عضو فعلی شورای اسلامی شهر شیرود در شهرستان تنکابن بر سود حاصل از دلالی زمین صحه گذاشته و گفت: دلالان، زمین‌ها را از کشاورزان با قیمتی نازل خریداری کرده و سپس با ارتباط و نفوذی که داشته یا ایجاد می‌کنند، کاربری زمین‌ها را تغییر داده و با تفکیک اراضی، قطعات را با قیمتی ۱۰ برابر آنچه خریداری کرده اند مجددا به فروش می‌رسانند.
واژگانی، چون کوه خواری، زمین خواری، جنگل خواری، شن خواری، دریاخواری شاید اگر ۲۰ سال پیش شنیده می‌شد بیشتر به عبارتی طنز شباهت داشت تا یک حقیقت تلخ؛ حقایقی که به واسطه دلایل متعدد که مهمترین آن ناکارآمدی مدیریت در استفاده صحیح و اصولی از منابع است، بدل به فسادی گسترده شده به طوری که هیچ نهاد نظارتی و امنیتی در کشور حتی قادر به مقابله و جلوگیری از توسعه آن نیست.
به گزارش ایسنا، در بین تمامی مناطق ایران زمین، اما استان‌های شمالی کشور و در بین آنها مازندران به واسطه برخورداری از آب و هوای معتدل، عرصه‌های جنگلی و جلگه‌ای و ساحلیِ گردشگرپسند و به دلیل همجواری با پایتخت و شریان‌های مواصلاتی متعدد با مرکز ایران طی چندین سال گذشته بیش از سایر مناطق کشور زیر هجوم زمین خواران و جنگل خواران قرار گرفته است، البته این تنها دلیل موجود نیست و در کنار آن، رکود صنعت کشاورزی با ارزش نازل محصولات و عدم وجود صنایع تکمیلی دلیلی مضاعف بر حراج زمین‌های و اراضی کشاورزی شده است.
گواه این مدعا تکثر وجود واحد‌های صنفی مشاورین املاک در شهرستان‌هایی از مازندران است که برچسب گردشگری دارند به طوری که حتی تعداد آنان از واحد‌های صنفی خواروبار و سوپرمارکت بیشتر شده است. این اتفاق در شهرستان‌های غربی استان مازندران به گونه‌ای است که رقم تفاوت میان این دو صنف به عددی بیش از ۱۰۰ واحد صنفی نیز می‌رسد که نشان از بازار داغ دلالی و خرید و فروش اراضی در مازندران دارد.
اما زمین خواری از جمله تخلفاتی است که در کنار خود قانون شکنی‌های دیگری را نیز موجب می‌شود. اتفاقاتی نظیر جعل اسناد و مدارک، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی، تصرف غیرقانونی و غیرمجاز به زمین‌ها و عرصه‌های ملی، نقل و انتقال مستغلات فاقد اوراق و اسناد رسمی و نهایتا ساخت و ساز‌های غیرمجاز از آن جمله محسوب می‌شود.
همه این اتفاقات در حالیست که غالب مسئولان شهرستانی و استانی نیز منکر وقوع زمین خواری و ایجاد ساخت و ساز‌های غیرقانونی نیستند.
مهدی رازجویان، معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار مازندران چندی پیش گفته بود که حفظ اراضی کشاورزی مازندران و جلوگیری از تخریب آنها یک ضرورت است، اما به نظر می‌رسد نظارت کافی در این زمینه صورت نمی‌گیرد.
وی معتقد بود که حفظ اراضی کشاورزی جهت تامین امنیت غذایی در کشور مهم است بنابراین این اراضی نباید به خانه دوم گردشگران تبدیل شود بنابراین باید با مشاورین و بنگاه‌های غیرمجاز املاک برخورد قانونی صورت گیرد.
شمس امانپور، بخشدار بخش کوهستان شهرستان تنکابن در گفت و گویی اذعان کرد: افرادی غیربومی که عمدتا مربوط استان اصفهان هستند با آوردن مبالغی کلان، زمین‌هایی با مساحت بالا را در عرصه‌های روستاییِ جلگه‌ای و جنگلی خریداری کرده و این موضوع تازگی ندارد. امانپور به نوسانات قیمت ارز اشاره کرده و تاکید کرد: این موضوع بر قیمت زمین نیز اثر گذاشته و حتی در بعضی موارد یک قطعه زمین تا ۱۵ دست خرید و فروش و جا به جا می‌شود.
