امسال خريد و فروش مسكن در تهران بعد از سكون تابستاني، در ابتداي نيمه‌دوم –فصل پاييز- ناگهان رونق گرفت و در حالي كه همه ساله معاملات مسكن متناسب با سردشدن روزهاي سال، از تحرك مي‌افتد؛ اما در سال 91 اين سنت تكرار نشد؛ طوري كه در دو ماه گذشته از زمستان جاري، حجم معاملات ماهانه مسكن در مقايسه با ماه‌هاي سه‌فصل اول سال، به‌صورت تصاعدي بيشتر شده است.نتايج حاصل از رهگيري معاملات مسكن در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران نشان مي‌دهد: از ابتداي سال تا كنون بيشترين معامله آپارتمان مسكوني در ماه بهمن و با حجمي معادل 27 هزار فقره انواع قرارداد (خريد و اجاره و پيشخريد آپارتمان) انجام شده است.
تحليلگران بازار مسكن درباره آنچه سردترين ماه سال را به پرفروش‌ترين ماه بازار مسكن تبديل كرده، معتقدند: رفتار دور از انتظار خريداران در مقابل رشد‌قيمت باعث اين رونق شده است. رفتاري كه اين روزها تقريبا در هر بازاري كه قيمت در آن ناگهان صعودي ميشود، به‌راحتي قابل رويت است.در حال حاضر با افت پي‌درپي قيمت دلار و سكه در هفته‌هاي متوالي، خريد آپارتمان به اولويت اول تقاضاي‌مصرفي و همچنين صاحبان سرمايه تبديل شده است.در اين ميان، يكي از انواع معاملات مسكن، در مقايسه با دو نوع ديگر، بيشتر مورد توجه قرار گرفته است.
خريد‌وفروش ملك در سردترين ماه سال ركورد زد
«بهمن» پرفروش‌ترين ماه بازار مسكن شد تداوم افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير به جاي آنكه ميل به خريد را در بازار كاهش دهد و حجم معاملات را پايين بياورد، ريتم معاملات مسكن را تند كرده و ركورد پرفروش‌ترين ماه را براي «بهمن» به ثبت رسانده است.
امسال خريد و فروش مسكن در تهران بعد از سكون تابستاني، در ابتداي نيمه‌دوم –فصل پاييز- ناگهان رونق گرفت و در حالي كه همه ساله معاملات مسكن متناسب با سردشدن روزهاي سال، از تحرك مي‌افتد، اما در سال 91 اين سنت تكرار نشد طوري كه در دو ماه گذشته از زمستان جاري، حجم معاملات ماهانه مسكن در مقايسه با ماه‌هاي سه‌فصل اول سال، به صورت تصاعدي بيشتر شده است.
نتايج حاصل از رهگيري معاملات مسكن در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران نشان مي‌دهد: از ابتداي سال تا كنون بيشترين معامله آپارتمان مسكوني در ماه بهمن انجام شده است. به طوري كه عقد ماهانه 27 هزار فقره قرارداد خريد و اجاره و پيشخريد آپارتمان در بنگاه‌ها در نيمه‌اول سال، در ماه مياني زمستان به 36 هزار فقره قرارداد رسيد. در ماه‌هاي فصل پاييز نيز به طور ميانگين ماهي 32 هزار معامله مسكن در تهران انجام شده است. به اين ترتيب در سال جاري با نزديك‌شدن به ماه‌هاي پاياني بر شدت معاملات مسكن افزوده شده است.
رونق معاملات مسكن انحصار اين روزهاي تهران نيست، بلكه در كل كشور، شيب معاملات تند شده است.
حجم مبادله آپارتمان در كشور كه عمده آن شامل خريد‌وفروش است و اجاره و پيشخريد در رتبه‌هاي بعدي قرار دارند، از 6 هزار و 600 فقره در روز طي فصل پاييز به 9 هزار فقره در روز طي فصل زمستان افزايش پيدا كرده و باعث رشد 34 درصدي معاملات مسكن شده است. همچنين در تهران، معاملات بهمن‌ماه نزديك به 13 درصد نسبت به دي‌ماه افزايش پيدا كرده است.
رونق زمستاني نشانه چيست؟ شتاب فعلي در بازار معاملات مسكن نشانه پاسخ معكوس متقاضيان خريد به قيمت‌هاي متورم است. تجربه نشان داده هر زمان در يك بازار قيمت كالا افزايش پيدا مي‌كند، خريد از آن بازار هم توسط متقاضياني كه تا پيش از افزايش قيمت، قصد خريد داشتند و هم توسط متقاضياني كه رشد قيمت آنها را بابت خريدن وسوسه كرده، ناگهان رونق مي‌گيرد.
ميانگين قيمت مسكن در تهران طي نيمه‌اول امسال 30درصد رشد كرد، آن زمان اين نرخ رشد چندان در بازار صدا نكرد و جو رواني غالب در بازار مسكن انتظار ثبات‌نسبي قيمت را داشت. به همين خاطر خريد‌وفروش نيز رونق آنچناني نداشت.
اما در پاييز با واردشدن يكي دو شوك نزولي به قيمت ارز و طلا از يك‌سو و همزمان اوج‌گيري قيمت مسكن از سوي ديگر، توجه‌ها به سمت بازار ملك جلب شد.
اثر آني نزول دلار در حال حاضر با افت پي‌درپي قيمت دلار و سكه در هفته‌هاي متوالي –دفعات كاهش قيمت در اين دو بازار در چند وقت اخير از تعداد روزهاي افزايش قيمت بيشتر شده است- خريد آپارتمان به اولويت اول تقاضاي‌مصرفي و همچنين صاحبان سرمايه تبديل شده است.
