یک کارشناس، مسکن، گفت: تبعات گرانی مسکن بر روی اقتصاد و حتی امنیت کشور تاثیر مستقیم و غیرمستقیم بسیار زیادی دارد. اولین قدم برای اجرای سیاست‌های مالیاتی، اجرای سیاست‌های کنترلی و سیاست‌های جمعیتی و اقتصادی در بخش مسکن، این است که تکلیف قیمت‌گذاری مشخص شود؛
تورم در بخش مسکن همچنان با سهم بالا در سبد هزینه خانوار، رکورد‌های جدید ثبت می‌کند. در گزارش مرکز آمار که مربوط به مهر ۱۴۰۲ است، نرخ تورم اجاره مسکن ۸/۳۷درصد اعلام شده که بیشترین درصد رشد در ۱۲ سال گذشته محسوب می‌شود.
به گزارش هم میهن؛ میزان افزایش قیمت اجاره‌بها در مهرماه هم رکوردشکنی کرده و عجیب آنکه برخلاف انتظار فروکش کردن معاملات اجاره در ماه شروع مدارس، نه‌تن‌ها معاملات افزایش یافته، بلکه اجاره مسکن نیز با ۳/۴درصد رشد نسبت به شهریور همراه بوده که بالاترین تورم ماهانه اجاره از تیر ۱۳۹۹ تاکنون بوده است.
تحلیلگران بازار مسکن معتقدند بازار مسکن دیگر براساس مناسبات قبل حرکت نمی‌کند. با وجود آنکه رکود عمیقی در این بخش حاکم است، قیمت‌ها همچنان بالا می‌رود و این در حالی است که قیمت‌های جدید هیچ تناسبی با توان خرید مردم ندارد.
ادامه‌دار شدن رکود در بخش خرید و فروش مسکن نیز باعث سرریز شدن تقاضا به بخش اجاره شده و به همین دلیل افزایش معاملات هم اعداد جدیدی را ثبت می‌کند. حجم بالای تقاضا برای اجاره مسکن سبب شده، فصل جابه‌جایی که قبلاً به نام تابستان ثبت شده بود به پاییز هم کشیده شود و همچنان در پاییز شاهد افزایش معاملات اجاره از یک‌سو و افزایش قیمت‌های اجاره از سوی دیگر باشیم.
بر این اساس می‌توان اینگونه نتیجه گرفت که بازار پاییزی نیز به بازار تابستانه اجاره مسکن افزوده شده و با پایان فصل گرما تغییر خانه کاهشی نشده است. بر همین مبنا، افزایش اجاره‌بهای مسکن که معمولاً در تابستان توسط صاحبخانه صورت می‌گرفت در پاییز نیز ادامه دارد و شاید بتوان اینگونه نیز گفت، تورمی که با بالا رفتن قیمت مسکن در بهار امسال رخ داد، در بخش اجاره‌بها در پاییز امسال خود را نشان داده است.
افزایش قیمت مسکن حتی کمتر از یک‌درصد در ماه هم که باشد در محاسبات آمار تورم عدد مهمی محسوب می‌شود چراکه ضریب اهمیت مسکن در سبد تورم بالاست. به بیان ساده‌تر مردم در ماه سهم قابل‌توجهی از درآمدهایشان را به مسکن اختصاص می‌دهند و به همین دلیل هرگونه تغییر هرچند اندک در این بخش می‌تواند تاثیر بسیار زیادی بر میزان مخارج خانوار داشته باشد.
گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد در مهر امسال بیش از ۷۰درصد از تورم ماهانه فقیرترین خانوار‌های کشور را تورم مسکن ایجاد کرده و مسکن، تورم دهک اول را بیش از سایر دهک‌ها افزایش داده است و این در حالی است که ۵۱درصد از تورم ماهانه ثروتمندان در مهر به خاطر تورم مسکن بوده است که می‌توان نتیجه گرفت در این ماه، حداقل ۵۱ و حداکثر ۷۱درصد از تورم ماهانه دهک‌ها را افزایش قیمت مسکن به وجود آورده است.
