نشانه‌های بحران در بازار مسکن ایران

فرارو-  محمد مهدی حاتمی؛ احتمالاً بیشتر ایرانی‌ها هنوز هم فکر می‌کنند که سرمایه گذاری در مسکن هیچ وقت با ضرر همراه نبوده و از این پس هم نخواهد بود. با این همه، تجربه سال‌های اخیر و به ویژه تجربه شوک‌های سنگین ارزی و تورمی در دهه ۱۳۹۰، نشان می‌دهد که در همیشه هم بر یک پاشنه نمی‌چرخد. بازار مسکن ایران حالا به شدت پیچیده‌تر از یک یا دو دهه پیش است و شواهدی هم هستند که نشان می‌دهند اوضاع در این بازار به سمت وخامت بیشتری هم خواهد رفت.

به گزارش فرارو؛ اما وضعیت بازار مسکن در ایران اکنون چگونه است؟ برای بررسی این موضوع، می‌توان از دو زاویه به ماجرا نگاه کرد: نخست اینکه چه تعداد واحد مسکونی مورد نیاز است (سمت تقاضا) و دوم اینکه چه تعداد واحد مسکونی ساخته شده یا می‌شود؟ (سمت عرضه)

چرا ایرانی‌ها دیگر خانه نمی‌خرند؟
در سمت تقاضا، بازار مسکن ایران در دهه‌های اخیر، سالانه به طور متوسط به ساخت حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز داشته است تا بتواند تقاضای ایجاد شده را پاسخ بدهد. این داده آماری البته کاملاً خام است و عمدتاً بر اساس آمار موارد ازدواج جدید در هر سال در کشور استخراج شده است. به عبارت ساده تر، از آنجا که طی سال‌های اخیر، سالانه به طور متوسط یک میلیون مورد ازدواج جدید در کشور به ثبت رسیده است، نتیجه گیری سنتی سیاستگذاران حوزه مسکن هم این بوده که ایران سالانه به یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد.

این آمار، اما درست باشد یا غلط، ایرانی‌ها در سال‌های اخیر به میزان بسیار کمتری ملک مسکونی خریده اند. به بیان ساده، با وجود تخمین تقاضای سالانه برای یک میلیون واحد مسکونی جدید، طی سال‌های اخیر تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی جدید بسیار پایین‌تر بوده است.

افت چشم گیر تعداد معاملات مسکن در چند سال اخیر و کوچ دسته جمعی بسیاری از شهروندان شهر‌های بزرگ به حاشیه این شهرها، نشان می‌دهد قیمت‌ها در بازار مسکن بسیار بالاتر از توانایی مالی خریداران و مستاجران هستند. به همین دلیل، سمت تقاضا در بازار مسکن با رکودی جدی مواجه شده است.

افت تقاضا البته در شهر‌ها و مناطق شهری مختلف به یک شکل نبوده است، اما در هر حال، مشت می‌تواند نمونه خروار باشد: بر اساس برخی گزارش ها، در اردیبهشت ماه سال جاری حجم معاملات مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در مقایسه با اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸ حدود ۸.۸ درصد افت کرده بود و این در حالی بود که افت معاملات در مناطق یک تا ۵ پایتخت، شاهد افتی در حدود ۱۵ درصد بوده است. در مقابل، میزان افت معاملات مسکن در مناطق جنوبی تهران به طور میانگین حدود ۷ درصد بود، حال آنکه در برخی مناطق، معاملات حتی افزایش هم پیدا کرده بودند. این نشان می‌دهند که معاملات مسکن در مناطق مرفه نشین کم شده و در مقابل، در مناطق جنوبی تهران افزایش پیدا کرده است.

کوچ شهروندان تهرانی، اما تنها به سمت جنوب شهر نبوده و شهر‌های اقماری را هم در بر گرفته است. داده‌های آمار‌های مربوط به میزان رشد جمعیت در ۲۰ شهر جدید کشور (شهر‌هایی که در حاشیه کلانشهر‌ها ساخته شده اند) نشان دهنده آن است که جمعیت این شهر‌ها تنها در یک سال اخیر حدود ۹۰ هزار نفر افزایش یافته است.