كارشناسان اقتصادي در اين باره معتقدند: اطلاع عمومي از رشد قيمت مسكن در حال حاضر، باعث تحريك خريداران شده و اين گروه قصد دارد در وقت‌اضافه –روزهاي باقيمانده از سال91- خريد خود را از بازار قطعي كند تا از رشد بيشتر قيمت در سال آينده در امان بماند.به گزارش «دنياي‌اقتصاد» اين تحليل كارشناسان درست منطبق بر رفتاري است كه خريداران مسكن در بازار كنوني دارند از خود بروز مي‌دهند.
بررسي‌هاي ميداني در بنگاه‌هاي املاك نشان مي‌دهد: طرف تقاضا با نوعي نگراني از آينده، براي خريد واحدمسكوني عجله دارد و اين تعجيل، خود بر رشد قيمت اثر گذاشته است طوري كه خريداران با رفتارشان باعث التهاب قيمت‌ها شده‌اند.
براساس نتايج اين بررسي، در ماه‌هاي اخير قيمت پيشنهادي مالكان آپارتمان‌هاي نوساز در برخي مناطق تهران به صورت جهشي در حد 30 تا 50 درصد افزايش پيدا كرده است طوري كه گفته ميشود براي خريد يك واحدمسكوني نوساز در محله‌هاي متوسط پايتخت، مترمربعي حداقل 5/4 ميليون تومان بايد پول پرداخت كرد. اين در حالي است كه نيمه‌اول امسال، نوسازها در همين محله‌ها مترمربعي حداكثر 5/3 ميليون تومان قيمت‌گذاري مي‌شد.
براي ماه‌هاي آتي با توجه به نتايج مثبت به دست آمده از مذاكرات هسته‌اي و همچنين عزمي كه دولت در روزهاي اخير براي كنترل قيمت كالاهايي همچون خودرو و مواد غذايي نشان داده است، پيش‌بيني ميشود: روند تبديل سرمايه‌هاي موجود در بازارهاي كم‌ريسك شدت بيشتري بگيرد و در نتیجه خرید ملک افزایش پیدا کند. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در پاييز امسال بيش از 96 هزار فقره معامله ملك مسكوني در تهران انجام شد كه در مقايسه با حجم معاملات پاييز سال گذشته، معاملات رشد 40 درصدي را تجربه كرد.
پيش به سمت پيشخريد در دو ماه گذشته از زمستان91 نيز بيش از 68 هزار فقره انواع معامله ملك مسكوني در بنگاه‌هاي مسكن شهر تهران تنظيم شده است كه البته با توجه به تاخير در ثبت قرارداد در سامانه رهگيري معاملات مسكن، تعداد قراردادهاي اين دو ماه به طور قطع بيشتر از اين رقم است.
در بهمن‌ماه امسال به عنوان پررونق‌ترين ماه بازار مسكن در طول سال91، حجم معاملات مسكن از 36 هزار فقره قرارداد فراتر رفت. در اين ماه 26 هزار واحدمسكوني در تهران به خريداران فروخته شد و همچنين 8 هزار و 100 فقره اجاره‌نامه براي مستاجرها تنظيم شد. در بهمن‌ماه 2 هزار و 300 واحدمسكوني در حال ساخت نيز پيش‌فروش شد.
در بين انواع معاملات مسكن –خريد، اجاره و پيشخريد- حجم پيش‌خريد‌ها از دو نوع معامله ديگر، بيشتر افزايش پيدا كرده است.
صرفه پيشخريد واحدمسكوني در حال حاضر براي متقاضيان چندبرابر شده است هر چند سازنده‌ها اين روزها كه رشد قيمت مسكن لحظه‌اي شده، آن چنان تمايلي به پيش‌فروش ندارند، اما با اين حال، تعداد قراردادهاي پيشخريد مسكن در تهران از 1700 فقره در ماه طي فصل پاييز به بالاي 2000 واحد در ماه طي زمستان جاري افزايش پيدا كرده است.
در حال حاضر اين كشش در بازار مسكن وجود دارد كه اگر سازنده‌ها حاضر به پيش‌فروش واحدهاي در حال ساخت باشند، همه معاملات در پيشخريد خلاصه شود و ميزان خريد واحد آماده به كمترين حد كاهش پيدا كند.
هشدار به خريداران مسكن ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك تهران با اعلام هشدار به خريداران مسكن بابت رفتار خارج از چارچوب قانوني برخي فروشنده‌ها گفت: اخيرا تعداد فروشنده‌هايي كه پاي ميز قرارداد در بنگاه يا حتي بعد از تنظيم مبايعه‌نامه دبه مي‌كنند و خواستار انصراف از معامله مي‌شوند، افزايش پيدا كرده است. اين گروه از فروشنده‌ها به خاطر رشد قيمت وسوسه مي‌شوند و قصد دارند قيمت مورد توافق با خريدار را به قيمت‌هاي جديد نزديك كنند.
مصطفي قلي خسروي افزود: خريداران مسكن بايد به محض توافق با فروشنده، توافق‌شان را رسمي كنند و با تنظيم مبايعه‌نامه و امضای دو طرف پاي آن، مانع از دبه فروشنده شوند.
خسروي همچنين تاكيد كرد: بعد از تنظيم مبايعه‌نامه در بنگاه‌هاي املاك، انصراف يك‌طرفه از معامله هيچ‌گونه وجاهت قانوني ندارد و اصلا قابل رسيدگي هم نيست مگر اينكه دو طرف به برهم خوردن معامله رضايت دهند.
