چرا راهکارهای دولت برای کنترل بازار اجاره شکست می‌خورد؟

فرارو- محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی با تشریح جزئیات طرح ویژه دولت برای حمایت از مستأجران، گفت بسته مدیریت اجاره بهای مسکن شامل سه بخش است؛ بخش اول کمک یا تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن یا همان سامانه املاک و اسکان است. برای اولین‌بار در دیماه سال گذشته توانست بیش از ۵۶۰ هزار واحد خالی را شناسایی کند.

به گزارش فرارو، معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه بخش دوم با افزایش تولید مسکن مرتبط است، افزود: در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن، بیش از ۵۶۷ هزار واحد در مسکن شهری در حال ساخت است. ۱۵۸ هزار واحد مسکن روستایی و ۱۹۳ هزار واحد نیز در حوزه خودمالکی در حال ساخت است. ضمن این‌که در بافت فرسوده نیز ۵۳ هزار واحد ساخته می‌شود که در مجموع ۹۱۸ هزار واحد خواهد بود.

وی با بیان این‌که تمام تلاش ما این است که این تعداد مسکن را به ۲ میلیون واحد برسانیم، اظهار کرد: اقدام سوم نیز کنترل بازار است که در این حوزه دو بخش داریم، یک بخشی با مصوبات دولت انجام شدنی است که پیشنهادات در کمیته‌های فنی تنظیم بازار تایید شده و یکشنبه در دولت مطرح می‌شود، از سویی یک بخشی از کنترل بازار نیاز به قانون دارد، که این موضوع نیز از مجاری خود باید پیگیری شود.

سیاست‌های کنترل بازار اجاره شکست خورده است
محمود اولاد کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه اخذ مالیات از خانه‌های خالی عملا با شکست روبرو شد، اظهار داشت: این طرح عملا پوچ از آب درآمد، زیرا قبل از آغاز شناسایی اعلام کردند، بیش از ۲.۵ میلیون واحد خالی در کل کشور وجود دارد که تنها ۵۰۰ هزار واحد آن در تهران است، اما بعد از عملیات اجرایی این موضوع، بر اساس اعلام رسمی وزارت راه و شهرسازی در کل کشور تنها ۵۶۰ هزار خانه خالی شناسایی شده است.

وی افزود: اصولا مکانیزم شناسایی خانه‌های خالی نیز اشتباه است، به طور مثال یک شهرکی که کل واحد‌های آن خالی است را به حساب خانه‌های خالی می‌گذارند، که این موضوع درست نیست، هرچند که این خانه‌های خالی را اگر تک به تک بررسی کنید، می‌ببینید، هر کدام به علتی خالی مانده‌اند، از سوی دیگر این استدلال‌هایی که در مورد استفاده از ابزار مالیاتی برای خانه‌های خالی در کشور‌های دیگر مطرح می‌کنند، را نباید به هیچ عنوان ملاک قرار داد.

اولاد گفت: اینکه شما در کشور‌های گوناگون تجربیات مختلفی را در مورد یک مسئله به دست بیاورید، چندان عجیب نیست، در این مورد نیز ممکن است در یک شهری این سیاست اجرا شود، اما اینکه لزوما همان سیاست در کشور ما نیز به مرحله اجرا در بیاید و جواب نیز بدهد، به هیچ عنوان نمی‌توان روی آن حساب کرد، از سوی دیگر در کشور‌های گوناگون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی لزوما برای کنترل قیمت‌ها و ایجاد تعادل در بازار انجام نمی‌شود، درحالیکه در ایران اخذ مالیات بر خانه‌های خالی صرفا بر مبنای همین هدف اجرا شده است.

