مطابق با معیار‌های جهانی، باید جمعیت دچار فقر مسکن شناسایی و سیاستگذاری درست برای کاهش آنها انجام شود. برای رسیدن به این هدف باید سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها کاهش یابد. این هدف از مسیر کاهش تورم مسکن و اجاره محقق می‌شود، در حالی که بررسی‌ها نشان‌دهنده آن است که ریشه تورم در بخش مسکن و اجاره، تورم عمومی و انتظارات تورمی است؛ بنابراین راهکار اصلی برای مهار تورم در این بخش از درون بازار مسکن عبور نمی‌کند، بلکه از بیرون بازار باید موتور انتظارات تورمی که به خرید‌های سرمایه‌ای و تورم زا در این بخش منجر شده است خاموش شود.
سنجش ۱۰متغیر عملکرد دولت در بخش مسکن نشان دهنده کارنامه صفر سیاستگذار در این حوزه طی دو سال اخیر است. این کارنامه در حالی عملکرد صفر در ۱۰ بخش مهم حوزه مسکن را نشان می‌دهد که در عین حال نشان دهنده باخت نیمه‌اول دولت سیزدهم در زمین حساس‌ترین بازار مصرف خانوارها یعنی بازار خرید و اجاره مسکن است. «دنیای‌اقتصاد» با بررسی این ۱۰ مولفه مهم و سنجش عملکرد دولت در دوسال اول دولت سیزدهم در بخش مسکن، ردپای تعریف هدف اشتباه در بخش مسکن را در به‌سامان نرسیدن این بازار شناسایی کرده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، اولین مولفه مربوط به کارنامه مردود دولت در مهار تورم اجاره است. تورم اجاره (میانگین رشد نقطه‌ای اجاره بهای مسکن در کشور) در فاصله مرداد ۱۴۰۰ تا مرداد ۱۴۰۲ یعنی شروع به کار دولت سیزدهم تاکنون، ۴۷درصد به ثبت رسیده است. این میزان تورم در بازار اجاره در واقع تورم تاریخی در این بخش محسوب می‌شود. براساس آمار‌های رسمی، در نیمه اول دهه ۹۰ یعنی دوره قبل از شروع جهش، میانگین رشد نقطه‌ای اجاره بهای مسکن در کشور زیر ۱۳درصد بوده است. این میزان در طول دهه ۹۰ همچنین کمتر از ۱۷درصد بوده است. اما میانگین تورم نقطه‌ای اجاره طی ۲۴ ماه یا به عبارتی میانگین «۲۴ ماهه نرخ رشد اجاره بهای مسکن در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل» -فاصله مرداد ۱۴۰۰ تا مرداد ۱۴۰۲- در کشور به ۴۷درصد رسیده است که تورم تاریخی در این بخش محسوب می‌شود.
از سوی دیگر، کارنامه عملکرد دولت در دو سال اخیر (نیمه اول دولت سیزدهم) در حوزه تورم مسکن (تغییرات قیمت فروش واحد‌های مسکونی) نیز نشان‌دهنده نمره مردود است. آمار‌ها نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران از ۳۰ میلیون و ۹۰۰هزار تومان در مرداد ۱۴۰۰ هم اکنون (مرداد ۱۴۰۲) به حدود ۶۷ میلیون تومان رسیده است که این میزان نشان‌دهنده رشد ۱۱۰ درصدی متوسط قیمت مسکن شهر تهران در بازه ۲۴ ماهه است. در حالت نرمال و متعارف در سال‌های قبل، تورم سالانه در بازار اجاره مسکن کمتر از ۲۰درصد و تورم سالانه مسکن حول و حوش ۲۰درصد بوده است. در چنین شرایطی، هم اکنون، قدرت خرید مسکن خانوارها به حدود ۱۰ مترمربع در شهر‌ها افت کرده است.
معیار سنجش قدرت خرید مسکن در این پارامتر، سطح پوشش دهی وام خرید آپارتمان نسبت به متوسط قیمت مسکن است. در شرایطی که در یک وضعیت حداقلی نامناسب، وام خرید مسکن باید دست کم هزینه خرید ۲۵ تا ۳۰ مترمربع از یک واحد مسکونی را تامین کند، اما هم اکنون برآورد‌ها نشان می‌دهد که قدرت خرید وام فعلی به طور متوسط به حول و حوش ۱۰ مترمربع سقوط کرده است. این در حالی است که در یک حالت مطلوب، وام خرید مسکن باید هزینه خرید ۶۰ تا ۷۰ مترمربع از یک واحد مسکونی معمولی و متعارف شهری را پوشش دهد.
چهارمین نمره مردودی دولت در حوزه مسکن مربوط به حیطه ساخت و تولید واحد‌های مسکونی است. از ابتدای دولت سیزدهم همزمان با تصویب قانون جهش تولید مسکن، دولت و رئیس جمهور نیز ساخت مسکن را «اولویت اساسی» دولت اعلام کردند و بر این اساس ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور در دستور کار قرار گرفت. در تمام سخنرانی‌های اقتصادی رئیس جمهور نیز، اولویت اقتصادی دولت ساخت و تامین مسکن برای خانوار‌های فاقد مسکن اعلام شد. اما در حالی که باید مطابق با این اظهارات و همچنین قانون جهش تولید مسکن، از سال ۱۴۰۰، سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شد، هم اکنون تمام آمار‌های موجود در این بخش از عقب ماندگی قابل‌توجه در این برنامه خبر می‌دهد.
