شکل‌گیری پاساژ‌ها در کنار خیابان‌ها را می‌توان تا حدودی با چگونگی ساخت کاروانسرای شهری در کنار راسته بازار مشابه دانست؛ زیرا به‌طور معمول پاساژ‌ها در نقاطی از شهر و در خیابان‌هایی طراحی و ساخته می‌شده‌اند که از یکسو رونق اقتصادی وجود داشت و از سوی دیگر امکان توسعه دکان‌ها در لبه پیاده‌رو و خیابان به سادگی وجود نداشت. پاساژ‌های نخستین، شباهت بسیار زیادی به کاروانسرا‌های شهری داشت؛ اما به‌تدریج صورت‌های جدیدی از پاساژ‌ها پدید آمد.
از آنجایی که فضا‌های شهری تجلی اندیشه و دیدگاه‌های بشری است لذا گفتمان‌های مختلف نمود‌های مختلفی در فضا‌های شهری خواهد داشت. گفتمان نهایی مانند مدرنیسم و پست‌مدرنیسم طی چند دهه است که در ادبیات شهری کشور‌های مختلف دنیا مورد توجه قرار گرفته است.
دنیای اقتصاد در ادامه نوشت: ایران نیز همانند بسیاری از کشور‌ها از نتایج این گفتمان کم تاثیر نپذیرفته است. از زمان ورود مدرنیسم به ایران و پذیرش حیات مدرن، عناصر شهری در قالب فضا‌های مختلف پذیرای تحولات خاص خود شد. فضای شهری در دوره‌های قبل از مدرنیسم دارای عناصر ثابتی بوده است که ساختار و استخوان‌بندی شهر‌ها را تشکیل می‌داد. این عناصر مانند ارگ، برج و بارو، حصار و دروازه‌ها، بازار و. فضا‌هایی بودند که به نوعی با زندگی و معیشت مردم گره خورده بود.
از میان فضا‌های موجود، فضا‌های عمومی به‌عنوان ویترین حاکمیت این اندیشه‌ها از اهمیت بالایی برخوردار است. فضا‌های تجاری مانند مراکز خرید، بازار، پاساژ، خیابان‌های خرید و... جزو فضا‌های عمومی محسوب می‌شوند که نتیجه تغییرات و تحولات منبعث از این گفتمان‌ها هستند.
از لحاظ تاریخی دوره قاجار با تمام ویژگی‌های خاص و شرایط زمانی نقطه آغازین مواجهه ایران با مظاهر حیات مدرن است که در دوران پهلوی شکل ویژه‌ای به خود می‌گیرد. این مواجهه به‌صورت تاثیرات عمیقی بر عناصر شهری نمود پیدا می‌کند که تا به آن روز، مردم در فضا‌های شهری مشاهده نکرده بودند. به عبارتی دیگر این شرایط برای حرکت به سمت توسعه‌ای بود که در اثر عوامل برون‌زا منجر به وقوع تحولات در عرصه فضا‌های شهری شد.
اقداماتی از قبیل تخریب برج و بارو‌های قدیمی، تعریض و اصلاح شبکه گذرگاهی، تحول مفهوم خیابان با کارکرد‌های تفریحی و فراغتی، ورود درشکه، واگن اسبی، اتومبیل و... برای جامعه سنتی آن روز تجربه‌ای مدرن به شمار می‌آمد که نویدبخش روایتی از زندگی به شکلی متفاوت بوده است. در نتیجه این تغییرات شاهد تحولات وسیعی در سطح فضای شهر به ویژه در فضا‌های عمومی نظیر بازار هستیم. به‌طوری که می‌توان اثرات مدرنیزاسیون را بر بازار در مفهوم سنتی آن و شکل‌گیری سایر مراکز تجاری مورد توجه قرار داد.
مداخله در فضا‌های شهری به واسطه مدرنیزاسیون تاثیر خود را بر بازار نیز وارد کرد. این اثرات در قالب احداث خیابان‌ها، میادین و فضا‌هایی نمایان شد که چهره جدیدی به سازمان فضایی و کالبدی شهر‌ها بخشید. احداث این خیابان‌های جدید بر عملکرد بازار که عموما در مرکز بافت قدیم شهر‌ها قرار داشت، آثار متفاوتی گذاشت.