عضو فعلی شورای اسلامی شهر شیرود در شهرستان تنکابن نیز بر سود حاصل از دلالی زمین صحه گذاشته و عنوان می‌کند: دلالان، زمین‌ها را از کشاورزان با قیمتی نازل خریداری کرده و سپس با ارتباط و نفوذی که داشته یا ایجاد می‌کنند، کاربری زمین‌ها را تغییر داده و با تفکیک اراضی، قطعات را با قیمتی ۱۰ برابر آنچه خریداری کرده اند مجددا به فروش می‌رسانند.
شعیب کاسه گر محمدی دلیل فروش زمین‌ها را جبران کردن هزینه‌های سرسام آور دخل و خرج کشاورز و به صرفه نبودن کشاورزی دانست و تصریح کرد: بسیاری از شهرک سازی‌ها و ویلاسازی‌ها به کمک دهیاری‌ها و شورا‌های اسلامی روستا‌ها انجام می‌گیرد یعنی زمینی که در داخل یا خارج از محدوده روستا بوده را به واسطه ارتباطاتی که دارند و حتی پرداخت رانت و دلالی به کارمندان دستگاه‌های متولی، رفع مشکل کرده و به فروش می‌رسانند.
کاسه گر، با بیان اینکه افراد بومی توان خرید زمین و تغییر کاربری را با توجه به سنگ اندازی‌های عمده دستگاه‌های اجرایی ندارند و ناچار به فروش اراضی وسیع برای جبران مخارج خود می‌شوند، گفت: افرادی که اقدام به خرید ملک و ساخت و ساز عمدتا در شهر‌های گردشگری می‌کنند، یا اصفهانی یا یزدی یا همدانی و اصولا غیربومی هستند این اتفاق حتی بر کیفیت و ساختار سازه‌های جدید نیز اثر گذاشته و بافت بومی مناطق دچار تغییرات شده است.
این عضو شورای اسلامی شهر شیرود در ادامه به روال و روند چگونگی تغییر کاربری اراضی کشاورزی توسط دلالان اشاره و تصریح کرد: این افراد در زمین کشاورزی یک بنای کوچک (تحت عنوان انبار) می‌سازند و سپس برای اخذ مجوز ساخت و پرداخت تخلف آن در کمیسیون ماده ۵ استان و با دستورالعمل‌های متنوع من جمله قانون مستحدثات و با چهار تا پنج برگ نامه نگاری ساده، کل مساحت زمین آنان به دلیل همان یک پلاکِ ساخت، تغییر کاربری یافته و به شکل کاربری مسکونی در کمیسیون استان به ثبت می‌رسد.
کاسه گر افزود: در واقع ساخت این سازه تخلف محسوب می‌شود که رای عدم خلاف در مرکز استان بر مبنای این اقدامات در نهایت صادر می‌شود. حال این افراد مدتی پلاک مسکونی را مسکوت باقی می‌گذارند تا اصطلاحا آب از آسیاب بیفتد؛ آنگاه شروع به قطعه بندی و تفکیک زمین کرده و یا در هر قطعه ویلا ساخته و شهرک سازی می‌کنند و یا قطعات را به فروش می‌رسانند.
حسب اهمیت موضوع، فرآیند خرید و فروش اراضی و تغییر کاربری‌ها را از یک واحد صنفی مشاور املاک پیگیر شدیم.
یک کارشناس و فعال حوزه مسکن می‌گوید: بحث تغییر کاربری ربطی به نفوذ و صاحب منصب بودن ندارد، کافی است فقط پول داشته باشید، اینجا فقط بحث مالی مطرح است.
سهیل آرتنگ دقیقا آنچه را که شعیب کاسه گر محمدی، عضو شورای اسلامی شهر شیرود درباره نحوه اخذ مجوز تغییر کاربری و تفکیک اراضی عنوان می‌کند را نقل کرده و تصریح کرد: ۹۹ درصد خریداران ملک و اراضی در مازندران غیربومی هستند و دیگر برای خرید زمین به مشاورین املاک مراجع نمی‌کنند و مستقیما به سراغ دهیاری‌ها می‌روند.