این استاد دانشگاه اضافه کرد: مطالعاتی که بنده انجام داده‌ام حاکی از آن است که در برخی از شهر‌ها مالیات از خانه‌های خالی گرفته می‌شود تا آن‌ها در هزینه‌های عمومی شهر سهیم باشند، اینکه خانه خالی است، ملاک نمی‌شود، مالک در پرداخت هزینه‌های عمومی شهر سهیم نباشد، همچنین در برخی از شهر‌های دنیا نیز مالکان خانه‌های قدیمی را با توجه به هزینه‌هایی که وجود دارد، بخصوص در قبال تخریب و نوسازی، ملک خود را رها می‌کنند، زیرا بازسازی آن ملک برای آن‌ها صرفه ندارد و مبلغ فروش آن ملک نیز چندان نیست، ملک را رها می‌کنند، بنابراین برای جلوگیری از این کار از خانه‌های خالی مالیات می‌گیرند، تا مالک مجبور شود، تکلیف خانه خود را معلوم کند و دیگر آن را رها نکند.

اولاد همچنین در مورد سیاست افزایش ساخت مسکن به منظور افزایش عرضه در بازار نیز بیان داشت: افزایش ساخت، یک سیاست بلند مدت است که در این بازه عرضه را افزایش می‌دهد، اما این موضوع نیز شرایط خاص خودش را دارد، اینکه در هر نقطه‌ای و یا وسط بیابان شما مسکن بسازید و بعد هم انتظار داشته باشید، با افزایش عرضه، قیمت اجاره کنترل شود، چنین خبری نخواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: وقتی فردی می‌خواهد در چنین مناطقی ساکن شود، میزان اجاره با هزینه‌هایی که در آن مکان باید بپردازد مقایسه می‌کند. نبود امکانات خدمات، بهداشتی و آموزشی و همچنین کمبود وسایل حمل و نقل، هزینه‌ها را در چنین مناطقی افزایش می‌دهد و فرد تصمیم می‌گیرد، در مرکز شهر ساکن شود و اجاره بیشتری را نیز پرداخت کند، اما امکانات در اطرافش وجود داشت باشد، بنابراین ساخت مسکن تنها ملاک نیست، بلکه باید امکانات زیرساختی برای زندگی روزمره را نیز در آن مکان فراهم آورد، زیرا بدون این امکانات زندگی عملا میسر نخواهد بود.

این استاد دانشگاه همچنین در مورد راهکار اساسی برای کنترل بازار اجاره‌بها، عنوان کرد: از زمانی که ساخت و ساز‌ها در شهر‌ها به لحاظ معماری به اشباع رسید، این موضوع همراه با افزایش قیمت‌ها و بالا رفتن تورم شد، در سوی مقابل، درآمد خانوار‌ها با کاهش شدیدی روبرو شد و همین موضوع موجبات آن را فراهم آورد که در بحث مسکن برای مردم مشکلات زیادی ایجاد شود، بنابراین تا زمانیکه دولت علت‌های اصلی این موضوع یعنی کنترل شاخص‌های اقتصاد کلان را در دستور کار خود قرار ندهد، راه‌حل‌هایی که در شرایط عادی بهترین گزینه‌ها برای کنترل بازار باشند، جواب نخواهند داد و بازار سروسامان نخواهد گرفت، بنابراین دولت برای کنترل بازار مسکن باید، وضعیت اقتصاد کلان را درست کند و تا زمانیکه این مسئله انجام نشود، راهکار‌هایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به کار گرفته می‌شود، به هیچ عنوان جوابگو نخواهد بود.

۴ راهکار ساماندهی بازار مسکن
اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه مسکن در حال حاضر یک موضوع چند وجهی است، اظهار داشت: طی یک دهه گذشته عقب‌افتادگی‌های زیادی در بخش مسکن رخ داده که این موضوع باعث انباشت مشکلات شده، بنابران خیلی ساده اندیشانه نباید به مسائل این بخش نگاه کرد، بلکه در این رابطه باید با یک برنامه‌ریزی مناسب، راهکار‌هایی که برای برون رفت از این وضعیت وجود دارد، را به کار گرفت، تا مسکن از یک کالای سرمایه‌ای گرانقیمت به یک کالا مصرفی که در دسترس مردم قرار می‌گیرد، تبدیل شود.

وی افزود: در این رابطه دو راهکار اصلی و دو راهکار تکمیلی وجود دارد، در وهله اول باید ساخت مسکن در کشور سرعت بگیرد، تا عرضه در بخش مسکن چه بازار خرید و چه اجاره بالا برود، برنامه‌ای که دولت برای ساخت ۴ میلیون واحد طی ۴ سال تدارک دیده، بسیار مهم است و اگر این کار با موفقیت همراه شود، بدون شک، بازار مسکن با وضعیت بهتری روبرو خواهد شد.

