نصف شدن هزینه اوراق مسکن به‌نفع خریداران خانه است؟

فرارو- متقاضیان دریافت وام مسکن با انتشار خبر نصف شدن هزینه دریافت تسهیلات از محل اوراق گواهی حق‌تقدم ذوق‌زده شده‌اند. در شرایطی که قیمت اوراق تسهیلات در فرابورس به رکورد تاریخی خود رسیده بود و آن‌ها را مجبور می‌کرد هر برگه گواهی ۵۰۰ هزار تومانی را با قیمت بیش از ۱۰۰ هزار تومان بخرند و برای دریافت ۴۸۰ میلیون تومان وام، همان اول کار بیش از ۱۰۰ میلیون تومان پول خرج کنند، این ذوق‌زدگی طبیعی است، چون به‌هرحال ۱۰۰ میلیون تومان حدود یک‌پنجم کل مبلغ وام است و برای خودش ضدحالی اساسی به‌حساب می‌آید، اما اطلاعیه بانک مسکن، همانی که از نصف شدن هزینه دریافت وام حکایت دارد و به زوج‌های جوان فرصت می‌دهد برای دریافت ۴۸۰ میلیون وام، عوض ۱۰۰ میلیون تومان، حدود ۵۰ میلیون تومان خرج کنند آنقدر‌ها هم خبر خوبی نیست که از آن ذوق کنیم. چرا؟ در این گزارش قرار است موضوع را به‌دقت بررسی کنیم. فعلا یک «اما» را در ذهن‌تان داشته باشید تا به‌وقتش.

کاهش ۵۰ درصدی هزینه خرید اوراق تسهیلات مسکن

به گزارش فرارو، قیمت اوراق تسهیلات در روزی که بانک مسکن خبر نصف شدن هزینه دریافت وام را منتشر کرد به ۱۱۱ تا ۱۱۳‌هزار تومان رسیده بود. بانک مسکن در اطلاعیه خود آورده متقاضیان تنها باید برای ۵۰ درصد از میزان تسهیلات درخواستی اقدام به خرید اوراق کنند و ۵۰ درصد دیگر بدون خرید اوراق و از محل منابع بدون سپرده بانک پرداخت خواهد شد. به‌این ترتیب اگر یک زوج جوان تهرانی را به‌عنوان نمونه درنظر بگیریم، با این تغییر آن‌ها برای دریافت سقف ۴۸۰ میلیون تومان وام، به جای ۹۶۰ برگ اوراق تسهیلات، به خرید ۴۸۰ برگه نیاز پیدا می‌کنند.

قیمت اوراق مسکن در این حالت به‌شکلی چشمگیر برای خریداران وام تا ۵۰ درصد کاهش پیدا می‌کند. مجرد‌های ساکن تهران که طبق قانون می‌توانند تا سقف ۲۸۰ میلیون تومان وام شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید و ۸۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند، به این ترتیب روی هم رفته باید ۲۸۰ برگ اوراق تسهیلات مسکن خریداری کنند. هزینه این کار با احتساب تسه ۱۱۲ هزار و ۸۰۰ تومانی به ۳۱ میلیون و ۵۸۴ هزار تومان می‌رسد؛ در حالی‌که پیش از صدور بخشنامه این فرد باید حدود ۷۵ میلیون تومان هزینه پرداخت می‌کرد.

زوج‌های تهرانی قطعا احساس بهتری خواهند داشت؛ آن‌ها می‌توانند تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۸۰ میلیون تومان وام جعاله می‌شود. پیش از این، برای دریافت وام خرید ۹۶۰ برگه اوراق تسهیلات ضروری بود، اما حالا کار با ۴۸۰ برگه راه می‌افتد و هزینه‌ها عوض ۱۰۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به ۵۴ میلیون و ۱۴۰ هزار تومان کاهش پیدا می‌کند.

توان واقعی وام خرید مسکن چقدر است؟

خوشحال شدید؟ آن «اما» را در انتهای لید یادتان می‌آید که قرار شد درباره‌اش حرف بزنیم؟ ولی اول باید یادتان بیندازیم که در اواخر مهرماه، مجرد‌ها برای خرید اوراق تسهیلات و دریافت وام خرید مسکن تنها باید ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان پرداخت می‌کردند و هزینه متاهل‌های تهرانی نهایتا به ۶۴ میلیون و ۱۲۸ هزار تومان می‌رسید.

اگر قرار باشد همچنان غر بزنید و بگویید با ۴۸۰ میلیون تومان نمی‌شود خانه خرید، این یکی فرصت را هم از دست خواهید داد و حتما بعد‌ها پشیمان می‌شوید. بررسی‌های فرارو نشان می‌دهد در حال حاضر با وام ۴۸۰ میلیونی اوراق مسکن می‌توان حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت یک آپارتمان کوچک را در محله‌های ارزان تهران جور کرد.