آرتنگ این گونه نحوه اخذ مجوز برای تغییر کاربری و ساخت و ساز را نوعی کلاه شرعی توصیف کرد و افزود: دهیاری‌ها و شورا‌ها به واسطه اختیاراتی که دارند اکنون مجوز تفکیک صادر کرده و از این طریق کسب درآمد می‌کنند، چراکه در روستا و زمین‌های خارج بافت موضوع سند و استعلام از مراجع متولی امر، منتفی است و همه امور در گرو امضای دهیار و اعضای شوراهاست؛ اگر به طرح‌های هادی و تفصیلی روستا‌ها نگاه کنید متوجه خواهید شد هر کجا بستگان دهیاران و شورا‌ها سکونت دارند، داخل بافت بوده که این اتفاق در برخی شهر‌ها نیز صادق است.
وی در پاسخ به این پرسش که محدوده خارج از بافت چگونه صاحب امتیاز آب و برق و ... می‌شود، اظهار کرد: طبق قانون زمین خارج از بافت نمی‌تواند صاحب امتیاز شود، اما این افراد از اطراف روستا و منازلی که داخل بافت بوده و امتیاز دارند، با هزینه شخصی خود مثل هزینه کاشت تیر برق، ساخت راه و کوچه و لوله کشی آب و غیره، امتیازات را به سازه‌های خود منتقل می‌کنند. دهیار هم از اینکه روستایش گسترش یافته و صاحب کوچه و راه شود استقبال می‌کند.
این کارشناس و فعال حوزه مسکن، املاک و مستغلات در پاسخ به پرسشی دیگر در باب دلایل هجوم برای خرید اراضی شمال کشور گفت: نخست اینکه قیمت اراضی در شمال نسبت به شهر‌های بزرگ بسیار پایین‌تر است، یک فرد با ۵۰۰ میلیون تومان باید قطعه کوچکی در جنوب تهران خریداری کند در حالی که با همین مبلغ، قطعه بزرگتری با شرایط مطلوب‌تر در شمال می‌تواند تهیه کند. دلیل دیگر نیز وجود آب و هوا و اقلیم مناسب و مورد پسند در شمال کشور است.
آرتنگ، زمزمه ایجاد منطقه آزاد در استان مازندران را دلیلی دیگر بر افزایش چند برابری قیمت زمین‌ها دانست و خاطرنشان کرد: عدم ثبات اقتصادی در کشور و نوسانات قیمت‌ها باعث شده تا اکنون در صنف مشاورین املاک، تعداد فروشندگان بسیار بیشتر از خریداران باشد و این مهمترین دلیل رکود بازار املاک است.
وی اضافه کرد: فروشندگان مبالغی را به دور از ارزیابی کارشناسی و بسیار بالاتر از قیمت‌های مرسوم اعلام می‌کنند؛ دلیل این است که فروشنده یقین دارد قیمت‌ها مدام در حال افزایش بوده و با سرمایه فعلی شاید نتواند فردا احتیاجات خود را برآورده سازد، لذا قیمت‌های پرت اعلام می‌کند.
این کارشناس و فعال حوزه املاک و مستغلات با انتقاد از ساختار‌های فسادزا در دستگاه‌های متولی تصریح کرد: افرادی به عنوان کارچاق کن در برخی دستگاه‌ها حضور دارند که می‌توانند با پرونده سازی و زد و بند‌های گوناگون برای زمین خارج از بافت، سند رسمی صادر و آن را تحویل متقاضی نمایند.
آرتنگ با تاکید بر اینکه نمی‌توان پیگیر همه تخلفات شد چراکه تمامی ارگان‌ها در این تخلفات دخیل هستند و سلسله این تخلفات به نهاد‌های بالادستی خواهد رسید خاطرنشان کرد: نمونه بارز این تخلفات دومینویی، روستای «اربه کله» در شهرستان رامسر یا شهرستان کلاردشت است که با تغییر کاربری‌ها از طرف مسئولین تصمیم ساز ارشد کشور در آن زمان، نابودی عرصه‌های منابع طبیعی و محیط زیستی را سبب شد.
