محمد صادق مفتح، مسوول سامانه رهگيري معاملات مسكن،با اشاره به ثبت بيش از 4دهه دوره‌هاي ركود و رونق مسكن در كشور تصريح كرد: طول دوره ركود مسكن معمولا بين 12 تا 16 فصل است كه با توجه به شروع ركود فعلي از اوايل سال گذشته، هنوز زمان طولاني تا برگشت رونق به معاملات مسكن باقي است.
معاون وزير بازرگاني درباره برخي پيش‌بيني‌ها و اظهارنظرها از تاثير تورمي هدفمند شدن يارانه‌ها بر بازار مسكن به دنياي اقتصاد گفت: با اجراي طرح هدفمند شدن يارانه‌ها لزوما اتفاق خاصي در بازار املاك نخواهد افتاد، اما در عين حال اين احتمال وجود دارد كه قيمت مسكن درآينده نزديك روند كاهشي را مجددا طي كند.
مفتح درعين حال نقش عوامل رواني و رفتار مشاوران املاك در تعيين يا نوسان قيمت مسكن راتاييد كرد و گفت: نقش مشاوران املاك در تعيين قيمت مسكن بسته به شرايط بازار متفاوت است،به طوري كه در زمان خيز قيمت مسكن اين نقش تا 90درصد هم مي‌رسد.
درست دو هفته مانده به انتخابات رياست‌جمهوري دهم، خبر رسيد گروه زيادي از مشاوران املاك سراسر كشور، در سالن همايش‌هاي وزارت كشور جمع شده‌اند تا از محمود احمدي‌نژاد حمايت كنند. اين حمايت به قدري بود كه برنامه سخنراني رييس‌جمهور دولت نهم به دليل حلقه زدن مشاوران املاك به دورش، نيمه‌كاره رها شد و عوامل حفاظت مجبور شدند رييس‌جمهور را از سالن خارج كنند.
آن روز احمدي‌نژاد هم، كلي از مشاوران املاك حمايت كرد و گفت: بعيد مي‌دانم در كل صنف مشاوران املاك يك نفر هم پيدا شود كه خواستار افزايش قيمت مسكن باشد، اما برخي با آدرس‌هاي غلط سعي مي‌كنند اين افراد را متهم به اثرگذاري در گراني مسكن كنند.
احمدي‌نژاد باز هم از مشاوران املاك كه براي حمايت قاطعانه از كانديداتوري او به وزارت كشور آمده بودند، تعريف كرد و گفت: اگر همكاري صادقانه بنگاه‌هاي مسكن نبود، محال بود قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير 30 تا 40درصد كاهش يابد.احمدي‌نژاد در پايان، براي اينكه به نوعي از زحمات مشاوران املاك تشكري كرده باشد در جمع آنها يك وعده داد: «اگر مسكن مهر را از همان روز اول به بنگاه‌هاي املاك داده بودند تا حالا 100 درجه بهتر از ما اجرا كرده بودند.»
امروز كه 5 ماه از انتخابات و آن مراسم مي‌گذرد، گذر زمان واقعيت‌هايي را نشان مي‌دهد: اول اينكه، قيمت مسكن در يكسال اخير هرگز كاهش 30 تا 40درصدي را به خود نديده و بيشترين نرخ كاهش 25درصد بوده است.
دوم اينكه، وعده احمدي‌نژاد به مشاوران املاك براي واگذاري مسكن مهر در همان حد وعده باقي مانده و بعد از آن هيچ مقام مسوولي حتي حاضر نشده دراين باره صحبت يا اظهار نظري كند چه برسد به اينكه شوراي عالي مسكن برايش تصميم‌گيري كند.
سوم اينكه، اكنون معلوم شده بنگاه‌ها در نوسان قيمت مسكن تاثيرگذار هستند و نمي‌توان بازار مسكن را بدون ديدن اين افراد، چه خوب و چه بد تحليل كرد.
