بازار دلار چگونه قیمت خانه را بالا و پایین می‌کند؟

افزایش قیمت مسکن در ماه‌های سال جاری روند قابل ملاحظه‌ای را طی کرده است، به‌طوری که از فروردین تا تیر ماه سال جاری به ترتیب شاهد رشد ۲۹، ۳۴، ۴۴ و ۹/ ۵۳ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل در این متغیر بوده‌ایم. این در شرایطی است که میانگین رشد قیمت مسکن در سال گذشته ۶/ ۱۰ درصد بوده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، بنابراین کاملا مشهود است که افزایش خارج از انتظار و روند تغییرات قیمت‌های مسکن هم‌حرکتی قابل ملاحظه‌ای با تحولات قیمت‌ها در سایر بازارهای دارایی از جمله نرخ ارز و تورم داشته است. بر اساس اطلاعات بانک مرکزی در بخش نهاده‌های تولید مسکن، شاهد رشد متوسط ۱۰ درصدی در دستمزد طی ماه‌های ابتدایی سال ۱۳۹۷ و رشد متوسط ۷/ ۱۶ درصدی در شاخص مصالح ساختمانی در سال ۱۳۹۶ بوده‌ایم. لذا پتانسیل افزایش قیمت مسکن از کانال قیمت تمام‌شده آن از سال گذشته به‌ویژه از سه ماه آخر سال با رشد ۷/ ۱۹ درصدی در شاخص مصالح ساختمانی، وجود داشته است.

بررسی روند تغییرات نرخ ارز و قیمت مسکن نیز نشان می‌دهد که در سال ۱۳۹۱ پس از رشد ۱۱۳ درصدی در نرخ ارز، رشد قابل ملاحظه ۳/ ۴۵ درصدی در قیمت مسکن اتفاق افتاد. بنابراین از نظر آماری هم‌حرکتی و همبستگی رفتاری قیمت مسکن و نرخ ارز کاملا منطقی به نظر می‌رسد.

تدقیق نحوه ارتباط و تصریح دقیق این نظر که یکی از عوامل موثر جدی افزایش قیمت مسکن، تحولات نرخ ارز است، می‌تواند از طریق تحلیل همبستگی و بررسی هم‌حرکتی میان سیکل‌های تجاری نرخ ارز و قیمت مسکن صورت گیرد. نمودار بالا نشان‌دهنده رفتار شوک‌های قیمت مسکن و نرخ ارز است که کاملا موید تبعیت رفتار با تاخیر نوسانات قیمت مسکن از شوک‌های ارزی است. ضریب همبستگی شوک‌های قیمت مسکن و نرخ ارز معادل ۸۶/ ۰ درصد است که نشان‌دهنده تاثیر مثبت و مستقیم شوک‌های ارزی بر نوسانات قیمت مسکن است.

بنابراین، این نگاه که قیمت مسکن به دلیل کمترین وابستگی به نهاد‌ه‌های وارداتی از شوک‌های ارزی تاثیر نمی‌پذیرد، تایید نمی‌شود. زیرا مسکن همواره به‌عنوان یک دارایی مدنظر خانوارها قرار می‌گیرد و در هنگام تقویت انتظارات تورمی دچار افزایش تقاضا می‌شود که به‌علت کم‌کشش بودن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت قیمت آن افزایش می‌یابد که با توجه به ضریب همبستگی میان آنها هرچه شوک‌های ارزی شدیدتر باشد، نوسانات قیمت مسکن نیز بیشتر خواهد بود.