لازم به یادآوری و توضیح نیست که تفکیک و تغییر کاربری و ساخت و ساز‌های غیرمجاز بیشترین آسیب را به بخش کشاورزی و منابع طبیعی شمال کشور و مخصوصا مازندران وارد کرده است. مطابق نظر کارشناسان ۲۰۰ سال زمان نیاز است که زمینی با اجرای تغییر کاربری، مجددا برای کشاورزی مهیا شود.
یک عضو شورای هماهنگی شبکه ملی تشکل‌های محیط زیست و منابع طبیعی کشور، در موضوع هجوم به مازندران معتقد است: این مسئله ۲ سویه دارد، یک سو تجاری و سرمایه گذاری است که مربوط به قشر برخوردار جامعه است و یک سوی دیگر مربوط به پدیده خشکسالی، فقر و مهاجرت زیست محیطی است که مردم از استان‌های مرکزی و جنوبی به شمال هجرت می‌کنند.
مسعود مولانا به استناد آمار وزارت مسکن تصریح کرد: بر اساس این آمار از ۳ میلیون ساخت و ساز در استان مازندران ۲ میلیون غیرمازندرانی هستند که این رقم بزرگی بوده و در آینده آسیب‌های جدی به مازندران وارد خواهد کرد چراکه مازندران یکی از مناطق دارای زمین‌های کشاورزی بسیار مرغوب است.
مولانا، مساحت زمین‌های قابل کشاورزی مرغوب را ۱۵ درصد زمین‌های کشاورزی کل کشور عنوان کرد و افزود: تغییر کاربری و ساخت ویلا در این زمین‌ها فاجعه است چراکه بر اساس آمار‌ها تنها ۱۵ درصد زمین کشاورزی مرغوب در کشور وجود دارد، ۳۰ درصد زمین زراعی متوسط و باقی اراضی کشاورزی به گونه‌ای است که زراعت در آن سخت قلمداد می‌شود.
وی مساحت اراضی کل کشور را ۱۶۵ میلیون هکتار و زمین‌های قابل کشاورزی را ۱۵ تا ۲۰ درصد این مساحت یعنی رقمی حدود ۲۵ میلیون هکتار اعلام و اظهار کرد: در نظر داشته باشید که ۲۰ درصد مساحت ایران کویری است و حداقل زمین قابل کشاورزی ۱۵ درصد است، بنابراین ما در سرزمینی نیمه خشک قرار داریم که مساحت کویرمان بیشتر از زمین‌های کشاورزی است، فاجعه اینجاست که ساخت و ساز در همین مساحت محدود و قابل برداشت صورت می‌گیرد.
این عضو شورای هماهنگی شبکه ملی تشکل‌های و منابع طبیعی کشور، با بیان اینکه در ۶۰ سال گذشته چیزی حدود ۶۰ هزار روستا از ۱۳۵ هزار روستای کشور تخلیه شدند یادآور شد: بخشی از این جمعیت راهی شهر‌ها شدند و بخشی راهی مناطق شمالی و پایتخت کشور و همه این اتفاق ریشه در مدیریت ناصحیح منابع آبی دارد.
مولانا با اشاره به اینکه خشکسالی در ۲۰ سال اخیر تشدید شده است گفت: هم اکنون حدود ۶ هزار روستا در کشور با تانکر آب رسانی می‌شود که بخشی از آن در شمال کشور و مازندران قرار دارد، پس پُر واضح است روستایی که با تانکر آبرسانی می‌شود قابلیت کشاورزی ندارد و این دلیل دیگری بر مهاجرت است.
وی نیز به موضوع عدم نظارت و فساد سیستماتیک در ساختار‌های اجرایی و اداری کشور و همچنین وجود باند‌های رانت و دلالی در ارتباط با خرید فروش مزارع تاکید کرد و افزود: طرح‌های آمایش سرزمین و تفصیلی به شرطی که استاندارد و مناسب مناطق باشد می‌تواند موثر واقع شود، اما واقعیت این است که بسیاری از شهر‌ها و روستا‌ها این طرح‌ها را کنار گذاشته و تصمیمات روزمره و کوتاه مدت می‌گیرند.