هر چند بعضی معتقدند که اجرای این طرح‌ها عملکرد بازار را مختل کرد و آن را به انزوا کشاند، اما واقعیت این است که احداث خیابان‌های ویترینی در کنار خیابان‌های اصلی، فعالیت بازار را از نظر حوزه عملکرد جغرافیایی وسعت بخشید؛ بنابراین ظهور خیابان‌های ویترینی به‌عنوان اولین بازتاب مدرنیزاسیون در عرصه فضا‌های شهری باعث تحول در عملکرد خرده‌فروشی و عمده‌فروشی بازار شد.
این تغییرات به مرور زمان لایه‌های مختلفی را پشت سر گذاشته و سبب شکل‌گیری فضا‌های تجاری جدیدی شده است که از نظر فرم و معماری، اندازه، کارکرد و مقیاس عملکردی دارای انواع متعددی شده است. در این راستا در تهران نیز به‌عنوان پایتخت ایران تحولات وسیعی شکل گرفته است، به‌طوری که جدا از بازار اصلی تهران که همچنان در شکل سنتی خود باقی است، بازار‌های جدیدی به نظام اقتصادی و فضایی تهران اضافه شدند که تاحد زیادی متفاوت از بازار به معنای سنتی آن است.
در این راستا تبیین تحولات مذکور از این منظر قابل توجه است که با علم بر ضرورت پذیرش مدرنیزاسیون به‌عنوان یک راه‌حل، چگونه باید به اثرات مثبت و منفی این پدیده به‌ویژه در عرصه فضای شهری توجه کرد. به معنای دیگر آگاهی از تبعات آن، نگاه شفاف‌تر و موضع منصفانه‌تری را ارائه خواهد کرد.
کسب تجربه در راه رشد و توسعه، قیمتی خواهد داشت و در این راه ناگزیر از پذیرش برخی از هزینه‌ها و تناقضات خواهیم بود؛ با توجه به اینکه کشف مکانیزم‌های موثر در این تجربه ناشی از مدرنیته و مدرن شدن و میزان تاثیرگذاری آن در بازار‌های معاصر می‌تواند در کنترل تبعات منفی و تقویت تبعات مثبت بسیار موثر واقع شود لذا قدم اول شناختی پیکرشناختی از روند شکل‌گیری فضا‌های تجاری از ابتدا تا‌کنون می‌تواند شروع قابل قبولی برای تبیین این تحولات باشد.
از این رو این مقاله درصدد است تا با مروری بر سیر تحولات فضا‌های تجاری شهر تهران به این سوال پاسخ دهد که تا چه حد سیمای تجاری شهر تهران دچار تحول شده است. مهم‌ترین دوران تحول و رشد کالبدی بازار تهران به پس از برگزیده شدن این شهر به پایتختی قاجاریه و به ویژه سال‌های ۱۲۵۰-۱۲۱۲ قمری مربوط است. در این دوره روند احداث بنا‌های تاریخی و غیرتجاری در مسیر راسته اصلی بازار تهران شتاب گرفت و ضرورت‌های ناشی از احداث چهارسوق بزرگ (تاریخ تاسیس: ۱۲۲۲ ق) و چهارسوق کوچک (تاریخ تاسیس: ۱۲۴۳ ق) و بنا‌های پیرامون آن‌ها حاکی از افزایش تکاپوی اقتصادی و رشد جمعیت در درون بازار بود که دو چهارسوق یاد شده، از یکسو برای تقسیم حرکت در سطح شبکه و از دیگر سو برای ایجاد مرکزیت در شبکه راه‌های بازار احداث شد.