آمار و ارقام نشان می‌دهد که هر چقدر قیمت‌ها در مسکن و اجاره‌بها افزایشی می‌شود، احتمال خرید و اجاره مسکن نیز رو به کاهش می‌رود و همین می‌تواند بستر را برای رفتن مستاجر‌ها به حاشیه شهر‌ها و حتی پدیده‌های جدیدی مانند «پشت‌بام‌نشینی» و «خانه‌های مشارکتی» گسترش دهد. این در حالی است که دو سال از عمر دولت سیزدهم گذشته و وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال که می‌توانست بازار مسکن را سامان دهد، به نتیجه نرسیده است.
افزایش بهای مسکن چنان بر روی اجاره مسکن تاثیر گذاشته که رکورد تورم اجاره‌بها در ۱۲ سال اخیر را شکسته و به رقم ۳۷درصد رسیده است. بیت‌الله ستاریان، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با «هم‌میهن» به ابعاد این موضوع پرداخته و گفته ما از ۲۰ سال قبل می‌گفتیم که در بحث مسکن دچار مشکل خواهیم شد، اما دولت‌ها با وعده، بحث مسکن را از سر خود باز کردند. او معتقد است وقتی اقتصاد کلان دچار بیماری است مسکن آن نیز بیمار است و نیاز به یک جراحی اساسی دارد.
تورم در اجاره‌بها سالانه رکورد ۱۲ سال اخیر را شکسته و به ۳۷درصد رسیده است. فکر می‌کنید دلیل این رکوردشکنی چیست؟
وقتی قیمت مسکن به یکباره بالا برود، آنان که قصد خرید دارند ناامید و ناتوان شده و به سمت اجاره کردن خانه می‌روند و تقاضا برای آن زیاد می‌شود. به این ترتیب شاهد افزایش قیمت ناگهانی و بالای اجاره‌بها هستیم. سوال اینجاست که چرا این اتفاق در مهرماه رخ داده است. چون معمولاً فصل تغییر مسکن و جابه‌جایی در تابستان و شهریورماه است...
این روند طی رکود چندماهه‌ای که شاهد آن بودیم، اتفاق افتاده است. این رکود باعث شد خیلی از افرادی که قصد خرید خانه در تابستان را داشتند و اصولاً نمی‌خواستند اجاره‌نشین باشند نتوانند خانه مناسب با قیمت منطقی پیدا کنند. کار به جایی رسیده که افراد نه ملک خود را برای فروش می‌گذارند و نه دیگر کسی توان خرید خانه را دارد و شاید در بهترین حالت بتواند جایی را رهن کند. این رکود در بازار خرید و فروش مسکن باعث شده تا مردم در پایان تابستان به اجبار به سمت اجاره مسکن بروند و میزان تقاضا برای اجاره در مهر از شهریور چند‌درصد بالاتر برود و رشد کند.
از اردیبهشت‌ماه دوره رکود در مسکن شروع شده است و افزایش قیمت‌ها باعث شد معاملات خانه به پایین‌ترین سطح برسد. از خرداد تا شهریور نیز به علت گرانی خانه خیلی از افراد نتوانستند خود را راضی کنند که ملکی را بخرند؛ در نهایت مجبور به اجاره خانه شده‌اند و همین باعث شده در مهر و حتی آبان‌ماه، شاهد بالارفتن تعداد اجاره‌مسکن باشیم. به نظر من مثلاً اگر رکود در بازار مسکن خود را در اسفند نشان می‌داد، بالا رفتن میزان اجاره مسکن خود را زود و احتمالاً در شهریور نشان می‌داد.
هزینه اجاره مسکن، سهم ۵۰ تا ۷۰ درصدی در مخارج ماهانه افراد را دارد.