معاون ارشد وزير بازرگاني، درباره سهم مشاوران املاك و مسائل رواني در نوسانات قيمت مسكن مي‌گويد: در زمان‌هايي كه بازار آرام است چه در دوره ركود يا دوره رونق، مشاوران املاك فقط 10درصد در تعيين قيمت فروش مسكن نقش دارند. اما زمانيكه خيزش قيمت‌ها اتفاق مي‌افتد و بازار وضعيت بحراني به خود مي‌گيرد سهم بنگاه‌ها در تعيين قيمت مسكن به بالاي 90درصد هم مي‌رسد.
محمد صادق مفتح معتقد است؛ اگرچه دولت در تنظيم بازار مسكن خوب عمل كرده، اما در بهترين شرايط، فقط نيمي از اين بازار تحت كنترل دولت است و امكان رهگيري 40درصد از معاملات مسكن وجود ندارد.
درباره پيش‌بيني آينده بازار مسكن و سطح قيمت‌ها در اين بازار و همچنين تاثير هدفمندشدن يارانه‌ها بر قيمت مسكن، با محمد صادق مفتح، معاون وزير بازرگاني گفت‌وگو كرده‌ايم. متن اين گفت‌وگو را در زير بخوانيد:
سامانه‌اي كه دولت بازار مسكن را با آن كنترل مي‌كند تحت اختيار و نظارت مستقيم وزارت بازرگاني است. شما به عنوان مسوول ارشد در سامانه رهگيري معاملات مسكن، علائمي از تغيير فاز در بازار، آغاز رونق معاملات يا احيانا افزايش قيمت ظرف چند ماه آينده، مشاهده كرده‌ايد؟
پيش‌بيني خبرگان بازار مسكن و البته بنده اين است كه افزايش قيمتي تا پايان سال نخواهيم داشت. در حال حاضر هم اوضاع مسكن كاملا آرام است و اين آرامش كماكان باقي خواهد ماند. اما بحث‌هايي مطرح است مبني براينكه دوره ركود روبه اتمام است ونهايت تا پايان امسال دوام دارد.
در اين باره دو تحليل وجود دارد. يك تحليل برمبناي شرايط كل اقتصادي كشور است كه بسته به نرخ بيكاري، نرخ پايه پولي، اوضاع توليد و پارامترهايي از اين قبيل اوضاع بازار مسكن سنجش و پيش‌بيني مي‌شود. يك تحليل هم براساس منحني دوره‌هاي ركود و رونق مسكن، است.
اين منحني از 5 دهه قبل تا الان نشان مي‌دهد ركود بين 3 تا 4 سال زمان مي‌برد كه البته در يك مورد استثنا 8 سال هم طول كشيده است. وقتي به اين منحني نگاه مي‌كنيد احساس بين 12 تا 16 فصل از ركود مسكن به شما دست مي‌دهد كه لزوما همان هم تكرار نمي‌شود.
اگر روي اين منحني بخواهيم بازار مسكن را پيش‌بيني كنيم، تازه يكسال از ركود فعلي زمان گذشته و زمان طولاني تا رونق باقي است. بنابراين عرض كردم سيگنال‌هايي كه خبرگان اين بحث مطرح مي‌كنند هم نشان مي‌دهد در آينده نزديك افزايش قيمتي نخواهيم داشت.
اين پيش‌بيني‌ها چنانچه دولت خواسته يا ناخواسته محرك جديدي وارد بازار مسكن كند، با واقعيت فاصله خواهد گرفت. اگر يارانه‌ها هدفمند شود، التهاب قيمتي در بازار مسكن خواهيم داشت يا نه؟
مسكن در همه جاي دنيا هيچ‌وقت از بابت عرضه و تقاضا قيمتش نوسان نكرده است. يك كالا يك زمان قيمتش از سمت عرضه و تقاضا در بازار تعيين مي‌شود يك زمان هم از سمت قيمت تمام شده و نهاده‌هاي توليد.
اما مسكن تنها كالايي است كه بدون ارتباط با اين دو عامل، قيمتش افزايش يا كاهش پيدا مي‌كند. بحران اخير در اقتصاد جهاني ريشه‌اش از بازار مسكن آمريكا شروع شد. اوضاع مسكن در آمريكا را وقتي ريشه‌يابي مي‌كنيم به اين نتيجه مي‌رسيم كه هيچ تغييري ظرف يك ماه در حجم عرضه و تقاضاي مسكن در آمريكا بوجود نيامده بود. اما يكدفعه، قيمت ملك در اين كشور سقوط كرد و به بحران اقتصادي دامن زد.