احداث مسجد مهمی، چون مسجد شاه که در سال ۱۲۵۶ق به اتمام رسید، همچنین مدارس مروی و صدر، سر دربازار، دروازه حضرت شاه‌عبدالعظیم- به‌عنوان بنا‌های عمومی شهر- خط‌مشی‌های عمران شهری این حکمران قاجاری را در تهران نشان می‌دهد. احداث سرای اتابکیه یا سرای امیر در سال ۱۲۶۷ ق و احداث راسته بازار تهران توسط میرزا تقی خان امیرکبیر در سال ۱۲۶۸ ق با دو راسته فرعی کلاهدوزان و کفاش‌ها و اندکی بعد، تاسیس تیمچه حاجب‌الدوله حکایت از نیاز‌های اساسی فعالیت‌های بازار تهران به افزایش فضا‌های مورد نیاز در بازار دارد.
عناصر مهم کالبدی بازار در نیمه اول سده سیزدهم هجری قمری شامل بازار چهل تن، متشکل از راسته بازار چهل تن و سرا‌های موجود در آن‌که در امتداد راسته بازار حضرتی قرار داشت، بازار بین الحرمین، بازار چهارسوق، دالان‌ها و سرا‌های آن، بازار مسگر‌ها و سرا‌های واقع در آن، دو مجموعه دیگر شامل بازار دروازه نو و سرا‌های آن و بازار عباس‌آباد بود.
از نیمه دوم قرن سیزدهم هجری قمری تا مشروطیت، عناصر شهری بسیاری احداث شد و با توسعه فضای شهری، زمینه‌های گسترش فضای کالبدی و استخوان‌بندی اصلی شهر فراهم آمد. مرکز اصلی دادو ستد شهر از منطقه ارگ به سمت جنوب ادامه یافت و احداث خیابان‌های جدید امکانات بسیاری را برای ساختن دکان‌ها و واحد‌های تجاری جدید به وجود آورد. از آن جمله خیابان جبا خانه (بوذرجمهری بعدی) امکان سرازیر کردن بخشی از تقاضای بازاریان را برای دستیابی به فضا‌های مطلوب فعالیت و کسب و کار آسان کرد و عملکرد‌های توزیعی بازار را به درون خیابان‌های جدید‌الاحداث کشاند.
تکمیل خیابان‌کشی‌های جدید در شمال بازار تهران مانند خیابان ناصریه در ۱۲۸۹ ه. ق و احداث مغازه‌های جدید در خیابان جباخانه قطب مهمی از خرده‌فروشی را در رقابت با بازار بزرگ تهران ظاهر کرد. در نگاهی کلی به‌رغم رشد شهر تهران در دوره ناصر‌الدین‌شاه و پس از آن در تمام جهات، نقش و استخوان‌بندی اصلی شهر در کالبد بازار، کارکرد‌های ارتباطی، اجتماعی و اقتصادی خود را حفظ کرد، به این دلیل که راه‌های ارتباطی تهران با شهر‌های جنوبی کشور- به ویژه شهر‌های مذهبی- از این منطقه می‌گذشت و مسافران و زواری که قصد عزیمت به سایر شهر‌ها و حتی قم و حضرت عبدالعظیم داشتند، ناگزیر بودند از محدوده بازار عبور کنند. این گونه عوامل، فشار‌های مستمری را جهت احداث فضا‌های کالبدی مناسب (کاروان سرا) و حفظ رونق فعالیت‌های تجاری در این منطقه از شهر به وجود می‌آورد.
در واقع، رشد موقعیت بازار تهران با نقش فزاینده اداری- سیاسی تهران در کشور همگام بود و در این میان، رشد مناسبات بازرگانی خارجی نیز در تغییرات کالبدی بازار تهران تاثیرات مهمی داشت. در این دوره، ضرورت‌های ناشی از رشد بازرگانی ایران با عثمانی و روسیه و اهمیت یافتن گمرک و تاسیسات آن‌که در جوار دروازه قزوین و راه تهران- کرج استقرار یافته بود جهت‌گیری آتی فضا‌های تجاری و اقامتگاهی به‌سوی غرب شهر تهران را مشخص می‌کرد.
در این دوره فشار محسوسی نیز به محور جنوبی بازار تهران- محور راسته بازار و دروازه شاه عبدالعظیم- وجود داشت که به ویژه وجود مراکز متعدد زیارتگاهی در درون بازار و تردد گروه‌های مختلف مردم شهر تهران به منطقه شهر ری در این موضوع تاثیرگذار بود.