به‌عنوان مثال هفته قبل در محله بریانک واحدی ۴۱ متری، ۱۵ سال ساخت، واقع شده در طبقه سوم و مجهز به انباری به قیمت ۶۳۰ میلیون تومان آگهی شده است. در یافت‌آباد هم واحدی ۴۳ متری با عمر ۱۰ ساله واقع در طبقه اول و با پارکینگ و انباری ۶۰۰ میلیون تومان فروخته می‌شود.

در حال حاضر به‌طور کلی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران ۳۲ میلیون تومان است و اگر این عدد را ملاک قرار دهیم و آن را در متراژ محبوب ۵۰ تا ۶۰ متری ضرب کنیم به عدد ۱.۶ میلیارد تومان می‌رسیم. اما آمار‌ها نشان می‌دهند حدود نیمی از خریداران سراغ واحد‌های مسکونی که کمتر از ۳۲ میلیون تومان ارزش دارند، می‌روند.

واحد‌هایی که هر مترشان بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان قیمت دارد، ۱۷ درصد کل معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند و سهم واحد‌هایی با ارزش متری ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان به ۱۶ درصد می‌رسد. از این طرف ۱۷ درصد معاملات انجام شده به خانه‌هایی مربوط می‌شود که بین ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد قیمت داشته‌اند. همه‌چیز که تهران نیست؛ در مراکز استان‌ها و شهرستان‌ها خریداران مسکن وضع به‌مراتب بهتری خواهند داشت.

اقساط وام خرید مسکن در شیوه جدید چقدر است؟

پرداخت اقساط متقاضیان وام خرید مسکن در بخشنامه جدید تغییر کرده است. این همان قسمت اگر و «اما»‌دار ماجراست که در اول مطلب گفتیم درباره‌اش حرف می‌زنیم. پیش از این اقساط ماهیانه وام ۴۰۰ میلیون تومانی اوراق خرید مسکن با نرخ سود ۱۷.۵ درصد، برای زوج‌های تهرانی معادل شش میلیون و ۶۶۴ هزار تومان بود که باید ظرف مدت ۱۲ سال بازپرداخت می‌شد.

این دسته متقاضیان همچنین بابت دریافت وام ۸۰ میلیون تومانی جعاله، به‌مدت پنج سال ماهی دو میلیون و ۱۰ هزار تومان به بانک پرداخت می‌کردند. یعنی تا پنج سال اول اقساط ماهیانه آن‌ها تقریبا معادل هشت میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بود. طبق بخشنامه جدید، همزمان با کاهش تعداد اوراق مورد نیاز، شیوه بازپرداخت و رقم اقساط تسهیلات افزایش پیدا می‌کند. محاسبه سرانگشتی می‌گوید زوج تهرانی که ۴۸۰ میلیون وام می‌گیرند باید به مدت هشت سال ماهیانه اقساطی در حدود ۹ میلیون تومان بپردازند.

اقساط تسهیلات خرید مسکن در شیوه جدید، آنطور که بانک مسکن به‌شکل رسمی گفته شیوه پیچیده‌تری دارد و در صورتی که متقاضی دریافت تسهیلات خرید مسکن بخواهد از طرح جدید بانک مسکن استفاده کند، برای نیمی از تسهیلات یعنی معادل ۲۰۰ میلیون تومان، اقساط با نرخ سود ۱۷.۵ درصد و بازپرداخت آن ۱۲ ساله انجام می‌شود. در این روش، یک قسط ماهانه سه میلیون و ۳۳۰ هزار تومان خواهیم داشت. نصف دیگر تسهیلات یعنی معادل ۲۰۰ میلیون تومان از محل منابع داخلی بانک و بدون سپرده گذاری پرداخت می‌شود که متقاضی باید آن را با نرخ سود ۱۸ درصد و ظرف مدت هشت ساله بازپرداخت کند.

این قسمت هم یک قسط سه میلیون و ۹۴۴ هزار تومانی در صورتحساب متقاضی منظور می‌کند. کار تمام نشده و باید قسط وام ۸۰ میلیون تومانی جعاله مسکن را هم در نظر گرفت. قسط این وام با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت پنج ساله، می‌شود ماهی دو میلیون و ۳۱ هزار تومان. یعنی در مجموع اقساط پرداختی از سوی زوج تهرانی برای کل وام ۴۸۰ میلیون تومانی معادل ماهی ۹ میلیون و ۳۰۵ هزار تومان خواهد بود؛ بنابراین اگر می‌خواهید با تغییر و تحولات جدید سمت دریافت وام خرید مسکن بروید باید از قبل محاسبه کنید که آیا توانایی پرداخت اقساط ماهیانه ۹ میلیون و ۳۰۵ هزار تومان را خواهید داشت یا نه.

اگر جواب سوال مثبت است، پس می‌توانید درخواست کنید تا کارشناس بانک برای بررسی ملک مراجعه کند؛ او وظیفه دارد تایید کند که ۸۰ درصد ارزش ملک کمتر از مقدار تسهیلات نباشد و در غیر این صورت حداکثر معادل ۸۰ درصد ارزش ملک به‌عنوان تسهیلات پرداخت خواهد شد.