در كشور ما هم زمانيكه قيمت مسكن چه سال گذشته و چه در دوره‌هاي قبل جهش پيدا كرد هيچ‌كدام از نهاده‌هاي توليد تغيير نكرده بودند. حتي در مسكن، عكس اين موضوع اتفاق مي‌افتد يعني اول مسكن گران مي‌شود بعد قيمت نهاده‌هاي توليد بالا مي‌رود. بنابراين قيمت مسكن بازتاب و ميزان‌الحراره كل اقتصاد است.
خودش معلول است علت نيست، اين يك شاخص است كه كليت اقتصاد را نمايش مي‌دهد. تب يك مريضي است خودش مريضي نيست. قيمت مسكن در ايران از عرضه و تقاضا و قيمت تمام شده، تعيين نمي‌شود، بلكه برآيندي از كل شرايط اقتصادي است. پس اين سوال كه هدفمندشدن يارانه‌ها به افزايش قيمت مسكن ختم مي‌شود يا نه، پاسخش اين است: «لزوما نه».
نوسان قيمت مسكن بعد از هدفمند شدن يارانه‌ها ممكن است به سمت پايين باشد ممكن هم است به سمت بالا. تاثير هدفمند شدن يارانه‌ها بر قيمت كالاهايي همچون گروه فلزات، مصالح ساختماني، مواد خواركي و... را مي‌توان با عدد و رقم مشخص و اعلام كرد، اما در مورد مسكن اينطور نيست.
بعد از واقعي شدن قيمت حامل‌هاي انرژي مي‌تواند همه اجناس گران شود، اما مسكن ارزان. عكس اين موضوع هم صادق است. مگر در دهه 50 كه افزايش شديد قيمت مسكن داشتيم، اتفاقي افتاده بود؟ قيمت بقيه كالاها تغيير نكرده بود، اما مسكن گران شد.
درباره سوالي كه پرسيديد مي‌توانم بگويم حتي بعيد نيست كه سطح قيمت‌ها در بازار مسكن بعد از اجراي طرح تحول، مجددا كاهش پيدا كند.
اگر گفته شما درباره عدم تاثيرگذاري حجم عرضه و تقاضاي مسكن بر قيمت فروش ملك را قبول كنيم. در اينصورت چه عواملي در تعيين ارزش معاملات در بازار مسكن نقش دارند؟ سهم بنگاه‌ها در نوسان قيمت مسكن چقدر است؟
عوامل رواني در خيزش قيمت مسكن موثر نيستند، اما در ارتفاع خيزش خيلي موثرند. وقتي قيمت مسكن شروع به بالا رفتن مي‌كند، بحث رواني در بازار خيلي مي‌تواند در نرخ افزايش قيمت و مدت زماني كه قيمت‌ها در حال اوج گرفتن است، نقش داشته باشد. متاسفانه در خيزش سال گذشته قيمت مسكن، ما بحث رواني را در استمرار گراني‌ها و دامنه افزايش قيمت، كاملا مشاهده كرديم.
منظورتان از بحث‌هاي رواني، رفتار بنگاه‌هاي املاك است؟
نقش مشاوران املاك در تعيين قيمت مسكن بسته به شرايط بازار، متفاوت است. در زمان‌هاي ثبات بازار يعني دوره‌هايي كه ركود يا رونق مطلق حاكم است، بنگاه‌ها نهايت تا 10درصد در تعيين ارزش معاملات نقش دارند.
اما اين سهم در مواقعي كه بازار مسكن تغيير فاز مي‌خواهد بدهد و قيمت‌ها عزم افزايش يا كاهش را دارند، تا 90درصد هم مي‌رسد. رفتار بنگاه‌هاي املاك در زمان بحران قيمت‌ها، مي‌تواند ناخودآگاه بازار را مختل يا آرام كند.
