پشت‌پرده "هرج و مرج در بازار مسکن" تهران!

جمعیت اجاره‌نشین‌ها در پایتخت طی ۵ سال منتهی به ۹۵ با شتابی حداقل ۴ برابر نرخ رشد جامعه صاحب‌خانه‌ها افزایش یافت. تصویر بازار اجاره در ۵ تابلوی آماری، از تاثیر افزایش تعداد مستاجرها بر تورم اجاره مسکن حکایت دارد و نشان می‌دهد در تهران در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، معادل ۷۹ درصد خانوارهای جدید، تعداد مستاجرها افزایش یافته است. جمعیت ساکن تهران در این فاصله ۱۰ درصد زیاد شده اما تعداد مالکان، ۵ درصد و در مقابل، تعداد خانوارهای مستاجر ۲۲ درصد رشد کرده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، ریشه جمعیتی تورم اجاره مسکن در پایتخت، با ردیابی تغییرات ۵ ساله جامعه مستاجران، شناسایی شد.

گزارش‌ها از جزئیات شمارش جمعیت مالک و مستاجر در شهر تهران –نتایج تکمیلی سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵- حاکی است: شتاب تند افزایش خانوارهای اجاره‌نشین در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ در پایتخت باعث شده جامعه مالکان در این کلان‌شهر از سهم همیشگی بالای ۵۰ درصد در بازار مسکن نزول کند و در مقابل، سهم مستاجران به بیش از ۴۰ درصد کل خانوارهای ساکن در تهران برسد. بررسی آماری بازار مسکن تهران در ۵ تابلو نشان می‌دهد: پایتخت‌نشین‌ها طی ۵ سال منتهی به ۹۵، مستاجرتر شده‌اند.

۵ تابلوی آماری شامل «سهم مستاجران در مقابل سهم مالکان»، «نرخ رشد خانوارهای اجاره‌نشین»، «نسبت تازه‌واردهای بازار اجاره به خانوارهای جدید»، «نرخ مالکیت در گروه‌های خانوار با بعد مختلف» و همچنین «سهم بیشترین گروه خانوار از بازار اجاره» است.پیش‌تر با اعلام نتایج کلی سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، تغییرات نرخ مالکیت در کل کشور‌ از کاهش نسبت جمعیت مالک به جمعیت مستاجر حکایت داشت.

سهم خانوارهای مالک در کل کشور از ۷. ۶۲ درصد در سال ۹۰ به ۶. ۶۰درصد در سال ۹۵ کاهش پیدا کرده و در مقابل، سهم خانوارهای مستاجر در همین فاصله ۵ساله، از ۶. ۲۶ درصد به ۸. ۳۰ درصد افزایش یافته است. کمتر از ۱۰ درصد خانوارها به دلیل سکونت در خانه‌های سازمانی یا فامیلی، نه مالک و نه مستاجر محسوب می‌شوند.

در کل کشور، هنوز صاحب‌خانه‌ها بیش از دو سوم جمعیت را تشکیل می‌دهند اما در کلان شهر تهران –پایتخت- اگر چه بزرگی جامعه مالکان نسبت به جامعه اجاره‌نشین‌ها فعلا برقرار مانده اما این نسبت، شکننده شده است به‌طوری که صاحب‌خانه‌ها در پایتخت، جمعیت بیش از نصف را از دست داده‌اند.آمار مستاجران پایتخت نشان می‌دهد، سهم مالکان از کل خانوارهای ساکن در کلان‌شهر تهران از ۵۲ درصد در سال ۹۰ به ۵. ۴۹ درصد کاهش یافته و در مقابل، سهم مستاجرها با بیش از ۴ واحد درصد افزایش، از ۹. ۳۷ درصد به ۴۲ درصد رسیده است.

در حال حاضر با استناد به نتایج سرشماری سال ۹۵، یک میلیون و ۲۰۸هزار خانوار در تهران اجاره‌نشین هستند و یک میلیون و ۴۳۲ هزار خانوار نیز در خانه‌های ملکی خود سکونت دارند.

