شوک اقلیمی به املاک استانی

بازار املاک کشور به «بحران اقلیمی» واکنش نشان داد. خشکسالی‌ها و تنش آبی به همراه فرونشست (و البته ریزگرد) در ۶ استان باعث شده است طی فصل اول امسال، «جابه‌جایی محسوس» تقاضای ملکی از استان‌های درگیر به سایر مناطق کشور رقم بخورد. در استان‌هایی مثل اصفهان، نه تنها ورودی تقاضای سرمایه‌ای برای خرید ملک آن‌چنان محسوس نبوده که بومی‌ها برای این نوع سرمایه‌گذاری، استان‌های دیگری (از جمله شهرهای شمالی) را انتخاب کردند. شوک اقلیمی بازار املاک را می‌توان در تفاوت سرعت رشد قیمت زمین و مسکن بین استان‌های پرتنش و سایر مناطق مشاهده کرد.

به گزارش دنیای اقتصاد، ردپای تغییرات اقلیمی وبحران‌‌های زیست‌‌محیطی در تحولات قیمت ونبض معاملات مسکن 6 استان کشور رصد شد. آمارهای رسمی و تحقیقات میدانی از شناسایی یک متغیر جدید در تحولات بازار املاک کشور خبر می‌‌دهد. این متغیر که در شکل اثر بحران‌‌های اقلیمی بر بازار مسکن برخی استان‌‌های کشور بروز کرده است در کنار متغیرهای درونی و بیرونی اثرگذار بر تحولات بازار مسکن، بخشی از تغییرات قیمت ونبض معاملات املاک مسکونی در کشور را به خود اختصاص داده است. بازتاب ملکی بحران آب و دیگر بحران‌‌های زیست محیطی همچون خشکسالی، فرونشست زمین، آلودگی ناشی از گرد وغبار و... در حالی در بازار معاملات مسکن استان‌‌های اصفهان، فارس، خوزستان، کرمان، هرمزگان و سیستان و بلوچستان مشاهده می‌شود که تشدید این بحران‌‌ها، بهار امسال خود را در تغییرات قیمت و نبض معاملات زمین ومسکن و همچنین رفتار فعالان و متقاضیان بازار ملک نشان داد. این تحولات اگر چه در آمارهای رسمی و تحقیقات میدانی به شکل محسوس نمایان است اما هنوز به شکل پررنگ مشاهده نمی‌شود. اما در صورت تشدید بحران‌‌های زیست‌‌محیطی در آینده می‌توان انتظار داشت بازتاب ملکی این بحران‌‌ها پررنگ شود.

تحلیل آمارهای رسمی و همچنین نتایج تحقیقات میدانی  از بازار معاملات مسکن 6 استان یاد شده نشان‌دهنده وقوع یک رویداد معنادار در بازار املاک این استان‌‌هاست. میانگین قیمت مسکن در کشور(31 استان)، در بهار امسال در حالی به مترمربعی 11‌میلیون و500‌هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با بهار سال قبل-مدت مشابه سال گذشته- معادل 2/ 100درصد افزایش یافت. همچنین متوسط قیمت مسکن در 31 استان کشور در بهار 1400 در مقایسه با یک فصل قبل یعنی زمستان 99 نیز با رشد 2/ 12‌درصدی روبه‌رو شد. بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد، تورم در بازار معاملات مسکن 6 استان یاد شده که با بحران‌‌های زیست‌‌محیطی همراه هستند از تورم مسکن کشور جامانده است. علت این موضوع به کاهش ورود تقاضای سرمایه‌‌ای به این مناطق، خروج برخی سرمایه‌گذاران ملکی از بازار این شهرها و کوچ بخشی از سرمایه‌‌های ملکی به شهرهای دیگر و همچنین اقدام برخی از ساکنان این شهرها به مهاجرت به نواحی خوش آب و هواتر و با سطح درگیری کمتر با مشکلات زیست محیطی(نواحی خوش آب و هوا)، مربوط می‌شود.

«دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر در گزارشی با اشاره به تحولات کشوری قیمت مسکن، از سبقت تورم مسکن کشور از تورم مسکن تهران خبر داده بود. این تحلیل با استناد به آمارهای رسمی در خصوص تحولات کشوری بازار مسکن در بهار 1400 ارائه شد. اکنون که جزئیات مربوط به تحولات کشوری مسکن به تفکیک استان‌‌های کشور از سوی مرکزآمار منتشر شده است، بررسی‌‌ها حاکی است اثر بحران‌‌های اقلیمی و زیست محیطی به‌ویژه در 6 استان کشور(استان‌‌های اصفهان، فارس، خوزستان، کرمان، هرمزگان و سیستان وبلوچستان)، در بهار امسال به شکل محسوس، نبض معاملات و تغییرات قیمت ملک را در این استان‌‌ها تحت‌تاثیر قرار داده است. این تغییر به‌ویژه در بازار معاملات زمین نسبت به بازار معاملات مسکن محسوس‌‌تر است.

شاهد آماری اثر بحران اقلیمی

دو شاهد آماری و تحقیقات میدانی نشان می‌‌دهد، بازتاب بحران‌‌های زیست‌‌محیطی به‌خصوص بحران آب، هم نحوه رفتار، هم روند تغییرات قیمت وهم وضعیت تحولات حجم معاملات املاک(نبض معاملات ملکی) را در این استان‌‌ها تغییر داده است. به گونه‌‌ای که تحت‌تاثیر خروج برخی از سرمایه‌گذاران ملکی، کاهش ورود سرمایه‌گذاران ملکی و همچنین تمایل برخی از ساکنان این استان‌‌ها برای سکونت در مناطق خوش آب و هوا و فاقد مشکلات اقلیمی یا با سطح کمتر مشکلات، نبض معاملات مسکن و تغییرات قیمت در این استان‌‌ها کندتر از تغییرات قیمت و نبض معاملات ملک در کل کشور است. «دنیای اقتصاد» به‌زودی گزارشی درباره مهاجرت ملکی از این استان‌ها به «شمال» منتشر می‌کند.