طی دو سال اول دولت سیزدهم، به روایت یک‌آمار از شبکه بانکی، ساخت ۳۵۸هزار واحد مسکونی ملی و به روایت یک آمار دیگر، ۴۵۰هزار واحد شروع شده است. پنجمین نمره مردودی دولت مربوط به عدم‌تحقق برنامه افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی در دو سال گذشته است. در دو سال اخیر در مجموع به طور متوسط تنها ۷/ ۴درصد از کل تسهیلات پرداخت‌شده از سوی بانک‌ها مربوط به بخش مسکن بوده است که این میزان پایین‌ترین سهم طی سال‌های اخیر است. قرار بود این سهم به ۲۰درصد برسد. در بهار نیز تنها ۷/ ۳درصد از تسهیلات پرداخت‌شده در شبکه بانکی مربوط به بخش مسکن بوده است؛ آن هم در مقطعی که اولویت اول دولت، بر ساخت یک‌میلیون مسکن در سال با اتکا به تسهیلات بانکی عنوان شده است.
این در حالی است که علاوه بر ساخت‌وساز‌های دولتی، تمام آمار‌ها و متغیر‌های مربوط به ساخت وساز‌ها و سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی نیز نشان‌دهنده کارنامه مردود در این بخش است. در حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی از نگاه سازنده ها، میانگین شاخص «توصیف آینده» در شامخ مسکن که در گزارش‌های ماهانه نظرسنجی از مدیران بخش مسکن طی دوسال گذشته به عمل آمده و منتشر شده، عدد ۴۹ بوده است که بیانگر «بدبینی» آنها به شرایط پیش رو است. در وضعیت فروش سازنده‌ها نیز نمره مردودی رصد می‌شود. در گزارش‌های شامخ، متوسط عدد شاخص فروش طی این دوسال، ۴۶ بوده که بیانگر «رکود» است. همچنین در شاخص نبض قیمت تمام شده تولید مسکن میانگین شاخص مربوطه عدد ۶۵ بوده که بیانگر «التهاب» است و نمره مردودی در این بخش را نشان می‌دهد.
یک نمره مردودی دیگر مربوط به وضعیت بازار مصالح و تورم نهاده‌های ساخت مسکن است. بررسی نبض قیمت مصالح ساختمانی نشان می‌دهد، میانگین شاخص مربوطه در این دو سال، عدد ۷۳ بوده که بیانگر شرایط «التهاب» است. به لحاظ وضعیت فقر مسکن در کشور نیز کارنامه مردودی رصد می‌شود. آمار‌ها نشان می‌دهد هم اکنون ۵۵ درصد خانوارها در «فقر مسکن» هستند یعنی «هزینه تامین مسکن» در سبد هزینه‌های زندگی شان بالاتر از «نرم جهانی» است؛ نرم جهانی فقر مسکن عددی حول و حوش ۲۰ تا ۲۳درصد است که این میزان در ایران ۵۵ درصد است.
فقر مسکن به شرایطی اطلاق می‌شود که مسکن سهم بیش از ۳۰ درصدی در سبد هزینه خانوارها داشته باشد. هم اکنون این میزان در سبد هزینه خانوار‌های تهرانی به طور متوسط بیش از ۷۰درصد است. در کل کشور نیز این میزان به طور متوسط بیش از ۵۰درصد است و در میان دهک‌های درآمدی یک و دو نیز این میزان، به‌طور میانگین، حول و حوش ۸۰درصد است. این شرایط نشان‌دهنده وضعیت اضطراری فقر مسکن در کشور است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، تعریف اشتباه اولویت بخش مسکن از سوی دولت در دوسال اخیر، به ثبت این کارنامه مردودی منجر شده است. از ابتدای دولت سیزدهم هدف اصلی در بخش مسکن ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال به مدت چهار سال متوالی اعلام شد.
اگر این سیاست درست بود باید کارنامه بهتری از عملکرد سیاستگذار مسکن در دو سال اخیر به ثبت می‌رسید، این در حالی است که اولویت درست، باید بهبود وضعیت دسترسی به مسکن یا کاهش فقر مسکن تعریف شود. مطابق با معیار‌های جهانی، باید جمعیت دچار فقر مسکن شناسایی و سیاستگذاری درست برای کاهش آنها انجام شود. برای رسیدن به این هدف باید سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها کاهش یابد. این هدف از مسیر کاهش تورم مسکن و اجاره محقق می‌شود، در حالی که بررسی‌ها نشان‌دهنده آن است که ریشه تورم در بخش مسکن و اجاره، تورم عمومی و انتظارات تورمی است؛ بنابراین راهکار اصلی برای مهار تورم در این بخش از درون بازار مسکن عبور نمی‌کند، بلکه از بیرون بازار باید موتور انتظارات تورمی که به خرید‌های سرمایه‌ای و تورم زا در این بخش منجر شده است خاموش شود. ریشه انتظارات تورمی هم در ریسک‌های غیراقتصادی است که تا زمانی که این ریسک‌ها برطرف نشود این انتظارات تورمی بر بازار مسکن و سایر بازار‌ها اثر منفی دارد.