این عضو کمیسیون عمراه مجلس با اشاره به اینکه وزیر راه و شهرسازی نگفته است که تنها در این دولت دو میلیون مسکن می‌سازیم، گفت: رستم قاسمی در جلسه کمیسیون عمران اعلام کرد، برای سرعت بخشی در امر ساخت، دولت در ابتدا دو میلیون واحد را کلنگ زده و عرض دو سال این واحد‌ها را به اتمام خواهد رساند، در دو سال آخر دولت نیز دو میلیون واحدی بعدی استارت زده خواهد شد، این کار باعث افزایش سرعت در ساخت خواهد شد و اگر این کار انجام شود، یک اقدام بسیار اساسی در بخش مسکن انجام خواهد شد.

شاکری اضافه کرد: در وهله دوم نیز باید ساخت واحد‌های مخصوص اجاره در دستور کار دولت، شهرداری‌ها و شرکت‌های حرفه‌ای ساخت مسکن قرار بگیرد، این راهکار حدود ۱۵ سال است که مغفول مانده، اما الان باید به آن توجه شود، این موضوع در دنیا جواب داده و در کشورمان نیز می‌تواند راهگشا باشد، شرکت‌هایی باید ایجاد شوند، که به صورت انبوه‌سازی اقدام به ساخت مسکن کنند که صرفا برای اجاره باشد، در این کار نیز شهرداری‌های با توجه به امکاناتی که دارند، باید وورد کنند.

نماینده تهران در مجلس ادامه داد: این دو راهکار، مهم‌ترین فاکتور‌هایی هستند که باید در مورد بازار مسکن انجام شوند، سایر راهکار‌هایی نیز که در این باره وجود دارد، به نوعی فرعی هستند و نمی‌توانند، برای بلند مدت اثرگذار باشند، از سویی در کنار این‌ها نیز باید دو موضوع، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و اخذ مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از معاملات مکرر بخش زمین و ساختمان پیگیری شود، تا بازار مسکن کاملا تحت کنترل قرار گیرد.

وی خاطرنشان کرد: البته در موضوع اخذ خانه‌های خالی مشکلاتی وجود دارد که باید برطرف شود، تا بتواند این موضوع اثرگذار باشد، در مورد مالیات بر عایدی سرمایه، این موضوع هنوز در مجلس است و تبدیل به قانون نشده، اما این طرح نیز، در صورت تایید نهایی می‌تواند بر کاهش سوداگری در بازار مسکن بسیار اثرگذار باشد.

این عضو کمیسیون عمراه مجلس همچنین در مورد مصوبه ستاد تنظیم بازار در رابطه با سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره در شهر تهران و عدم اجرای آن، بیان داشت: سقف‌گذاری برای بازار اجاره بدون اینکه جوانب کار دیده شود، قطعا اثری در پی نخواهد داشت، زیرا با بگیر و ببند و با توسل به زور بازار را نمی‌توان کنترل کرد، در طرحی که در مجلس برای کنترل بازار اجاره بها نیز وجود دارد، در مورد سقف‌گذاری نیز جوانب کار دیده شده است، بر این اساس مالکان باید تشویق شوند برای عرضه واحد در بازار، زیرا با تهدید کاری از پیش نخواهد رفت.

شاکری تصریح کرد: در این طرح برای مالکانی که سقف اجاره را رعایت می‌کنند، تشویق‌هایی در نظر گرفته شده تا این اشخاص ترغیب شوند، واحد خود را اجاره دهند، در مقابل کسانیکه سقف را رعایت نکنند، از دریافت این تشویق‌ها محروم می‌شوند، همچنین سقف اجاره‌بها در هر سال به نسبت تورم عمومی که بانک مرکزی اعلام می‌کنند، محاسبه خواهد شد، تا مالکان نیز از این بابت متضرر نشوند، بنابراین، باید با تشویق مالکان آن‌ها را به سمت عرضه واحد در بازار سوق دهد و هرگونه اقدام تنبیهی در این باره جواب نخواهد داد.