داده‌های جمعیت شناختی این شهر‌ها نشان می‌دهد که در سال ۱۳۷۵، تنها حدود ۵۸ هزار نفر در این ۲۰ شهر ساکن بوده اند، حال آنکه در پایان سال ۱۳۹۸، جمعیت این شهر‌ها از یک میلیون نفر فراتر رفته و این در حالی است که این کوچ دسته جمعی، معادل ۲.۲ برابر میانگین سالانه جمعیت مهاجر به این شهرها، طی دو دهه اخیر بوده است.

به این ترتیب، به نظر می‌رسد تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی در دل شهر‌ها به شدت کم شده و البته عجیب هم نیست که در شهری همچون تهران که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در آن به حدود ۲۵ میلیون تومان رسیده است، بسیاری حاشیه نشینی را ترجیح بدهند.

بساز و بفروش‌ها هم دیگر نمی‌سازند
وضعیت بازار مسکن در کشور، اما از سمت عرضه هم وخیم است. اگر باز هم وضعیت در تهران را به عنوان مشتی نمونه خروار در نظر بگیریم، آمار‌ها نشان می‌دهند تیراژ ساخت مسکن در پایتخت طی نیمه اول سال ۱۳۹۹ با افت ۱۴ درصدی، به حدود ۲۶ هزار و ۶۴۸ واحد رسیده است. این، اما در حالی است که حداقل نیاز سالانه تهران به واحد‌های مسکونی جدید، دست کم ۴۵ درصد بالاتر است.

در دوره‌های رونق معاملاتی در دهه ۱۳۸۰، ماهانه بیش از ۱۲ هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش می‌شد و این در حالی است که برآورد می‌شود تهران برای حفظ جمعیت خود و نیاز این جمعیت به مسکن، ماهانه به ساخت حدود ۸ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد.

مرکز آمار ایران در اوایل مهرماه سال جاری در گزارشی به تشریح وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز کشور طی یک سال گذشته پرداخت. بر اساس برخی تفاسیر از این گزارش، بازار ساخت و ساز مسکن در کشور، بر اساس نوع سرمایه گذاری به سه دسته عمده طبقه بندی می‌شود: «سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید و شروع‌شده»، «سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام و تکمیل‌نشده» و «سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده».

دنیای اقتصاد، چندی پیش در گزارشی، با اشاره به این موضوع نوشته بود جزئیات اطلاعات آماری این گزارش حاکی از آن است که در میان سه طبقه سرمایه‌گذاری میان انواع پروژه‌های ساختمانی، سرمایه‌گذاری در طبقه میانی گوی سبقت را از دو طبقه دیگر گرفته است. به طوری‌که انجماد گسترده‌ای در حوزه سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی نیمه تمام رخ داده است. این در حالی است که یکی از موتور‌های جهش قیمت مسکن در حداقل دو فصل اخیر شهر‌های کشور و همچنین یک سال و نیم اخیر در شهر تهران، مربوط به یک عامل درونی بازار مسکن یعنی «کمبود عرضه آپارتمان نوساز» بوده است.

بر این اساس، به نظر می‌رسد بساز و بفروش ها، تحت تاثیر شوک‌های تورمی، الگوی نادرستی را برای سرمایه گذاری در بخش مسکن انتخاب کرده اند. آن‌ها به محض افزایش قیمت و بالا رفتن هیجانات در بازار، تلاش می‌کنند در بخش تکمیل پروژه‌های ساختمانی فعالیت کنند و از ورود به حوزه ساخت و ساز‌های جدید غافل می‌شوند.

به گزارش فرارو، این، اما در حالی است که در مقطع «جهش قیمت»، یک اتفاق مهم در بازار معاملات مسکن از سمت متقاضیان رخ می‌دهد و آن خروج تقاضای مصرفی از بازار است. در نتیجه شرایط مناسبی برای فروش واحد‌های تکمیل شده به دلیل افت قدرت خرید خانوار و دور از دسترس شدن خرید خانه برای آن‌ها وجود ندارد.

بررسی دست کم ۲۳ سال گذشته از وضعیت ورود سرمایه‌ها به بخش‌های مختلف بازار ساخت و ساز این موضوع را تایید می‌کند، به طوری‌که همزمان با بروز جهش قیمت در بازار، قدرت خرید متقاضیان از ناحیه تسهیلات به شدت سقوط می‌کند که منجر به خروج تقاضای مصرفی از بازار می‌شود؛ بنابراین در مقطعی که سازنده‌ها تصور می‌کنند با تکمیل پروژه‌های ساختمانی، می‌توانند به سرعت واحد مسکونی خود را بفروشند، به بن بست معاملاتی برخورد می‌کنند.