فکر می‌کنید این روند تا چه زمانی ادامه‌دار خواهد بود و احتمال دارد سهم اجاره‌بهای مسکن باز هم در سبد خانوار‌ها افزایش یابد؟
این را سیاست‌های دولت تعیین می‌کند. ما از ۲۰ سال قبل می‌گفتیم که در بحث مسکن دچار مشکل خواهیم شد و فشار هزینه خرید و اجاره خانه به خانواده افزایش پیدا خواهد کرد، اما دولت‌ها همیشه با وعده‌هایی که به مردم می‌دادند بحث مسکن را از سر خود باز کردند و در نهایت به اینجا رسیدیم که به تعداد تقاضای جامعه، کمبود مسکن داشته باشیم. قبلاً آمار نشان می‌داد که حدود ۴۵درصد سهم درآمد خانواده‌ها به بخش مسکن تعلق می‌گرفت، اما اکنون در شهر‌های بزرگ حتی به صد‌درصد نیز رسیده است.
یعنی حقوق کامل یک نفر از زوجین برای پرداخت اجاره مسکن هزینه می‌شود. اگر به حقوق یک کارمند نگاه کنید دقیقاً به اندازه بهایی است که باید برای مسکن اجاره‌ای خود بدهد و این یعنی فرد ۸ ساعت در روز کار می‌کند که پول آن را به صاحبخانه بدهد. متاسفانه کار به جایی رسیده است که برخی در پشت‌بام‌ها و در چادر زندگی می‌کنند یا به سمت حاشیه شهر‌ها کوچ می‌کنند و در آینده و با سرعت بالا با کوچ معکوس به شهر‌های کوچک مواجه خواهیم بود.
دولت سیزدهم وعده یک میلیون مسکن در سال را داده که تاکنون عملی نشده است. فکر نمی‌کنید همین روند باعث شود برخی از صاحبان مسکن از اینکه مستاجران دیگر توان خانه‌دار شدن ندارند، سوءاستفاده کرده و اجاره‌بها نیز مانند قیمت خانه هر روز بالاتر برود؟
آنچه در واقعیت وجود دارد این است که مسکن کم است و این را هم دولت می‌داند و هم مردم و اقتصاددانان، پس باید به دنبال راهکار اساسی بود. اگر دولت بخواهد مانند چند سال قبل به صورت دستوری افزایش اجاره‌بها را ۲۰ تا ۳۰درصد اعلام کند، باز هم به نتیجه نخواهیم رسید چراکه دیدیم باز صاحبخانه‌ها به مقداری که می‌خواستند خانه خود را اجاره دادند و به دستور دولت کاری نداشتند، چون به‌هرحال این معامله بین دو نفر است و نمی‌توان در آن دخالت داشت.
به نظر من واضح بود که این دولت و حتی دولت‌های قبل نمی‌توانند مشکل مسکن را حل کنند، زیرا موضوع مسکن را به درستی نشناخته‌اند و به همین دلیل راهکار‌های مناسبی ارائه نداده و نمی‌دهند. دیدیم که یک دولت مسکن مهر را تبلیغ می‌کرد و یکی دیگر از مسکن ملی می‌گوید، اما همچنان مشکل بسیاری از افرادی که خانه ندارند، حل نشده است. با ساختار اقتصادی‌ای که کشور دارد امکان ندارد دولت بتواند سالی یک میلیون مسکن بسازد درحالی‌که بحث مسکن بخش مهم و عمده‌ای از اقتصاد کلان ما را تشکیل می‌دهد. وقتی اقتصاد کلان دچار بیماری است مسکن آن نیز بیمار است و نیاز به یک جراحی اساسی دارد.
