مقدار منطقی افزایش اجاره‌ در سال ۹۸ چقدر است؟

 

فرارو- فصل جابه‌جایی تابستانی در بازار مسکن نزدیک است. از یک طرف مستاجر‌ها حسابی ترس به جانشان افتاده که صاحب‌خانه چقدر می‌خواهد مبلغ اجاره را افزایش دهد؟ آیا از ماه بعد باید زیر آفتاب تابستان دنبال خانه بگردند، یا می‌توانند با همین صاحبخانه فعلی به توافق برسند؟ از طرف دیگر صاحبخانه‌ها حال و حوصله پیدا کردن مستاجر جدید ندارند. از کجا معلوم مستاجر‌های جدید به خوبی مستاجر‌های فعلی باشند؟ حالا اینجا یک سوال مهم به وجود می‌آید. مالک‌ها مبلغ اجاره‌خانه را در قرارداد‌های جدید چقدر بالا ببرند تا نه سیخ بسوزد و نه کباب؟

تورم اجاره در بحران ارزی قبلی
به گزارش فرارو؛ اولین سالی که مرکز آمار برای جمع‌آوری اطلاعات بازار مسکن دست به کار شد، با بحران ارزی قبلی همراه بود. همه یادمان هست که در سال ۹۰ تا اواسط ۹۲ اوضاع اقتصادی‌مان تقریبا مشابه همین روزهایمان بود. نیمه دوم سال ۹۱ اولین اطلاعات در دسترس از بازار مسکن کل کشور است. در آن بازه زمانی تورم قیمت فروش مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل به ۴۹.۵ درصد رسیده بود و اوضاع مسکن حسابی به هم ریخته بود. تورم ۱۲ ماهه هم بر اساس اعلام بانک مرکزی در این بازه زمانی به ۴۱.۲ درصد رسیده بود. در این بین مالکان علاقه زیادی به بالا بردن اجاره داشتند، اما مستاجر‌ها توانایی پرداخت اجاره با افزایش ۴۰ درصدی را نداشتند. برای همین مالکان از حرفشان کوتاه آمدند و نهایتا عدد ۳۰ درصد به عنوان رشد مبالغ اجاره در نیمه دوم سال ۹۱ ثبت شد. به عبارتی در این دوره رشد اجاره‌بها نه به اندازه تورم بود و نه به اندازه رشد ارزش خانه.

ادامه کار در نیمه اول سال ۹۲ وضعیت مشابهی داشت. تورم قیمت فروش مسکن کل کشور به ۵۱.۳ درصد رسیده بود و تورم ۱۲ ماهه هم ۴۱.۶ درصد ثبت شده بود. این بار کفه ترازو در توافق‌ها بین مالکان و مستاجران بیشتر به نفع مستاجر‌ها بود. طوری که نهایتا قرارداد‌ها با میانگین افزایش ۲۷ درصدی بسته شد. بر این اساس می‌توان گفت: حداکثر توانایی مستاجر‌ها برای بالا بردن مبلغ اجاره در شرایطی که تورم به بالای ۴۰ درصد رسیده، حداکثر ۳۰ درصد است.

وضعیت اجاره در دوران کاهش نرخ تورم
نیمه دوم سال ۹۲ اوضاع به کلی فرق کرد. تورم به طرز چشمگیری کنترل شد و نرخ تورم نقطه به نقطه در پایان نیمه دوم سال ۹۲ به ۱۹.۷ درصدی رسید. تورم مسکن کاهش بیشتری داشت و از ۵۱.۳ درصد به ۱۵.۱ درصد کاهش پیدا کرد. برای همین مالکان از خیر افزایش قیمت اجاره گذشتند و نرخ اجاره را ۱۴ درصد افزایش دادند. به عبارتی تورم اجاره تقریبا پنج واحد کمتر از تورم نقطه به نقطه بود. دلیلی پایین‌تر بودن افزایش اجاره بها نسبت به نرخ تورم می‌تواند این مورد باشد که مالک‌ها اعتماد بیشتری به بازار داشتند و می‌دانستند تورم از این رقمی که هست پایین‌تر خواهد آمد.

شروع سال ۹۳ وضعیت بازار مسکن رو به بهبود گذاشت و شاهد کاهش قیمت فروش خانه در نیمه اول سال ۹۳ بودیم. به طور یکه تورم قیمت فروش به منفی ۱.۳ درصد رسید. با این حال مالکان توجهی به کاهش ارزش خانه نداشتند. چراکه اصولا نرخ اجاره بها، به کلی با قیمت فروش خانه تفاوت دارد. برای همین با وجود کاهش ارزش خانه، اجاره‌بها با اختلاف ۵ درصدی کمتر از نرخ تورم ۸.۹ درصد افزایش یافت. این اختلاف پنج درصدی تا آخر سال ۹۳ ادامه داشت. وقتی نیمه دوم سال ۹۳ تورم نقطه به نقطه به ۱۶.۲ درصد رسید، مالکان اجاره‌بها را ۱۲.۸ درصد بالا بردند.