رفتار دوگانه‌اي كه مشاوران املاك با خريدار و فروشنده دارند باعث شده غالب مردم بعد از برخورد با برخي از اين افراد احساس كنند بنگاهي‌ها، تمايل به تحريك قيمت‌ها را دارند. آيا اين همان اثر رواني است كه درباره‌اش گفتيد؟
من اصلا احساسي كه شما مي‌گوييد را ندارم. شما مي‌گوييد فضاي عمومي در بنگاه‌هاي مسكن است كه مي‌خواهند قيمت‌ها را بالا ببرند، من مي‌گويم اين نيست. «رفتار دوگانه» ابزار كار مشاوران املاك است.
كساني‌كه در بنگاه‌هاي مسكن فعاليت مي‌كنند براي اينكه فاصله و سطح توقع خريدار و فروشنده را به هم نزديك كنند اين‌گونه رفتار مي‌كنند. خريداري آمده ملكي را به 80 واحد بخرد فروشنده‌اي هم آمده آن ملك را به 120 واحد بفروشد بنگاهي مي‌خواهد قيمت را روي 100 واحد تنظيم كند پس بايد فضا را براي فروشنده طوري تنظيم كند كه يعني ملكش 90 واحد بيشتر نمي‌ارزد، اما سعي مي‌كند آن را 100 واحد بفروشد به خريدار هم مي‌گويد مسكن گران شده و ارزش اين واحد به 110 رسيده، اما سعي مي‌كند آن را به 100 واحد برساند.
اين رفتار و اين نوع مشاوره سنت بازار مسكن است نه حقه‌بازي است و نه اينكه اغتشاش معني مي‌دهد. روش اين است. ممكن است من و شما منتقد كار باشيم و بگوييم روش‌هاي ديگري هم براي نزديك كردن طرفين معامله وجود دارد، اما اينكه تصور شود مشاوران املاك با اين رفتار دوگانه قصد دارند بازار را مغشوش كنند، اصلا اينطور نيست.
اتفاقا بنده به شما عرض كنم كساني‌كه از نوسان قيمت مسكن بيشترين لطمه را مي‌خورند همين صنف مشاوران املاك است چون در دوران نوسان و التهاب بازار مسكن خريد و فروش‌ها به كمترين حد ممكن مي‌رسد و تعداد معاملات كه رابطه مستقيم با درآمدزايي بنگاه‌هاي مسكن دارد نيز افت مي‌كند.لذا منطق كار بنگاه‌هاي مسكن به آنها حكم مي‌كند دنبال به هم ريختن بازار نباشند.
بنگاه‌هاي مسكن به جاي رفتار دوگانه مي‌توانند به دو طرف معامله القا كنند كه قيمت‌ها پايين آمده است نه اينكه به يك طرف بگويند بالا رفته به طرف ديگر ضد آن را بگويند.
ببينيد من مي‌گويم عزم آنها تحريك بازار نيست. بله ممكن است راه‌هاي ديگري هم براي مشاوره وجود داشته باشد، اما توجه كنيد به عرض من، من مي‌گويم بنگاه‌هاي مسكن با اغتشاش در بازار موافق نيستند، چون به لحاظ مادي به نفعشان نيست.
شما همين نحوه راهاندازي سامانه رهگيري معاملات مسكن را نگاه كنيد. ببينيد مشاوران املاك چقدر ساده و بدون مقاومت حاضر شدند عضو اين سامانه شوند و هيچ مقاومتي براي شفاف كار كردن از خود نشان ندادند. چون به نفعشان است كه بازار آرام باشد. خريدار مسكن هميشه از ارزاني منفعت مي‌كند و فروشنده هم از گراني، اما تنها گروهي كه از ثبات قيمت‌ها سود مي‌كنند مشاوران املاك هستند.
استدلال شما مبني براينكه بنگاه‌هاي مسكن خيلي ساده و بدون مقاومت حاضر شده‌اند امكان رهگيري معاملات مسكن را براي دولت فراهم كنند، با اطلاعات ما و مردم تفاوت دارد. در شهر تهران هنوز بنگاه‌هايي فعال هستند كه وقتي طرفين معامله از آنها درباره كدرهگيري سوال مي‌كند، اظهار تعجب كرده و از پاسخ شفاف در اين باره طفره مي‌روند.