مرکز آمار ایران اعلام کرده افزایش جابه‌جایی و اجاره مسکن در مهرماه امسال نیز رشد داشته است. هرچند محمود فاطمی‌عقدا، کارشناس حوزه مسکن و رئیس اسبق مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهرسازی این مسئله را طبیعی می‌داند، اما در گفتگو با «هم‌میهن» عنوان کرد رکوردزنی در اجاره‌بهای سالانه را عجیب نمی‌داند، چون عملاً طرح‌های ملی مسکن در دولت قبل و فعلی نتیجه نداده است.
اجاره‌بهای مسکن تابعی از قیمت مسکن است. با توجه به اینکه مسکن در سال‌های اخیر و به دلیل سیاست‌های دو دولت آقای روحانی که تقریباً رشد ساخت مسکن به صفر رسید و متوقف شد، افزایش قیمت زیادی را تجربه کرد و در چند نوبت شاهد جهش نرخ در حوزه مسکن بودیم، این روند باعث شد اجاره‌بهای خانه نیز سیر صعودی را طی کند. تا زمانی که مسکن در کشور ما کالایی سرمایه‌ای محسوب شود و یکی از بازار‌های جدی اقتصادی ایران باشد، باید همچنان انتظار رشد و تورم را داشته باشیم. من رکوردزنی در اجاره‌بهای سالانه را عجیب نمی‌دانم، چون با توجه به اینکه شاهد عرضه کم مسکن نسبت به تقاضا بودیم و عملاً طرح‌های ملی مسکن در دولت قبل و فعلی نتیجه نداد، قطعاً بازار مسکن واکنش نشان می‌دهد که این واکنش را در خرید و فروش خانه و بالارفتن اجاره‌بها شاهد هستیم.
مرکز آمار ایران گفته در مهرماه امسال ۳/۴ درصد رشد اجاره مسکن داشتیم، درحالی‌که معمولاً مردم در تابستان و شهریور خانه خود را جابه‌جا می‌کنند، به نظر شما چرا این روند در مهر نیز افزایشی بوده است؟
من فکر می‌کنم این آمار برای همان فصل است که مرکز آمار در مهرماه منتشر کرده است...
نه، اعلام شده که آمار مهرماه است...
به‌هر حال این روند یک شیبی دارد و در مهرماه هم جابه‌جایی صورت می‌گیرد و در همین آبان که در آن هستیم نیز همچنان مردم خانه اجاره می‌کنند، ولی پیک آن از خرداد شروع می‌شود و تا پایان شهریور ادامه دارد.
بحث دیگر اینکه مرکز آمار اعلام کرده بین ۵۰ تا ۷۰ درصد مخارج یک خانوار صرف اجاره‌بهای خانه می‌شود. دولت باید چه سیاست‌هایی را در حوزه مسکن اعمال کند که این فشار از دوش خانواده کم شود؟
تنها راه کاهش هزینه‌ها و رفتن به سمت تعادل در قیمت و اجاره‌بهای مسکن، تولید و عرضه مسکن استطاعت‌پذیر است تا اقشار بادرآمد متوسط به پایین بتوانند در یک بازه زمانی معقول و منطقی خانه‌دار شوند. مسکن هم مانند کالا‌های دیگر اگر تولید آن کم شود و بازار تقاضای آن بالا برود قطعاً با افزایش قیمت مواجه می‌شود. در کنار آن، ما شاهد افزایش هزینه‌های ساخت مسکن مثل دستمزد و قیمت بالای مصالح را داریم که از عوامل تاثیرگذار در بالارفتن قیمت مسکن هستند که در نتیجه باعث افزایش اجاره‌بها نیز می‌شود.