سال ۱۳۰۸ از لحاظ تعدد وسایل نقلیه، نقطه عطفی در تاریخ گسترش عمومی شهر‌ها به خصوص تهران به شمار می‌رود. در این سال تعداد ۵۲۲ دستگاه اتومبیل سواری و تعداد هزار و ۱۵ دستگاه کامیون و تعدادی اتوبوس و مینی‌بوس به ایران وارد شد. با طرح‌های ۱۳۰۹، ۱۳۱۱، ۱۳۱۲ و ۱۳۱۶ اقدامات نوسازی تهران وسعت گرفت.
در شمال خیابان شاهرضا (انقلاب)، در شرق خیابان شهناز (هفده شهریور شمالی)، در غرب خیابان سی متری و در جنوب خیابان شوش احداث شد. در درون شهر معابر نامنظم دوره ناصری تعریض و اصلاح شدند و به نام خیابان‌های شاه، شاه‌آباد، پهلوی، شاهپور، مولوی، سعدی، لاله‌زار، فردوسی، سپه، ژاله، دروازه‌شمیران و اکباتان نامیده شدند و خیابان‌های نظامیه، جباخانه و خلیل‌آباد در میان بافت قدیم امتداد یافتند و به نام خیابان‌های بوذرجمهری، خیام و سیروس نامیده شدند.
در زمان رضاشاه در انتهای غربی خیابان سپه و خیابان پهلوی مجموعه کاخ‌های سلطنتی جدید به نام کاخ مرمر و سایر کاخ‌ها احداث شد و اعیان و رجال جدید در خیابان منتهی به آن خانه‌های تاز‌ه‌ای به سبک اروپایی ساختند و خیابان کاخ (فلسطین) را پدید آوردند.
بانک‌ها، سفارتخانه‌ها و موسسات جدید در خیابان فردوسی، مراکز تفریحی، هتل‌ها، کافه‌ها، سینما، تئاتر و مغازه‌های جدید در خیابان‌های لاله‌زار، استانبول و در امتداد خیابان‌های ناصرخسرو، بوذرجمهری، سعدی، شاه (جمهوری) و شاه‌آباد مراکز و مغازه‌های تجاری و خدماتی به وجود آمد؛ در‌حالی‌که مرکز تجاری قدیم شهر یعنی بازار نیز به زندگی اجتماعی- اقتصادی دیرپای خود ادامه می‌داد و دوگانگی اجتماعی شهر در دوگانگی کالبدی متجلی می‌شد.
در نتیجه احداث خیابان‌های اطراف بازار تهران براساس الگوی جدید خیابان‌کشی، امکان گسترش راسته‌ها و جایگزینی عناصر تجاری در امتداد آن‌ها فراهم شده و در نتیجه رشد کالبدی بازار به‌صورت طبیعی متوقف شد و عملکرد‌های اقتصادی بازار در خیابان‌های اطرافش پایان یافت و محلات آن سوی خیابان‌ها به عملکرد‌های خدماتی و پشتیبانی رو آوردند.
این تغییرات در وضعیتی رخ داد که شماری از بازار‌های معروف، چون بازار لب‌خندق، بازار مرغ‌فروش‌ها و بازار توتون‌فروش‌ها به کلی از بین رفتند. در دوره پهلوی دوم نیز افزایش تراکم در بافت بازار ادامه داشت و به ویژه در نتیجه رونق اقتصادی در اواخر دوره ۱۳۴۰، شدت گرفت و تقاضا برای فضا‌های بیشتر در بازار منجر به آن شد که بافت محله‌های مسکونی در اطراف بازار تحلیل یافته و کاربری تجاری پیدا کنند.
فشار‌های ناشی از افزایش فعالیت‌های تجاری به تدریج راسته‌های تجاری را در محور‌های مولوی، خیام، سیروس (سید‌مصطفی خمینی) و سپه (امام خمینی) تقویت کرد. در نتیجه فضا‌های عمومی و اداری جدید رفته رفته در خیابان‌های جدید احداث شد و در ارتباط با این جابه‌جایی برخی از فعالیت‌هایی که در بازار تهران جریان داشت، با هدف دسترسی به امکانات جدید و بهتر شهری و نیز روند ارزیابی فضا‌های جدید شهری و ارزش‌های اجتماعی در حال ظهور در آن نواحی، به تغییر مکان فعالیت خود تن در دادند.
