آینده قیمت در بازار مسکن

فرارو- بازار مسکن پایتخت طی ماه‌های گذشته به واسطه کاهش ریسک‌های اقتصادی با ریزش قیمت مواجه شده است. اثر این ریزش در برخی مناطق محسوس و در برخی مناطق نیز کمتر است.

به گزارش فرارو، بر اساس گفته برخی واسطه‌های ملکی مناطق مصرفی واقع در مرز شمالی و جنوبی پایتخت، افت قیمت در این مناطق محسوس بوده به این ترتیب که عموما قیمت مسکن در مناطق ۹ و ۱۰ به عنوان مناطق مصرفی واقع در مرز شمالی و جنوبی تهران بین ۲‌تا‌۳ میلیون تومان کاهش پیدا کرده است.

این کاهش قیمت در فاصله ماه‌های آذر تا دی در بازار مسکن این مناطق رخ داده است. ضمن اینکه در سایر مناطق مصرفی پایتخت (چهار و پنج) که حدود ۲۵ درصد از معاملات را به خود اختصاص می‌دهند، افت قیمت حتی در بسیاری از فایل‌های عرضه شده طی یک‌ماه گذشته تا ۵ میلیون تومان از سوی برخی واسطه‌های ملکی اعلام شده است.

در همین زمینه بررسی برخی فایل‌های عرضه شده از سوی مالکان نشان می‌دهد برخی مالکان در مناطق مصرفی از قیمت‌های پیشنهادی خود عقب‌نشینی کردند.

این افت قیمت‌ها در حالی است که آمار‌های رسمی نیز از توقف جهش قیمتی مسکن طی دو ماه پایانی آذر ماه گذشته در بازار مسکن حکایت دارد. توقف جهش قیمتی مسکن از آبان ماه آغاز شد و قیمت مسکن کمتر از ۲ درصد جهش کرد. اما در آذرماه آمار رسمی، تورم منفی قیمت را روایت کرد. هر چند در دی ماه باز هم میانگین قیمت‌ها نسبت به آذرماه افزایش یافت، اما این رشد خیلی محدود و کمتر از ۲ درصد بود. با این حال واسطه‌های ملکی فعال در مناطق مصرفی (۴ و ۵) و مناطق مصرفی واقع در مرز شمالی و جنوبی پایتخت (۹ و ۱۰) ثبات نسبی و حتی افت قیمت‌ها را تایید می‌کنند.

تاثیر قیمت دلار بر روی بازار مسکن
مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه تعیین قیمت مسکن به متغیر‌های زیادی بستگی دارد، اظهار داشت: یکی از این مولفه‌ها نرخ دلار است، در شرایطی که طی دو هفته اخیر نرخ دلار با افزایش نسبی روبرو بوده، این مسئله بر روی سایر بازار‌های سرمایه‌ای از جمله، طلا، ارز، خودرو و بورس نیز تاثیرگذار بوده و آن‌ها را نیز دستخوش نوسان کرده است، اما این موضوع نمی‌تواند در طی چند روز و یا دو هفته بر روی بازار مسکن تاثیر بگذارد.

وی افزود: در حال حاضر با توجه به اینکه این بالا و پایین‌های روزانه جهت عوض می‌کند، نمی‌تواند بر روی بازار مسکن تاثیرگذار باشد، حداقل این روند‌ها باید برای یک ماه برقرار باشد که بتوان اثر آن را روی مسکن دید، علاوه بر نرخ دلار، چرخه‌های خود بازار مسکن، نرخ تورم، نرخ سود سپرده‌های بانکی، مسائل سیاسی و... نیز همیشه بر روی بازار ملک تاثیر می‌گذارند، بنابراین باید در این زمینه توجه داشت که برای تحلیل بازار مسکن نباید تنها به یک متغییر توجه کرد، بلکه باید چندین عاملی که در این زمینه دخیل هستند را کنار هم تحلیل کرد و به نتیجه‌گری رسید.