قیمت زمین نیز از عواملی است که باعث گرانی در حوزه مسکن و اجاره‌بها شده است که به نظر من استفاده حداکثری از ظرفیت‌های درون شهر‌ها مانند نوسازی بافت‌های فرسوده و بلندمرتبه‌سازی در جا‌هایی که ضوابط و مقررات اجازه می‌دهد، می‌تواند یک راهکار مناسب برای کاهش هزینه‌های تولید مسکن استطاعت‌پذیر باشد یعنی مسکنی که بتواند اقشاری که درآمد آنها متوسط به پایین است را جوابگو باشد. به نظر من رفتن به سمت انبوه‌سازی و صنعتی‌سازی و راهکار‌هایی که باعث کاهش هزینه ساخت می‌شود، می‌تواند در نهایت به کاهش قیمت اجاره‌بها کمک کند.
افزایش بدون ضابطه نرخ اجاره‌بها در مسکن باعث شده تا سهم زیادی از درآمد خانواده‌ها صرف آن شود. مجید گودرزی، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه در گفتگو با «هم‌میهن» به این موضوع اشاره کرده و گفته، گرانی مسکن و اجاره‌بها بر روی اقتصاد و حتی امنیت کشور تاثیر مستقیم و غیرمستقیم دارد و کشور آلمان را مثال زده که چگونه اجاره و رهن خانه را ضابطه‌مند کرده‌اند. او البته در جایی از این گفتگو اعلام کرده که آمار‌های منتشرشده به قصد تنفس مصنوعی در بازار مسکن اعلام می‌شود و از دادستان خواسته به این موضوع ورود پیدا کند.
براساس مرکز آمار، تورم ۳۷درصدی در اجاره سالیانه در ۱۲ سال گذشته بی‌سابقه بوده است. شما دلیل این افزایش را در چه می‌بینید؟
متاسفانه شاهد یک بی‌قانونی مفرط و یک رهاشدگی در بخش مسکن هستیم درحالی‌که در اکثر کشور‌های پیشرفته دنیا مثل آلمان اجاره‌بها توسط NGO ها، حکومت‌های محلی و حکومت فدرال کنترل می‌شود یا در کشور فرانسه اینگونه است که اگر صاحبخانه بیش از ۳۰ درصد به اجاره خانه اضافه کند، مستاجر می‌تواند شکایت کند و دادگاه به نفع او رای خواهد داد، اما در کشور ما مطلقاً هیچ حد و مرزی برای میزان اجاره، رهن و حتی خرید و فروش مسکن وجود ندارد.
این را باید به حساب کم‌کاری مجالس گذشته و فعلی گذاشت و تا زمانی که در این زمینه ساماندهی صورت نگیرد، طمع بی‌پایان برخی صاحبخانه‌ها و ملاکین تمام نخواهد شد. براساس آمار میانگین حدود ۲۳ درصد از درآمد خانوار‌ها در جهان به هزینه مسکن تعلق می‌گیرد، اما در ایران حتی گاهی ۱۰۰درصد حقوق مستاجران کفایت اجاره‌بها را نمی‌کند و مردم را به‌شدت تحت فشار قرار داده است و مجبور هستند به هر قیمتی این نیاز خود را برطرف کنند.
متاسفانه دولت و مجلس آن‌گونه که باید به بحث اجاره‌بهای مسکن ورود پیدا نکردند و هر فرد که یک واحد مسکونی دارد، تلاش دارد با اجاره دادن آن، معیشت خود را تامین کند که باعث نابودی معیشت یک نفر دیگر می‌شود. حتی شاهد هستیم برخی صاحبخانه‌های خارج‌نشین هزینه‌های خرید مسکن خود در کشور‌های دیگر را از اجاره‌بهای مستاجر‌های خود در ایران تامین می‌کنند.
البته در زمان دولت آقای روحانی و در دوره کرونا برای افزایش اجاره‌بها درصدی اعلام شد، اما تاثیر چندانی نداشت. فکر می‌کنید چرا چنین دستورالعمل‌هایی در ایران جواب نمی‌دهد؟
قوانین ما ضمانت اجرایی ندارد و مصوبه‌ای که سران قوا تصویب کردند باعث شد برای اولین بار پای اکثر مستاجر‌ها به دادگاه‌ها باز شود و شورا‌های حل اختلاف برای مستاجر حکم تخلیه صادر کردند و گفتند این یک مصوبه است و قانون نیست و آن را اجرا نکردند.