به هرحال طرح به اين بزرگي را كه نمي‌شود متوقع بود ظرف يكسال، يكسال و نيم همه چيزش برقرار شود. ما بحثي كه در ابتداي راهاندازي سامانه كدرهگيري با آن مشكل داشتيم، ضمانت اجرايي كار بود كه محل فرار نداشته باشد. بهترين راه هم، دفاتر اسناد رسمي بودند. اما با بد برداشت كردن دوستان و ضعف ما در توجيه اين آقايان، به بن‌بست خورديم و متاسفانه يك مانع بزرگ در مقابل طرح ملي با اين كيفيت ايجاد شد.
هدف اصلي سامانه ثبت هوشمند معاملات مسكن، «مهار زدن» به بازار مسكن است، اما اين سامانه منافع جنبي دارد كه حتما كمتر از منافع اصلي‌اش نيست. مثلا با رهگيري معاملات مسكن و ثبت آنها در سامانه‌اي سراسري، از غش در معامله جلوگيري مي‌شود.
آماري كه يكي از مقامات قوه قضائيه به من داده نشان مي‌دهد بالاي نيمي از پرونده‌هاي قضايي به تخلف و كلاهبرداري در معاملات مسكن مربوط مي‌شود. چرا؟ چون هر كالايي كه خريداري مي‌شود بلافاصله بعد از پرداخت پول، آن كالا به تصرف فيزيكي خريدار درمي‌آيد. تنها كالايي كه بين مبادله پول و تمليكش حداقل 4 ماه زمان مي‌برد، ملك است.
خريدار و فروشنده مي‌روند داخل بنگاه معامله مي‌كنند و 50درصد از ارزش ملك را خريدار مي‌پردازد تا فروشنده حدود 5 تا 6 سند را براي سند زدن جمع‌آوري كند. اين زمان فرصتي است براي انواع سوءاستفاده و احيانا فروش همان ملك به چند نفر ديگر. اما سامانه كدرهگيري جلوي اين كارها را مي‌گيرد چون به محض انجام معامله در بنگاه، ملك قفل مي‌شود و تا زمان صدور سند در محضر امكان معامله مجدد براي آن وجود ندارد.
متاسفانه پروژه‌اي كه اينقدر براي دولت و قوه قضائيه و نظام مزاياي جنبي دارد الان به مشكل خورده و ما واقعا از دوستان اسناد رسمي گله داريم. سازمان اسناد رسمي و محضرداران به قانون تسهيل معاملات استناد مي‌كنند و مي‌گويند در اين قانون اسمي از استعلام كدرهگيري برده نشده است.
كدرهگيري مگر چيز جديدي است؟ كدرهگيري شبيه همان شماره سريال مبايعه‌نامه‌‌هاست كه الان هم در بنگاه‌هاي مسكن و هم در محضرخانه‌ها مورد توافق است و از روي آن صحت معامله استعلام مي‌شود با اين تفاوت كه در مبايعه‌نامه عمليات به صورت دستي انجام مي‌شود، اما در اين سامانه شماره سريال در فضاي سايبر به معامله داده مي‌شود.
من ادعا مي‌كنم ملكي را فروخته‌ام مي‌گويند چه سندي داري؟ تا الان براي اين سند مبايعه‌نامه را نشان مي‌دادند از الان به بعد شماره كدرهگيري را بايد نشان دهند. كجاي اين مساله خلاف قانون است؟ اين چه مدرك جديدي است كه دوستان مي‌گويند؟ ما واقعا در قرن بيست‌ويكم درست است كه با خودنويس بنويسيم «ثبت با سند برابر است»؟!
اين شيوه چه فرقي با سيستم 120 سال پيش زمان ناصرالدين شاه دارد؟ كجاي دنيا هنوز از اين روش براي ثبت معاملات استفاده مي‌شود؟ بنده تجربه‌اش را داشتم براي يك وكالت ساده مجبور شدم 2 ساعت در محضر منتظر شوم و منشي محضر بنده خدا مجبور شد 2 ساعت فقط بنويسد. 98درصد چيزي را كه مي‌نوشت با نفر قبلي من تكراري بود.