همچنین در این دوره به مرور، فروشگاه‌های بزرگ و فروشگاه مرکزی نیز در شهر تهران فعالیت کرده و از اوایل سال ۱۳۵۰ به بعد مجموعه فروشگاه‌های زنجیره‌ای کوروش و فروشگاه‌های تعاونی و توزیع شهر و روستا که عمدتا به توزیع مواد غذایی و پروتئینی اختصاص داشته و سپس فروشگاه‌های تعاونی مصرف سپه از اهم اتفاقات این دوره بود که خرده‌فروشی را به‌صورت متمرکز و به‌عنوان مراکز خرید به روش نوین آشکار می‌سازد. درنتیجه بازار سلطه خود را به‌عنوان بخش خرده‌فروشی از دست داد.
احداث خیابان‌های جدید بر عملکرد بازار که عموما در مرکز بافت قدیم شهر‌ها قرار داشت، آثار متفاوتی گذاشت. هر چند بعضی معتقدند که اجرای این طرح‌ها عملکرد بازار را مختل کرد و آن را به انزوا کشاند؛ اما واقعیت این است که احداث خیابان‌های ویترینی در کنار خیابان‌های اصلی، فعالیت بازار را از نظر حوزه عملکرد جغرافیایی وسعت بخشید. به این معنا که اقشاری از طبقات میانی و مرفه شهری که در گذشته برای خرید و تهیه بعضی از کالا‌ها ناگزیر بودند به بازار بروند با گشوده شدن این‌گونه مغازه‌ها می‌توانستند همان کالا‌ها را از خیابان‌های اصلی تهیه کنند.
ارتباط عملکردی میان مغازه‌های ویترینی و فعالیت‌های عمده‌فروشی در بازار امر انکارناپذیری است. اغلب عرضه‌کنندگان خدمات کالایی در مغازه‌های ویترینی، کالا‌های خود را از بازار تهیه می‌کردند و تنها تاثیر منفی که شاید بتوان از آن یاد کرد، کاهش خرده‌فروشی در بازار بود که قسمتی از آن به مغازه‌های ویترینی انتقال یافت؛ بنابراین ظهور خیابان‌های ویترینی به‌عنوان اولین بازتاب مدرنیزاسیون در عرصه فضا‌های شهری باعث تحول در عملکرد خرده‌فروشی و عمده‌فروشی بازار شد؛ بنابراین می‌توان گفت که بازار در کلان‌شهری همچون تهران بر اثر عواملی مثل افزایش جمعیت، توسعه فضایی، تمرکز فعالیت‌ها، توسعه دیوان‌سالاری، توسعه راه‌ها، توسعه ابزار‌های حمل و نقل و افزایش نظام عرضه و تقاضا و... دچار تحولات عملکردی شد.
بنا‌های کنار خیابان شامل سمبل‌های دنیای صنعتی، کارخانه‌ها، ادارات دولتی، هتل‌ها، سینما‌ها و تماشاخانه‌ها و مغازه‌های عرضه‌کننده کالا‌های جدید بوده‌اند. همراه با افزایش اهمیت خیابان و ساختمان‌های مجاور آن، بافت قدیمی که در عمق قرار می‌گرفت، فرسوده شد و ارزش آن تنزل پیدا کرد. در این دوران سرمایه‌گذاران به فکر ساخت مراکز تجاری افتادند که بتواند ارزش تجاری لبه خیابان را به عمق بافت‌های ساختمانی اطراف خیابان نیز امتداد دهد. به این ترتیب از تیپولوژی پاساژ با همان واژه فرانسوی استفاده شد، که به معنی محل عبور و گذر و فضای دسترسی از یک ساختمان به ساختمان دیگر است.