بررسی‌ها درباره پشت‌صحنه افزایش سهم اجاره‌نشین‌ها از کل خانوارهای ساکن تهران مشخص می‌کند: ترافیک سنگین در ورودی بازار اجاره طی سال‌های اخیر علت این رخداد بوده است. در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، به ازای هر ۱۰۰ خانوار اضافه شده به جمعیت تهران، ۷۹ خانوار جدید، وارد بازار اجاره مسکن شد. این شاخص برای کل کشور، به مراتب کمتر بوده است به‌طوری که طی این ۵ سال، کمتر از ۶۰ درصد از خانوارهای جدید در کل کشور، روانه بازار اجاره‌نشینی شدند.

جمعیت کلان شهر تهران از ۲ میلیون و ۶۱۶ هزار خانوار در سال ۹۰ به ۲ میلیون و ۸۸۸ هزار خانوار در سال ۹۵ رسیده است که به معنای افزایش جمعیتی معادل ۲۷۲ هزار خانوار در پایتخت است. در این میان، جمعیت دارای مالکیت واحد مسکونی در تهران، تنها ۶۶ هزار خانوار افزایش پیدا کرده و در مقابل، ۲۱۶ هزار خانوار جدید به بازار اجاره مسکن تهران افزوده شده است.

وسعت جامعه مستاجران در تهران نسبت به سال ۹۰،‌ تحت تاثیر ترافیک سنگین تقاضا در ورودی بازار اجاره، معادل ۲۲ درصد افزایش پیدا کرده که به لحاظ شیب رشد، ۴ برابر میزان افزایش جمعیت صاحب‌خانه‌های پایتخت است. اما تعداد خانوارهای مالک در تهران نسبت به سال ۹۰، تنها ۵ درصد افزایش یافته است و این موضوع باعث شده صاحب‌خانه‌ها، جمعیت بیش از نصف در تهران را واگذار کنند.

آمارهای تکمیلی از نتایج سرشماری نفوس و مسکن نشان می‌دهد: نسبت جمعیت مالک به مستاجر در خانوارهای جدید، هم در کشور و هم در تهران، وارونه شده است. در سال ۹۰، معادل ۴۰ درصد از خانوارهای جدید، به جمعیت اجاره‌نشین‌ها اضافه شده بود و نزدیک به ۶۰ درصد بقیه نیز موفق به خرید مسکن می‌شدند. اما در حال حاضر، این نسبت یعنی سهم بازارهای اجاره و خرید مسکن از پذیرش خانوارهای جدید، وارونه شده است.

در فاصله سال‌های ۸۵ تا ۹۰، حدود ۳ میلیون و ۷۰۰ هزار خانوار به جمعیت کشور اضافه شد و در این میان، جامعه مستاجرها، حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار افزایش پیدا کرد. به این ترتیب، در سال ۹۰، برخلاف سال ۹۵، نسبت ورودی بازار اجاره‌نشین‌ها به بازار صاحب‌خانه‌ها، تقریبا ۴۰ به ۶۰ بوده است.

آمار مربوط به نرخ رشد جمعیت اجاره‌نشین و مقایسه آن با نرخ رشد کل جمعیت کشور و تهران، ابعاد تورم جمعیتی در بازار اجاره را بیشتر مشخص می‌کند. در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، کل جمعیت کشور و شهر تهران به ترتیب ۱۴درصد و ۱۰ درصد افزایش پیدا می‌کند اما جمعیت مستاجرها در کشور رشد ۳۲ درصدی و در تهران افزایش ۲۲ درصدی را تجربه می‌کند.

خانه‌های اجاره‌ای در تصرف سه‌نفره‌ها

آمار مربوط به «سهم بیشترین گروه خانوار با بعدهای مختلف از جمعیت اجاره‌نشین در تهران» نشان می‌دهد: خانه‌های اجاره‌ای در پایتخت، در تصرف سه‌نفره‌ها است. خانوارهای با بعد سه‌نفر، بیشترین گروه اجاره‌نشین در مقایسه با سایر بعدها محسوب می‌شوند به‌طوری که ۳۲درصد واحدهای مسکونی اجاره‌ای در اختیار خانوارهای سه نفره است.

