حق کسب و پیشه و تجارت برای مستأجر آغاز می‌شد و ادامه پیدا می‌کرد؛ خواه مستأجر ابتدا وجهی علاوه بر اجاره- به‌عنوان سرقفلی- به موجر پرداخت کرده بود و خواه نپرداخته بود. البته حتی اگر مستأجری محلی را که این‌گونه اجاره کرده، پس از قانون سال ١٣٧٦ با رضایت موجر یا اذن و مجوز دادگاه به دیگری انتقال داده باشد، برای مستأجر جدید نیز همین حق موجود است و به‌تدریج و با گذشت زمان، افزایش پیدا می‌کند.

چهار) عوامل مؤثر و تعیین‌کننده در میزان حق کسب و پیشه و تجارت، عبارت‌اند از: طول مدت اجاره، شغل مستأجر، شروطی که له و علیه موجر و مستأجر در قرارداد اجاره پیش‌بینی شده است، پرداختن یا نپرداختن سرقفلی به موجر در آغاز کار، میزان اجاره‌بها و بالاخره محل وقوع مورد اجاره از نظر رونق کسبی. اگر به وضعیت پاساژ پلاسکو از این نظر بنگریم، به این نتیجه خواهیم رسید که حق کسب و پیشه مربوط به هریک از دکان‌های منهدم‌شده، رقم بسیار گزافی بوده است.

پنج) حقی که موجر و صاحب ملک دارد، این است که هر سه سال یک بار، اگر مستأجرش راضی به افزایش اجاره‌بها با توافق نشد، به دادگاه رجوع و افزایش اجاره‌بها را به‌علاوه الزام مستأجر به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بها از تاریخ تنظیم دادخواست تقاضا کند که این افزایش با نظر کارشناس صورت خواهد گرفت. ما نمی‌دانیم که در مغازه‌های پلاسکو آخرین اجاره‌بها چقدر بوده؛ اما این فقط یکی از عوامل مؤثر در میزان حق کسب و پیشه و تجارت است.

شش) مستأجر ملک نیز حق مشابهی برای کاهش اجاره‌بها دارد که در کشور ما با توجه به مسیر تحولات اقتصادی هرگز موجبی برای کاهش اجاره‌بها پیدا نشده است.

هفت) درعین‌حال حق دیگری که مستأجر دارد، این است که تقاضای تعمیرات اساسی ملک را از موجر و صاحب ملک داشته باشد. در‌صورتی‌که موجر تمکین نکند، مستأجر نیز می‌تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای الزام موجر را به انجام تعمیرات اساسی داشته باشد و در‌صورتی‌که موجر پس از صدور حکم، حکم را اجرا نکند، مستأجر می‌تواند معادل شش ماه اجاره‌بها را صرف تعمیر مغازه خود کند. مبلغی بیش‌از‌این را قانون‌گذار اجازه نداده و اگر مستأجر چنین هزینه‌ای کند، خودش باید پاسخ‌گو باشد.

هشت) در این ماجرا گفته شده گویا مقامات شهرداری یا آتش‌نشانی حدود ٣٠ بار بیمه‌نبودن ساختمان را به موجر و مالک تذکر داده بودند. توجه داشته باشیم هر مستأجر صرفا مالک منافع محدوده دکانی است که آن را اجاره کرده؛ بنابراین سطح راهروها، کریدور و به‌طورکلی مشاعات ملک، مربوط به موجر است و مستأجر حتی در موقع انجام تعمیرات اساسی حق ندارد نسبت به این قسمت‌ها دخل و تصرفی داشته باشد. به عبارت دیگر، مستأجر ملک، از یک سو طرفِ اخطار و هشدار مقامات در زمینه ایمنی نبوده و از طرف دیگر، با فرض اینکه چنین اخطاری به آنها می‌شد، امکان دخل و تصرف در مشاعات را نداشته‌اند و چنین اقدامی اگر هم انجام می‌شد، چه‌بسا مصداق مزاحمت و تصرف عدوانی بود و با شکایت موجر مواجه می‌شد؛ بنابراین مستأجران این ملک اگر هم می‌خواستند، نمی‌توانستند درباره ایمن‌سازی کلی آن اقدام کنند و این کار را باید موجر انجام می‌داد.

نه) اینک این حادثه اتفاق افتاده و کل مغازه‌های پلاسکو از بین رفته است؛ بنابراین آنچه مسلم است، حق کسب و پیشه و تجارت مستأجران که حقی مکتسب و ثابت است، از بین نرفته و موجود است.

ده) علاوه‌بر‌این، در زمان جنگ تحمیلی اگر درست به خاطر داشته باشم، در کرمانشاه موشک عراقی به مغازه‌ای برخورد کرد و آن را با خاک یکسان کرد. مستأجر با کمک مالی‌ای که ستاد بازسازی خرابی‌های جنگ به او کرده بود، اقدام به بازسازی بنا کرد؛ اما موجر از این اقدام ممانعت کرد و دستور موقت گرفت؛ با این استدلال که به موجب قانون مدنی انهدام کامل عین مستأجره موجب بطلان عقد اجاره می‌شود و مستأجر حداکثر می‌تواند حق کسب و پیشه خود را با نظر کارشناسی، گرفته و دیگر حقی در این ملک مخروبه نخواهد داشت. دادگاه ادعای موجر را نپذیرفت و استدلال کرد: هدمی (خرابی و انهدامی) که موجب منتفی‌شدن عقد اجاره می‌شود، باید ناشی از عوامل طبیعی نظیر سیل و زلزله باشد، نه اصابت موشک و مانند آن. نظر دادگاه این بود که مستأجر می‌تواند به هزینه خود ملک را بازسازی کرده و به‌این‌ترتیب، مالک حق کسب و پیشه محل خواهد بود و طبق ضوابط قانون مدنی چون اعیان هم متعلق به اوست، موجر می‌تواند صرفا از او اجاره‌بها دریافت کند و امکان تقاضای تخلیه ملک را نخواهد داشت. این نظر با نظر مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه منطبق است (بگذریم از اینکه بنده از لحاظ نظری با این استدلال موافقم یا خیر، آنچه مسلم است به نظر می‌رسد دکترین حقوقی ما همین نظر را در نهایت پذیرفته است).

با توجه به آنچه گفتیم، به نظر می‌رسد مستأجران پلاسکو می‌توانند با انجام مراحل قانونی و تأمین هزینه‌های بازسازی به نحوی از انحا این بنا را نوسازی کرده و هریک صاحب مغازه‌ای شوند، چنان‌که قبلا داشته‌اند. بدیهی است مشخصات این مغازه‌داران در شهرداری و اداره دارایی و صنف مربوط و شاید در صورت‌جلسه تفکیکی مضبوط در اداره ثبت موجود است و مستأجران می‌توانند بر مبنا و به استناد آن موقعیت ملک استیجاری خود را به نحو دقیق و روشن مشخص کرده و حتی بر مبنای آن نقشه بنای جدید را تهیه کنند. گمان می‌کنم موجر ملک نیز از نظر مالی در شرایطی باشد که بتواند هزینه‌های لازم را به صورت وام و شاید قسمتی کمک بلاعوض در اختیار این مستأجران قرار دهد. والله اعلم.