در فرانسه به بعضی از مسیر‌های حرکتی که در دو سوی آن‌ها شماری فضای تجاری قرار داشت نیز پاساژ گفته می‌شد. نخستین پاساژ در خیابان لاله‌زار نو در دوره رضاشاه، هنگامی که بوذرجمهری شهردار تهران بود، در ادامه خیابان لاله‌زار ساخته شد. این پاساژ توسط مظفر فیروز، پسر بزرگ فرمانفرما ساخته شد و در آن شماری فروشگاه، سینما، تماشاخانه و رستوران ایجاد شد.
برخی از اولین پاساژ‌های تهران در دوران پهلوی دوم که انواع متعدد و سبک‌های آمریکایی به خود گرفتند شامل پاساژ نادری (۱۳۲۶)، پاساژ شیروانی (۱۳۳۰)، ساختمان آلومینیوم (۱۳۴۰)، پاساژ صفوی (دهه ۴۰) و پاساژ گلشن (۱۳۴۳) در جنوب خیابان جمهوری، پاساژ علمی (۱۳۳۴)، ساختمان پلاسکو (۱۳۴۰) و پاساژ کویتی‌های استانبول (۱۳۵۴) در شمال خیابان جمهوری، پاساژ بهارستان (۱۳۴۹) در ضلع جنوبی میدان بهارستان است.
شکل‌گیری پاساژ‌ها در کنار خیابان‌ها را می‌توان تا حدودی با چگونگی ساخت کاروانسرای شهری در کنار راسته بازار مشابه دانست؛ زیرا به‌طور معمول پاساژ‌ها در نقاطی از شهر و در خیابان‌هایی طراحی و ساخته می‌شده‌اند که از یکسو رونق اقتصادی وجود داشت و از سوی دیگر امکان توسعه دکان‌ها در لبه پیاده‌رو و خیابان به سادگی وجود نداشت. پاساژ‌های نخستین، شباهت بسیار زیادی به کاروانسرا‌های شهری داشت؛ اما به‌تدریج صورت‌های جدیدی از پاساژ‌ها پدید آمد که برخی از آن‌ها به‌طور کامل به دفاتر کار اختصاص یافتند.
بنا‌هایی مانند ساختمان پلاسکو و ساختمان آلومینیوم را از این گروه از فضا‌ها می‌توان به‌شمار آورد که در برخی از زمینه‌ها به ویژه در طبقه همکف به پاساژ‌ها شبیه هستند؛ اما ماهیت کارکردی آن‌ها با پاساژ‌های نخستین متفاوت است. در نتیجه اشکال غالب فضا‌های تجاری جدید امروزه در تهران به شکل خیابان‌ها (راسته‌ها) و پاساژ‌ها هستند که به‌صورت رقابتی به فعالیت مشغولند.
بدیهی است که هر کدام از این اشکال، مزایا و معایب خود را خواهند داشت. به‌عنوان مثال خیابان‌هایی، چون جمهوری به لوازم الکتریکی و همچنین موبایل و نوت‌بوک، لاله‌زار به لوازم برقی (لوستر)، ولی‌عصر در بخش‌های مختلف به لوازم ورزشی، کالا‌های طبی، پوشاک و...، انقلاب در حوالی دانشگاه به فروش کتاب و نشر، سهروردی به کابینت و کاغذ دیواری، حافظ و اطراف میدان حسن‌آباد به مبلمان اداری و دفتری، یافت‌آباد و دلاوران بورس مبلمان منزل، شوش به لوازم ظرف و شیشه و کریستال و بلور، چراغ برق در قسمت‌های مختلف به تزیینات اتومبیل، لوازم یدکی، لاستیک و تایر، چسب و روغن، خیابان ظهیر‌الاسلام به کاغذ و صحافی، سپهسالار به کیف و کفش، باب همایون به کت و شلوار، سعدی به لوازم صنعتی، خیابان بهار به سیسمونی و لباس نوزاد، خیابان ایرانشهر به ماشین‌های اداری، خیابان بنی‌هاشم به شیرآلات، کاشی و سرامیک و... اختصاص یافتند و پاساژ‌های مختلفی در تهران با حوزه نفوذ منطقه‌ای مانند (میلاد نور، نور، آسمان، بوستان، گلستان، ایران زمین و...) به فعالیت مشغولند.