سهم بقیه گروه‌های خانواری، کمتر از ۲۵ درصد است. این موضوع به میانگین بعد خانوار در شهر تهران برمی‌گردد که در حال حاضر ۱. ۳ نفر است.در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، در همه گروه‌های خانوار با بعدهای مختلف به جز زوج‌ها (دو نفره‌ها)، نرخ مالکیت کاهش پیدا کرده است.

اما در گروه خانوارهای دو نفره، نرخ مالکیت از ۴۸ درصد به ۴۹ درصد افزایش یافته است. کارشناسان اقتصاد مسکن با اشاره به تغییر جزئی این نرخ، آن را معنادار نمی‌دانند. افزایش محسوس نرخ مالکیت مسکن در خانوارهای دو نفره در صورتی که امسال یا سال آینده با یک سرشماری محلی در تهران،‌ اثبات شود، علت آن می‌تواند وام خرید مسکن یکم باشد.

اما از آنجا که در سال ۹۵، پرداخت این تسهیلات، در ابتدای راه و با کمترین تعداد بود، نمی‌توان آن را عامل افزایش یک واحد درصدی نرخ مالکیت زوج‌های جدید عنوان کرد.

آمار مربوط به «نرخ مالکیت در گروه‌های خانوار با بعد مختلف» نیز نشان می‌دهد: خانوارهای ۱۰ نفره دارای بیشترین جمعیت اجاره‌نشین در مقایسه با سایر گروه‌های خانوار هستند. ۵۵ درصد از خانوارهای ۱۰ نفره در حال حاضر اجاره‌نشین هستند. در شهر تهران، به تناسب افزایش بعد خانوار از ۵ نفر به بالا، کاهش نرخ مالکیت، به شکل چشمگیری، قابل ردیابی است به‌طوری که نرخ مالکیت در خانوارهای ۱۰ نفر و بیشتر،‌ از ۴۱ درصد در سال ۹۰ به ۲۶درصد در سال ۹۵ کاهش پیدا کرده است. نرخ مالکیت در خانوارهای ۵ نفره نیز از ۶۱درصد به ۵۴ درصد رسیده است. با این حال کاهش نرخ مالکیت در خانوارهای یک تا سه نفره، طی این ۵ سال، در حد یک تا سه واحد درصد بوده است.

فردین یزدانی، نویسنده طرح جامع مسکن در تحلیل موضوع افزایش چشمگیر جمعیت مستاجرها اعلام کرد کاهش قدرت خرید مسکن ناشی از افت درآمد خانوار، سرکوب قدرت وام مسکن در سال‌های منتهی به اواخر ۹۲ و همچنین توزیع نابرابر درآمدها باعث شد طی سال‌های اخیر توان خرید مسکن در خانوارها به شدت کم شود و در نتیجه جمعیت بیشتری از خانوارهای جدید در این سال‌ها روانه بازار اجاره شود.

در سال‌های رکود اخیر مسکن به دلیل نبود تقاضای موثر برای خرید آپارتمان، عرضه در بازار اجاره، تا حدودی با میزان تقاضا تناسب داشت و اثر رشد جمعیت اجاره‌‌نشین بر میزان افزایش اجاره‌بها طی سال‌های ۹۳ تا ۹۵ آنچنان محسوس نبود. اما طی دست کم یکسال اخیر با رونق نسبی معاملات خرید، عرضه فایل اجاره کم شد و اثر آن به شکل تورم بیش از ۲۵ درصدی اجاره‌بها، نمایان شده است. البته رشد شدید اجاره‌بها از عوامل کلیدی غیرجمعیتی از جمله نرخ رشد قیمت مسکن نیز تاثیر گرفته است.