مالکان خانه‌های خالی باید از طریق «شناسایی» املاک بدون استفاده و خالی از سکنه، در تور مالیاتی انداخته شوند نه اینکه این انتظار وجود داشته باشد مالکان، خودشان با اراده و میل خودشان - خوداظهاری- وارد تور شوند و به دولت برای پرداخت مالیات اعلام آمادگی کنند. این مدل مخدوش و نامتعارف -خوداظهاری- البته یک پیامد منفی مهم‌تری هم دارد و آن، «مشمول شناخته شدن یک مالک فاقد خانه خالی برای پرداخت مالیات» است.
مقابله با احتکار مسکن از بیراهه مالیاتی باعث بروز ۱۰ خطا در فاز اول اقدام شد. اوایل امسال دولت با مراجعه به قانون ۵ سال پیش مرتبط با خانه‌های خالی، مصمم به اخذ مالیات از محتکران - مالکان واحد‌های بلااستفاده - شد. برای این منظور، در فاز اول، سامانه‌ای برای شناسایی مالکان راه‌اندازی شده که نتایج اولیه آن نشان می‌دهد «اتکا به خوداظهاری محتکران» جایگزین «شناسایی بی‌عیب و نقص» شده است. ناکامی در این مدل برخورد - مالیات انحرافی - از قبل، پیش‌بینی شده بود. مطالعات جهانی، تاکتیک صحیح ضداحتکار مسکن را «مالیات سالانه» معرفی می‌کند.
دنیای اقتصاد در ادامه نوشت: اصرار دولت بر ورود به «بیراهه مالیاتی» برای مقابله با «احتکار آپارتمان»، این مدل تنظیم بازار مسکن را در همان گام اول اقدام، با شکست مواجه کرد.
اوایل امسال با ادامه سریال جهش قیمت مسکن -به‌عنوان سومین سال رشد شتابان قیمت واحد‌های مسکونی در پایتخت- متولی این بخش سراغ ماده‌ای از قانون مصوب سال ۹۴ تحت نام «مالیات بر خانه‌های خالی» رفت و بدون توجه به علل کلیدی «انجماد ۵ ساله ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم» و حتی بی خبر از ریشه‌های جهش، مرحله اول اخذ مالیات از واحد‌های مسکونی خالی از سکنه را به اجرا درآورد با این تصور که ملاکان از ترس مالیات بلافاصله به فروش رومی‌آورند، تورم مسکن آرام می‌گیرد و همه خانه اولی‌ها خیلی زود صاحب خانه می‌شوند.
اخذ مالیات از خانه‌های خالی مطابق قانون مصوب، در ابتدا به یک «بانک اطلاعاتی یکپارچه از مالکان، ساکنان و کاربران همه واحد‌های مسکونی موجود در سراسر کشور» نیازمند است تا در گام نخست، تعداد و موقعیت خانه‌های خالی و هویت مالکان این املاک بلااستفاده، «شناسایی» شود و سپس، سازمان امور مالیاتی با استناد به نتایج مرحله اول (شناسایی)، بتواند در گام دوم، نسبت به «دریافت مالیات» از مالکان مشمول مالیات (شناسایی شده)، اقدام کند.
گام اول، فصل گذشته با راه‌اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» برداشته شد، اما اکنون بروز ۱۰ خطای اساسی در همین فاز ابتدایی - فاز شناسایی محتکران مسکن- عملا امکان «شناسایی موثر و صحیح» ملاکان را برای دولت سلب کرده و از آن مهم‌تر، با مشاهده این خطا‌ها از سوی کاربران، «سیگنال ناتوانی مالیاتی» در حال ارسال به محتکران ملک است. اثر این سیگنال می‌تواند به ضدهدف مالیات تبدیل شود.