تورم فصلی مسکن در این 6 استان در حالی بهار امسال به طور متوسط معادل 7‌درصد بود که در همین بازه زمانی تورم فصلی مسکن در کشور به طور میانگین 2/ 12‌درصد گزارش شد.

در بازار معاملات زمین نیز تورم فصلی در این 6 استان درگیر با بحران‌‌های اقلیمی و زیست‌‌محیطی 20‌درصد بود در حالی که این میزان به طور متوسط در کشور 25‌درصد گزارش شد. به لحاظ تغییرات نقطه‌‌ای نیز متوسط قیمت زمین در این استان‌‌ها در بهار 1400 در مقایسه با بهار 99 معادل 94‌درصد رشد کرد در حالی که این میزان برای کل کشور به طور متوسط 104‌درصد اعلام شده است.

بررسی وضعیت معاملات مسکن نیز نشان از کندتر بودن نبض معاملات در این 6 استان در مقایسه با تغییرات حجم معاملات خرید مسکن در کل کشور دارد. در حالی که بهار امسال حجم معاملات مسکن در کل کشور به طور متوسط نسبت به زمستان سال گذشته 15‌درصد رشد کرد این میزان رشد در 6 استان یاد شده کمتر از 5‌درصد بود.

اثربلندمدت تنش‌‌ها بر املاک 6 استان

روند بلندمدت تغییرات بازار معاملات املاک مسکونی نیز این موضوع را نشان می‌‌دهد. در حالی که از سال 94 تاکنون متوسط قیمت زمین در کشور 12 برابر افزایش یافته است این میزان در اصفهان که با تنش‌‌های آبی درگیر است و این تنش‌‌ها در سال‌‌های گذشته تشدید شده است معادل 8 برابر بوده است. همچنین در خوزستان که بحران‌‌های اقلیمی مانند آلودگی هوا ناشی از گرد و غبار و همچنین بحران تامین آب وجود دارد این میزان رشد در این بازه زمانی تنها 6 برابر بوده است. در همین فاصله یعنی از سال 94 تاکنون میانگین قیمت مسکن در کشور در حالی 2/ 8 برابر شده است که این میزان در اصفهان معادل 5/ 5 برابر بوده است.

تورم مسکن در اصفهان درحالی به میزان محسوس با تورم کشوری مسکن فاصله دارد که اصفهان به دلیل وسعت و همچنین به علت آنکه مرکز این استان یکی از بزرگ‌ترین کلان‌شهرهای کشور است همواره در معرض تحولات بازار مسکن شهر تهران و تنظیم نبض معاملات مسکن خود با پایتخت قرار دارد. اما بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد یک عامل مهم در عقب ماندن این استان از تحولات کشوری بازار مسکن، به درگیری اصفهان با بحران‌‌های زیست محیطی و تنش‌‌های آبی مربوط می‌شود. آمارهای رسمی در حالی این موضوع را نشان می‌‌دهد که تحقیقات میدانی نیز شاهد دیگری از سه تغییر رفتار در بازار معاملات مسکن این استان‌‌ها را مخابره می‌‌کند.

روایت فعالان بازار از اثر بحران‌ها

در شرایطی که بازار معاملات مسکن به‌خصوص طی دو سال گذشته به دلیل تشدید انتظارات تورمی، مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گرفت، اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» و روایت واسطه‌‌های ملکی در این 6 استان نشان می‌‌دهد برخی از بومی‌‌های ساکن این استان‌‌ها به جای سرمایه‌گذاری ملکی در آنها، سرمایه‌گذاری ملکی در پایتخت، شهرهای شمالی یا شهرهای دیگر که با تنش‌‌های زیست‌‌محیطی مواجه نیستند را انتخاب کرده‌‌اند. همچنین بررسی‌‌ها حاکی از کاهش ورودی سرمایه به بازار مسکن و زمین این استان‌‌هاست.

از سوی دیگر در برخی موارد، مهاجرت از این استان‌‌ها وشهرهای درگیر با تنش‌‌های زیست محیطی به سایر شهرها به‌خصوص شهرهای شمالی، شهر تهران یا شهرهای مجاور فاقد درگیری‌‌های زیست‌‌محیطی مشاهده می‌شود.

ردپای تنش‌‌های زیست‌‌محیطی در حالی در بازار املاک این 6 استان مشاهده می‌شود که هنوز این وضعیت چندان پررنگ نیست اما کارشناسان معتقدند اگر این بحران‌‌ها تشدید شود، اثر آنها بر بازار ملک این مناطق به شکل پررنگ در آینده نمود پیدا خواهد کرد. اما برخی از کارشناسان نیز عقیده دارند این شرایط می‌تواند در مقطع زمانی فعلی مسیر بازتری را برای خریدهای مصرفی از بازار املاک این استان‌‌ها فراهم کند. چرا که با کاهش تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای در بازار املاک این استان‌‌ها ورود تقاضای مصرفی و خرید از بازار ملک آسان‌‌تر خواهد شد.