ما امیدوار بودیم با توجه به نقیصه‌ای که مصوبه سران سه قوه داشت که شامل عدم کارشناسی دقیق و عدم ضمانت‌های لازم بود، مجلس پیش‌قدم شود و به قیمت‌گذاری مسکن و به تبع آن به رهن و اجاره ورود پیدا کند و قانون تصویب کند، ولی مانند ۱۱۶ سال گذشته هیچ کاری نکرد و تاوان کمرشکن عدم وجود قانون در بخش قیمت‌گذاری مسکن را مستاجران پرداخت می‌کنند. من در مورد کشور آلمان مطالعه کرده‌ام. در آنجا قیمت رهن خانه باید ۳ برابر اجاره ماهیانه باشد و در پایان باید به همراه سود به مستاجر برگردانده شود، اما در ایران صاحبخانه بدون قاعده و ضابطه مشخص قیمت رهن و اجاره را مشخص می‌کند.
مرکز آمار اعلام کرده در مهر امسال اجاره مسکن ۳/۴ درصد افزایش داشته است. شما این آمار را چگونه می‌بینید؟
من به‌عنوان یک کارشناس و فعال اجتماعی بار‌ها از دادستان به‌عنوان مدعی‌العموم و مجلس به‌عنوان نمایندگان مردم خواسته‌ام که به بحث انتشارات آمار‌های رسمی ورود پیدا کنند، چون معمولاً این آمار‌ها غلط است و برای ایجاد تشویش و بحران در مسکن منتشر می‌شوند.
چند سال پیش نیز اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرد براساس قرارداد‌هایی که ثبت کردیم خرید و فروش مسکن ۱۵ درصد کاهش پیدا کرده، اما بلافاصله مرکز آمار ایران و بانک مرکزی اقدام به انتشار آماری با ۴درصد افزایش کردند که ۱۹درصد با آمار اتحادیه مشاوران املاک اختلاف وجود داشت. به نظر من اینگونه آمار‌ها در جهت منافع مافیای مسکن و غیرواقعی است و ما خواهش کردیم که نهاد‌های مسئول ورود پیدا کنند و جلوی انتشار این آمار‌ها را بگیرند. اجاره‌مسکن در مهر و آبان به علت عدم جابه‌جایی کاهش پیدا می‌کند و همچنین برای اینکه صاحبخانه‌ها مشمول مالیات خانه‌های خالی نشوند، تخفیف می‌دهند، ولی این تخفیف‌ها و کاهش قیمت‌ها در آمار بانک مرکزی و مرکز آمار ایران وجود دارد و می‌تواند به‌نوعی برای تنفس مصنوعی دادن به بازار مسکن باشد و عده‌ای تلاش می‌کنند تا جایی که امکان دارد به بازار مسکن شوک وارد کنند.
همانطور که گفتید بخش زیادی از درآمد خانوار صرف اجاره مسکن می‌شود. دولت چه سیاستی را باید دنبال کند که این رقم بالاتر نرود؟
تبعات گرانی مسکن بر روی اقتصاد و حتی امنیت کشور تاثیر مستقیم و غیرمستقیم بسیار زیادی دارد. اولین قدم برای اجرای سیاست‌های مالیاتی، اجرای سیاست‌های کنترلی و سیاست‌های جمعیتی و اقتصادی در بخش مسکن، این است که تکلیف قیمت‌گذاری مشخص شود؛ تا این اتفاق نیفتد هیچ برنامه‌ای قابلیت اجرا ندارد کما اینکه هر مالیاتی به آن بسته شود بهانه بسیار خوبی برای افزایش دوباره قیمت مسکن و اجاره‌بها خواهد بود.