کارشناسان بروز این خطا‌ها را از قبل، پیش بینی و نسبت به تبعات «ورود به مسیر انحرافی برای برخورد با محتکران مسکن» هشدار داده بودند. اما دولتی‌ها در خوش‌بینانه‌ترین حالت، به علت «کم آگاهی نسبت به تجربه‌های مالیاتی موفق کشور‌ها در حوزه کنترل سفته بازی و سرمایه‌گذاری ملکی»، یک راست سراغ فرمول معیوب (سیاست بد) در این حوزه رفتند و در حال‌حاضر «بن بست در انتهای این بیراهه»، دست‌کم برای اهل فن و البته فعالان بازار ملک، کاملا مشهود است.
در کنار بیراهه مالیاتی (مالیات بر خانه خالی)، یک راه اصلی و آزموده شده با نام «مالیات سالانه بر املاک» وجود دارد که خیلی از کشور‌ها به کمک این تاکتیک درست، بدون زحمت راه‌اندازی انواع و اقسام سامانه و سعی و خطا‌های پرهزینه و بدون نتیجه، توانسته‌اند در این راه، هزینه واقعی سرمایه‌گذاری ملکی و خالی گذاشتن خانه‌ها را از مالکان دریافت کنند و منشأ اثر مثبت به نفع خانه اولی‌ها و تقاضای مصرفی خانه باشند.
اما در کشورمان، فعلا محصول اجرای طرح (قانون) مالیات بر خانه‌های خالی آن هم در میانه فاز اول اجرا، چیزی جز «اطلاعات ناقص و داده‌های موهوم از وضعیت املاک و مشخصات مالکان» نیست و با چنین اوضاعی، «متقاعد شدن سازمان امور مالیاتی برای استناد به این اطلاعات بابت شروع اخذ مالیات (گام دوم)»، بسیار بعید به‌نظر می‌رسد.
پیامک «هشدار» یا مرئی‌کننده خطا‌ها؟
ماجرای «بیراهه مالیاتی» در بازار مسکن از این قرار است که دولتی‌ها برای کاهش میل به سرمایه‌گذاری ملکی -کم کردن هیجان خرید آپارتمان در سمت تقاضای غیرمصرفی- سراغ اخذ مالیات از خانه‌های خالی رفتند. برای این منظور، متولی بخش مسکن سامانه جامع املاک و اسکان کشور را راه‌اندازی کرد تا واحد‌های مسکونی خالی از سکنه را شناسایی کند.
اما در این سامانه، براساس پیامک‌هایی که در هفته‌های اخیر برای گروهی از مالکان آپارتمان در سراسر کشور ارسال شده است، هیچ «نشانه‌ای ولو ضعیف یا خفیف، از موفقیت‌آمیز بودن عملیات شناسایی» دیده نمی‌شود بلکه برعکس، «مالکیت نداشته، برای برخی افراد در سامانه اعلام شده، برای برخی دیگر، مالکیت تکراری به ثبت رسیده و برای گروهی که صاحب املاک خالی هستند نیز احتمالا اطلاعاتی بارگذاری نشده است.» به این ترتیب، میوه مالیات بر خانه خالی به جای اینکه برای محتکران، تلخ باشد فعلا برای آن‌هایی که نباید، مساله‌ساز شده است. مساله به‌وجود آمده، ناشی از شکل گردآوری اطلاعات ملکی مالکان است.
مبنای گردآوری اطلاعات ملکی مالکان در سامانه جامع املاک و اسکان کشور - سامانه مقدماتی برای مالیات بر خانه‌های خالی- استفاده از دو دسته اطلاعات ملکی مالکان سراسر کشور است.
دسته اول، «اطلاعات ثبتی» مالکان است که از بانک داده‌های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یعنی جایی که با صدور سند محضری برای خریدار یک واحد مسکونی، اطلاعات هویتی او و مشخصات ملک او توسط سردفتران در قوه‌قضائیه ثبت می‌شود، برداشت شده و دسته دوم، «اطلاعات رهگیری» املاک است که این دسته نیز از بانک داده‌های رهگیری املاک یعنی جایی که مشخصات مبایعه‌نامه‌ها (قرارداد‌های منتهی به فرآیند صدور سند محضری) توسط مشاوراملاکی‌ها درج می‌شود، برداشت شده به‌طوری‌که هر دو دسته اطلاعات توسط مسوولان دولتی مجری فاز اول مالیات بر خانه خالی، در سامانه جامع املاک و اسکان کشور بارگذاری شده است.