درحال حاضر دولت چه سهمي از بازار مسكن و معاملاتي كه در آن انجام مي‌شود را تحت كنترل و رهگيري دارد؟
ما 60درصد از بازار مسكن را تحت كنترل داريم، اما از همين جا از رييس قوه قضائيه درخواست مي‌كنم يك كميته براي بررسي نحوه همكاري سازمان ثبت با سامانه كدرهگيري تشكيل دهند تا منافعي كه اين سامانه براي قوه قضائيه به همراه دارد، مشخص شود.
ما حتي حاضر هستيم براي پايان دادن به اين اختلاف نظرها، پرونده رهگيري معاملات مسكن را كامل به سازمان ثبت اسناد واگذار كنيم و اصلا نگران اينكه توليت كار را به ارگان ديگري بدهيم نيستيم به شرطي كه قول دهند آن را اجرا كنند. اگر سازمان ثبت همكاري كند قسم مي‌خورم هيچ نقل و انتقالي در بازار مسكن انجام نمي‌شود، مگر اينكه در سامانه رهگيري ثبت شود.
زماني كه سامانه كدرهگيري راهاندازي شد وزارت بازرگاني اعلام كرد هدف، كنترل قيمت مسكن و جلوگيري از سوداگري و اغتشاشات قيمتي است. آيا اين احتمال وجود دارد كه در مرحله بعد دولت از اين طريق اقدام به قيمت‌گذاري واحدهاي مسكوني كند؟
قيمت‌گذاري روي مسكن در دنيا نه مرسوم است نه شدني، اما اين امكان وجود دارد كه با تعريف يكسري شاخص‌هاي كيفي و استاندارد براي ساخت‌وسازها، به نوعي ارزش واقعي املاك در بازار مشخص شود كه البته اين با شرايط فعلي شدني نيست.
الان هر كلاه مخملي كه پولدار است به خودش اجازه مي‌دهد ساختمان‌سازي كند. اين افراد هستند كه به اغتشاش بازار دامن مي‌زنند. الان مردم يك ساختمان نوساز را با هزار دعا و سلام و صلوات مي‌خرند چون معلوم نيست لوله فاضلابش گرفته باشد يا لوله آب اصلا داشته باشد يا نه؟
من از شما مي‌پرسم چه تعداد ساختمان نوساز وجود دارد كه وقتي همسايه بغلي حرف مي‌زند صدايش وارد واحد مجاور نشود؟ نظام توليد مسكن ما با نظام عهد ناصرالدين شاه فرق زيادي نكرده است.
نمي‌خواهم بگويم نظارت نيست، هست اما ضعيف است. بنابراين اگركيفيت مشخص باشد قيمت ملك نيز تا حدودي مشخص مي‌شود. وزارت مسكن بايد اين كار را انجام دهد.
الان اگر شما ثابت كنيد فلان محصول لبني فلان شركت معروف آلودگي ميكروبي دارد درب كارخانه را آني پلمب مي‌كنند به همين خاطر بدن مدير صنعتي مي‌لرزد كه مبادا ايرادي در محصولش باشد، اما در حوزه ساخت‌وساز مالك بايد ماه‌ها دوندگي كند تا موفق شود ايرادي را اثبات كند.
براي ساماندهي بنگاه‌هاي مسكن و جلوگيري از ورود هر غيركارشناسي به اين صنف برنامه‌اي داريد؟ درحال حاضر به نظر مي‌رسد هر كسي كه از شغل اصلي‌اش بازنشسته مي‌شود تصميم مي‌گيرد يك بنگاه مسكن برپا كند.
اگر موفق شويم ضمانت سامانه رهگيري معاملات مسكن را اجرايي كنيم براي مشاوران املاك هم برنامه خواهيم داشت، اما ما تا زمانيكه براي اين اتاق، در نداشته باشيم نمي‌توانيم بگوييم چه كسي به اين اتاق وارد شود يا نشود. بله حرف شما را قبول دارم الان اگر يك نفر داخل يك لبنياتي صندلي بگذارد و ملك معامله كند اتفاق خاصي نمي‌افتد.