حباب مسکن: وقتی هجوم سرمایه ها، رکود مسکن را تشدید می‌کند
مشکل دیگر بازار مسکن در ایران که عمدتاً به دلیل شوک‌های تورمی سال‌های اخیر تشدید هم شده، پیشی گرفتن سرمایه گذاری در بخش مسکن به تقاضای مصرفی در این بخش است. شاخصی که می‌تواند موید این موضوع باشد، عدم افزایش میزان اجاره خانه، به اندازه افزایش قیمت ملک است که اکنون در عمده شهر‌های ایران به نزدیکی سقف متعارف خود رسیده است.

بر اساس نتایج عملیات سنجش حباب مسکن در مراکز استان‌ها که با «نسبت قیمت به اجاره» مورد سنجش قرار می‌گیرد، در ۲۲ استان در سراسر کشور، شاخص مورد اشاره از سقف متعارف خود فراتر رفته و در ۸ استان، هر چند نسبت قیمت به اجاره همچنان پایین‌تر از سقف متعارف (عدد ۲۵) است، اما می‌تواند در صورت افزایش قیمت مسکن، این سقف را پشت سر بگذارد.

بر این اساس، بیشترین نسبت قیمت به اجاره مسکن در شهر‌های اراک، شهرکرد، اردبیل، شیراز، اصفهان و زنجان قابل مشاهده بوده و این در حالی است که نسبت قیمت به اجاره در این شهر‌ها از تهران هم بالاتر است. دلیل این موضوع می‌تواند این باشد که تورم مسکن در شهر تهران طی بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته معادل ۴۴ درصد ثبت شده، حال آنکه تورم ملکی در بازار مسکن مراکز استان‌های کشور در همین بازه زمانی بیش از ۷۰ درصد بوده است.

به طور ساده، این آمار‌ها نشان می‌دهند که بسیاری از کسانی که سرمایه‌ای داشته اند، شروع به خرید املاک مسکونی، به ویژه در مراکز استان‌ها کرده اند، حال آنکه برای این خانه ها، مشتری واقعی یا مستاجر واقعی وجود ندارد.

وقتی خانه‌ای می‌خرید، در نهایت یا خودتان باید از آن استفاده کنید، یا اینکه آن را به کسی اجاره دهید. حتی اگر خانه را به قصد فروش در قیمت‌های بالاتر هم خریده باشید، در نهایت کسی باید این خانه را به قصد «مصرف» از شما بخرد. با این همه، ظاهراً جامعه به طور متوسط فقیرتر از آن شده که تقاضایی واقعی برای مسکن داشته باشد.

خبر بد: پایان «عصر مغازه داری» در ایران
موضوع دیگری که بازار مسکن ایران را در نیمه دوم سال ۱۳۹۹ و حتی در سال‌های بعد با تهدید رو به رو می‌کند، بروز رکود سنگین در بخش املاک تجاری و اداری است. بر اساس بررسی‌های قیمتی، طی سال‌های اخیر، متوسط رشد قیمت املاک تجاری و اداری از متوسط رشد قیمت املاک مسکونی پایین‌تر بوده و به این ترتیب، رکود در بخش «اداری» و «تجاری»، حتی از رکود در بخش «مسکونی» هم شدیدتر است.

از دیگر سو، با توجه به اوج گیری قیمت دلار به سطوح بی سابقه، واردات نیز از صرفه افتاده و حالا مغازه‌هایی که عمدتاً در پاساژ‌ها و مال‌ها واقع شده اند و سابق بر این به فروش محصولات عمدتاً وارداتی مشغول بودند، حالا به شدت با کمبود مشتری مواجه شده اند. به این ترتیب، ظاهراً بازار کسب و کار در ایران در حال دریافت یک سیگنال تازه است: مغازه داری دیگر شغل مناسبی نیست.

آمار‌ها نشان می‌دهند در حالی که میانگین قیمت املاک تجاری از سال ۱۳۹۳ تا کنون حدود ۲.۶ برابر شده، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در همین بازه زمانی حدود ۵.۶ برابر افزایش داشته است. از دیگر سو، طی ۱۰ سال اخیر میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۱۴ برابر شده است، اما در همین بازه زمانی میانگین قیمت املاک تجاری در پایتخت، حدود ۱۰ برابر رشد کرده است.