یک آپارتمان، دو مالک یکسان!
اولین خطای اساسی در فاز اول اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی، در همین بارگذاری غیرحرفه‌ای اطلاعات مالکان و املاک شان رخ داده است به‌طوری‌که «بارگذاری داده‌های موازی درباره مالکیت افراد» در سامانه جامع املاک و اسکان، سبب شده برای فرد دارای فقط یک واحد مسکونی، «مالکیت دو واحد مسکونی» در این سامانه، اعلام شود. یک مالکیت، براساس مبایعه نامه‌ای که او هنگام خرید تنها آپارتمان خود، امضا کرده است و مالکیت دوم نیز دوباره برای همان آپارتمان و این بار براساس سند ثبتی صادر شده برای آن.
این شکل برداشت اطلاعات سبب شده افرادی که فقط یک آپارتمان دارند به‌عنوان مالکان دو واحد مسکونی، از نظر دولت شناخته شوند حال اینکه، هر دو واحد، مشخصات کاملا یکسان دارند و در واقعیت، یک واحد مسکونی است، اما از نظر سامانه شناسایی خانه‌های خالی، دو واحد مجزا به حساب می‌آید! اگر به جای استفاده موازی از بانک اطلاعات سازمان ثبت و بانک اطلاعات رهگیری معاملات املاک، این اطلاعات به‌صورت حرفه‌ای، استخراج و داده‌های همپوشان و تکراری، مورد حذف و تصفیه قرار می‌گرفت، شاید خطای «یک واحد، دو مالکیت یکسان» رخ نمی‌داد.
ضعف بانک‌های اطلاعاتی موجود درباره وضعیت املاک و مالکیت‌ها در کشور، یکی از همان دلایلی است که طی ۵ سال گذشته مانع از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی شد. (علت دوم نیز نرخ بسیار پایین و طنزآمیز مالیات است). در همه سال‌های اخیر، بخش قابل توجهی از واحد‌های مسکونی که خرید و فروش شدند، هنوز سند محضری ندارند و مالکان آنها به دلایل مختلف، موفق نشده‌اند سند برای واحد خود دریافت کنند یا نخواسته‌اند سند برای ملک‌شان صادر شود.
این واحد‌های بدون سند، خود به دو گروه تقسیم می‌شوند؛ واحد‌ها و آپارتمان‌هایی که حتی مبایعه‌نامه نیز برای شان نوشته نشده است و بنابراین اطلاعات آنها نه در سامانه ثبت اسناد و املاک و نه در سامانه رهگیری وجود ندارد. گروه دوم، اما املاک دارای کدرهگیری (دارای مبایعه‌نامه بنگاهی) هستند که اطلاعات‌شان فقط در سامانه رهگیری است.
با این شکل طبقه‌بندی ناهمخوان و ناقص اطلاعات املاک و مالکان، طبیعی است که اگر با عجله (شبیه اتفاقی که در سه، چهار ماه اخیر افتاد) قرار باشد بانک اطلاعات جامع و ملی از املاک تشکیل شود، نتیجه‌ای جز به‌دست آمدن داده‌های موازی، موهوم و غلط از بازار ملک عاید دولت نخواهد شد. اتفاقی که الان رخ داده است!
وزارت اقتصاد سال ۹۶ در یک آسیب‌شناسی درباره علل اجرایی نشدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی، یکی از اشکالات این قانون را «نپرداختن درست و درمان به نحوه گردآوری اطلاعات مالکان آپارتمان‌های خالی از سکنه» مطرح و به صراحت، شرط مقابله صحیح با احتکار مسکن را «چاره‌اندیشی صحیح برای نحوه مقابله مالیاتی» اعلام کرده بود.