سلطان‌محمدی اظهار داشت: اثر دلار بر روی بازار مسکن نیز به صورت مستقیم نیست، بلکه به نوعی غیرمستقیم است، در این رابطه ارز به صورت کلی یک متغیر کلیدی در اقتصاد ایران به شمار می‌رود و زمانی که قیمت دلار شروع به صعود می‌کند، این سیگنال به کلیت اقتصاد و همچنین بازار‌های مختلف داده می‌شود که وضعیت سیاسی و اقتصادی دارای ثبات نیست و ممکن است در این زمینه ریسک‌های متعددی وجود داشته باشد، طبعا در چنین شرایطی انتظارات تورمی افزایش پیدا می‌کند و در ادامه نیز سطح عمومی قیمت‌ها در تمامی بازار‌ها جهت افزایشی به خود می‌گیرد.

مسائل سیاسی چه تاثیری بر روی بازار مسکن می‌گذارد؟
این استاد دانشگاه اضافه کرد: در حال حاضر مهم‌ترین موضوعی که در رابطه با پیش‌بینی قیمت مسکن می‌توان به آن اشاره کرد، این است که باید به انتظار نشست و مشاهده کرد که وضعیت برجام، مذاکرات با آمریکا و رفع تحریم‌ها به کجا ختم خواهد شد، اگر در کوتاه مدت بین ایران و آمریکا مذاکره‌ای برقرار شود، این جو خوشبینی که چند وقتی است به وجود آمده همچنان ادامه داشته و رنگ واقعیت به خود خواهد گرفت، در چنین وضعیتی انتظارات تورمی تعدیل می‌شود و به دنبال آن نیز تورم را می‌توان مهار کرد.

وی ادامه داد: اما اگر نه وضعیت تعلیق و ابهام تا زمان انتخابات ریاست جمهوری نیز همچنان به همین منوال ادامه پیدا کند و منازعات سیاسی در سطح کشور همچنان وجود داشته باشد، چشم‌انداز چندان روشنی برای کنترل بازار مسکن نمی‌توان متصور بود، از سوی دیگر این انتظار که مسکن به مانند بازار‌هایی نظیر ارز، خودرو و طلا بلافاصله واکنش نشان دهد و مسیر کاهشی را طی کند، چنین چیزی وجود ندارد، بلکه در این زمینه طی سه ماه گذشته از سرعت رشد قیمت مسکن کاسته شده است، هرچند که این سرعت رشد در برخی مواقع نیز به صفر رسیده است.

سلطان محمدی یادآور شد: البته ذکر این نکته ضروری است که در برخی از مناطق شهری نیز به دلیل افزایش بسیار افسار گسیخته‌ای که طی سه سال گذشته شاهد آن بودیم، قیمت با کاهش روبرو شدند، اما این افت قیمتی در قیاس با کاهشی که در سایر بازار‌ها رخ داده، قابل مقایسه نیست، برای ادامه دار بودن این روند همانطور که عرض کردم، باید انتظارات تورم همچنان تعدیل شود و ما شاهد آن باشیم که تورم نیز مهار شود، در چنین صورتی است که قیمت مسکن سیر نزولی خود را حفط خواهد کرد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه مسکن وارد رکود بسیار شدیدی شده است، گفت: در حال حاضر خرید و فروش‌ها به کمترین میزان خود رسیده، از سوی دیگر نسبت به عرضه و تقاضا نیز برابر نیست، زیراکه بسیاری از فروشندگان از ترس کاهش بیشتر قیمت‌ها فایل‌های بیشتری را برای فروش عرضه کرده اند، اما در طرف مقابل خریداران به امید کاهش بیشتر قیمت‌ها فعلا از خرید دست کشیده اند و منتظر هستند، ببینند، آیا قیمت‌ها با کاهش بیشتری روبرو خواهد شد.