مزایا و معایب دو طرح‌ اولیه دولت برای کمک به مستاجران

 

فرارو- زمزمه‌هایی درباره بررسی دو طرح دولتی مهم با هدف کمک به مستاجران شنیده شده است. البته هر دوتایشان در مراحل اولیه هستند و قبل از هر چیزی پیشنهاد به حساب می‌آیند. این یعنی تا نهایی شدن کلی راه در پیش دارند. پس قطعا به تابستان امسال نمی‌رسند. بانک‌ها و در راس آنها بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی حوزه مسکن در راس این پیشنهادها هستند و اگر درست متوجه شده باشیم قرار است با جذب سپرده و پرداخت وام به داد مستاجران برسند. در همین نگاه نخست ماجرا کمی دور از ذهن به نظر می‌رسد. اگر کمی صبر و حوصله داشته باشید می‌توانیم آن‌ها را با هم قدم‌به‌قدم بررسی کنیم و ببینیم در حالت خوشبینانه چطوری و در چه شرایطی می‌توانند کارآیی داشته باشند و آیا می‌توان به چنین طرح‌هایی امیدوار بود یا نه؛ همگی سرکاریم؟

پرداخت وام برای تامین پول پیش اجاره‌خانه
بانک مسکن می‌خواهد علاوه بر وام مسکن که برای خرید خانه کاربرد دارد، یک وام دیگر برای مستاجر‌ها در نظر بگیرد. به عبارتی حتما لازم نیست برای دریافت وام مسکن سرمایه خود را به اندازه خرید کامل یک واحد مسکونی افزایش دهید، بلکه می‌توانید از وام بانک مسکن برای پرداخت پول پیش به صاحبخانه استفاده کنید. آنطور که تا اینجای کار مشخص شده نام این طرح صندوق حمایت از مستاجران است که منابع آن بدون اتکا به دولت و از محل پس‌انداز‌های مردمی تأمین خواهد شد. این صندوق به مستاجر‌ها برای پرداخت تمام یا بخشی از ودیعه یا همان مبلغ رهن واحد‌های مسکونی به مستأجرانی که شرایط آن را داشته باشند تسهیلات می‌دهد.

در بررسی اهمیت چنین طرحی باید نرخ سود وام را لحاظ کرد. باید دید بانک مسکن چه سودی برای بازپرداخت این وام در نظر می‌گیرد. مستاجر همین الان می‌تواند مطابق فرمول تبدیل رهن به اجاره، به جای اینکه مثلا ۱۰۰ میلیون تومان وام ودیعه مسکن پرداخت کند، هر ماه سه میلیون تومان به صاحبخانه‌اش اجاره بدهد. اتفاقا با این شیوه صاحبخانه خیلی خوشحال خواهد شد؛ بنابراین بانک مسکن نباید اقساط ماهانه این وام را زیادی بالا ببرد. با یک دو دوتا چهارتای ساده می‌توان فهمید که اگر دوره بازپرداخت یک وام ودیعه ۱۰۰ میلیونی را یک سال در نظر بگیریم، مستاجر باید هر ماه هشت میلیون و ۳۰۰ هزار تومان برای بازپرداخت اصل وام کنار بگذارد. سود وام قطعا صفر درصد نخواهد بود. راه چاره برای عملی کردن چنین طرحی، طولانی کردن دوره بازپرداخت وام و پایین آوردن سود آن است. اگر این شرط در طرح بانک مسکن عملی شود می‌تواند کمک زیادی به مستاجر‌ها بکند تا با خیال راحت و بدون سرمایه اولیه بتوانند از سقف بالای سرشان مطمئن باشند. نکته قابل توجه این است که اگر مستاجر‌ها برای پرداخت ودیعه خانه سراغ وام بانک مسکن بروند، در پایان دوره قرارداد، کل مبلغ ودیعه برای خودشان خواهد بود، اما اگر از فرمول تبدیل رهن و اجاره استفاده کنند و به جای اقساط وام، به صاحبخانه اجاره‌بها پرداخت کنند، بعد از پایان دوره قرارداد باید دوباره با معضل سرمایه اولیه برای خانه جدید روبرو خواهند بود. طرح وام برای تامین مبلغ ودیعه مسکن، حتی اگر با بهترین شرایط اجرا شود، صرفا به بازار اجاره کمک خواهد کرد و تاثیر زیادی روی کاهش قیمت خرید و فروش مسکن نخواهد داشت. همچنین اجرایی شدن چنین طرحی ماه‌ها یا حتی سال‌ها زمان خواهد برد.

 

حساب بانکی با سود بالا برای کمک به پرداخت اجاره
پیشنهاد دیگری که بانک مسکن برای راه‌اندازی صندوق حمایت از مستاجران بررسی خواهد کرد، به‌نوعی راه‌اندازی یک صندوق سرمایه‌گذاری برای پرداخت اجاره‌بها است. تا اینجای کار مشخص شده، بانک مسکن در نظر دارد یک حساب ویژه برای مستاجر‌ها باز کند تا آن‌ها بتوانند با سرمایه‌گذاری مبلغی مشخص در این حساب‌ها، سود سپرده‌گذاری دریافت کنند. سود این سپرده بالاتر از نرخ معمول نظام بانکی خواهد بود. به این ترتیب می‌تواند در پرداخت مبلغ اجاره کمک‌حال مستاجران باشد و توانمندی مالی آن‌ها را برای حضور در بازار اجاره بالا ببرد.

اما مگر چقدر می‌توان برای یک حساب سپرده سود در نظر گرفت؟ در حال حاضر برای اجاره یک خانه در تهران به جز سرمایه لازم برای پول پیش، باید حداقل یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در ماه برای اجاره‌بها کنار بگذارید. در حال حاضر سود سپرده‌های سرمایه‌گذاری یک ساله در بانک‌ها ۱۵ درصد است و برای اینکه بتوانید هر ماه یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از بانک سود سپرده بگیرید، باید مبلغی حدود ۱۲۵ میلیون تومان در بانک سپرده‌گذاری کنید! کسی که سرمایه اولیه ۱۲۵ میلیونی دارد، چه نیازی به تسهیلات بانک مسکن برای پرداخت اجاره خواهد داشت؟ با استفاده از فرمول تبدیل رهن به اجاره، ۱۲۵ میلیون تومان سرمایه اولیه با سه میلیون و ۷۵۰ هزار تومان اجاره ماهانه برابری می‌کند!

شاید بانک مسکن بخواهد سود سپرده ویژه‌ای برای این حساب‌ها در نظر بگیرد. برای اینکه سود سپرده بتواند تاثیر بیشتری نسبت به فرمول تبدیل رهن به اجاره داشته باشد، باید سود سالانه ۳۶ درصد برای حساب‌های سپرده در نظر بگیرد! در غیر این صورت سرمایه‌گذاری در این حساب‌ها به درد هیچ مستاجری نخواهد خورد. طبیعی است که بانک نمی‌تواند برای حساب سپرده سرمایه‌گذاری سود ۳۶ درصدی اعمال کند و چنین انتظاری هم کاملا دور از ذهن است. با این حساب از همین اول کار می‌توان گفت این طرح یک طرح کاملا شکست خورده خواهد بود. مگر اینکه جزئیات آن به طور کلی تغییر کند.