اجاره‌خانه در دوران آرامش اقتصادی
از سال ۹۴ وقتی که نرخ تورم دیگر تثبیت شده بود و بین ۸ تا ۱۲ درصد نوسانات خفیفی داشت، مالکان همان نرخ تورم را مبنای بالا بردن اجاره گذاشتند. طوری که در دو سال ۹۴ و ۹۵، تورم اجاره‌بها با یک اختلاف یک تا دو درصدی از تورم نقطه به نقطه ایستاده بود. نیمه اول ۹۴ عدد تورم ۱۱.۷ درصد و تورم اجاره بها ۱۰.۴ درصد بود. این در حالی بود که افزایش قیمت فروش مسکن در این دوره تنها سه درصد بود. نیمه دوم ۹۴ تورم بخش مسکن معکوس شد. قیمت فروش مسکن در نیمه دوم سال ۹۴ نسبت به مدت مشابه سال قبلی ۱.۵ درصد کاهش پیدا کرد، با این وجود مالکان اهمیتی به ارزش ملکشان ندادند و اجاره‌بها را همگام با نرخ تورم که ۸.۳ درصد بود بالا بردند تا تورم اجاره در این مدت با کمترین اختلاف روی ۸.۴ درصد قرار بگیرد.

سال ۹۵ مالکان به همین افزایش نرخ افزایش اجاره بها راضی بودند. کاری هم به این موضوع نداشتند که ارزش خانه‌شان در نیمه اول سال ۹۵ تنها سه درصد بالا رفته. آن‌ها اجاره بها را در این بازه زمانی ۸.۴ درصد بالا بردند. نکته جالب این است که در سال ۹۵ نرخ تورم ۹ درصد بود و افزایش اجاره بها هم تقریبا با همین حدود اتفاق افتاد. نیمه دوم سال ۹۵ مالکان اجاره‌خانه را ۸.۷ درصد افزایش دادند.

با آغاز سال ۹۶ رویکرد مرکز آمار نسبت به گزارش‌های اجاره تغییر کرد. از این جای کار به بعد گزارش‌های به جای هر شش ماه یک بار، هر سه ماه یک بار منتشر شد. اگر بین قیمت مسکن در بهار سال ۹۶ و تابستان سال ۹۶ میانگین بگیریم، می‌بینیم در این دو فصل مالکان اجاره‌بها را نسبت به نیمه اول سال قبلی ۷.۲ درصد افزایش دادند. این افزایش اجاره بها تنها حدود یک درصد پایین‌تر از نرخ تورم نقطه به نقطه در پایان نیمه اول سال ۹۶ است. پاییز سال ۹۶ مالک‌ها مبلغ اجاره را نسبت به نیمه دوم سال ۹۵، ۱.۵ درصد بالا بردند. در آن دوره نرخ تورم ۱۰ درصد بود و این نشان می‌دهد مالکان تا آخرین ماه‌های ثبات اقتصادی، همان نرخ تورم را مبنای بالا بردن مبلغ اجاره در نظر گرفتند.

شروع بحران از زمستان ۹۶ و تاثیر آن بر اجاره‌خانه
زمستان سال ۹۶ بحران ارزی دوباره به سراغمان آمد. این بار مالک‌ها تجربه دفعه قبلی که تازه شش سال از آن گذشته را به خوبی یادشان هست. همانطور که موقع پایین آمدن نرخ تورم، مالک‌ها به استقبال آن رفتند و مبلغ کمتری روی اجاره‌خانه مستاجرشان گذاشتند، این بار هم همین اتفاق افتاد. با اینکه تورم هنوز روی رقم ۸.۳ درصد بود، اما پیشبینی می‌شد که دوباره قرار است شاهد افزایش نرخ تورم باشیم. برای همین مالکان در نیمه دوم سال ۹۶ مبلغ اجاره‌خانه را ۱۴.۴ درصد افزایش داده‌اند. از طرف دیگر قیمت فروش خانه در این بازه زمانی ۲۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد.