در شکل فعلی «توراندازی مالیاتی برای مالکان خانه‌های خالی»، خطای دوم، بزرگ‌تر از خطای اول است. طبق قانون مصوب سال ۹۴، قرار بود دولت (وزارت راه و شهرسازی)، خانه‌های خالی و مالکان این خانه‌ها را «شناسایی» کند نه اینکه به هر مالک در کشور پیامک داده شود که او وارد یک سامانه شود و خودش، به دولت اظهارکند که خانه خالی دارد یا ندارد! فاز اول اجرای این قانون، اما در حال حاضر، به جای آنکه مبتنی بر «عملیات شناسایی» باشد، به «شیوه خوداظهاری» تکیه و وابستگی دارد.
از حدود یک ماه پیش تا کنون، دولت پیامک‌هایی به تلفن همراه مالکان واحد‌های مسکونی ارسال کرده که مضمون آن به این شرح است: «مالک محترم برای تعیین وضعیت سکونت و مالکیت املاک خود، ظرف مدت ۱۰ روز آینده به سامانه املاک و اسکان به آدرس amlak.mrud.ir مراجعه کنید.»
نتیجه مراجعه افراد دریافت‌کننده این پیامک به سامانه املاک و اسکان کشور نشان می‌دهد، «یکسری اطلاعات خام و اولیه درباره مالکیت افراد و املاک‌شان» در این سامانه از روی همان داده‌های ثبت اسناد و رهگیری معاملات ملک، وجود دارد که هر فرد باید خودش با خوداظهاری، نسبت به «بهره‌برداری یا خالی بودن واحد مسکونی»، اطلاعات تکمیلی و صحیح را وارد سامانه کند.
اختیار دادن به ملاکان برای اعلام اطلاعاتی که منافع‌شان در دادن اطلاعات غلط درباره آن موضوع است، کاملا با اصل و اساس طرح و منطق پشت سر آن، در تضاد و مغایرت است. صرف نظر از این مغایرت منطقی، «استفاده دولت از شیوه خوداظهاری به جای شناسایی»، با متن قانون مصوب سال ۹۴ نیز در تعارض است.
خودتان وارد تور مالیات شوید
در متن قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم - در ماده ۱۶۹ مکرر- اولین ماموریت دولت برای اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور، تعریف شده است. این ماده چنین می‌گوید: «به منظور شفافیت فعالیت‌های اقتصادی و استقرار نظام یکپارچه اطلاعات مالیاتی، پایگاه اطلاعات هویتی، عملکردی و دارایی مودیان مالیاتی شامل مواردی نظیر اطلاعات مالی، پولی و اعتباری، معاملاتی، سرمایه‌ای و ملکی اشخاص حقیقی و حقوقی در سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد می‌شود.
وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحد‌های مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و... را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند.»
همان‌طور که در متن قانون آمده است، مالکان خانه‌های خالی باید از طریق «شناسایی» املاک بدون استفاده و خالی از سکنه، در تور مالیاتی انداخته شوند نه اینکه این انتظار وجود داشته باشد مالکان، خودشان با اراده و میل خودشان - خوداظهاری- وارد تور شوند و به دولت برای پرداخت مالیات اعلام آمادگی کنند. این مدل مخدوش و نامتعارف -خوداظهاری- البته یک پیامد منفی مهم‌تری هم دارد و آن، «مشمول شناخته شدن یک مالک فاقد خانه خالی برای پرداخت مالیات» است.
این خطر به‌خاطر همان خطای «دو مالکیت برای یک نفر بابت یک واحد مسکونی؛ یکی از روی مبایعه‌نامه و دیگری از روی سند صادرشده برای آن مبایعه نامه» وجود دارد. خطای سوم در فاز اول اجرای قانون مالیات بر خانه خالی - فاز شناسایی- آن است که دریافت‌کنندگان پیامک، بعد از مراجعه به سایت سامانه جامع املاک و مستغلات، متوجه می‌شوند املاکی به‌عنوان املاک آنها در سامانه به نمایش درمی‌آید که اصلا متعلق به آنها نیست.