این کارشناس و فعال محیط زیستی با مطرح کردن بحث امنیت غذایی، آن را راهبردی‌ترین و اساسی‌ترین سیاست کشور‌های جهان برشمرد و خاطرنشان کرد: زمین‌های مرغوب کشور نباید به هر بهانه‌ای نابود شود چراکه از دست دادن امنیت غذایی برای هر کشوری بزرگترین ضربه به امنیت ملی آن کشور است، خصوصا در مورد ایران و با وجود تحریم‌ها شرایط می‌تواند حادتر باشد.
مولانا یادآور شد: تصمیمات راهبردی باید پیوست‌های محیط زیستی داشته باشد تا از فشار سرزمینی کاسته شود، یک اقتصاد ضعیف با ساختار معیوب توام با نوسانات قیمت یقینا باعث فشار بر محیط زیست خواهد شد، زیرا نمی‌توان به انسان فقیر و نیازمند توصیه کرد که مراقب محیط زیست باشد؛ تخریب درختان جنگلی و قاچاق چوب برای کسب درآمد نمونه بارزی از این معضل است.
وی با مطرح کردن مباحث توسعه پایدار و کشاورزی پایدار آن را احقاق حق نسل آینده دانست و اظهار کرد: متاسفانه این موضوع و همچنین بحث عدم توازن ثروت در کشور که بی ارتباط با بروز معضل خرید و فروش اراضی نیست جایگاه ضعیفی در سیاست‌های کلان نظام دارد.
این عضو شورای هماهنگی شبکه ملی تشکل‌های و منابع طبیعی کشور، نظام تبعیض در همه حوزه‌ها را آفت مهم کشور قلمداد کرد و افزود: وجود افرادی که به واسطه پشتگرمی به دولت یا حکومت، درآمد‌های میلیاردی داشته و اراضی کشاورزی، جنگل و کوه را در شمال تهران و مازندران خریداری می‌کنند غیرقابل انکار است، نمونه بارز آن وجود روستا‌هایی فاقد قطعه کشاورزی و حتی یک فرد بومی است به طوری که کل روستا تبدیل به شهرک شده است، این موارد نشانگر هجوم سرمایه بادآورده برای تصرف اراضی شمالی است.
مولانا راهکار مقابله با این معضل را اصلاح سیاستگذاری کلان در قوه مجریه و رفع ابهامات قانونی در قوه مقننه اعلام کرد و افزود: مجلس علاوه بر قانونگذاری نقش نظارتی نیز دارد، کمیسیون اصل ۹۰ مجلس قادر به نظارت در همه حوزه‌ها بوده و می‌تواند با گزینه استیضاح، هر مسئولی را به پاسخ گویی و اجرای دقیق قانون وادار کند. ضمن اینکه لازم است در قوانین کشور، تغییر کاربری مطلقا ممنوع اعلام شود و کشاورزان به طرق مختلف مورد حمایت قرار گیرند تا به شغل خود دلگرم شوند.
این فعال محیط زیستی افزود: در استان مازندران نیز همت مضاعفی از سوی مسئولان نیاز است تا با اجرای درست قانون، نظارت دقیق‌تر و ممانعت از تغییر کاربری اراضی زراعی و جنگلی، جلوی فاجعه‌ای که در پیش است گرفته شود. به عنوان مثال چرا در قضیه وقف اراضی جنگلی استاندار و نمایندگان مجلس استان سکوت اختیار کردند، جنگل تنها متعلق به استان و کشور نیست، یک سرمایه بین المللی است که تمام دنیا از منافع آن سود خواهند برد.
مولانا همچنین خواستار مطالبه گری مردمی و نهاد‌های مدنی در حوزه مقابله با تغییر کاربری و ساخت و ساز‌های انبوه غیرمجاز در مازندران شد و اضافه کرد: تا زمانی که مردم مطالبه گری مدنی نکنند مسئولان وظایف خود را آن طور که باید انجام نخواهند داد، ضمن اینکه لازم است هم استانی‌ها نسبت به خاک و زادگاه خود عِرق و حمیت داشته باشند، هیچ زارع و کشاورزی دوست ندارد که روزی سرایدار ویلا باشد.