 

بهار سال ۹۷ تورم بخش مسکن بیشتر شد و به ۳۰.۳ درصد رسید. اما قرار نیست، چون مسکن ۳۰ درصد بالا رفته، اجاره آن هم ۳۰ درصد بالا برود. مالک‌ها در بهار سال ۹۷ اجاره بها را ۲۲ درصد بالا بردند تا به پیشواز رفته باشند. از تابستان بحران ارزی کامل تاثیر خودش را روی نرخ تورم گذاشت. تورم نقطه به نقطه در تابستان ۹۷ به ۳۱.۴ درصد رسید و قیمت خانه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴۴ درصد گران شد. با بالا رفتن نرخ تورم، دوباره شاهد این موضوع بودیم که مالکان علاقه به افزایش اجاره بها دارند، اما مستاجر‌ها توانایی افزایش ۳۰، ۴۰ درصدی اجاره‌بها را ندارند. برای همین در این بازه زمانی اجاره خانه ۲۶ درصد بالا رفت.

 

پاییز ۹۷ شاخص تورم و تورم بخش مسکن همچنان به روند خود ادامه دادند. قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶۰ درصد افزایش پیدا کرد. از طرف دیگر تورم نقطه به نقطه در آذرماه به ۳۷.۴ درصد رسید. با این حال اجاره بها از هیچکدام این دو رقم تبعیت نکرد. مالکان در این ماه مبلغ اجاره بها را ۲۵.۴ درصد بالا بردند و اتفاقا نسبت به معاملات تابستان، نرخ اجاره را کمتر افزایش دادند.

گزارش کشوری مرکز آمار از وضعیت بازار مسکن کشور در زمستان ۹۷ هنوز منتشر نشده. با این حال می‌توان گزارش اولیه این مرکز را که در مورد بازار مسکن شهر تهران است مبنا قرار داد. این گزارش نشان می‌دهد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در زمستان ۹۷ نسبت به مدت مشابه سال قبلی ۸۲ درصد افزایش پیدا کرده است. از طرف دیگر نرخ تورم نقطه به نقطه اسفندماه به ۴۷.۵ درصد رسیده است. با این حال مالکان تهرانی مبلغ اجاره را تنها ۲۲ درصد بالا برده‌اند. چرا که می‌دانند مستاجر‌ها توانایی پرداخت اجاره‌بهای بالاتر از این رقم را ندارند.

امسال نرخ اجاره را چقدر بالا ببریم؟
بعد از بررسی سابقه هفت ساله بازار مسکن کل کشور از سال ۹۱ تا پایان سال ۹۷، کلی درس می‌توانیم بگیریم.

 

اولین درس این است که مبلغ اجاره‌بها هیچ ارتباطی به قیمت فروش مسکن ندارد. چه بسا آن زمان‌ها که قیمت مسکن ثابت مانده بود و در بعضی موارد کاهش پیدا می‌کرد، اما همچنان مالک‌ها اجاره خانه را بالا می‌بردند. دلیل آن هم واضح است. به کلی جنس این دو رقم با هم تفاوت دارد. قیمت فروش مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در نظر گرفته می‌شود، اما اجاره به عنوان قیمت یک کالای مصرفی است. برای همین هیچ رابطه‌ای به این دو مورد وجود ندارد.

 

حالا سوالی که پیش می‌آید این است که اگر اجاره‌خانه را همگام با قیمت فروش خانه بالا نبریم، بر چه اساسی قرارداد‌های جدید را امضا کنیم که هم خدا راضی باشد هم ما ضرر نکرده باشیم؟ اگر شرایط اقتصادی‌مان در وضعیت عادی بود، جواب این سوال خیلی راحت بود. آن موقع می‌توانستیم بگویم مرکز آمار هر رقمی را به عنوان تورم نقطه به نقطه اعلام کرد، همان رقم را مبنای افزایش قیمت قرار دهید. کما اینکه حد فاصل نیمه دوم سال ۹۲ تا نیمه اول سال ۹۶ دقیقا همین اتفاق افتاد.

 

اما حالا که شرایط اقتصادی به هم ریخته، برای پیدا کردن جواب سوالمان باید به بحران ارزی قبلی مراجعه کنیم. آن زمان که تورم نقطه به نقطه به بالای ۴۰ درصد رسیده بود، مالک‌ها رقمی بین ۲۶ تا ۳۰ درصد را به عنوان تورم اجاره‌بها در نظر گرفتند. حالا هم شرایط تقریبا به همان شکل است. آخرین گزارش مرکز آمار می‌گوید تورم اجاره‌بها نسبت به سال قبل ۲۶ درصد است. تهرانی‌ها در زمستان ۹۷ مقدار کمی اجاره‌خانه را افزایش داده‌اند و ۲۲ درصد روی اجاره‌ها کشیده‌اند. با همه این تفاسیر نرخ افزایش اجاره بها در سال ۹۸ باید رقمی حدود ۲۶ درصد و حداکثر ۳۰ درصد باشد.