جالب آنکه، در متن راهنمای سامانه، یکسری بند‌ها وجود دارد که به تک تک این خطا‌ها پرداخته و برای حذف آنها توسط خود کاربران، شیوه‌های مشخص حذف و اضافه اطلاعات، شرح داده شده است. به‌عنوان مثال، افرادی که مالکیت ساختگی، در سامانه، برای آنها منظور شده است و املاکی که اصلا متعلق به آنها نیست، به‌عنوان املاک تحت مالکیت آنها، اعلام شده است، باید در قسمت اقدام در سامانه، گزینه «این ملک متعلق به من نیست» را فعال (کلیک) کنند.
خطای چهارم، نمایش املاک فروخته شده به‌عنوان ملک تحت مالکیت فرد است. برای حذف این قسمت از اطلاعات غلط نیز باید از گزینه «واگذار کرده‌ام»، استفاده شود تا اطلاعات صحیح -از طریق خوداظهاری- جای اطلاعات مخدوش بنشیند. خطای پنجم، ثبت ملک تجاری به اسم آپارتمان (ملک مسکونی) است.
خطای ششم، اما که به اندازه خطای اول و دوم، مهم و برای افراد مشکل‌آفرین است به «وضعیت سکونتی خانه دوم یا چندم افراد» برمی‌گردد. برای املاکی که در سامانه خانه‌های خالی به‌عنوان ملک اول و دوم و چندم معرفی می‌شود، وضعیت سکونتی مشخص نشده است؛ یعنی مثلا فردی که واحد مسکونی دوم خود را اجاره داده است، آن پیامک را دریافت کرده و فردی که خانه خالی دارد هم همین پیامک با همین کیفیت را دریافت کرده است.
این دو با مراجعه به داخل سامانه، یکسری اطلاعات کاملا عین هم می‌بینند بدون آنکه برای موجر، «اطلاعات اجاره» به نمایش دربیاید و برای دومی، «اطلاعات خالی بودن». مالک خودش باید اقرار کند که واحد مسکونی دوم یا چندم او، دست مستاجر است یا دست فرد دیگری یا اینکه خالی نگهداری می‌شود. خطای ششم، واکنش صفر سامانه به اطلاعات تصحیح شده توسط مالک است. ظاهرا بعد از اینکه فرد اعلام می‌کند «ملک به نمایش درآمده در سامانه متعلق به او نیست»، همچنان آن ملک تحت مالکیت این شخص نشان داده می‌شود.
خطای هفتم به واحد مسکونی اصلی افراد که در آن ساکن هستند مربوط می‌شود. در این سامانه، واحدی که مالکان در آن زندگی می‌کنند، به‌عنوان ملکی معرفی شده که از نظر سامانه، وضعیت مصرفی آن مشخص نیست! این در حالی است که اگر این سامانه با بانک اطلاعاتی ادارات آب و برق و گاز و مخابرات، لینک می‌شد، امکان تمییز داده شدن واحد‌های مسکونی تحت سکونت و بهره‌برداری با واحد‌های بلااستفاده امکان‌پذیر می‌شد و نیازی به خوداظهاری و غافلگیر شدن مالکان نبود. خطای هشتم که باز هم خطای مهمی است به واحد‌های مسکونی فروخته شده افراد برمی‌گردد.
افرادی که واحد مسکونی خود را فروخته‌اند ممکن است در سامانه جامع املاک و اسکان، همچنان مالک آن واحد شناخته شده‌اند (این احتمال از آنجا مطرح است که در قسمت راهنمای سامانه، برای این مشکل، راهکار در نظر گرفته شده است). این افراد ظاهرا باید صبر کنند تا خریدار، وارد سامانه شود و خودش اقرار کند که مالک جدید آن واحد مسکونی است در غیر این‌صورت، احتمالا مالیات آن آپارتمان را باید فروشنده بپردازد!
خطای نهم نیز «محدود شدن مالیات به شهر‌های با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر» است. عمده خانه‌های خالی و بلااستفاده در شهر‌های توریستی زیر ۱۰۰ هزار نفر است. این معافیت سبب می‌شود از حالا به بعد، تنور معاملات مسکن بازار املاک شهر‌های کوچک داغ‌تر از قبل شود و سفته‌باز‌ها و سوداگران به آنجا کوچ کنند.
خطای آخر، اما «همین ارسال پیامک» است. اگر یک مالک، تلفن همراهی که زمان خرید ملک، در مبایعه‌نامه یا دفترخانه، قید کرده را بعد از انجام معامله، واگذار کرده باشد، در این صورت، از پیامک‌های این روز‌ها کاملا بی‌خبر است و اطلاعات ناقص موجود در سامانه، ممکن است او را مشمول مالیاتی کند که در اصل، مشمول آن نیست.
فرصت جبران با مالیات جهانی
کارشناسان در این مقطع که مشخص شده عملیات دریافت مالیات از خانه‌های خالی در گام اول اجرا یعنی شناسایی مالکان مشمول، به مشکلات ۱۰ گانه برخورد کرده است، به دولت توصیه می‌کنند مثل کشور‌های مختلف جهان عمل کند و مالیاتی که «هیچ نیازی به شناسایی و خوداظهاری» ندارد را برای کنترل التهاب مسکن، از مالکان دریافت کند.
این مالیات، «مالیات سالانه بر املاک» است و معادل نرخی از ارزش روز املاک - حداقل نیم درصد- از همه واحد‌های مسکونی دریافت می‌شود. بنابراین، چون همه مالکان مشمول پرداخت مالیات سالانه ملکی می‌شوند، نیازی به شناسایی نیست و احتمالی هم برای طفره رفتن، سوءاستفاده کردن یا دریافت از مالکان غیرمشمول، وجود ندارد.
مالیات سالانه بر املاک، عملا هزینه نگهداری بلااستفاده آپارتمان برای مالکان چند خانه‌ای را بالا می‌برد و به شکل خودکار باعث فروش یا اجاره املاک خالی خواهد شد. تاکتیک درست در این مقطع، استفاده از الگوی متداول مالیاتی در بازار مسکن است. دولت در بودجه سال ۹۹ کل کشور، این مالیات را پیش‌بینی کرده، اما آپارتمان‌های حداقل ۱۰ میلیارد تومان را مشمول این مالیات کرده است.
به نظر می‌رسد سطح میانگین قیمت واحد‌های مسکونی موجود در شهر‌های بزرگ و کوچک به گونه‌ای است که دولت با نوشتن آیین‌نامه مخصوص این بند از بودجه می‌تواند با حذف کف قیمت یا پایین آوردن آن به مثلا یک یا دو میلیارد تومان، خیلی زودتر از فرآیند تصویب یک طرح یا لایحه، اخذ مالیات سالانه بر املاک را در کشور کلید بزند.
در فرمول مالیات سالانه بر املاک حتی دولت می‌تواند برای آپارتمان‌های کاملا مصرفی (مساحت پایین ۸۰متر مربع و قیمت‌های پایین‌تر از میانگین شهر)، نرخ مالیاتی کمتر و برای آپارتمان‌های گران‌تر نرخ مالیاتی با ضریب بیشتر وضع کند. مطالعات درباره بیشترین اثرگذاری انواع مالیات‌های ملکی بر رفتار تقاضای غیرمصرفی نشان می‌دهد مالیات بر خانه‌های خالی، ضعیف‌ترین اثر (تازه مشروط به اجرای درست آن) را دارد و مالیات سالانه بر املاک دارای بیشترین تاثیر است.
